鄺淑瑜

【摘 要】房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，融資問題關系到房地產企業(yè)的生死存亡。本文從我國房地產企業(yè)融資的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了我國房地產企業(yè)融資中存在的問題，并針對這些問題提出了一些解決對策。

【關鍵詞】房地產；融資；現(xiàn)狀；對策

一、引言

房地產業(yè)是我國國民經濟的一個重要的支柱產業(yè)。房地產業(yè)的健康發(fā)展對于拉動內需、擴大就業(yè)、促進國民經濟的發(fā)展具有重要的作用。房地產業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長、涉及面廣等特點。房地產企業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持。房地產開發(fā)的過程就是一個資金轉化的過程，資金是房地產企業(yè)的血液，資金問題是房地產業(yè)發(fā)展不可忽視的一個重要問題。因此對房地產業(yè)融資問題的研究，不但對于房地產業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義，對于我國經濟的穩(wěn)定也具有巨大的現(xiàn)實意義。

二、我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前我國房地產企業(yè)融資來源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業(yè)債券、信托融資等方式。從結構上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源（主要包括國家預算內資金、債券、社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民費等進行房地產開發(fā)的資金）三個項目，這三個項目占到總資金的95%以上。2012年我國房地產企業(yè)共融資96538億元，其中來自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產企業(yè)自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來源42274億元，占43.8%，其中個人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國房地產企業(yè)銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數據可以看出目前我國房地產融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個人按揭貸款比重達到40%以上，其次是企業(yè)自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。

三、我國房地產企業(yè)融資中存在的問題

1.房地產企業(yè)融資渠道過于單一

目前我國房地產企業(yè)融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產企業(yè)融資中占據主導地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對銀行貸款的過于依賴，使得銀行信貸成為我國房地產業(yè)最重要的輸血者，成了房地產業(yè)的一個重要支撐。據統(tǒng)計2006到2013年間我國房地產企業(yè)融資來源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來源中按揭貸款占25%，來自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產開發(fā)的全過程，不利于我國房地產業(yè)的長期發(fā)展。房地產企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風險，一旦國家政策有變，房地產企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產業(yè)的資金鏈就會斷裂，這樣不但會對房地產行業(yè)帶來致命打擊，而且對我國銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會帶來嚴重的影響。因此我們必須認識到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產業(yè)的融資結構，促使房地產業(yè)更好的為我國國民經濟服務。

2.房地產企業(yè)內部管理薄弱，信用風險較高

據統(tǒng)計2013年我國共有房地產企業(yè)8萬多家，但是大部分的房地產企業(yè)屬于中小型房地產企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內部管理薄弱，風險控制能力較差。企業(yè)管理層對風險認識不足，更多的關注如何解決風險，而不是如何防范風險，缺乏相應的風險應急措施。內部管理薄弱使得一些房地產企業(yè)的融資能力受到嚴重影響，信用風險較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風險，出現(xiàn)一些不良資產，一些企業(yè)甚至出現(xiàn)無法償還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴重影響了房地產企業(yè)的信用，信用風險較高是目前房地產企業(yè)融資難的重要原因之一。

3.關于房地產企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善

目前我國于房地產企業(yè)融資相關的法律法規(guī)較少，有關房地產金融方面的法規(guī)不能形成科學有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調性，這在很大程度上制約著我國房地產企業(yè)融資的發(fā)展。目前我國只有《公司法》和《擔保法》兩部法律涉及到了房地產企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對融資的規(guī)定很模糊，可操縱性較弱，在實際中無法對房地產企業(yè)進行指導和監(jiān)管，沒有發(fā)揮法律應有的作用。在發(fā)達國家，市場是對資金調節(jié)的主要手段，國家對房地產業(yè)的調控都是有法可依，而我國由于缺乏具體的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進行調節(jié)，如近幾年我國各地實行的“限購”政策，對需求進行抑制，導致一部分限制資金無法進入房地產業(yè)，影響了房地產業(yè)融資的來源。相關法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展過程中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關系無法有效的得到平衡。

4.房地產企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才

房地產企業(yè)的融資具有較高的專業(yè)技術性，企業(yè)應結合自身實力，項目規(guī)模等情況對需求資金進行計算，然后對比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財務，投資，熟悉資本市場發(fā)展以及房地產業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術人才的參與。而我國目前房地產企業(yè)在融資前并沒有進行這些評估與計算，往往是根據企業(yè)負責人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來了較大的風險。例如一些房地產企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導致大量資金的閑置，或者資金無法回籠，使企業(yè)陷入財務困境。

四、優(yōu)化我國房地產企業(yè)融資對策分析

1.構建多元化的融資渠道

黨的十六屆三中全會中首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例”，我國房地產企業(yè)要積極發(fā)展除銀行貸款以外的其他融資方式，構建多元化的融資渠道，降低企業(yè)融資風險。首先大力推進房地產信托業(yè)務。房地產信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產公司或者房地產項目的融資方式。該融資方式在國外發(fā)達國家已經得到了較好的發(fā)展，而我國目前仍處于起步階段，因此我國可以可以通過學習國外成熟的房地產信托模式，并結合我國的具體情況，逐漸建立適合我國的房地產信托融資模式；其次，大力推進融資租賃業(yè)務。在發(fā)達國家中，融資租賃業(yè)務是僅次于銀行貸款的第二大融資來源，在我國房地產業(yè)發(fā)展融資租賃業(yè)務不但可以拓展房地產企業(yè)融資渠道，解決房地產企業(yè)融資渠道單一的問題，而且還為我國房地產企業(yè)引進外資創(chuàng)造了條件；最后，加快發(fā)展房地產投資基金。房地產投資基金是首先通過發(fā)行受益憑證在資本市場上募集資金，然后再投資于房地產市場的一種資金籌集方法。房地產投資基金可以有效的減輕我國房地產企業(yè)的債務負擔，減輕對銀行貸款的依賴性，拓寬資金來源。

2.加強房地產企業(yè)內部控制管理

企業(yè)內部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強管理，提高經營效率，有效化解風險的重要手段，關系到企業(yè)的生存與發(fā)展，對房地產企業(yè)來說更是如此。由于目前我國很多房地產企業(yè)內部控制制度不合理，制約了企業(yè)的融資能力，因此房地產企業(yè)要加強企業(yè)內部控制制度的建設，主要包括完善會計系統(tǒng)的建立，提高管理人員對內部控制的認識，完善公司治理結構，強化內部監(jiān)督機制，提高企業(yè)信用等級，從而使企業(yè)有能力擴大融資來源。

3.完善房地產企業(yè)融資相關法律法規(guī)

我國房地產企業(yè)的健康發(fā)展離不開健全的法律體系，我國目前關于房地產企業(yè)融資的法律法規(guī)在一定程度上制約了我國房地產企業(yè)的融資狀況，因此我們必須借鑒國外成熟市場法律狀況，并結合我國房地產市場具體情況，完善我國現(xiàn)階段的相關法律法規(guī)。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業(yè)融資的相關規(guī)定，明確規(guī)定房地產企業(yè)融資的范圍以及違約后果，從而進一步約束我國房地產企業(yè)的融資行為。

4.培養(yǎng)房地產融資專業(yè)人才

房地產企業(yè)要想擴大融資渠道，提高融資能力，必須具有一批高素質的精通房地產金融的專業(yè)人才。房地產金融到不但涉及房地產市場，而且還涉及資本市場，比較復雜。因此企業(yè)要培養(yǎng)一批精通財務、金融、法律、房地產等方面知識的人才，只有這樣房地產企業(yè)才能提高融資能力，擴大融資來源，同時提高融資效益，避免盲目投資。提高融資效益，避免盲目投資。

房地產業(yè)是我國最重要的支柱產業(yè)之一，房地產市場的穩(wěn)定與健康發(fā)展，關系到我國國民經濟的全局，而融資問題是房地產企業(yè)發(fā)展的關鍵。目前雖然房地產企業(yè)融資中存在一些問題，但是只要我們采取有效措施進行解決，就一定會促進房地產企業(yè)獲得更好的發(fā)展，更好的為我國經濟建設服務。

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