廖倩瀅

摘 要：本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)出發(fā)，從美中評(píng)估差異的角度，希望通過(guò)美國(guó)的“前車之鑒”后的調(diào)整來(lái)幫助中國(guó)的評(píng)估技術(shù)和準(zhǔn)則更加完善，評(píng)估值更接近貼近“公允價(jià)值”，縮小公眾對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的期望差距。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)估價(jià)；有效期；中美差異

1994年9月，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正式成立，標(biāo)志著我國(guó)形成了較為完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系[1]。但是相對(duì)于歐美日等發(fā)達(dá)國(guó)家，起步仍然較晚，對(duì)于準(zhǔn)則及方法的選擇與使用基本沿用發(fā)達(dá)國(guó)家的體系。然而與這些國(guó)家不同，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策和供需等多方面影響下瞬息萬(wàn)變，使得房地產(chǎn)評(píng)估期望與業(yè)績(jī)之間可能產(chǎn)生差距。因此市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師提出更高的要求，需要及時(shí)調(diào)整評(píng)估思路以適應(yīng)環(huán)境。

一、房地產(chǎn)評(píng)估期望與業(yè)績(jī)差距

公眾對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估值具有期望差距，將其差距進(jìn)行分類為：特殊但可行的估值方法與現(xiàn)有的估計(jì)方法和準(zhǔn)則的差距、現(xiàn)有的估計(jì)方法和準(zhǔn)則與現(xiàn)在的業(yè)績(jī)之間的差距、公眾對(duì)評(píng)估值的期望與可能的估計(jì)方法之間的差距、現(xiàn)在的業(yè)績(jī)與公眾對(duì)業(yè)績(jī)認(rèn)識(shí)之間的差距其中，前兩個(gè)差距被認(rèn)為是合理的期望差，有必要通過(guò)業(yè)績(jī)上的改進(jìn)加以縮小，后兩個(gè)差距被認(rèn)為是不合理的期望差，有必要進(jìn)行進(jìn)一步的溝通。不合理期望差距來(lái)自于公眾對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值概念及其本質(zhì)的理解偏差，作為對(duì)于價(jià)值的恰當(dāng)公允反應(yīng)，評(píng)估值必然是圍繞價(jià)值合理波動(dòng)范圍內(nèi)的，不是真實(shí)值卻可以無(wú)限接近，在決策有用的觀點(diǎn)之下它仍然是有效的經(jīng)濟(jì)信息。

（一）業(yè)績(jī)差距。 社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估值人員承擔(dān)責(zé)任的合理

期望和社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估值人員實(shí)際完成任務(wù)的認(rèn)識(shí)之間的差距。這一差距由兩部分組成：（1）房地產(chǎn)估值人員業(yè)績(jī)?nèi)毕莶?/p>

距。公眾所認(rèn)為的現(xiàn)行房地產(chǎn)評(píng)估方法和準(zhǔn)則所規(guī)定的房地產(chǎn)估值人員職責(zé)不同于他們觀察到的房地產(chǎn)估值人員對(duì)這些職責(zé)的實(shí)際履行程度，這二者之間的差距就是房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?nèi)毕莶罹?。?）房地產(chǎn)估值方法缺陷差距。在有缺陷的估值方法規(guī)范下，即使房地產(chǎn)估值人員的估值工作完全遵守了估值方法，也不能達(dá)到公眾的合理期望要求，因此就導(dǎo)致了期望差距的產(chǎn)生。

（二）合理性差距。合理性差距是社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估值人員的期望和對(duì)房地產(chǎn)估值人員責(zé)任的合理期望之間的差距，也就是社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估值人員職責(zé)的不合理期望。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響

房地產(chǎn)估值在期望與業(yè)績(jī)之間的差距有重要的一部分是由于準(zhǔn)則缺陷或者方法缺陷而導(dǎo)致，應(yīng)當(dāng)從何調(diào)整以減少該類缺陷的存在？更多地考慮市場(chǎng)整體變動(dòng)及其趨勢(shì)評(píng)估程序是國(guó)外評(píng)估行業(yè)采用的方法。

房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩的情況出現(xiàn)在19世紀(jì)的美國(guó)：1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎， 第二次世界大戰(zhàn)后房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱1967至1972的那幾年里，而且比較集中在住宅公寓市場(chǎng)。 美國(guó)房地產(chǎn)下1982年一個(gè)新周期的起始本次起點(diǎn)由于美國(guó)政府的種種稅收，財(cái)政等措施刺激而引起的。2005-2006-

2007再度由熱變冷 ，2007年2月，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款企業(yè)新世紀(jì)金融公司宣告破產(chǎn)，由此引發(fā)了美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)[2]。 在城市化進(jìn)程中，美國(guó)經(jīng)歷了跌宕起伏的幾十年，他們的評(píng)估也經(jīng)歷了市場(chǎng)的考驗(yàn)，對(duì)比中美評(píng)估準(zhǔn)則可以找到我國(guó)準(zhǔn)則值得改進(jìn)的方向。

（一）評(píng)估報(bào)告有效期。評(píng)估結(jié)果的有效存續(xù)本身是建立于評(píng)估基本假設(shè)之上的“有效”。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)包括各種宏微觀假設(shè)，其中交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)是房地產(chǎn)評(píng)估中最重要的假設(shè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的變更中，受到?jīng)_擊最大的假設(shè)是宏觀環(huán)境假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)。

持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或者說(shuō)明。

持續(xù)使用假設(shè)既說(shuō)明了被評(píng)估資產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)條件或市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)又著重說(shuō)明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。宏觀環(huán)境和市場(chǎng)總趨勢(shì)的巨大轉(zhuǎn)變讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件或環(huán)境由光明轉(zhuǎn)為昏暗的不確定，參照高級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中對(duì)于幾種在打破假設(shè)條件下的特殊情況的做法，評(píng)估也必須做特殊的處理，而這種特殊性首先當(dāng)從評(píng)估報(bào)告的有效期入手。

現(xiàn)代美國(guó)USPAP規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估和咨詢報(bào)告的有效期為三個(gè)月。而中國(guó)現(xiàn)行的評(píng)估和咨詢報(bào)告的有效期為1年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國(guó)。

有效期差距如此之大的原因在于現(xiàn)行評(píng)估報(bào)告大多為咨詢性報(bào)告，即使是鑒證性報(bào)告也多為審計(jì)或抵押貸款之下的硬性要求，主動(dòng)需求少。為了降低項(xiàng)目成本，避免頻繁的估價(jià)行為帶來(lái)的費(fèi)用，有效期為一年看起來(lái)仿佛就是為會(huì)計(jì)期間為一年的“審計(jì)”而生。

這種長(zhǎng)期的“有效”必然帶來(lái)評(píng)估結(jié)果偏離“公允價(jià)值”過(guò)多的情況，特別是在市場(chǎng)條件劇烈變動(dòng)的現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告本身的客觀性、可靠性、公允性的下降，繼而給公眾傳達(dá)出資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可有可無(wú)的惡劣影響，最后抑制了對(duì)評(píng)估報(bào)告的主動(dòng)需求。這一惡性循環(huán)總結(jié)如下：新興行業(yè)主動(dòng)需求少——為降低成本，報(bào)告有效期設(shè)置為1年——評(píng)估結(jié)果偏離嚴(yán)重——公眾期望差距增大——抑制主動(dòng)需求。

所以要讓評(píng)估行業(yè)興起，除了法定業(yè)務(wù)量的增加，應(yīng)當(dāng)從行業(yè)自身做起，從制度的與時(shí)俱進(jìn)開(kāi)始，主動(dòng)增加信息的可用性可靠性。在房地產(chǎn)新政策的影響下，面對(duì)起伏劇烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，評(píng)估報(bào)告的有效期必須調(diào)整！

（二）估價(jià)方法——市場(chǎng)法在房地產(chǎn)估價(jià)中的中美比較

表1中表明美國(guó)的估價(jià)報(bào)告更多地考慮了法律糾紛，一般都以不存在法律糾紛且僅用于唯一評(píng)估目的為前提，同時(shí)評(píng)估員嚴(yán)禁參與標(biāo)的物的訴訟。而在中國(guó)考慮較多的就是限制評(píng)估報(bào)告只用于一定的評(píng)估目的，對(duì)其他方面并未涉及。這種差距存在的原因在于，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍且房地產(chǎn)交易涉及的訴訟比較多。但是在某些城市隨著房?jī)r(jià)的驟降，出現(xiàn)了很多老業(yè)主不滿房?jī)r(jià)下跌過(guò)快而向開(kāi)發(fā)商索賠等類似法律問(wèn)題，這也就要求在評(píng)估報(bào)告中相應(yīng)增加法律方面的考量。不僅可以讓報(bào)告使用者更為清晰使用的條件，同時(shí)也保護(hù)了評(píng)估行業(yè)本身的利益，規(guī)避動(dòng)蕩市場(chǎng)下的風(fēng)險(xiǎn)。

選取了房地產(chǎn)抵押評(píng)估中美的報(bào)告進(jìn)行比較，差異主要在于以下三點(diǎn)：第一，美國(guó)不考慮商業(yè)繁華程度，而我國(guó)一般都會(huì)考慮，這主要因?yàn)槊绹?guó)的居民住宅一般處在郊區(qū)；第二，中國(guó)在評(píng)估中未考慮供求關(guān)系，這主要是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)價(jià)格并不完全由市場(chǎng)決定，而有政策限制；第三，土地使用年限的差別是由于兩國(guó)的土地所有制不同決定的。

2015年中國(guó)房?jī)r(jià)仍然是政府調(diào)控為主的市場(chǎng)，但是由于價(jià)格調(diào)控下的引致需求較之往年更為突出，正常市場(chǎng)環(huán)境下以“居住”為目的的需求漸漸顯現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供需理論也將得到遵循。所以在未來(lái)的時(shí)間內(nèi)，供需將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的主要考慮因素之一。此外，雖然法律政策限制中美都有考慮，但是兩國(guó)的政策本身存在較大差異。以房產(chǎn)稅為例，美國(guó)房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)稅的稅率根據(jù)預(yù)算和稅基情況而變化。我國(guó)房產(chǎn)稅已經(jīng)進(jìn)入立法程序，不同城市可能采用不用稅基，存量與增量的選擇，稅率的決定權(quán)等都將影響房地產(chǎn)評(píng)估值，應(yīng)當(dāng)納入到房地產(chǎn)估價(jià)的影響因素中去。

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