付麗莉 李鋼 尹鵬程

[摘要]針對(duì)我國(guó)當(dāng)前缺少系統(tǒng)的、全面的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)結(jié)構(gòu)、管理、登記等法律法規(guī)的現(xiàn)狀，面向不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)狀和需求，以我國(guó)全面開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作為契機(jī)，通過(guò)梳理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相關(guān)法律法規(guī)，分別從土地、房屋、林地、草原、海域五個(gè)方面，探討構(gòu)建了內(nèi)容全面、類型細(xì)致、結(jié)構(gòu)合理的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系，期望可以為制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記內(nèi)容、類型提供參考和依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；物權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系

2013年11月20日的國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議，決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，當(dāng)前，我國(guó)大部分省、市已經(jīng)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作，但我國(guó)尚無(wú)不動(dòng)產(chǎn)登記法，相關(guān)的法律法規(guī)包括《物權(quán)法》《農(nóng)村土地承包法》《森林法》《草原法》《房屋登記辦法》《擔(dān)保法》《土地管理法》《民法通則》等，上述這些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的分類、管理、登記之規(guī)定存在不一致甚至沖突，如林地使用權(quán)的抵押，海域使用權(quán)的性質(zhì)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的稱謂等問(wèn)題存在爭(zhēng)議，上述情況的存在有礙于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實(shí)施。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和參考標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系，對(duì)物權(quán)制度的完善尤為重要。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，首先應(yīng)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系，進(jìn)而確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍和類型。研究物權(quán)體系的多為法學(xué)界學(xué)者，研究?jī)?nèi)容主要包括農(nóng)村土地物權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、林地物權(quán)、海域物權(quán)等相關(guān)物權(quán)體系構(gòu)建。上述研究主要從物權(quán)制度角度進(jìn)行研究，研究?jī)?nèi)容有的是針對(duì)整個(gè)物權(quán)體系，有的是針對(duì)某特定的物權(quán)體系，缺少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系系統(tǒng)的、全面的研究和體系構(gòu)建。因此，本文擬以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為契機(jī)，梳理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相關(guān)法律法規(guī)，面向我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和管理的現(xiàn)狀和需求，探討構(gòu)建內(nèi)容全面、類型細(xì)致、結(jié)構(gòu)合理的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系，期望可為制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記權(quán)利的種類和內(nèi)容提供參考。

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記角度構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系

《物權(quán)法》第二條規(guī)定，本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的定義，不同國(guó)家有不同的規(guī)定。一直以來(lái)，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義，遵循我國(guó)《擔(dān)保法》第九十二條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)為土地以及房屋、林木等地上定著物。2014年8月15日頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（征求意見(jiàn)稿）》第二條規(guī)定本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。這是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)做出的較為明確的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)登記，是指對(duì)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。面向不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的內(nèi)容，分別從土地、房屋、林地、草原、海域五個(gè)方面，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系，如圖l所示。

（一）土地物權(quán)體系

我國(guó)《土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，涉及土地物權(quán)體系的法律法規(guī)較多，例如《物權(quán)法》《憲法》《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》《民法通則》及其他相關(guān)的法規(guī)，本文依據(jù)上述法律法規(guī)，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情，構(gòu)建土地物權(quán)體系。

1.土地所有權(quán)

在公法上，土地所有權(quán)是構(gòu)成國(guó)家的四大要素之一；在私法上，土地所有權(quán)是最重要的一種所有權(quán)。我國(guó)的土地所有權(quán)有兩種：國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

（1）國(guó)有土地所有權(quán)。國(guó)家土地所有權(quán)是國(guó)家為了公共利益，依據(jù)法律規(guī)定對(duì)全民共同所有的土地進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)《土地管理法》第八條、《物權(quán)法》第四十七條和《土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定，國(guó)家土地所有權(quán)的客體包括城市的土地，法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，國(guó)家依法征用的土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地，因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原集體土地。

（2）集體土地所有權(quán)。我國(guó)土地所有權(quán)的主體有兩個(gè)，國(guó)家所有和集體所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，依法不歸國(guó)家所有的，屬于集體所有。魏振流認(rèn)為集體土地所有權(quán)的定義為由各個(gè)獨(dú)立的集體組織享有的、對(duì)其所有的土地的獨(dú)占性支配權(quán)利；王利明利用具體列舉的方式，定義集體土地所有權(quán)是為各集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地所享有的占有、使用、收益和處分權(quán)利。國(guó)有土地所有權(quán)屬全民所有，在物權(quán)法中僅具有象征意義，與國(guó)有土地所有權(quán)主體的抽象性不同，農(nóng)村集體在現(xiàn)實(shí)中被細(xì)分，每一個(gè)“集體”都是個(gè)獨(dú)立的所有者。

2.土地用益物權(quán)

（1）國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得，主要包括劃撥、出讓和租賃等方式。土地使用權(quán)劃撥屬于一種無(wú)償?shù)男姓渲梅绞?，我?guó)有著嚴(yán)格的限制，國(guó)有土地租賃權(quán)可以采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式取得。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)是指使用權(quán)人依法取得的不以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的對(duì)農(nóng)民集體所有土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。包括三種類型：一是農(nóng)村宅基地使用權(quán)，二是公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)，三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。2014年7月，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部、住建部等11個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)通知，要求各省選擇符合條件的不同層級(jí)市、鎮(zhèn)作為試點(diǎn)在8月底前上報(bào)發(fā)改委，將宅基地和農(nóng)房納入全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，并率先建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。我國(guó)法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的限制，但是目前農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的取得和流轉(zhuǎn)存在著諸多問(wèn)題，例如：集體建設(shè)用地不符合規(guī)劃、超面積建筑、私下交易等，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)一登記，明晰建設(shè)用地使用權(quán)主體，明確建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范，對(duì)農(nóng)村土地合理利用和可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

（3）集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村集體土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的名稱，學(xué)界有多種看法，一種是認(rèn)為應(yīng)借鑒羅馬法中永佃權(quán)制度的優(yōu)點(diǎn)，將其成為“永佃權(quán)”，一種觀點(diǎn)是認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于債權(quán)的概念，應(yīng)稱之為“農(nóng)地使用權(quán)”，本文與《物權(quán)法》保持一致，采用的是“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”這一稱謂。

（4）地役權(quán)。地役權(quán)是指權(quán)利人為使用其土地的方便與利益而利用他人土地的權(quán)利?！段餀?quán)法》第一百六十二條、一百六十三條規(guī)定，土地所有權(quán)人設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該用益物權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。而土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

3.土地抵押權(quán)

《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，土地所有權(quán)不得抵押，因此，只能在土地用益物權(quán)上成立抵押權(quán)。根據(jù)土地用益物權(quán)的類型，土地抵押權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)抵押、集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押、集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押四種。

（l）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，可單獨(dú)抵押，有房屋的應(yīng)將國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但以房屋抵押時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押?！稉?dān)保法》第三十六條、三十七條規(guī)定，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。宅基地使用權(quán)不得抵押。但《擔(dān)保法》第三十四條規(guī)定，房屋和其他地上定著物可以抵押，根據(jù)“地隨房走”的原則，宅基地不能與住房相分離，不允許宅基地抵押，即不能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋的抵押。該法律有利有弊，一方面宅基地作為一種福利，“一戶一宅”能確保農(nóng)民的權(quán)益，防止耕地被占用，但不利于農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，造成宅基地閑置等問(wèn)題。以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的為契機(jī)，完善集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押制度，對(duì)合理規(guī)劃和利用農(nóng)村土地具有重要作用。

（3）集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第49條、《擔(dān)保法》第34條、第37條的規(guī)定，可以設(shè)立集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的包括通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包土地，依法登記取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

（二）房屋物權(quán)體系

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系通常包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)三個(gè)體系，對(duì)于房屋的用益物權(quán)，學(xué)界的研究和觀點(diǎn)很多，主要有設(shè)立房屋居住權(quán)、設(shè)立房屋地役權(quán)和設(shè)立房屋租賃權(quán)三種學(xué)說(shuō)，但我國(guó)的用益物權(quán)體系主要是建立在對(duì)土地的使用上，《物權(quán)法》將用益物權(quán)分為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)，不包含房屋的相關(guān)權(quán)利，因此本文構(gòu)建的房屋物權(quán)體系主要為所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩種。

1.房屋所有權(quán)

房屋所有人享有房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。從自然屬性上說(shuō)，房屋不能脫離土地單獨(dú)存在，但房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)的關(guān)系，有兩種不同的立法體系。一是以德國(guó)、瑞士民法為代表，認(rèn)為建筑物應(yīng)為土地的一部分，不能構(gòu)成獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)；二是日本民法為代表，認(rèn)為土地和定著物都為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，定著物可以獨(dú)立于土地而存在，并不是附著于土地的財(cái)產(chǎn)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！币虼宋覈?guó)采取的是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不分離的觀點(diǎn)，與德國(guó)立法不同的是，我國(guó)并未將建筑物視為土地的一部分，房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)是相對(duì)獨(dú)立的物權(quán)。

2.房屋抵押權(quán)

房屋與其他不動(dòng)產(chǎn)一樣，擔(dān)保物權(quán)僅抵押權(quán)一種，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定房地產(chǎn)抵押是指抵押人以不轉(zhuǎn)移真實(shí)合法的房地產(chǎn)的占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法將抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。我國(guó)的房屋抵押在八十年代房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇時(shí)已經(jīng)開(kāi)展，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋抵押已經(jīng)成為抵押權(quán)中最重要的一種形式，例如“抵押貸款購(gòu)房”已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象，建立一套完善的房屋抵押制度和法律對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用。

（三）林地物權(quán)體系

森林是我國(guó)重要的自然資源，2013年，林業(yè)局歷時(shí)4年完成了第八次全國(guó)森林資源清查，結(jié)果顯示全國(guó)森林面積2.08億公頃，森林覆蓋率21.63%0森林覆蓋率遠(yuǎn)低于全球31%的平均水平，人均森林面積僅為世界人均水平的1/4，人均森林蓄積只有世界人均水平的1/7，森林資源的保護(hù)和發(fā)展工作仍然任重而道遠(yuǎn)。當(dāng)前，集體林權(quán)制度改革是工作重點(diǎn)，其主要內(nèi)容是保持集體林地所有權(quán)不變的前提下，將林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交給農(nóng)民，確立農(nóng)民的經(jīng)營(yíng)主體地位，并享有對(duì)林木的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)“山定權(quán)、樹(shù)定根、人定心”。但據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，林改過(guò)程中林權(quán)糾紛數(shù)量上升，如福建省2003-2007年間共調(diào)處涉林糾紛達(dá)22333起，因此構(gòu)建林地物權(quán)體系，完成林地登記，明晰林地物權(quán)，是林地改革工作順利進(jìn)行的重要保障。立足于我國(guó)森林資源物權(quán)的既有立法狀況，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，并借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，本文構(gòu)建的林地物權(quán)體系包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

1.林地所有權(quán)

我國(guó)林地所有權(quán)主體是國(guó)家和集體，而林木所有權(quán)存在國(guó)家、集體、個(gè)人三種形式。

（1）國(guó)家所有權(quán)。國(guó)家所有權(quán)是指國(guó)家享有占有、使用、收益和處分國(guó)有森林資源的權(quán)利。我國(guó)《森林法》第3條、《物權(quán)法》第四十八條規(guī)定森林資源屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的除外。國(guó)家所有的林地一般是由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家授權(quán)給林業(yè)主管部門、國(guó)有林場(chǎng)、采育場(chǎng)等企事業(yè)單位或行政單位，分別依各自的管理權(quán)限和經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)行使。

（2）集體所有權(quán)。根據(jù)我國(guó)《森林法》和《物權(quán)法》規(guī)定，林地的所有權(quán)主體除了國(guó)家，就是集體，集體所有權(quán)是指鄉(xiāng)村勞動(dòng)群眾等集體經(jīng)濟(jì)組織在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織的森林、林地、林木等森林資源享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。林地的國(guó)家和集體所有權(quán)，存在所有權(quán)主體“虛化”和“缺位”的缺陷，進(jìn)而導(dǎo)致森林資源難以保值和增值。

（3）個(gè)人所有權(quán)。由于林地、森林屬國(guó)家和集體所有，個(gè)人所有權(quán)僅局限于林木，林木指的是活立木，包括樹(shù)木和竹子。個(gè)人林木所有權(quán)是指公民個(gè)人或其他組織對(duì)林木享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！渡址ā返?7條規(guī)定：“農(nóng)村居民在房前屋后、自留地、自留山種植的林木，歸個(gè)人所有。城鎮(zhèn)居民和職工在自有房屋的庭院內(nèi)種植的林木，歸個(gè)人所有。集體或者個(gè)人承包國(guó)家所有和集體所有的宜林荒山荒地造林的，承包后種植的林木歸承包的集體或個(gè)人所有。

2.林地用益物權(quán)

我國(guó)林權(quán)改革的目標(biāo)之一是：用5年時(shí)間，基本完成明晰產(chǎn)權(quán)、承包到戶的改革任務(wù)，因此本文采用林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念代替林地使用權(quán)，林地用益物權(quán)體系主要包括國(guó)有林地使用權(quán)、林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林地地役權(quán)。

（1）國(guó)有林地使用權(quán)。國(guó)有林地使用權(quán)是特定的民事主體依法取得的，對(duì)國(guó)家所有的林地占有、使用和收益的權(quán)利。我國(guó)《民法通則》第八十一條規(guī)定，國(guó)家所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用，國(guó)家保護(hù)它的使用、收益的權(quán)利；使用單位有管理、保護(hù)、合理利用的義務(wù)。因此國(guó)有林地使用權(quán)一般為全民所有制單位和集體所有制單位所有。

（2）林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。自然人、法人或其他組織為了森林、林木的培育種植、經(jīng)營(yíng)管理和采伐利用等林業(yè)目的，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者村民小組簽訂林地承包合同，并依據(jù)林地承包合同對(duì)集體所有的或國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的林地享有占有、使用和收益的權(quán)利，稱為林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是集體林地設(shè)定用益物權(quán)的主要形式。其產(chǎn)生大致有兩種途徑：一是政策途徑，即林業(yè)“三定”時(shí)根據(jù)客觀實(shí)際情況，無(wú)償?shù)姆峙浣o內(nèi)部成員用于造林，即“自留山”；二是民事途徑，即農(nóng)戶等通過(guò)承包、競(jìng)標(biāo)、租賃等方式取得集體林地使用權(quán)。

（3）林地地役權(quán)。雖然《物權(quán)法》對(duì)地役權(quán)制度作出一些規(guī)定，但我國(guó)尚無(wú)法律法規(guī)對(duì)林地地役權(quán)做出定義，周伯煌提出的林地地役權(quán)定義為：所謂林地地役權(quán)，就是林地權(quán)利人為追求林地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，通過(guò)依法與其他主體訂立合同對(duì)林地進(jìn)行有效利用或限制，并允許國(guó)家基于環(huán)境保護(hù)和生態(tài)公益的目的進(jìn)行管理的種特殊的地役權(quán)。

3.林地抵押權(quán)

關(guān)于林地的抵押權(quán)，相關(guān)的法律法規(guī)不多，《物權(quán)法》第百八十四條規(guī)定，土地所有權(quán)不得抵押，因此林地所有權(quán)不得抵押，可以抵押的即為林木所有權(quán)和林地使用權(quán)。

（l）林木抵押權(quán)。林木的所有權(quán)人、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以合法的方式設(shè)立林木抵押權(quán)，但僅商品林可以抵押，生態(tài)公益林不得抵押。但林木抵押的實(shí)現(xiàn)存在很多困難，主要有以下幾點(diǎn)：一是林地林木的價(jià)值評(píng)估量化困難；二是林木具有一定的生態(tài)和公益價(jià)值，在置換現(xiàn)金方面具有較多的制約；三是林木的生長(zhǎng)周期長(zhǎng)，存在山火、蟲(chóng)災(zāi)等具有毀滅性災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)；四是林木抵押權(quán)相關(guān)制度不完善。

（2）林地使用權(quán)抵押。林地使用權(quán)能否作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，目前我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定并不清晰和一致?！渡仲Y源資產(chǎn)抵押登記辦法（試行）》第三條規(guī)定，可用于抵押的森林資源資產(chǎn)為商品林中的森林、林木和林地使用權(quán)。并在第八條和第九條中詳細(xì)列出了可以抵押和不可以抵押的森林資源類型。按“地隨林走”的原則，獲得林木的抵押權(quán)，同時(shí)也獲得了相應(yīng)林地的使用權(quán)。但《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。

可見(jiàn)，林地抵押權(quán)在實(shí)際操作中存在著很多問(wèn)題，但林地抵押權(quán)對(duì)森林資源的發(fā)展和保護(hù)具有重要作用，需要在實(shí)踐中，逐步完善相關(guān)理論和法律法規(guī)，完善林地抵押權(quán)制度。

（四）草原物權(quán)體系

我國(guó)是草原資源大國(guó)，草原總面積為4億多公頃，草原類型多，資源豐富，但草原退化嚴(yán)重，90%的可利用天然草原存在不同程度的退化，加強(qiáng)對(duì)草原資源的保護(hù)和合理利用已刻不容緩。

1.草原所有權(quán)

草原所有權(quán)在草原物權(quán)體系中居于核心地位，是指草原資源所有人對(duì)草原資源排他的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》第四十八條和《草原法》第九條規(guī)定：草原屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的除外。因此我國(guó)草原的所有權(quán)主體有兩個(gè)：國(guó)家所有和集體所有。草原作為一種自然資源，除了具有一般不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特點(diǎn)，還具有自身的特性：一是草原所有權(quán)客體具有社會(huì)性、多用途性、生態(tài)性、稀缺性和有限性；二是草原所有權(quán)的流轉(zhuǎn)受到限制。

2.草原用益物權(quán)

（1）國(guó)有草原使用權(quán)。國(guó)家所有的草原，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)，《草原法》第十條規(guī)定，國(guó)家所有的草原，可以依法確定給全民所有制單位、集體經(jīng)濟(jì)組織等使用，需要指出的是，草原使用權(quán)的標(biāo)的物是國(guó)有草原。

（2）草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指承包人按照承包合同，以承包方式，對(duì)集體所有的或國(guó)家所有由集體使用的草原資源享有的經(jīng)營(yíng)性使用和收益的權(quán)利。物權(quán)人取得物權(quán)的方式包括兩種，一是原始取得，即指非基于他人的物權(quán)和意志，而直接基于法律的規(guī)定取得物權(quán)，二是以他人的權(quán)利及意思為依據(jù)取得，即繼受取得，如繼承、轉(zhuǎn)讓等，草原使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，只能存在繼受取得一種方式。與草原使用權(quán)不同，草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的標(biāo)的物為集體所有的草原和國(guó)家所有而確定給集體經(jīng)濟(jì)組織使用的草原。

3.草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押

根據(jù)《民法通則》第八十一條，國(guó)家所有的和法律規(guī)定屬于集體所有的草原不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第一百八十條對(duì)可以抵押的財(cái)產(chǎn)做出規(guī)定，其中包括“以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。依據(jù)《土地承包法》第四十六條，“荒山、荒丘、荒溝、荒灘等可直接通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)”。

呼倫貝爾市2006年發(fā)放草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款602筆，發(fā)放金額706萬(wàn)元；到2010年上半年發(fā)放草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款6149筆，發(fā)放金額17214萬(wàn)元，上述數(shù)據(jù)表明草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的需求出現(xiàn)急劇增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押存在一些問(wèn)題，如法律法規(guī)尚不完善，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記率較低，缺乏專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)等問(wèn)題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，牧戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整，需要建立和完善草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度，確保草原承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和資金的合理有效流轉(zhuǎn)，促進(jìn)草原資源合理配置和草原生態(tài)保護(hù)。

（五）海域物權(quán)體系

1.海域所有權(quán)

我國(guó)《海域使用管理法》第三條規(guī)定：海域?qū)儆趪?guó)家所有，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使海域所有權(quán)，任何單位或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓海域。在一般所有權(quán)權(quán)利人對(duì)物權(quán)客體行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利之外，國(guó)家行使海域所有權(quán)的目的更多的是為了確保公眾對(duì)公共海域的合理利用，對(duì)海洋資源和生態(tài)的保護(hù)。

2.海域使用權(quán)

海域使用權(quán)被正式確立始于2002年正式施行的《海域法》，它是派生于海域國(guó)家所有權(quán)而又與所有權(quán)相分離的一種物權(quán)，《海域使用管理法》第十六條規(guī)定單位和個(gè)人可以向縣級(jí)以上人民政府海洋行政主管部門申請(qǐng)使用海域。關(guān)于海域使用權(quán)歷來(lái)有不同的學(xué)說(shuō)，主要有準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)和物權(quán)說(shuō)。《物權(quán)法》第一百二十二條確認(rèn)了海域使用權(quán)制度屬于物權(quán)范疇，海域使用權(quán)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)，一是海域使用權(quán)的客體是海域范圍內(nèi)所含的資源，具有復(fù)合性；二是海域使用權(quán)是具有公法性質(zhì)的私權(quán)。由于長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)海洋通常不能進(jìn)行排他性的使用和精確的測(cè)繪，無(wú)法將海域作為不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)的物，《民法通則》在規(guī)定所有權(quán)制度時(shí)，沒(méi)有明確將海域列為所有權(quán)客體的范疇。隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展，人們對(duì)海域的排他性使用逐漸普遍，通過(guò)測(cè)繪技術(shù)亦能實(shí)現(xiàn)特定海域范圍的確定，已形成各種獨(dú)立的海域使用權(quán)。

海洋資源豐富，經(jīng)濟(jì)、生態(tài)價(jià)值巨大，但目前我國(guó)海域使用權(quán)的規(guī)制體系行政化嚴(yán)重，《物權(quán)法》《海域使用管理辦法》《海域使用權(quán)登記辦法》等法律法規(guī)存在交叉和沖突，加之長(zhǎng)久以來(lái)海洋資源利用方式簡(jiǎn)單粗放，造成海洋資源的衰退和環(huán)境惡化?！恫粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》規(guī)定對(duì)海域使用權(quán)進(jìn)行登記，這 舉措對(duì)維護(hù)國(guó)家海域所有權(quán)和海域使用權(quán)人的合法權(quán)益，加強(qiáng)海域使用權(quán)管理，開(kāi)發(fā)和保護(hù)海洋資源的利用具有重要作用。

3.海域使用權(quán)抵押

海域使用權(quán)抵押是一種新的融資手段，權(quán)利人將海域使用權(quán)作為債的擔(dān)保加以利用。《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)相關(guān)規(guī)定主要客體是土地及附著物，沒(méi)有海域使用權(quán)抵押的相關(guān)規(guī)定，除《物權(quán)法》外，住建部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，國(guó)家林業(yè)局頒布的《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法（試行）》，等條例也對(duì)房屋、林地等不動(dòng)產(chǎn)抵押做出相關(guān)規(guī)定，作為“藍(lán)色國(guó)土”的海域，當(dāng)前正處于大規(guī)模、全方位的資源開(kāi)發(fā)利用時(shí)期，應(yīng)制定海域使用權(quán)抵押制度，確保海域使用權(quán)的合理利用，海域使用權(quán)主體權(quán)利人的利益得到合法保障。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)自2007年頒布《物權(quán)法》，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后的五年內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作一直沒(méi)有取得進(jìn)展，其原因主要有法律法規(guī)之間協(xié)調(diào)度不高，行政主管部門主觀能動(dòng)性不強(qiáng)，不愿“放權(quán)”，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，信息不共享等。建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，首先應(yīng)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系，我國(guó)無(wú)民法典，但《物權(quán)法》《民法通則》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《森林法》《草原法》《農(nóng)村土地承包法》等法律中確定了諸多物權(quán)類型，我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系相關(guān)法律，散見(jiàn)于不同部門、不同時(shí)期頒布的不同主題的法律法規(guī)。本文立足大陸法系，借鑒英美法系，對(duì)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系相關(guān)法規(guī)進(jìn)行梳理和發(fā)展，從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記角度出發(fā)，從土地、房屋、林地、草原、海域五個(gè)方面，全面、細(xì)致、合理的構(gòu)建適用于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的物權(quán)體系，期望能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)利體系以及登記的內(nèi)容、類型研究提供參考。