商業(yè)地產(chǎn)+能源開發(fā)+國貿(mào)金融 「新世代臺(tái)闖」玩轉(zhuǎn)一條龍投資

黃聰

上世紀(jì)七八十年代開始，臺(tái)灣商人拎著手提箱，走遍世界打拚創(chuàng)業(yè)。幾十年下來，很多老一輩臺(tái)灣人在大陸商界叱吒風(fēng)雲(yún)的同時(shí)，也開始面臨接班的問題。

臺(tái)商二代中，大多是「70後」、「80後」，是有著高學(xué)歷、高素質(zhì)的臺(tái)灣新青年，被喻為「新世代臺(tái)闖」。只是，面對(duì)與父輩創(chuàng)業(yè)時(shí)完全不同的政治與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這些臺(tái)青們是否已經(jīng)有足夠的覺悟和能力來接棒一代呢？

深圳萬商泰投資有限公司（簡稱萬商泰）董事長黃厚生給出了肯定的回答。

從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)

黃厚生祖籍江西贛州，其父親是來大陸投資發(fā)展的「臺(tái)商一代」，當(dāng)時(shí)黃父從事的是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，奠定了萬商泰主營業(yè)務(wù)三大板塊之一的商業(yè)地產(chǎn)版塊。

原先萬商泰的房地產(chǎn)開發(fā)以商住型地產(chǎn)為主，在投資的過程中，黃厚生發(fā)現(xiàn)商住市場(chǎng)因?yàn)榈貎r(jià)的飄升，湧人大量的投資項(xiàng)目，市場(chǎng)飽和度過高，預(yù)期將來會(huì)出現(xiàn)供過於求的狀況，「我們當(dāng)時(shí)在與市里分管領(lǐng)導(dǎo)的交流中，指出我們把2050年的房子都建完了?！雇瑯拥纳虡I(yè)地產(chǎn)，前幾年都存在開發(fā)過度的現(xiàn)象，前期可能樓盤賣出了，但是商戶招不進(jìn)來；有部分是通過努力商戶招進(jìn)來了，但是由於達(dá)不到市場(chǎng)的規(guī)模，商戶無法盈利只能退出?！冈谶@樣的氛圍之下，我們?cè)?009年就在籌畫我們的轉(zhuǎn)型?！谷f商泰商業(yè)地產(chǎn)版塊負(fù)責(zé)人劉總監(jiān)介紹道。

不能再繼續(xù)經(jīng)營商住型市場(chǎng)的狀況，並沒有難倒這位「新世代臺(tái)闖」，當(dāng)時(shí)專業(yè)市場(chǎng)正在起步，有蓬勃發(fā)展的先機(jī)，他當(dāng)機(jī)立斷，把步伐調(diào)整轉(zhuǎn)移成投資專業(yè)市場(chǎng)。

專業(yè)市場(chǎng)是一種以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強(qiáng)互補(bǔ)性或替代性商品的場(chǎng)所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場(chǎng)制度安排，例如：建材傢俱市場(chǎng)、汽車汽配、五金機(jī)電、農(nóng)貿(mào)批發(fā)等專業(yè)市場(chǎng)。但黃厚生說，這只是傳統(tǒng)意義上的專業(yè)市場(chǎng)，而萬商泰打造的是第五代的專業(yè)市場(chǎng)。

打造第五代專業(yè)市場(chǎng)

所謂第五代專業(yè)市場(chǎng)，其主要具備4個(gè)特點(diǎn)：

第一個(gè)就是電商概念，將電子商務(wù)融入商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)建設(shè)和運(yùn)營過程中；第二個(gè)就是大物流概念，一般商業(yè)地產(chǎn)的物流配送只到縣市一級(jí)，而大物流概念下的專業(yè)市場(chǎng)把物流範(fàn)圍拓展到鄉(xiāng)村一級(jí)，通過物流配送直接送達(dá)廣大的農(nóng)村地區(qū)，這樣能為專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營和商戶提供一個(gè)良好的物流平臺(tái)，有利於賣出更多的商品；第三個(gè)就是大金融概念，做商業(yè)地產(chǎn)，需要大筆的資金，內(nèi)地的融資是個(gè)很大的瓶頸，所以萬商泰主要依賴深圳的金融鏈優(yōu)勢(shì)，通過運(yùn)作拿到低成本的融資額度，確保商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)資金的保障；第四個(gè)就是大數(shù)據(jù)概念，萬商泰通過在全大陸各個(gè)大城市調(diào)研，包括一些地縣級(jí)城市，從產(chǎn)業(yè)的上游廠家，到下游一些終端商家，形成一個(gè)完備的資料庫，為專業(yè)市場(chǎng)的定位決策提供了比較可靠的依據(jù)，也為市場(chǎng)的成功運(yùn)營提供了保障。

此外，為了盡可能規(guī)避一二線城市商業(yè)地產(chǎn)公司的廝殺，萬商泰將重心放到一些人口規(guī)模比較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快的三四線城市，將這些城市裏還沒有完成集中化經(jīng)營的分散市場(chǎng)集中起來，形成一種有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的專業(yè)市場(chǎng)，如惠州義烏小商品城、鷹西汽車城、贛西萬商紅國際商貿(mào)物流中心等。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)催生能源事業(yè)

隨著地產(chǎn)事業(yè)的轉(zhuǎn)型開發(fā)，為了落實(shí)第五代專業(yè)市場(chǎng)的大物流概念，機(jī)器卡車的油品消耗量非常大；同時(shí)大陸汽車的保有量也在飛速增長，每年的負(fù)荷增加率達(dá)到20%，由此也出現(xiàn)了一個(gè)問題：油品供不應(yīng)求。

「有一些油站供應(yīng)了3天油，但要休息4天，因?yàn)橛推饭?yīng)周轉(zhuǎn)不足?！裹S厚生表示，加上中國大陸加入WTO，必須要開放市場(chǎng)、開放民營競爭、開放成品油進(jìn)出口，以及「十三五」規(guī)劃大力發(fā)展能源產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步放開民營資本準(zhǔn)入門檻，種種趨勢(shì)表明這是個(gè)巨大的商機(jī)，因此，萬商泰大刀闊斧地制定了三個(gè)油庫項(xiàng)目：

一、廣西北部灣防城港油庫擬建項(xiàng)目油庫儲(chǔ)存量50萬立方米，該油庫將從東南亞直接進(jìn)口成品油，然後再建一條鐵路專線跟原有的鐵路線路連接，供應(yīng)內(nèi)地的大西南市場(chǎng)；

二、江西省九江市彭澤縣油庫為投資10萬方能源（油庫）物流項(xiàng)目，該油庫主要是利用長江水運(yùn)成本低廉的優(yōu)勢(shì)，再加上九江乃九省通衢，本身經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，路通八方，成品油銷售可輻射贛、鄂、皖等華中、華東地區(qū)；

三、江西省贛州市信豐縣油庫為投資10萬方成品油倉儲(chǔ)、批發(fā)項(xiàng)目，該油庫是為了解決當(dāng)?shù)赜推饭┎粦?yīng)求的問題，贛州人口眾多、交通便利，有「贛粵閩三省通地」之稱，但近1千萬的人口卻只有3個(gè)油庫，油品需求量極大。

立足油庫 發(fā)展加油站網(wǎng)點(diǎn)分佈

「油庫算是批發(fā)行業(yè)的話，那零售行業(yè)就是我們的加油站?！裹S厚生透露，萬商泰在每個(gè)地方新建油庫的同時(shí)，也會(huì)向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)配套一定數(shù)量的加油站，等油庫項(xiàng)目落成，油品能直接供應(yīng)自己以及周邊地區(qū)的民營加油站。

油站這個(gè)特許行業(yè)不像普通的便利店，一條街多少家便利店都可以開，政府也不會(huì)干涉。黃厚生介紹道，政府規(guī)定一個(gè)城市裏面有3個(gè)油庫就只有3個(gè)油庫，多少油站就只有多少油站?！笓Q句話說你拿到一個(gè)就少了一個(gè)，當(dāng)你拿掉這個(gè)油庫，後面的人就不可能進(jìn)來跟你競爭。所以現(xiàn)在這個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)是非常好的時(shí)間點(diǎn)，要快速進(jìn)場(chǎng)?！?因此，黃厚生計(jì)劃在3-5年內(nèi)，新建及收購加油站30～50座作為配套，並有意將其作為一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的板塊，為今後上市做一個(gè)中遠(yuǎn)期規(guī)劃。「目前加油站已經(jīng)建了8個(gè)了，另外也有幾個(gè)加油站正在洽談收購，結(jié)合我們的油庫項(xiàng)目能夠順利落成，為實(shí)現(xiàn)以後的目標(biāo)進(jìn)行鋪墊?！?/p>

「油庫十加油站」雙向發(fā)展的計(jì)畫固然遠(yuǎn)大，但是如果要快速在這麼多區(qū)域來運(yùn)作這麼多油庫油站的項(xiàng)目，資金量要求是非常龐大的，「市區(qū)土地價(jià)值是非常高的，郊區(qū)價(jià)格會(huì)低些，但相應(yīng)的車流量也就少了很多，所以我們要拿的都是精華的地點(diǎn)，價(jià)格就會(huì)非常高?！裹S厚生坦白。

以國際貿(mào)易金融產(chǎn)業(yè)作後盾

萬商泰主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)、能源開發(fā)、國際貿(mào)易金融等三大板塊，在打造這三大板塊之前，黃厚生在深圳從事了12年的進(jìn)出口貿(mào)易事業(yè)，代理了很多臺(tái)商的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，「很多臺(tái)商的設(shè)備、原料、半成品、成品可能都是經(jīng)過我這邊代理進(jìn)出口及內(nèi)外銷的?！?/p>

黃厚生本身是臺(tái)灣中興法商會(huì)計(jì)系畢業(yè)，具上市公司經(jīng)驗(yàn)及豐厚財(cái)經(jīng)資源，他認(rèn)識(shí)到，自己從事了12年的進(jìn)出口貿(mào)易可以與金融整合在一起，形成供應(yīng)鏈金融。再加上投資商業(yè)地產(chǎn)、設(shè)置油庫油站，無疑都是十分燒錢的行業(yè)，而且要迅速在各個(gè)省份擴(kuò)張市場(chǎng)，站穩(wěn)腳跟，就一定需要極大的流動(dòng)資金，但是大陸資金短缺，利息成本高昂，一直以來都是眾多廠商經(jīng)營發(fā)展的痛腳。因此，黃厚生利用多年來做進(jìn)出口貿(mào)易的經(jīng)驗(yàn)和人脈，借力前海自貿(mào)區(qū)金融政策優(yōu)勢(shì)，積極拓展海內(nèi)外金融市場(chǎng)。

黃厚生表示，金融業(yè)務(wù)主要就是一個(gè)理念，為什麼在深圳、香港做金融業(yè)務(wù)是有利的？因?yàn)榇箨懙娜嗣駧爬⒑腿谫Y成本非常高，而且頭寸非常緊。一個(gè)國企央企投資開發(fā)區(qū)要跟政府銀行借1個(gè)億人民幣，可能就只給一兩千萬，即使現(xiàn)在存貸比取消後，頭寸額度還是非常緊。同樣的人民幣利息在香港就只是3.5%，美金大概只是2%，境外的資金存量大，利息低，而大陸缺資金且利息高，「所以我們把池水往內(nèi)地輸送，就可以把內(nèi)地資金缺乏的問題解決了?！?/p>

從商業(yè)地產(chǎn)到能源產(chǎn)業(yè)再到國貿(mào)金融，萬商泰呈現(xiàn)出一條龍的投資戰(zhàn)略，而採訪過程中，黃厚生的投資邏輯清晰明了，並非紙上談兵，讓人相信，大胃口也有好的消化力。