崔軍

【摘要】本文以小韓安置小區(qū)二期北地塊規(guī)劃與批準(zhǔn)的項(xiàng)目為例，按GB/T50353-2013建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，對(duì)小韓安置小區(qū)二期北地塊進(jìn)行了建筑面積計(jì)算與復(fù)核，并對(duì)規(guī)范中有關(guān)主體結(jié)構(gòu)、陽(yáng)臺(tái)

【關(guān)鍵詞】陽(yáng)臺(tái)建筑；建筑面積；陽(yáng)臺(tái)面積；核算

1案例背景

小韓安置小區(qū)二期北地塊位于徐州市新城區(qū)，為拆遷安置定銷(xiāo)房，規(guī)劃建設(shè)方案批準(zhǔn)定銷(xiāo)商品房共計(jì)35幢，其中住宅33幢，配建商用房2幢?？偨ㄖ娣e約為289254平方米。（其中：地上住宅建筑面積約為233452平方米，高層地下室建筑面積約為10779平方米，多層半地下室建筑面積約為9171平方米，配建地上公共建筑面積約為22063平方米，配建公共設(shè)施人防地下車(chē)庫(kù)建筑面積約為13789平方米）。依據(jù)土地出讓合同，甲方定銷(xiāo)商品房回購(gòu)單價(jià)為4150元/平方米，在工程竣工驗(yàn)收后，由回購(gòu)單位支付開(kāi)發(fā)建設(shè)單位相應(yīng)價(jià)款后回購(gòu)安置定銷(xiāo)房。目前，工程主體已完成。受回購(gòu)單位委托，按照2013規(guī)范，計(jì)算該安置小區(qū)詳細(xì)的建筑面積。

2爭(zhēng)議的建筑面積

咨詢單位依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和變更，按照2013規(guī)范，計(jì)算出總建筑面積289254平方米，其中高層住宅部分陽(yáng)臺(tái)按照底板水平投影面積一半計(jì)算面積為5404.78平方米，計(jì)算結(jié)果經(jīng)過(guò)與回購(gòu)方、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位幾次商談后，未能達(dá)成共識(shí)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是高層住宅陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算方式，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按全面積計(jì)算，理由是相鄰陽(yáng)臺(tái)間的分隔墻體為鋼筋砼承重剪力墻，從基礎(chǔ)頂部一直通到屋面，應(yīng)歸屬于主體結(jié)構(gòu)，陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算為 10809.56 平方米，兩種意見(jiàn)差距5404.78平方米，按照4150元/平方米單價(jià)回購(gòu)，合計(jì)價(jià)差 2243 萬(wàn)元。

多方專(zhuān)家討論，有的認(rèn)為應(yīng)按照主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)類(lèi)別計(jì)算一半面積，有的傾向于剪力墻為主體結(jié)構(gòu)，附著陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算全面積，未能形成一致意見(jiàn)。

3爭(zhēng)議建筑面積的確認(rèn)

筆者本著慎重穩(wěn)妥、實(shí)事求是、快捷迅速的原則，向2013規(guī)范的具有解釋權(quán)的單位發(fā)函咨詢，住建部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所接函后逐級(jí)向省住建廳、市住建局落實(shí)，及時(shí)對(duì)所反映事項(xiàng)作出了書(shū)面答復(fù)，答復(fù)意見(jiàn)即按照在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積，

4解決方案

筆者詳細(xì)解讀分析2013規(guī)范中有關(guān)主體結(jié)構(gòu)、陽(yáng)臺(tái)的定義以及陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算規(guī)則。

陽(yáng)臺(tái)：附設(shè)于建筑物外墻，設(shè)有欄桿或欄板，可供人活動(dòng)的室外空間。

主體結(jié)構(gòu)：接受、承擔(dān)和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機(jī)聯(lián)系的構(gòu)造。

在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。

5結(jié)束語(yǔ)

本文以小韓安置小區(qū)二期北地塊規(guī)劃與批準(zhǔn)的項(xiàng)目為例，對(duì)高層住宅陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算方式進(jìn)行了討論，最后由住建部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所得出解釋?zhuān)_定按照在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積，對(duì)小韓安置小區(qū)二期北地塊的爭(zhēng)議面積的合理測(cè)算方式，為國(guó)家節(jié)約回購(gòu)資金2243萬(wàn)元。

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