關(guān)于物業(yè)糾紛案件法律適用問題的調(diào)研*

●青島市市南區(qū)人民法院課題組

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關(guān)于物業(yè)糾紛案件法律適用問題的調(diào)研*

●青島市市南區(qū)人民法院課題組**

一、物業(yè)糾紛案件所涉法律關(guān)系

（一） 物業(yè)服務(wù)合同涉及的法律關(guān)系

1.事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的認(rèn)定和處理

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，則其與業(yè)主之間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主不能以沒有書面的合同為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也不能以沒有書面合同為由不履行相應(yīng)的服務(wù)義務(wù)。至于合同的具體內(nèi)容，雖然沒有明確書面的約定，但可以參照同檔次小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合

在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，存在違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問題，如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，一直是審判實(shí)務(wù)中的難題。競(jìng)合責(zé)任是當(dāng)事人的某一行為具有違約行為和侵權(quán)行為的雙重特征，從而在法律上導(dǎo)致了違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的共同存在的現(xiàn)象，但侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任是不同的，其主要區(qū)別有：第一，歸責(zé)原則不同，違約責(zé)任是以嚴(yán)格責(zé)任為原則而過錯(cuò)責(zé)任為例外，侵權(quán)責(zé)任以過錯(cuò)責(zé)任為原則而以無過錯(cuò)責(zé)任為例外；第二，免責(zé)事由不同，違約責(zé)任中，除法定的免責(zé)事項(xiàng)外，當(dāng)事人可以約定免責(zé)事由，而侵權(quán)責(zé)任中，免責(zé)事由是法定的，當(dāng)事人不能事先約定；第三，責(zé)任形式不同，違約責(zé)任主要采用違約金，侵權(quán)責(zé)任主要采取損害賠償?shù)龋坏谒?，?zé)任范圍不同，違約的賠償主要是對(duì)財(cái)產(chǎn)損失的賠償，并采取“可預(yù)見性”標(biāo)準(zhǔn)來賠償，而侵權(quán)的賠償包括財(cái)產(chǎn)損失及人身傷害和精神賠償。①王利明：《違約責(zé)任論》，中國政法大學(xué)出版社2003年版，第303頁。

由于違約責(zé)任與侵害人身或財(cái)產(chǎn)的侵權(quán)責(zé)任具有本質(zhì)的不同，在此類案件中，當(dāng)事人既可以主張違約責(zé)任也可以主張侵權(quán)責(zé)任賠償損害，但是，受害人不能得到雙倍賠償，侵害人也不能承擔(dān)兩個(gè)責(zé)任。

因此，在處理物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任競(jìng)合問題上，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第122條的規(guī)定，即賦予受損害的當(dāng)事人享有選擇權(quán)，可以請(qǐng)求侵害人承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任，分別按照兩種責(zé)任的承擔(dān)方式，確定侵害人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

3.物業(yè)服務(wù)合同的解除和溯及力

（1）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同享有任意解除權(quán)的正當(dāng)性

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條第1款規(guī)定：業(yè)主大會(huì)按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。 該條司法解釋賦予了業(yè)主一方對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)。具體到物業(yè)服務(wù)合同，雙方當(dāng)事人的義務(wù)絕非一次給付即可完成，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互信任和配合對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同順利履行和合同目的的順暢實(shí)現(xiàn)居于舉足輕重的地位。當(dāng)因各種主客觀事由導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失互相信任的基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)允許其解除物業(yè)服務(wù)合同。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否單方解除物業(yè)服務(wù)合同

業(yè)主委員會(huì)一方根本違約或者約定的解除事由出現(xiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以解除物業(yè)服務(wù)合同，這并無爭(zhēng)議。但是，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否單方面解除物業(yè)服務(wù)合同，法律尚未明文規(guī)定。雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張解除物業(yè)服務(wù)合同的比較少見，但也不能完全排除其發(fā)生的可能性。如前文所述，支持業(yè)主合同解除權(quán)正當(dāng)性的依據(jù)在于物業(yè)服務(wù)合同的履行需要雙方當(dāng)事人的互相信任和互相配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的互相信任已經(jīng)喪失、互相配合履行合同的可能性也基本喪失，因此，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求解除物業(yè)服務(wù)合同的請(qǐng)求，同樣應(yīng)該支持。

但物業(yè)服務(wù)合同解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能突然撤離小區(qū)，而應(yīng)根據(jù)《合同法》第92條的規(guī)定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第39條的規(guī)定，返還相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金，并做好交接工作。

（3）物業(yè)服務(wù)合同解除的溯及力

我國《合同法》第97條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。具體到物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同、提供物業(yè)服務(wù)的目的是取得業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)。在物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)被解除，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的提供物業(yè)服務(wù)的目的消滅，因此作為其相對(duì)人的業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)欠缺法律上原因；并且物業(yè)服務(wù)合同解除后，欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，一方面不再負(fù)有交付物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)；另一方面，其已經(jīng)接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，使得他人受損而自己獲益，因此其行為構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)依據(jù)不當(dāng)?shù)美贫确颠€取得的利益。欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不當(dāng)?shù)美臄?shù)額相當(dāng)于其欠交物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，因此其仍負(fù)有交付欠交物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍有權(quán)請(qǐng)求欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主交付欠交的物業(yè)費(fèi)。

4.物業(yè)服務(wù)合同終止后的權(quán)利和義務(wù)

合同終止的法律后果，即解除了當(dāng)事人履行或者接受履行的全部義務(wù)。同時(shí)，依附于權(quán)利義務(wù)的從權(quán)利義務(wù)也一并消滅。但合同終止不影響非違約方所享有的損害賠償權(quán)利。盡管通過終止的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，主要是使合同關(guān)系不再存在，但一方對(duì)原合同的違反給另一方造成的損失不因合同關(guān)系終止而被免除責(zé)任，物業(yè)服務(wù)合同終止后的法律后果也是如此。

一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)管理相關(guān)資料和專項(xiàng)維修基金等義務(wù)；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)預(yù)收了業(yè)主物業(yè)費(fèi)的，在合同終止后，尚未提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還。物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。該問題的法律適用應(yīng)援引《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第9條。

5.業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系

業(yè)主和物業(yè)使用人的連帶債務(wù)，是法定之債，不允許物業(yè)使用人與業(yè)主約定排除。因?yàn)榉ǘǖ倪B帶之債，產(chǎn)生于法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不能通過合同等形式加以排除，如果業(yè)主與物業(yè)使用人在合同中約定業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)支付不承擔(dān)責(zé)任或不承擔(dān)連帶責(zé)任，這種約定因違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不具有法律效力。業(yè)主和物業(yè)使用人的連帶債務(wù)的范圍和金額，應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)合同的約定范圍和金額內(nèi)，而且僅限于業(yè)主與物業(yè)使用人約定的物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)的范圍和金額。業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)于約定范圍內(nèi)的物業(yè)費(fèi)都有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付，其連帶債務(wù)，因業(yè)主或者物業(yè)使用人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)清償而消滅。而業(yè)主承擔(dān)了連帶責(zé)任后，可以依約向物業(yè)使用人追償。

（二）業(yè)主的知情權(quán)和撤銷權(quán)

業(yè)主知情權(quán)基于業(yè)主的共同管理權(quán)，是個(gè)體業(yè)主參與共同管理決策、監(jiān)督具體管理情況的必要手段，因此知情權(quán)的主體為業(yè)主個(gè)體，因此，單個(gè)業(yè)主作為知情權(quán)的實(shí)體權(quán)利主體，可以提前業(yè)主知情權(quán)之訴。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)并非業(yè)主知情權(quán)的權(quán)利主體，不能提起業(yè)主知情權(quán)之訴。但如果業(yè)主委員會(huì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露相關(guān)信息或公布相關(guān)文件，業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定之義務(wù)，但其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是基于合同的約定，并非基于業(yè)主知情權(quán)。

《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。撤銷權(quán)行使的對(duì)象是指撤銷權(quán)人行使撤銷權(quán)予以消滅的既存法律關(guān)系。業(yè)主行使撤銷權(quán)的法定情形有兩種：一是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議侵害了業(yè)主的實(shí)體權(quán)益。指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的侵害。包括對(duì)專有部分的專有權(quán)、共有部分之共有權(quán)或共同管理的成員權(quán)的侵害。例如決定將明確屬于某特定業(yè)主的綠地作為全體業(yè)主共有的停車位，屬于對(duì)業(yè)主專有權(quán)的侵害。如決議限制或者剝奪業(yè)主對(duì)共有部分的使用、收益等權(quán)利，則屬于對(duì)業(yè)主共有權(quán)的侵害。二是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員的決議侵害了業(yè)主的程序權(quán)益。指業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定內(nèi)容雖未侵害業(yè)主實(shí)體權(quán)益，但作出決定的程序違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者其作出決定逾越了法定或者約定的權(quán)限范圍。

《物權(quán)法》第78條第2款、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5款規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。因此，法律明確規(guī)定行使此撤銷權(quán)的主體為權(quán)益受到侵害的業(yè)主。業(yè)主撤銷權(quán)撤銷的是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，因此，業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的被告理論上應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。然而，如同本文上述內(nèi)容所述，在我國現(xiàn)行的法律體制下，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)在訴訟中的主體資格問題并沒有明確的定位。一般來說，由于業(yè)主大會(huì)非常設(shè)機(jī)構(gòu)，其僅能充當(dāng)全體業(yè)主意思的形成與決策機(jī)關(guān)，其不具有成為法律主體資格的余地。當(dāng)面臨涉及業(yè)主委員會(huì)的案件時(shí)，多數(shù)法院肯定了業(yè)主委員會(huì)作為原告的訴訟主體資格，而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)作為被告的案件大多不予受理。但在業(yè)主行使撤銷權(quán)之訴的案件中，本文認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格，準(zhǔn)許業(yè)主委員會(huì)應(yīng)訴。

二、物業(yè)糾紛疑難問題認(rèn)定規(guī)則與法律適用

（一）物業(yè)服務(wù)合同訂立產(chǎn)生的糾紛

1.未經(jīng)法定程序簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力應(yīng)認(rèn)定為可撤銷的合同

關(guān)于未經(jīng)法定訂立程序簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否成立及效力問題，審判實(shí)踐中，主要有如下四種觀點(diǎn)：合同不成立；合同有效；合同無效；合同可撤銷。我們主張此類合同屬于可撤銷的合同，業(yè)主應(yīng)先行提起撤銷業(yè)主委員會(huì)違法決定的撤銷之訴，而不能直接起訴確認(rèn)合同無效，在因超過法定除斥期間或大多數(shù)業(yè)主事后追認(rèn)等因素不能撤銷業(yè)委會(huì)決議時(shí)，可能使得物業(yè)合同有效。但物業(yè)服務(wù)合同因被撤銷，而被確定自始無效后，并不等于業(yè)主免于支付任何費(fèi)用。《合同法》第58條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。根據(jù)該規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效后，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)實(shí)際向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也實(shí)際接受了物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)在客觀上無法返還，因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一定的費(fèi)用以折價(jià)補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)因提供服務(wù)而發(fā)生的成本支出。法院可以在政府主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)案件實(shí)際情況，酌情確定物業(yè)服務(wù)成本支出的折價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；若合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于政府指導(dǎo)價(jià)最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以參照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)確定折價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備法人資格或相應(yīng)資格，其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同效力仍應(yīng)認(rèn)定為有效

本文認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備法人資格和相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)合同為有效，其主要理由：一是上述《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條、第33條等規(guī)定屬于管理性規(guī)定，非效力性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。二是《物權(quán)法》第81條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。據(jù)此認(rèn)定即使沒有獲得物業(yè)管理資質(zhì)的單位和個(gè)人提供物業(yè)服務(wù)并與業(yè)主建立合同關(guān)系，也不能僅因其不具有物業(yè)管理資質(zhì)而認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同無效。

（二）物業(yè)服務(wù)合同履行中產(chǎn)生的糾紛

物業(yè)服務(wù)合同履行中產(chǎn)生的糾紛，大量為物業(yè)公司追索業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并同時(shí)要求業(yè)主按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。

1.業(yè)主以物業(yè)服務(wù)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由，法院一般鮮有采信

審判實(shí)踐中，大多業(yè)主拒絕物業(yè)費(fèi)的抗辯理由即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在一定的瑕疵，但通過實(shí)證分析，鮮有法院采納被告的該項(xiàng)抗辯理由。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容十分廣泛，而對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)也因?yàn)闃I(yè)主個(gè)人感受差異而很難有一個(gè)一致的標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)，考慮到小區(qū)物業(yè)糾紛涉及業(yè)主較多，擅自在個(gè)案中免除或者降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)必影響物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，從業(yè)主公共利益考量，法院應(yīng)看物業(yè)公司是否達(dá)到根本違約的程度從嚴(yán)予以掌握。如果物業(yè)公司僅有小部分物業(yè)服務(wù)未做好，比如少量照明設(shè)備損壞、電梯偶爾無法正常運(yùn)行等情形，法院一般不應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司的行為構(gòu)成根本違約，原則上不應(yīng)調(diào)整物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。如果存在部分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目未提供且可以從整體物業(yè)費(fèi)中予以區(qū)分，則業(yè)主有權(quán)要求扣除該部分物業(yè)費(fèi)。實(shí)踐中，物業(yè)公司服務(wù)非常不到位的情形下，個(gè)別案例中法院也存在將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低的情況，但本文認(rèn)為法院在這方面的自由裁量權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

2.物業(yè)服務(wù)合同約定的滯納金過高，法院可以予以酌減

物業(yè)服務(wù)合同通常會(huì)約定業(yè)主未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，將產(chǎn)生滯納金。該滯納金從性質(zhì)上分析，實(shí)際上是業(yè)主不履行合同約定所需要承擔(dān)的違約金，因此屬于合法的范疇，業(yè)主應(yīng)予以承擔(dān)。但物業(yè)公司必須基于合同之約定行使上述權(quán)利，對(duì)于合同未約定滯納金的情形，物業(yè)公司無權(quán)收取滯納金。

同時(shí)，既然滯納金作為違約金的一種表現(xiàn)形式，同樣適用于違約金的相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，與業(yè)主息息相關(guān)的一項(xiàng)權(quán)利為主張滯納金酌減的權(quán)利。根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，對(duì)于約定標(biāo)準(zhǔn)過高的滯納金，業(yè)主可以請(qǐng)求法院予以酌減；《合同法》司法解釋（二）第29條規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過損失百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第114條第2款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本文認(rèn)為，法院酌減的標(biāo)準(zhǔn)為同期銀行貸款利率為宜。

審判實(shí)踐中，大量物業(yè)服務(wù)公司要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和滯納金的案件，業(yè)主經(jīng)法院合法傳喚拒不出庭，法院依法缺席審理，在該類案件中，若物業(yè)公司按照合同約定的滯納金計(jì)算方式主張權(quán)利。雖然其約定的標(biāo)準(zhǔn)過高，但由于業(yè)主未出庭主張酌減，法院是否應(yīng)依職權(quán)酌減原告主張的違約金，實(shí)踐中存在不同認(rèn)識(shí)，本文主張，根據(jù)公平原則，法院亦應(yīng)對(duì)約定過高的違約金予以酌減。

（三）訴訟時(shí)效在物業(yè)服務(wù)合同糾紛的法律適用問題

司法實(shí)踐中，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效問題的把握，與其他類型的民事案件的訴訟時(shí)效相比存在一定的特殊性。從法理上說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主應(yīng)及時(shí)行使權(quán)利。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催討物業(yè)服務(wù)費(fèi)，當(dāng)然業(yè)主在物業(yè)糾紛訴訟中，對(duì)超過訴訟時(shí)效的訴訟請(qǐng)求，必須主動(dòng)行使訴訟時(shí)效抗辯，否則人民法院不對(duì)訴訟時(shí)效問題進(jìn)行釋明及主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁判。公民、法人或者其他組織的民事權(quán)利受到侵害，其不在法定時(shí)效內(nèi)行使權(quán)利，一旦時(shí)效期間屆滿時(shí)，即使向人民法院起訴，請(qǐng)求法院保護(hù)其民事權(quán)利，法院將不予支持。物業(yè)公司向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效為兩年，從費(fèi)用交納期滿第二天開始計(jì)算，若中間物業(yè)公司曾向業(yè)主追繳過欠費(fèi)或者業(yè)主同意交納欠費(fèi)，則可適用訴訟時(shí)效中斷，從物業(yè)公司向業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者業(yè)主同意付費(fèi)第二天起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算。

通過實(shí)證調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在司法實(shí)踐中，各法院對(duì)業(yè)主提供訴訟時(shí)效抗辯的裁判尺度差異較大，實(shí)踐中，主要存在以下三種裁判思路：

第一種觀點(diǎn)是一般不支持。關(guān)于被告提出的訴訟時(shí)效的抗辯，無論原告是否有向被告主張過權(quán)利的證據(jù)，一般均不予支持。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：因原告物業(yè)公司持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，按時(shí)定期支付物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的一項(xiàng)義務(wù)；如支持業(yè)主的時(shí)效抗辯，可能導(dǎo)致物業(yè)公司無法收取大量業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致部分催費(fèi)不規(guī)范的物業(yè)公司出現(xiàn)資金困難，影響物業(yè)服務(wù)水平，使業(yè)主愈發(fā)抵制交納物業(yè)費(fèi)，使得物業(yè)服務(wù)陷入惡性循環(huán)。另外，如果支持欠費(fèi)業(yè)主的訴訟時(shí)效抗辯，對(duì)按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主亦有失公平。。

第二種觀點(diǎn)是依證據(jù)可予支持。嚴(yán)格適用訴訟時(shí)效制度，如果物業(yè)公司不能提供曾向業(yè)主主張權(quán)利或者證據(jù)不足以證明相關(guān)事實(shí)，則支持業(yè)主提出的訴訟時(shí)效的抗辯意見。以此督促物業(yè)公司加強(qiáng)管理，即使規(guī)范催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第三種觀點(diǎn)是對(duì)證據(jù)要求不宜過分苛求。只要物業(yè)公司提供了催收物業(yè)費(fèi)的證據(jù)，無論該催收是否由業(yè)主簽收，只要能表明物業(yè)公司積極進(jìn)行了催收，就可以認(rèn)為物業(yè)公司曾向業(yè)主主張過權(quán)利，訴訟時(shí)效隨之中斷。對(duì)于物業(yè)費(fèi)糾紛案件訴訟時(shí)效的裁判思路可以參照供暖費(fèi)糾紛案件的處理原則，證據(jù)的審查宜為寬松。

對(duì)于上述不同的尺度，本文認(rèn)為對(duì)訴訟時(shí)效的裁判尺度應(yīng)加以統(tǒng)一。一是物業(yè)公司尚未撤離小區(qū)的，一般不支持業(yè)主提出的訴訟時(shí)效抗辯意見?？紤]到物業(yè)公司一直持續(xù)的履行合同，提供服務(wù)，即一直在以作為的形式持續(xù)履行合同義務(wù)，業(yè)主就應(yīng)負(fù)有定期交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。即使物業(yè)公司未即使進(jìn)行催收，但應(yīng)認(rèn)為其以自己繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的行為主張了權(quán)利，故不應(yīng)支持業(yè)主提出的訴訟時(shí)效的抗辯意見，業(yè)主仍負(fù)有交清所欠物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。二是物業(yè)公司已經(jīng)撤離小區(qū)的，以撤離之日起算訴訟時(shí)效，并可適度從寬把握。如物業(yè)公司從撤離小區(qū)之日起超過兩年未向業(yè)主主張過權(quán)利，則可認(rèn)為業(yè)主的訴訟時(shí)效抗辯意見成立；如物業(yè)公司從撤離之日起兩年內(nèi)，曾通過郵寄催費(fèi)通知、提起訴訟等方式催要過，則訴訟時(shí)效發(fā)生中斷，應(yīng)重新計(jì)算。其中，對(duì)已提起訴訟之外的其他方式催要的，審查不宜過于苛刻。

責(zé)任編校：王文斌

**課題組負(fù)責(zé)人：崔??；主要成員：卞濤、于常文、高振東、任權(quán)、黃健。

*本文系2015年全省法院重點(diǎn)調(diào)研課題調(diào)研報(bào)告，有刪節(jié)