【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，作為一個資金密集型行業(yè)，資金的短缺日益成為制約房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展的瓶頸。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在下行通道，從銀行等傳統(tǒng)融資渠道獲取資金變得非常困難，因此，創(chuàng)新房地產(chǎn)融資模式來解決目前房地產(chǎn)行業(yè)融資難的問題，具有很重要的現(xiàn)實意義。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 私募基金 創(chuàng)新融資模式

一、我國房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀

最早房地產(chǎn)基金出現(xiàn)在70年代末期的美國。在2007年以前，中國房地產(chǎn)基金投資主要以外幣基金為主。到2008年，受到全球金融危機的影響，外資對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資速度明顯放緩，但同時這也為我國房地產(chǎn)基金的發(fā)展帶來了良機。

在2010年之前，國內(nèi)房地產(chǎn)基金市場規(guī)模僅100億元左右，國內(nèi)房地產(chǎn)基金也只有20幾家。經(jīng)過四年的飛速發(fā)展，到2013年底時，我國已經(jīng)產(chǎn)生了206家專業(yè)的基金管理機構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，這些機構(gòu)管理的資金規(guī)模加起來已經(jīng)超過4000億元。從這206家專業(yè)的房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)的規(guī)模來看，基金規(guī)模在1億元至5億元的中等規(guī)?；鹫急茸畲?，這是因為我國的房地產(chǎn)基金多數(shù)只是針對某一個項目的專項基金。從目前我國房地產(chǎn)基金的投資方式來看，多數(shù)為股權與債券相結(jié)合的投資方式，其次是股權投資或債權投資，數(shù)量較少的采用的是夾層投資。

二、房地產(chǎn)私募基金的主要優(yōu)勢

（一）所有權和控制力

與在公開市場上間接投資上市公司或基金不同，房地產(chǎn)私募基金是以直接擁有所投房地產(chǎn)股權的方式介入，這種方式可以使投資人能夠更好的控制資產(chǎn)管理活動，實現(xiàn)其投資策略。

（二）價值創(chuàng)造

房地產(chǎn)私募基金管理人可以通過再包裝的方式實現(xiàn)盈利，在運營層面為房地產(chǎn)項目創(chuàng)造價值，例如通過財務整頓、資產(chǎn)增值、房產(chǎn)翻修等方式實現(xiàn)增值，最終再以高于買入價數(shù)倍的價格出售。

（三）利益重組

房地產(chǎn)私募基金可以將不同的房地產(chǎn)項目組合起來出售，同時也可以將某一個項目按比例分拆出售、融資或租賃，并且房地產(chǎn)比無形資產(chǎn)更容易分拆，分拆后的每一塊資產(chǎn)可能比原先價值更高。

（四）貸款優(yōu)惠

房地產(chǎn)項目通常被認為是具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)私募基金比杠桿收購等其它私募股權投資類別更容易獲得優(yōu)惠的貸款利息，從而降低了融資成本。

（五）退出靈活

由于房地產(chǎn)項目具有不錯的流動性，房地產(chǎn)私募基金的退出既可以選擇將資產(chǎn)在非公開市場上出售，也可以將房地產(chǎn)項目資產(chǎn)以組合的方式打包上市，在公開市場上實現(xiàn)退出。

（六）分散風險

對于投資人而言，投資房地產(chǎn)私募基金不僅可以豐富機構(gòu)投資人的投資組合，并且憑借其與證券和債券產(chǎn)品較低的關聯(lián)性，使得它能夠有效分散投資組合的整體風險。

總之，房地產(chǎn)基金之于房地產(chǎn)企業(yè)并不僅僅是為了解決融資難的問題，更是房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營1的商業(yè)模式，更為重要的是，在發(fā)行基金持續(xù)獲取資金的過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)自身知名度的提升也具有非常重要的作用。

三、房地產(chǎn)公司參與房地產(chǎn)私募的模式

（一）獨立PE機構(gòu)

由開發(fā)商獨立發(fā)起并對基金進行管理，這種模式要求開發(fā)商要有豐富的金融行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。

（二）開發(fā)商+金融機構(gòu)

金融機構(gòu)和開發(fā)商合作共同組成利益聯(lián)盟，可以形成一種適合現(xiàn)階段中國特色的一種模式：產(chǎn)融結(jié)合。

（三）金融機構(gòu)主導

由金融機構(gòu)主導發(fā)起并管理基金，是國外采用最多的一種模式。

以開發(fā)商主導來設立的基金分析為例，開發(fā)商作為普通合伙人和管理人設立和募集的基金通常會將募集的資金投資于自己的項目，既可以通過設立基金募集到所需資金投資于自身項目，又可以作為有限合伙人獲得分紅收益，同時開發(fā)商在市場行情高漲的階段可以享受項目資產(chǎn)升值的高溢價。作為有限合伙人參與基金的投資回報率通常較低，但相應的投資風險也較小，其本質(zhì)上可以認為是開發(fā)商的一種融資工具。

圖1 房地產(chǎn)投資基金管理模式圖

四、設立房地產(chǎn)私募基金的難點、法律風險及對策

（一）我國房地產(chǎn)私募基金發(fā)展迅速并且前景非常廣闊，但其發(fā)展也面臨著一些困境：

第一，基金的募集仍是目前大多數(shù)房地產(chǎn)基金運營中最大的難題。

第二，開發(fā)商發(fā)起的房地產(chǎn)基金在運營中很多問題如果處理不當，很可能會產(chǎn)生利益沖突。例如：投資機會分配、股權作價、關聯(lián)交易等。

第三，開發(fā)商發(fā)起的房地產(chǎn)私募基金受房地產(chǎn)行業(yè)影響規(guī)模難以擴大。

第四，配套法律體系不完善，我國制度和法制基礎不健全。

第五，退出機制不完善。

第六，管理人員專業(yè)程度欠缺等。

在房地產(chǎn)私募基金運作中，其運作的法律風險主要是體現(xiàn)在兩個方面：一是如何將普通合伙人和有限合伙人實行分權。若是直接按照《合伙企業(yè)法》分配各自權限，在以房地產(chǎn)公司為主導的私募基金下，基金募集到的資金主要用于自己開發(fā)的項目，基金操作公司與基金使用公司為同一公司下的子公司，因此，如何向投資人解釋是否存在關聯(lián)交易以及交易的公平合理性，是一個值得認真思考的問題。二是關于外聘管理團隊的專業(yè)問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的專業(yè)性，外部管理團隊在某項具體的項目操作中由于認識上的不同，難免會有不同的理解，例如，對某項銷售策略的理解，竣工時間的掌控等等，這些都需要房地產(chǎn)公司與私募基金的管理團隊不斷的進行溝通，才能最大限度的減少運作中可能帶來的潛在風險。

（二）鑒于當前房地產(chǎn)基金發(fā)展所遇到的問題，提出以下幾點建議

第一，抓住外部環(huán)境變化帶來的機遇，形成房地產(chǎn)基金的發(fā)展策略，在投資策略上，應該堅持中長期投資，以傳統(tǒng)住宅項目為主，逐漸加大商業(yè)辦公等其他投資類型的比重。

第二，盡快建立、健全相關配套的法律法規(guī)體系，保證投資人的合法權益，理清權責關系。

第三，完善的私募基金監(jiān)管，形成一定的監(jiān)管體系，明確具體的監(jiān)管部門，并界定它的權限和職責。

第四，完善房地產(chǎn)私募基金退出機制，為投資人提供多種退出形式，從而吸引更多投資人參與。

第五，提高基金管理人的管理水平，提升管理人關于房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識，增進投資人與管理人之間的互信，確?；鹜顿Y的運營效率。

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作者簡介：韓星宇（1986-），男，漢族，山西太原人。