A市房地產(chǎn)市場發(fā)展的SWOT分析

劉帆

[摘 要] 在國家出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的優(yōu)惠政策的情況下，運(yùn)用SWOT模型，A市房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有房地產(chǎn)開發(fā)投資占比不高，城鎮(zhèn)人口增長帶來需求，住房公積金貸款增長空間較大，地理環(huán)境和區(qū)位等優(yōu)勢。同時，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后、土地資源有限等劣勢明顯。面對商品房去庫存壓力大、房地產(chǎn)融資市場集中度較高、經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的威脅，A市應(yīng)利用政策支持、金融市場逐步完善、新區(qū)建設(shè)發(fā)展提速的機(jī)會，采取加強(qiáng)市場預(yù)期引導(dǎo)、完善住房公積金貸款管理、加大融資支持、推動房產(chǎn)轉(zhuǎn)型等對策。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場；SWOT分析；發(fā)展研究

[中圖分類號] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

國家出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的優(yōu)惠政策，且力度不斷加大。2014年9月30日，人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出要穩(wěn)住住房消費(fèi)，將公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限延長至25年，同時，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的執(zhí)行首套房貸政策。10月11日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財政部中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房業(yè)務(wù)的通知》，明確表示對住房公積金貸款條件進(jìn)行放寬，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含），可申請住房公積金個人住房貸款，并支持適當(dāng)提高首套貸款額度和異地貸款。2015年3月30日，中國人民銀行再次聯(lián)合國家住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款有關(guān)政策的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%，并進(jìn)一步下調(diào)公積金貸款首付比例，首套房由30%調(diào)整為20%。財政部、國家稅務(wù)總局也在發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》中表示，將個人購買普通商品房免營業(yè)稅的門檻，由滿五年調(diào)整為滿兩年。短短半年左右的時間，國家出臺了4次房市提振政策，加上兩次調(diào)利率一次調(diào)準(zhǔn)，政策出臺的密集程度與力度遠(yuǎn)超市場預(yù)期。面對樓市新政，A市如何實(shí)現(xiàn)新一輪發(fā)展值得研究。

一、A市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

“十二五”期間，A市房地產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，投資增長迅猛，已成為全市國民經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)。隨著招商引資力度的加大，入駐房開企業(yè)逐漸增多，先后引進(jìn)了中建、保利等省內(nèi)外知名企業(yè)。截至2013年末，全市房地產(chǎn)企業(yè)387家，其中國有企業(yè)4家，資產(chǎn)總計610.36億元。2014年以來，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)似乎并未受經(jīng)濟(jì)下行影響，紛紛爆出投資大單。其中，國際溫泉旅游城、國際商貿(mào)城、國際物流城、園區(qū)地產(chǎn)AV谷等快速發(fā)展。

2014年，A市商品房銷售面積565.44萬平方米，同比增長57.9%，其中商品住宅498.94萬平方米，同比增長54.4%。商品房銷售價格從2014年下半年以來一直延續(xù)下行態(tài)勢，已從2014年5月份的最高點(diǎn)4779元，下降到2015年2月份的4537元，下降幅度為5.06%，尤其是新房價格更是連續(xù)9個月環(huán)比下降，但總體下降幅度不大，且目前的價格仍在合理區(qū)間。從2014年1月到2015年2月，A市房地產(chǎn)貸款保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，連續(xù)14個月同比增長維持在30%左右的水平。截至2015年2月末，房地產(chǎn)貸款余額324.98億元，較同期增長34.21%，其中房產(chǎn)開發(fā)貸款余額93.41億元，同比增長36.40%，個人住房貸款余額208.35億元，同比增長32.46%。房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率0.3%。

二、基于SWOT模型分析A市房地產(chǎn)發(fā)展前景

SWOT分析法是將與研究對象相關(guān)的各種內(nèi)部優(yōu)勢因素、弱點(diǎn)因素、機(jī)會因素和威脅因素，通過調(diào)查羅列出來，并依照一定的次序按矩陣形式進(jìn)行排列，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，對各種因素加以分析，從而確定某一市場的競爭優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會和威脅，從而將該市場的戰(zhàn)略與其內(nèi)部資源、外部環(huán)境進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。SWOT分別代表：strengths（優(yōu)勢）、weaknesses（劣勢）、opportunities（機(jī)會）、threats（挑戰(zhàn)）。

（一）優(yōu)勢分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資占比不高，投資仍有較大空間。從2010年以來，除2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到13.57%外，其他各年份該指標(biāo)值均13%以下，2014年為12.4%，低于正常指標(biāo)值（0.22-0.28）范圍，說明A市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資比重較低，房地產(chǎn)投資仍有較大空間。

2.城鎮(zhèn)人口增長帶來的需求優(yōu)勢。目前A主城區(qū)只有120多萬人口，政府的規(guī)劃目標(biāo)是要達(dá)到200萬人口，遠(yuǎn)期目標(biāo)是400萬人口。同時還要集中打造一批中心鎮(zhèn)和重點(diǎn)集鎮(zhèn)承載100萬人口以上。根據(jù)A市城市總體規(guī)范（2008-2030）的發(fā)展目標(biāo)，到2030年A市將新增13710萬元m2住房，年均新建住宅需求量為457萬m2，因此，還存在較大的剛性需求。

3.個貸率不高，住房公積金貸款有較大增長空間。截至2014年末，A市住房公積金繳存總額131.78億元，繳存余額79.94億元，同比增長28.53%和26.33%。2014年發(fā)放個人住房貸款6.76萬筆99.52億元，貸款余額62.02億元，個貸率僅為77.59%。到2015年2月末，個貸率也僅為79.21%，低于全省81.78%的平均水平。

4.地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢。A中心城區(qū)有高速、機(jī)場，高鐵正在建設(shè)，而且是全國衛(wèi)生城市、文明城市、生態(tài)旅游城市。便利的交通，良好的自然環(huán)境，將會吸引更多人，必然會帶動A房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）劣勢分析

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后。A是全國連片特困重點(diǎn)區(qū)域，工業(yè)發(fā)展緩慢，非公經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，A總體處于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，其房地產(chǎn)市場發(fā)展受到較為明顯的限制。

2.土地資源有限。要輻射周邊各種人口，城市承載能力實(shí)在有限，加上A城山地面積接近70%，山地多，平地少，適合房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源有限。endprint

3.市場觀望情緒仍然較濃。據(jù)調(diào)查，多數(shù)市民對房市仍持觀望態(tài)度，既有買漲不買跌的心理因素，同時，也出于種種擔(dān)心，比如擔(dān)心多交房產(chǎn)稅，同時還有一項重要因素，對很多樓盤缺乏信心。當(dāng)初房開商承諾應(yīng)提供的配套設(shè)施也沒有到位，同時還擔(dān)心如今房市不好，交了錢房開商會不會跑路，等等。

（三）機(jī)會分析

1.政策支持。首先是國家政策支持，如鼓勵提高住房公積金貸款額度，延長貸款期限，首套房首付比例從30%降為20%，二套房首付比例從60%降到40%等等。其次，本級政府支持。2014年11月17日，A市政府在發(fā)布的《A市住房公積金支持住房消費(fèi)的補(bǔ)充規(guī)定》中明確提出包括放寬貸款條件，支持異地貸款；降低二套首付比例，使用住房公積金購買改善性自住房的，首付比例從40%降低到30%；提高貸款額度，貸款額度從30萬元提高到45萬元；取消貸款中間環(huán)節(jié)收費(fèi)；優(yōu)化貸款辦理流程；提高貸款服務(wù)效率；改進(jìn)住房公積金提取政策等7個方面的優(yōu)惠政策。同時，全市住房公積管委會明確將出臺一系列優(yōu)惠政策，必然會在一定程度上刺激A房市。

2.金融市場逐步完善，融資渠道增多。目前A市金融市場主體日漸增多，在先后引進(jìn)浦發(fā)、招商、重慶、中信、興業(yè)、民生及即將入駐的光大銀行后，A銀行業(yè)機(jī)構(gòu)種類逐步齊全，金融市場競爭體系、服務(wù)功能日趨完善。

3.新區(qū)建設(shè)發(fā)展提速。新區(qū)是A市中心城區(qū)城市東擴(kuò)的主戰(zhàn)場，轄區(qū)內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢明顯、自然資源豐富、文化底蘊(yùn)深厚，是A未來200萬特大城市人口的政治、經(jīng)濟(jì)和科教文化中心，規(guī)劃城市建設(shè)用地70平方公里，人口70萬。

（四）威脅分析

1.商品房去庫存壓力大。2014年，A市房屋施工面積達(dá)到3740.02萬m2，同比增長37.7%，新開工面積1103.92萬m2，同比增長26.2%，商品房屋竣工面積701.04萬m2，同比增長189.7%。

2.房地產(chǎn)融資市場集中度較高。2014年末，A市房地產(chǎn)貸款余額300.96億元，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款19.7%。房地產(chǎn)貸款占全部貸款比重超過1/5，融資市場集中度較高，且由于融資主要依賴銀行機(jī)構(gòu)，在擠壓其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸空間的同時，還加劇了銀行信貸風(fēng)險。

3.經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行。若經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)市場必然會跟著受影響。從A情況看，與全國整體經(jīng)濟(jì)形勢基本一致，全市地區(qū)生產(chǎn)總值從2011年的17.1%，2012年的15.9%，2013年14%到2014年的14.4%，再到2015年政府工作報告提出的13.5%保守目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)下行趨勢較為明顯，對房地產(chǎn)的影響也不可忽視。

三、政策建議

（一）加快去庫存

當(dāng)前，最大的威脅應(yīng)是商品房存量及即將上市的新房源如何消化的問題，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)集中精力研究解決如何去庫存。對全市存量商品房進(jìn)行排查摸底，了解其去庫存化情況，對去庫存化期限長的，適當(dāng)減少或暫緩商品房土地供應(yīng)。

（二）加強(qiáng)市場預(yù)期引導(dǎo)

影響房地產(chǎn)消費(fèi)的最敏感因素就是價格變化，一般而言，價格上漲，消費(fèi)就強(qiáng)勁，價格下跌，消費(fèi)就疲軟，而且“跟風(fēng)”較濃。建議政府及相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的正面預(yù)期引導(dǎo)，要通過信息發(fā)布，風(fēng)險提示，加強(qiáng)市場管理等措施，穩(wěn)住住房消費(fèi)和市場秩序。

（三）加強(qiáng)住房公積金貸款管理

建立規(guī)范透明的住房公積金信息披露制度，積極宣傳引導(dǎo)住房公積金貸款，簡化住房公積金貸款發(fā)放程序，提高發(fā)放效率。建立住房公積金貸款考核機(jī)制，對工作不力的要進(jìn)行約談和督查。實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案管理，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤實(shí)行先備案后貸款制度。

（四）加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資支持

一方面在政策范圍內(nèi)政府應(yīng)積極支持房地產(chǎn)企業(yè)通過眾籌、信托、債券、基金等直接融資方式融資，同時加強(qiáng)監(jiān)督管理；另一方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好風(fēng)險防范的前提下，對資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大信貸支持，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求，不能隨便抽貸、斷貸。

（五）加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

較長時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)可能很難再現(xiàn)之前的“黃金時代”，伴隨“白銀時代”的到來，轉(zhuǎn)型升級成為大勢所趨，房地產(chǎn)業(yè)必須不斷加強(qiáng)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型力度，方能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。

[責(zé)任編輯：王鳳娟]endprint