“城中村”安置小區(qū)改造模式研究

何睿媛　于洋

【摘要】本文通過(guò)研究城中村存在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，認(rèn)為城中村的存在有其一定的合理性，并以西安市八里村為例分析了城中村改造中存在的幾點(diǎn)問(wèn)題并提出了幾點(diǎn)改造建議。

【關(guān)鍵詞】城中村；改造模式；廉租房；創(chuàng)新

Abstract：This article through studies the economic value of the existence of village inside city， think that the existence of the village inside city has its certain rationality， as a case study of xi "an eight village several problems existing in the urban village reconstruction are analyzed and puts forward some reform Suggestions.

Keywords： urbanlized village；economic value；low-rent housing

1、城中村的定義及研究狀況

“城中村”是在城市快速的發(fā)展進(jìn)程中，滯后于時(shí)代的發(fā)展步伐，游離于現(xiàn)代城市管理之外且生活水平低下的居民區(qū)[1]。伴隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村的問(wèn)題已成為國(guó)內(nèi)許多大中城市發(fā)展中普遍遇到的問(wèn)題。對(duì)于現(xiàn)存的城中村的改造勢(shì)在必行，當(dāng)前我國(guó)絕大多數(shù)學(xué)者比較集中研究城中村定義、形成機(jī)制、分類(lèi)、存在的問(wèn)題和改造的方法、模式等。其中在對(duì)城中村對(duì)周邊的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化影響的研究，人們長(zhǎng)期以來(lái)把熱點(diǎn)主要放在了其存在問(wèn)題上，對(duì)城中村的評(píng)價(jià)多為負(fù)面，主要有：土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，土地收益大量流失[2，3]；社會(huì)治安環(huán)境較差，犯罪率高[4]，安全隱患多；文化觀念及素質(zhì)問(wèn)題[6]，等。

2、城中村改造存在的問(wèn)題

2.1西安市城中村現(xiàn)狀

目前西安市共有城中村437個(gè)，城市農(nóng)村人口47.3萬(wàn)：其中200平方公里的建成區(qū)內(nèi)的城中村共有有187個(gè)，農(nóng)村人口共計(jì)19.58萬(wàn)人，總用地130708.44畝。在對(duì)西安市城中村進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)城中村的地理位置將城中村以成熟性城中村研究為主，成熟性城中村：分布于市中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)、地理區(qū)位優(yōu)越，村民人均耕地面積很小，甚至沒(méi)有，普遍偏重第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，村民收入相對(duì)較高的城中村，如：旅館村、祭臺(tái)村、沙坡村、方新村等，位于二環(huán)以內(nèi)，約有57個(gè)。

2.2城中村改造存在的幾點(diǎn)問(wèn)題——以八里村為例

八里村位于西安市南郊，地處長(zhǎng)安南路西側(cè)，村子占地面積大約有1000多畝，村子大約有400-500戶人。由于八里村位于小寨商業(yè)圈內(nèi)，周?chē)咝Ａ至ⅲ煌ū憷?，地理位置十分?yōu)越。

1、八里村的現(xiàn)狀：（1）八里村村民現(xiàn)狀。在八里村，71%的村民都處于失業(yè)狀態(tài)，他們認(rèn)為最大的就業(yè)困難是技能和文化水平比較低。83%的村民收入都是靠出租房屋，只有10%的村民的收入來(lái)源是依靠工資收入。87%的村民沒(méi)有任何社會(huì)保障[7]。（2）八里村整體環(huán)境。八里村整體建筑非常混亂，村內(nèi)建筑密度高，建筑距離??；廉租屋居住面積小、居住條件很差，甚至基本的采光通風(fēng)條件都不能滿足；消防和救護(hù)通道堵塞；生活和基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴(yán)重不足；綠化率低下、環(huán)境衛(wèi)生較差，急需進(jìn)行改造。

2、八里村改造存在的問(wèn)題：（1）資金問(wèn)題。城中村改造中的最大的問(wèn)題之一就是資金的籌集，八里村也不例外，需要大量的資金支撐，政府的財(cái)力明顯不足。（2）村民的工作保障、社會(huì)保障問(wèn)題。村民長(zhǎng)期以來(lái)主要生活來(lái)源是依靠房屋出租形成的“租金經(jīng)濟(jì)”，由于村民的素質(zhì)比較低，缺乏技術(shù)和專(zhuān)長(zhǎng)，因此他們找新工作的能力也相對(duì)比較弱，他們希望在城中村進(jìn)行改造之后能獲得一份較為穩(wěn)定的工作保障。由于村民絕大部分是農(nóng)村戶口，所以他們目前還無(wú)法享受與城市居民相同的社會(huì)保障。

3、創(chuàng)新改造模式——保障房與城中村改造的結(jié)合

3.1改造以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體

在以提升低端租賃住房供給功能為核心的城中村改造過(guò)程中，應(yīng)將發(fā)揮農(nóng)民積極性和尊重農(nóng)民利益結(jié)合起來(lái)，由農(nóng)民繼續(xù)持有和經(jīng)營(yíng)租賃住房，取得租金收入，但應(yīng)從以前租房的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向租房的現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)，即租賃住房不再是以農(nóng)戶為單位的經(jīng)營(yíng)，而是以公司持有和現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)的管理方式。撤銷(xiāo)原城中村村委會(huì)，將原集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制為由集體法人股東和個(gè)人股東持股的股份制公司，主要經(jīng)營(yíng)住房租賃。原村民是持股的個(gè)人股東，獲取相應(yīng)的收益，間時(shí)，可自愿到新組建的公司從事租賃事務(wù)管理工作和物業(yè)服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)就業(yè)。

3.2改造后的城中村租賃住房應(yīng)納入保障房體系管理

改造后的城中村租賃住房由村集體成立的、原村民持股的股份公司持有；由租賃住房資產(chǎn)持有公司或由原城中村村民組成的管理公司或委托其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常的運(yùn)營(yíng)管理。但通過(guò)城中村改造建設(shè)的面向低收入群體的租賃住房，由于享受了政府的優(yōu)惠政策，因而不同于一般的商業(yè)性的租賃住房，應(yīng)納入政府的公共租賃住房體系，豐富政府公共租賃住房的房源供給。納入政府公共租賃住房體系管理具體體現(xiàn)為以下兩點(diǎn)：一是住房租金應(yīng)根據(jù)政府公共住房租金指導(dǎo)價(jià)而定，不能采取自行定價(jià)；二是承租人應(yīng)符合政府對(duì)公共租賃住房承租對(duì)象的要求。

3.3將廉租房建設(shè)與城中村改造相結(jié)合

廉租房建設(shè)存在的問(wèn)題主要包括資金的籌集、用地的選取、收益人群的覆蓋范圍等問(wèn)題；城中村改造也面臨著資金來(lái)源、村民及外來(lái)人口住房安置等的問(wèn)題，因此將二者相結(jié)合具有一定的可行性。將廉租房建設(shè)引入城中村改造，不僅可以高效率地進(jìn)行資源配置，節(jié)省政府資金，節(jié)約土地資源，充分保障廉租房的建設(shè)，又可以促進(jìn)城中村的改造，兼顧村民的長(zhǎng)久利益和外來(lái)人口等低收入人群的住房保障。

4、小結(jié)

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市用地的緊張，城中村越來(lái)越受到人們的關(guān)注。我們?cè)谄饰龀侵写鍐?wèn)題的同時(shí)，也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到城中村的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，注意到城中村的存在有其一定的合理性，最終將城中村改造成為與周邊協(xié)調(diào)發(fā)展、內(nèi)部功能布局合理、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、居住人群和諧相除的城市社區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張欣.城中村社區(qū)的存在價(jià)值及改造對(duì)策[D].天津理工大學(xué)，2012.

[2]敬東.“城市里的鄉(xiāng)村”研究報(bào)告—經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市中心區(qū)農(nóng)村城市化進(jìn)程的對(duì)策[J].城市規(guī)劃，1999，23（9）： 8-14.

[3]田莉.“都市里的村莊”現(xiàn)象評(píng)析[J].城市規(guī)劃匯刊，1998， 22（5）：54-56.

[4]趙瑜.城中村問(wèn)題探析[J]財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2009-01-15.

[5]李梅.我國(guó)城市化進(jìn)程中城中村問(wèn)題初探[J]中國(guó)商界（下半月），2010-11-23.

[6]周新宏.城中村問(wèn)題：形成、存續(xù)與改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[D].復(fù)旦大，2007-05-30.