優(yōu)惠拿地抵押評估風(fēng)險分析與價值評估

朱松杰

【摘要】近兩年，部分地方政府為促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，鼓勵城市建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施配套的開發(fā)，往往以比較低的價格出讓城市商住用地。政策優(yōu)惠拿地與市地價之間巨大差價給金融機構(gòu)帶來較大風(fēng)險隱患。本文從評估角度就以優(yōu)惠價取得用地抵押評估所遇到的問題和風(fēng)險加以分析，并對評估技術(shù)路線加以探討。

【關(guān)鍵詞】優(yōu)惠拿地 抵押評估

一、研究背景

（一）政策背景

2014年12月9日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定嚴(yán)禁對企業(yè)違規(guī)減免或緩征行政事業(yè)性收費和政府性基金、以優(yōu)惠價格或零地價出讓土地；嚴(yán)禁低價轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)、國有企業(yè)股權(quán)以及礦產(chǎn)等國有資源。該《通知》出臺徹底斬斷了今后地方隨意讓渡稅費和減免土地出讓金的可能性。在此之前，各地紛紛為招商引資出臺了地方政策，迄今為止已有大量低價地流入市場。

本文旨在通過分析政策優(yōu)惠取得的地塊在抵押時遇到的問題和風(fēng)險，從估價角度對優(yōu)惠拿地地塊在土地抵押評估價值進行合理判斷，為優(yōu)惠拿地抵押評估探求一條合適的技術(shù)路線。

（二）市場背景與特點

1.土地二級市場不透明。土地屬于無形資產(chǎn)，在區(qū)域市場短期內(nèi)類似交易案例稀少，且往往隨同房產(chǎn)一同交易，不易顯化，容易被主觀因素主導(dǎo)。

2.在一些地方報告電子備案未真正落地，土地估價缺乏有效監(jiān)管。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地評估報告實行網(wǎng)上電子備案。一些地區(qū)未開始實施估價報告電子備案，土地估價報告缺乏有效監(jiān)管，估價報告參數(shù)調(diào)整不規(guī)范，估價結(jié)果偏主觀性。

3.部分金融機構(gòu)風(fēng)控意識較為薄弱。由于信貸風(fēng)險的潛伏期較長，有些銀行出于利潤考慮，降低了抵押物風(fēng)險防范標(biāo)準(zhǔn)，從而使抵押土地高評現(xiàn)象時有發(fā)生。

上述因素為部分地區(qū)土地抵押市場提供了不規(guī)范操作的可能性，也為評估機構(gòu)對政策優(yōu)惠低價獲得土地在抵押評估時抬高地價創(chuàng)造了條件。

二、政府政策優(yōu)惠供地

（一）優(yōu)惠供地的意義

招商引資能吸引項目和資金在本地落戶，增加地方稅源和財政收入，促進就業(yè)和提高人均收入。政府以優(yōu)惠拿地供地的意義在于引進資本參與本地基礎(chǔ)配套設(shè)施開發(fā)，增加就業(yè)和地方財政稅收收入。

（二）優(yōu)惠供地的方式

根據(jù)相關(guān)制度規(guī)定，國家對經(jīng)營性土地出讓強制要求實施招拍掛制度。優(yōu)惠供地的主要方式有：一是地方政府通過規(guī)避國家土地政策，讓投資企業(yè)以明顯低于公正的市場價格拿到土地；二是地方政府與企業(yè)簽訂投資協(xié)議，約定投資企業(yè)的投資規(guī)模，并承諾在企業(yè)投資達到相應(yīng)的投資規(guī)模后，地方政府保證企業(yè)的最低用地價格；三是企業(yè)先通過招拍掛方式以正常的價格取得土地使用權(quán)，政府在企業(yè)投資達到協(xié)議中約定的規(guī)模后，通過地方稅收返還、配套費返還或其他財政補貼的方式，將土地價差返還給企業(yè)；四是對土地招拍掛價格與承諾地價之間的差價由地方財政直接支付給土地部門。

（三）優(yōu)惠供地的抵押風(fēng)險

優(yōu)惠供地也給銀行金融系統(tǒng)安全埋下隱患。筆者在抵押貸款評估中遇到一些出讓成交價與基準(zhǔn)地價存在巨大差價的現(xiàn)象，土地取得成本往往只有三四千萬，但在地價評估后貸款金額竟然高達數(shù)億元人民幣。銀行在拍賣處置中銀行很有可能面臨損失。

三、優(yōu)惠取得土地地價評估案例分析

（一）傳統(tǒng)技術(shù)路線測算分析

通過具體項目的測算，筆者發(fā)現(xiàn)采用傳統(tǒng)技術(shù)路線估價傾向于正常市場地價，將原本低于正常地價的優(yōu)惠地塊在抵押時拉高。

1.運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分析。經(jīng)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算，在采用區(qū)段價進行期日修正、容積率修正以及個別因素修正，測算出的結(jié)果為市場正常地價，高于土地取得成本?；鶞?zhǔn)地價法測算結(jié)果大幅溢價，方法選用合理性值得商榷。

2.運用假設(shè)開發(fā)法分析。若采用假設(shè)開發(fā)法，開發(fā)利潤率難以確定，其有可能綁帶基礎(chǔ)設(shè)施投資，真實的利潤不易剝離。若采用平均開發(fā)利潤率測算，得到地價同樣為市場地價，失去參考價值。

（二）銀行變現(xiàn)風(fēng)險分析

抵押貸款評估，應(yīng)考慮變現(xiàn)風(fēng)險。抵押物是抵押權(quán)人的第二還款來源，應(yīng)考慮未來處置變現(xiàn)中可能產(chǎn)生的損失。

筆者認為，在開發(fā)商取得土地至樓盤開始預(yù)銷售前的這一期間，是風(fēng)險可能爆發(fā)的時間段。風(fēng)險觸發(fā)時的地塊狀態(tài)存在兩種可能性。一種可能，政府與開發(fā)商約定的由開發(fā)商承擔(dān)的配套未完成。由于地塊周邊環(huán)境未發(fā)生改變，地塊市場價值有可能趨于土地取得成本。第二種可能，周邊配套建設(shè)已經(jīng)完成，地塊也產(chǎn)生一定幅度的增值，地價有可能達到市場地價水平。

第一種狀態(tài)下，地塊未發(fā)生增值或者增值幅度很小。而傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果偏高。在周邊未完成配套時，地塊的流拍可能性較大，銀行面臨本息損失風(fēng)險。

第二種狀態(tài)下地塊已增值。在目前稅負體系中，包含有營業(yè)稅、土地增值稅在內(nèi)的稅費。優(yōu)惠拿地地塊拍賣計算增值稅，由于扣除基數(shù)不同，可能會面臨高許多的土地增值稅。拍賣金額扣除稅費剩余部分很可能不足以抵償銀行貸款。

綜上，將優(yōu)惠拿地地塊按正常市價評估存在風(fēng)險隱患。

四、優(yōu)惠取得土地估價技術(shù)路線建議

針對傳統(tǒng)估價技術(shù)路線在優(yōu)惠拿地地塊抵押評估上的缺陷，筆者建議根據(jù)抵押評估時的謹(jǐn)慎性原則適當(dāng)選用估價方法，比如成本逼近法。而在批量優(yōu)惠拿地供地的地區(qū)可以在同一供需圈選取類似優(yōu)惠拿地地塊作為比較案例，采用市場比較法測算。

五、思考

目前房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動、二三線城市房地產(chǎn)銷售下滑，優(yōu)惠拿地地塊如何評估，為銀行金融機構(gòu)控制防范風(fēng)險的問題擺在了許多土地評估機構(gòu)面前。筆者認為評估機構(gòu)在處理此類問題時應(yīng)堅持原則，避免利益誘惑，合規(guī)評估，具體問題具體分析，才能將未來有可能面臨的風(fēng)險降至最低。

參考文獻

[1]《國務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》，國發(fā)〔2014〕62號，2014年12月09日.

[2]《地方政府招商引資中土地優(yōu)惠問題分析》.http：//www.mof.gov.cn/mofhome/hubei/lanmudaohang/dcyj/201311/t20131129_10187 27.html.