二手房市場現(xiàn)狀及存在問題研究

劉璐

摘要：二手房市場的發(fā)展趨勢在一定程度上是房地產市場重要的補充，同樣也是房地產市場發(fā)展變化的晴雨表。對于二手房市場的發(fā)展趨勢分析，能給房地產市場的發(fā)展一些有益的指導。本文對二手房市場存在的問題以及發(fā)展走向進行了分析，找出其中的發(fā)展趨勢，對宏觀經濟走勢和經濟政策的制定提供理論借鑒。

關鍵詞：二手房市場；現(xiàn)狀；存在問題；發(fā)展趨勢

基本生活必需品就是衣食住行，房子是安全性和穩(wěn)定性的一個代表，在中國最受大多數(shù)人熱捧。由于大部分人還處在普通的消費階層，資金有限，買不起高價格的新房，從而轉向小面積，帶裝修的二手房。但絕大多數(shù)買賣雙方因為信息少、不對稱等原因，出現(xiàn)了價格扭曲、欺詐等現(xiàn)象，嚴重制約了二手房的發(fā)展。

1.我國二手房的發(fā)展概況

隨著我國房產業(yè)的快速發(fā)展，二手房市場的發(fā)展也越來越備受關注。二手房已經成為市場交易的主力。近年來，二手房交易規(guī)模迅速擴大，尤其在中心城區(qū)的二手房交易量已經遠遠超過了一手房交易量。

在我國住房制度改革下誕生的二手房交易市場，發(fā)展前景十分廣闊。二手房相對新房而言，價格低廉，地段較好，社區(qū)成熟等優(yōu)勢得到廣大百姓的青睞。城市中心等地段新房價格長時間居高不下，城市拆遷工使得很多相關人員需要二次置業(yè)，外來人口不滿足于原來的租賃而想購買，城市交通改善帶動相關區(qū)域價值上升和其他因素增加，使二手房的需求逐年增加。

2.我國二手房市場存在的問題

隨著住房制度不斷改革，全國各地二手房市場日漸活躍，但是，隨著二手房市場成交量的不斷上升，交易市場更加復雜化，在發(fā)展過程中存在著許多問題，影響和制約了市場健康有序的發(fā)展。

1、供給和需求不平衡。房產市場是一個完善的市場，二手房的銷售量應該是一手房銷售量的5～7倍，但我國現(xiàn)在遠遠沒有達到這個要求，它表明，中國房地產市場不健康狀態(tài)和結構變形，我國房產市場分為投資型市場和消費型市場，房產市場發(fā)展迅速，促使投資型房產交易增加。但房產的二級市場受一級市場的影響，在整個結構比例中消費型房地產投資太大。現(xiàn)在一級住房市場供需失衡，使得二級市場受到更多的關注，二手房市場存在巨大潛力，只有通過積極挖掘其潛力才能滿足購房者的住房需求，因為利潤巨大，二手房市場充斥大量投機行為。房地產二級市場主要分為居住需求、投資型需求、投資混合型需求。所以，不合理的供給和需求的存在，極大的抑制了二手房市場的蓬勃發(fā)展。

2、產權不規(guī)范。因為我國特殊的體制，市場上二手房有著多種形式，有已購公房、直管公房、商品房、經濟適用房等產權形式，產權的確立情況十分復雜。我國很多大城市二手房交易完成以后，卻有很多的產權糾紛，無法進行下一步交易環(huán)節(jié)。這個問題是由于買家理解的信息有限，交易雙方的信息不對稱影響到了產權交易。信息不對稱嚴重影響了二手房的交易信譽，阻礙了二手房交易市場的發(fā)展。

3、中介市場的問題。二手房市場的中介行為不規(guī)范等問題已經嚴重制約二手房市場的交易效率。

（1）中介機構魚龍混雜。很多非專業(yè)的機構或個人在利益的驅使下，紛紛加入了房地產中介的行列之中，致使中介機構的人員水平低，素質也不是很高，操作不規(guī)范以及胡亂收費等現(xiàn)象出現(xiàn)。甚至有一些中介公司都沒有房地產價格評估資格，違規(guī)從事房地產估價業(yè)務等。在這些中介市場中，一些中介公司甚至直接從二手房主手中收購房產，違規(guī)炒房謀利。

（2）各虛假信息，不誠信現(xiàn)象充斥著二手房市場。主要表現(xiàn)為：發(fā)布的房地產廣告信息不真實；不曉得及時更改過時的無效信息；已經賣出或者租出的房產信息沒有撤銷掉，誤導當事人；有些中介組織冒充個人名義出售出租房產，無證無照經營等。還有些房主為了能夠賣出高價格，隱瞞自己房屋的重大缺陷或潛在的隱患。

（3）管理不夠完善。由于房屋中介是新興行業(yè)，在專業(yè)化，規(guī)范化管理上還存在著很多缺陷，讓一些利欲熏心的中介公司鉆了空子，侵害了消費者權益，使得消費者投訴不斷上升。

3.二手房市場的解決對策

“安居樂業(yè)”，不能“安居”如何“樂業(yè)”？“安居”是保證社會穩(wěn)定發(fā)展的基本因素。政府應該積極的采取措施來促進二手房產市場健康、有序的發(fā)展。

3.1平衡二手房的供求矛盾。由于我國人口不斷的增加，因此對新增住房的需求越來越大，但是我國房產還處在增量型發(fā)展時期，房屋市場整體無法滿足不斷新增的住房需求。另一方面是因為收到房地產市場環(huán)境的影響，大量的存量房屋無法流入市場，存量房屋在市場中容量過小，反而使得增量房屋市場容量相對的變大。所以，政府要采取多種有效的措施來解決問題：調整總量、弱化供給和需求、平衡供給和需求矛盾，使存量房屋和增量房屋市場維持著恰當?shù)谋壤?，提供一個合理的空間發(fā)展健康的房地產市場。

3.2完善房地產業(yè)法律體系。完善二手房貸款發(fā)展格局，形成一個合理化、規(guī)范化的，以住房公積金抵押貸款為主，商業(yè)二手房貸款為輔的形式。要積極開發(fā)貸款品種，合理降低二手房貸款條件，使二手房貸款業(yè)務更加滿足中低收入者的需要。

提高個人信用制度，改進住房信貸體系。提高個人信用制度，審查借款人的住房信貸為銀行提供依據(jù)，從而降低銀行進行二手房貸款業(yè)務的金融風險；建立住房置業(yè)擔保制度，保證在一定期限內，借款人承擔支付欠款，化解個人貸款的違約風險，消除銀行住房貸款業(yè)務的顧慮，從而促進二手房貸款的發(fā)展。

3.3發(fā)展規(guī)范中介組織。對從事二手房交易的房屋中介公司進行監(jiān)督和管理，對二手房市場制定統(tǒng)一的收費標準，核算中介機構的成本和收益。進一步完善相應的交易細則。確立健康的中介市場運行規(guī)則，防止發(fā)生違規(guī)操作，規(guī)范整個中介服務市場。

中介組織不僅能夠搞活二手房市場，而且能夠連接客體和主體，是主要的房地產信息來源，在二手房市場上起著很大的作用。隨著房地產市場的發(fā)展，二手房市場對中介的依賴性更加強烈。有序的行業(yè)管理、誠信的經營理念、健全的中介管理立法，都是中介市場發(fā)展的關鍵所在。政府部門應該加強對中介市場的管理監(jiān)督，提升人員素質，樹立行業(yè)道德意識，規(guī)范行為，實施行業(yè)品牌戰(zhàn)略，指導中介組織向積極健康的方向發(fā)展。

此外，增強信息透明度，建立退款和懲罰機制能夠有效規(guī)范中介機構行為。

4.二手房市場未來的發(fā)展態(tài)勢

隨著國民經濟的日趨穩(wěn)定，以及國家的宏觀調控，未來的二手房價格終將趨于穩(wěn)定。

1、國家調控房地產經濟。對于目前的二手房地產經濟發(fā)展情況，國家將會不斷出臺相關的政策法規(guī)。通過宏觀調控及一系列舉措，引導房地產經濟越來越好的發(fā)展。變革房地產落后的管理體制，建立科學完善的管理機制，調整政府相關管理部門的職能，明確房地產經濟在發(fā)展中的主體和主體職責，對主體的各種行為進行監(jiān)督管理。

2、房價將逐漸趨于穩(wěn)定。目前，房地產價格飆升不僅影響到人口的生活水平，也影響了國民經濟的發(fā)展，但隨著國民經濟的發(fā)展以及政府通過加強政治穩(wěn)定的宏觀調控，未來房價最終將趨于穩(wěn)定。至于何時穩(wěn)定的時間和穩(wěn)定的價格會因為地點的不同和價格的不同而不一樣，也取決于各地房地產經濟的泡沫程度。

3、房地產市場發(fā)展逐漸成熟?？偟膩砜矗覈幱诜睒s的房地產經濟發(fā)展階段，雖然有很多急需解決和尚待解決的問題，但我國的二手房市場從整體來看一直呈現(xiàn)出逐步向上的發(fā)展態(tài)勢。國家不斷出臺的一些相關政策和政策改革，將對二手房地產經濟進行宏觀調控，調節(jié)和引導二手房市場經濟朝著健康有序的方向發(fā)展。