基于民間借貸的房屋買賣合同效力研究

李玉斌

[摘要]民間借貸中，出借人或以與借款人直接簽訂房屋買賣合同的方式，或以要求借款人授權(quán)出借人出售其房屋的方式，來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于上述兩種情形下所簽訂的房屋買賣合同的效力認(rèn)定，司法實(shí)踐中存在極大爭(zhēng)議。文章結(jié)合民間借貸司法解釋的相關(guān)規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)出借人與借款人之間的利益平衡為基礎(chǔ)，探討了上述情形下房屋買賣合同效力的認(rèn)定規(guī)則。

[關(guān)鍵詞]民間借貸；房屋買賣；顯失公平

民間借貸實(shí)踐中，出借人為避免借款人無(wú)力償還借款，同時(shí)增加自己債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性，往往在與借款人簽訂借款合同的同時(shí)，又通過(guò)以下兩種形式來(lái)保障自己的權(quán)益：一是借貸雙方直接簽訂房屋買賣合同，約定如借款人不能償還借款本息，則借款人將自己的房屋出售給出借人，以房屋買賣合同的履行作為雙方權(quán)利義務(wù)的終結(jié)；二是應(yīng)出借人的要求，借款人出具授權(quán)委托書(shū)，委托出借人或出借人指定的第三人有權(quán)代為出售借款人名下的房屋、代收房款、代辦房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等，當(dāng)借款人不能償還借款本息時(shí)，由出借人或者出借人指定的第三人代借款人與購(gòu)買人簽訂房屋買賣合同，將借款人的房屋出售給購(gòu)買人，以售房款償還借款。如何認(rèn)定上述兩種情況下房屋買賣合同的效力，司法實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。本文擬就此問(wèn)題進(jìn)行討論，以求教于大方。

一、民間借貸雙方當(dāng)事人直接簽訂房屋買賣合同的情形

合同效力是合同法的核心問(wèn)題之一。審判實(shí)踐中，絕大多數(shù)合同糾紛同案不同判的主要原因之一就在于對(duì)合同效力的認(rèn)識(shí)存在差異。

（一）合同效力爭(zhēng)議

民間借貸雙方在簽訂借款合同的同時(shí)又簽訂了房屋買賣合同，雙方約定如借款人按約償還借款本息，則房屋買賣合同不予履行；如借款人無(wú)力償還借款本息，則雙方履行房屋買賣合同，由出借人取得借款人名下的房屋所有權(quán)。其中，房屋買賣合同中約定的房屋成交價(jià)格，就是借款人應(yīng)當(dāng)償還的借款本息總額。在借款合同履行過(guò)程中，當(dāng)借款人無(wú)力償還借款本息，而出借人要求履行房屋買賣合同時(shí)，因房屋的實(shí)際價(jià)值與合同約定的房屋成交價(jià)格差距較大，故借款人多數(shù)會(huì)以房屋買賣合同違反了“流質(zhì)契約”的規(guī)定為由，主張房屋買賣合同無(wú)效。出借人則以此系雙方真實(shí)意思表示、不違反法律禁止性規(guī)定為由進(jìn)行抗辯。此時(shí)，如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力，司法實(shí)踐中存在有效、無(wú)效兩種截然相反的觀點(diǎn)。

“無(wú)效說(shuō)”認(rèn)為雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的目的是為了擔(dān)保借貸債務(wù)的履行，在借款人拒不還債的情況下，出借人主張直接取得房屋所有權(quán)，因違反物權(quán)法關(guān)于“禁止流質(zhì)”的規(guī)定而不能獲得支持。而“有效說(shuō)”的理由在于雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂借款合同和房屋買賣合同，并約定如借款到期，償還借款，房屋買賣合同不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行房屋買賣合同。在兩份合同均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了房屋買賣合同和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。借款到期，借款人不能按時(shí)償還借款，對(duì)方當(dāng)事人要求并通過(guò)履行房屋買賣合同取得房屋所有權(quán)，不違反有關(guān)“禁止流質(zhì)”的規(guī)定。

兩種觀點(diǎn)產(chǎn)生分歧的原因在于對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系存在不同的解釋選擇路徑。前者認(rèn)為雙方之間的主體法律關(guān)系的是民間借貸法律關(guān)系，而房屋買賣合同并非獨(dú)立的法律關(guān)系，僅是以買賣合同的形式為借款合同的履行提供擔(dān)保。后者認(rèn)為雙方之間同時(shí)成立民間借貸法律關(guān)系與房屋買賣合同法律關(guān)系兩種并行的法律關(guān)系，僅是買賣合同是負(fù)有行使條件的合同，只有當(dāng)借款人不償還借款時(shí)才滿足其履行條件。

考察雙方簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思表示是為借款合同設(shè)定擔(dān)保還是為了通過(guò)支付對(duì)價(jià)方式獲得房屋所有權(quán)，是確定買賣合同效力的前提。從雙方約定來(lái)看，雙方簽訂買賣合同的真實(shí)意思表示應(yīng)當(dāng)是為借款合同提供擔(dān)保，并非追求實(shí)現(xiàn)買賣合同的目標(biāo)。借款關(guān)系與買賣合同并非并行的法律關(guān)系，而存在明顯的主從之分?！坝行дf(shuō)”對(duì)于法律關(guān)系的定位存在偏差。而“無(wú)效說(shuō)”雖明確了借款合同與買賣合同的主從關(guān)系，但將這種雙方自行約定的擔(dān)保形式類推適用建立在抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的基礎(chǔ)之上的流質(zhì)契約禁止條款，法律依據(jù)稍顯不足。

從擔(dān)保權(quán)的從屬性屬性分析，只有在主債權(quán)合同即借款合同的履行遇到障礙的情況下，作為擔(dān)保形式的買賣合同才出現(xiàn)履行的可能。因此，審判實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)借款合同進(jìn)行審查，在確定借款合同的相關(guān)基礎(chǔ)事實(shí)，如借款數(shù)額、利息約定、借款期限、違約金數(shù)額等基本問(wèn)題后，才可能討論買賣合同的效力問(wèn)題。當(dāng)事人不能脫離借貸關(guān)系而直接主張買賣合同關(guān)系。立法最終也是作此選擇。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。一般認(rèn)為，該條規(guī)定實(shí)質(zhì)上確認(rèn)了讓與擔(dān)保這種非典型性的擔(dān)保制度。

實(shí)踐中，民間借貸雙方也可能并不簽訂書(shū)面借貸合同，而是直接簽訂房屋買賣合同，同時(shí)簽訂借款人的回購(gòu)合同，由出借人向借款人支付購(gòu)房款的方式建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，以購(gòu)房款與回購(gòu)款的差額作為借款人使用資金的利息。此時(shí)，借貸雙方雖無(wú)書(shū)面借貸合同，但從雙方的買賣合同及回購(gòu)合同的安排上，亦可推斷出雙方簽訂買賣合同目的是擔(dān)保借貸債務(wù)的履行，雙方的真實(shí)法律關(guān)系是借貸關(guān)系，出借人亦不得直接主張履行雙方的買賣合同關(guān)系。

（二）讓與擔(dān)保與強(qiáng)制清算義務(wù)

所謂讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)之清償，將擔(dān)保標(biāo)的之權(quán)利轉(zhuǎn)移于債權(quán)人，于債務(wù)清償后，擔(dān)保標(biāo)的物返還于擔(dān)保標(biāo)的之供與人；債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人得就該標(biāo)的物受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保。

從讓與擔(dān)保的制度價(jià)值來(lái)說(shuō)，其能夠保證借款人在繼續(xù)保留標(biāo)的物占有的同時(shí)擴(kuò)大融資擔(dān)保的可能性，有助于節(jié)約交易成本。但其同時(shí)存在一定的弊端，如通常會(huì)約定流質(zhì)條款，出借人會(huì)利用借款人急切需要資金的迫切情形，極力壓低擔(dān)保標(biāo)的價(jià)值，嚴(yán)重?fù)p害借款人的利益，導(dǎo)致雙方利益嚴(yán)重失衡。

在物權(quán)法起草制定過(guò)程中，讓與擔(dān)保制度因存在重大爭(zhēng)論而最終未被物權(quán)法所明文規(guī)定，但審判實(shí)踐中卻存在大量讓與擔(dān)保交易亟待規(guī)范。目前反對(duì)該制度的主要理由在于物權(quán)法定原則，但從法律構(gòu)成來(lái)看，當(dāng)事人通過(guò)合同方式設(shè)定讓與擔(dān)保，其并未創(chuàng)設(shè)一種單獨(dú)的物權(quán)，而是形成了一種受合同法規(guī)制以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保之經(jīng)濟(jì)目的的債權(quán)擔(dān)保關(guān)系，亦未違反物權(quán)法定原則。

當(dāng)借款人無(wú)力償還借款本息時(shí)，出借人主張直接履行房屋買賣合同、實(shí)現(xiàn)讓與擔(dān)保時(shí)，借款人是否同意履行該合同，往往取決于雙方就房屋成交價(jià)格是否協(xié)商致。如雙方能夠協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)視為雙方當(dāng)事人原以買賣合同作為擔(dān)保的意思表示發(fā)生了轉(zhuǎn)化，同意以買賣合同的形式實(shí)現(xiàn)以物抵債，雙方將建立真正的房屋買賣合同關(guān)系。如雙方未能就成交價(jià)格協(xié)商一致，或者借款人不同意出售房屋，則房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)履行，成交價(jià)格如何確定，實(shí)踐中尚存在爭(zhēng)議。如果房屋買賣合同按照約定履行，將導(dǎo)致借款人名下較大價(jià)值的房屋被低價(jià)抵債而損害借款人的利益；如果不履行房屋買賣合同，則將導(dǎo)致本可以通過(guò)擔(dān)保方式獲得債權(quán)清償?shù)某鼋枞说臋?quán)益落空，出借人的債權(quán)面臨無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而損害出借人的利益。

無(wú)論買賣合同是否履行，都將產(chǎn)生不公平的結(jié)果。不公平的結(jié)果將導(dǎo)致借款人融資更為困難，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)受到更多的限制，甚至更會(huì)催生其他擔(dān)保方式。公平原則是民法的基本原則，是民法追求的當(dāng)事人之間的利益平衡和貫徹保護(hù)弱者的價(jià)值取向?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干司題的規(guī)定》所設(shè)置的強(qiáng)行清算義務(wù)，較好地維護(hù)了雙方當(dāng)事人的權(quán)益，較為理想地實(shí)現(xiàn)了雙方利益的平衡。該規(guī)定第二十四條第二款規(guī)定，按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

從上述規(guī)定可以看出，強(qiáng)制清算義務(wù)產(chǎn)生的前提是法院按照民間借貸關(guān)系審理的判決生效后，借款人不履行判決確定的金錢(qián)給付債務(wù)，出借人才可以申請(qǐng)對(duì)買賣合同標(biāo)的物進(jìn)行強(qiáng)制清算，以標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款償還借款本息。在當(dāng)事人就合同標(biāo)的物成交價(jià)格達(dá)成合意的情況下，司法應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的合意。在當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成合意的情況下，標(biāo)的物成交價(jià)格可以采用拍賣、評(píng)估的方式確定。如果標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓價(jià)格超過(guò)借款本息總額，則超出部分應(yīng)當(dāng)歸屬于借款人所有；如果標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到借款本息總額，則借款人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)足差額部分的義務(wù)。

強(qiáng)制清算義務(wù)的確定，使讓與擔(dān)保制度避免了與流質(zhì)契約相類似的不利后果，有利于保護(hù)在買賣合同訂立階段處于弱勢(shì)地位的借款人的利益，但對(duì)在收款階段處于相對(duì)弱勢(shì)地位的出借人而言相當(dāng)不利。因?yàn)樵诿耖g借貸糾紛訴訟期間，借款人可以隨時(shí)將其房屋所有權(quán)以買賣或其他方式轉(zhuǎn)移給他人，導(dǎo)致借款人無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，出借人的債權(quán)面臨無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在民間借貸糾紛案件中，應(yīng)當(dāng)賦予法院釋明義務(wù)，法院應(yīng)當(dāng)向出借人釋明，買賣合同的標(biāo)的物在訴訟期間存在權(quán)利轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建議出借人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，保全合同標(biāo)的物，以真正實(shí)現(xiàn)借款人與出借人之間的利益平衡。

二、借款人授權(quán)的代理人代簽房屋買賣合同的情形

民間借貸雙方當(dāng)事人在簽訂借款合同的同時(shí)，借款人應(yīng)出借人的要求，出具授權(quán)委托書(shū)，委托出借人或出借人指定的第三人有權(quán)代為出售借款人名下的房屋、收取購(gòu)房款、辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。后，因借款人無(wú)力償還借款，出借人或出借人指定的第三人以借款人代理人身份與購(gòu)買人簽訂房屋買賣合同，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在該合同中，房屋成交價(jià)格通常約定較低，大多為借款人應(yīng)當(dāng)償還的借款本息總額，且在合同履行時(shí)亦由代理人直接收取購(gòu)房款并以此抵償借款。當(dāng)房屋被出售后，借款人為追回房屋，或以該合同的簽訂未經(jīng)其同意為由，或以代理人與購(gòu)買人存在惡意串通為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

（一）合同效力爭(zhēng)議

就房屋買賣合同的效力問(wèn)題，司法實(shí)踐中亦存在有效、無(wú)效兩種不同的觀點(diǎn)。“無(wú)效說(shuō)”認(rèn)為從常理來(lái)看，借款人對(duì)于代理人出售房屋一事是不知情的，否則其不會(huì)同意以遠(yuǎn)低于房屋市場(chǎng)價(jià)值的低價(jià)出售房屋，并且，從合同約定的低價(jià)亦可以看出，代理人與購(gòu)房人之間存在惡意串通的可能，其目的在于侵害借款人的利益，故房屋買賣合同應(yīng)為無(wú)效。“有效說(shuō)”則認(rèn)為借款人作為完全民事行為能力人，其出具授權(quán)委托書(shū)后，應(yīng)當(dāng)知曉該委托書(shū)可能導(dǎo)致其房屋被出售的后果；代理人依據(jù)借款人的授權(quán)與購(gòu)買人簽訂房屋買賣合同，即使借款人并不知情，但代理人是有權(quán)代理，其代理行為的后果應(yīng)當(dāng)由借款人承擔(dān)；就合同約定的低價(jià)問(wèn)題，價(jià)款是代理人行使代理權(quán)所決定，應(yīng)當(dāng)視為借款人本人的意思表示，且價(jià)款并非確定代理人與購(gòu)買人是否為惡意串通的唯一依據(jù)，在無(wú)其他證據(jù)佐證的情況下，不宜單純因?yàn)榈蛢r(jià)問(wèn)題而確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

兩種爭(zhēng)議觀點(diǎn)的區(qū)別在于對(duì)于代理關(guān)系的認(rèn)定存在差異。“無(wú)效說(shuō)”的觀點(diǎn)事實(shí)上否定了代理人系以借款人的名義所實(shí)施簽訂房屋買賣合的行為，“有效說(shuō)”的觀點(diǎn)將代理人的行為納入代理法律關(guān)系中進(jìn)行處理，在認(rèn)可代理人的代理行為基礎(chǔ)上認(rèn)可買賣合同的效力。司法實(shí)踐中多采納“有效說(shuō)”的意見(jiàn)，從維護(hù)交易安全的角度確認(rèn)房屋買賣合同的效力，至于代理人低價(jià)出售房屋給借款人造成損失或者代理人與購(gòu)買人串通給借款人造成損失的，借款人可以依據(jù)代理法律關(guān)系向代理人或購(gòu)買人主張損害賠償責(zé)任。

（二）顯失公平的認(rèn)定

在認(rèn)可房屋買賣合同效力的基礎(chǔ)上，借款人也會(huì)以合同約定的房屋成交價(jià)格明顯過(guò)低、合同在訂立時(shí)顯失公平為由，主張行使撤銷權(quán)，以撤銷買賣合同的方式收回房屋。購(gòu)買人往往會(huì)以合同約定價(jià)款是市場(chǎng)合理價(jià)格為由主張不存在顯失公平的情形。此時(shí)就涉及如何認(rèn)定合同是否存在顯失公平的情形。

所謂顯失公平的合同，是指一方在訂立合同時(shí)因情況緊迫或缺乏經(jīng)驗(yàn)而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同。顯失公平的規(guī)定像一把雙刃劍，一方面它能保護(hù)合同的公平正義，另一方面又有可能損害合同自由，導(dǎo)致有效的合同難以實(shí)際履行。

關(guān)于顯失公平的構(gòu)成要件，學(xué)術(shù)界有不同的看法。一種觀點(diǎn)為客觀要件說(shuō)，認(rèn)為只要合同履行后的利益嚴(yán)重失衡即可，無(wú)需考慮當(dāng)事人的主觀狀態(tài)。另一種觀點(diǎn)為主客觀要件結(jié)合說(shuō)，認(rèn)為顯失公平的構(gòu)成要件應(yīng)包括兩個(gè)方面，一是客觀要件，即客觀上當(dāng)事人之間的利益不平衡；二是主觀要件，即一方故意利用其優(yōu)勢(shì)或另方的輕率、無(wú)經(jīng)驗(yàn)等訂立了顯失公平的合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第72條的規(guī)定：“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平”。可見(jiàn)，我國(guó)目前采用的是主客觀要件結(jié)合說(shuō)。

顯失公平的客觀要件，是指當(dāng)事人在給付與對(duì)待給付之間失衡或造成利益不平衡。首先，這種合同在訂立時(shí)對(duì)雙方當(dāng)事人明顯不公平，即一方要承擔(dān)更多的義務(wù)而享受極少的權(quán)利或者在經(jīng)濟(jì)上要遭受重大損失，而另一方則以較少的代價(jià)獲得較大的利益，承擔(dān)極少的義務(wù)而獲得更多的權(quán)利。需要強(qiáng)調(diào)的是，這種利益的不公平應(yīng)當(dāng)是在合同訂立時(shí)就已經(jīng)形成，而非在合同訂立以后因?yàn)槭袌?chǎng)行情的變化等原因所導(dǎo)致。其次，一方獲得的利益超過(guò)了法律所允許的限度，一方以很小的代價(jià)獲得了比正常狀態(tài)下大的多的利益，而另一方則以比正常狀態(tài)下付出更大的代價(jià)而得到很少的利益，遭受了巨大損失。

顯失公平的主觀要件，是指在訂立合同時(shí)一方具有利用優(yōu)勢(shì)或利用對(duì)方輕率、無(wú)經(jīng)驗(yàn)等而與對(duì)方訂立顯失公平合同的故意。此種利用他人的主觀狀態(tài)已表明行為人背離了誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。法律上之所以要求考慮主觀要件，其目的是在于保障交易的公平和公證，維護(hù)商業(yè)道德，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者的利益。具體來(lái)說(shuō)，主觀要件分為以下幾種情況：（1）利用優(yōu)勢(shì)，即一方利用經(jīng)濟(jì)上的地位，而使對(duì)方難以拒絕對(duì)其明顯不利的合同條件。（2）未履行訂立過(guò)程所應(yīng)盡的告知等義務(wù)。（3）利用對(duì)方輕率或沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)。輕率是指訂約時(shí)的馬虎或者不細(xì)心，而欠缺經(jīng)驗(yàn)一般僅限于欠缺一般的生活經(jīng)驗(yàn)或者交易經(jīng)驗(yàn)，不包括欠缺特殊的經(jīng)驗(yàn)。受害人應(yīng)當(dāng)舉證證明對(duì)方有利用行為。

就出借人或出借人指定的第三人代借款人簽訂的房屋買賣合同而言，借款人雖是名義上的簽訂人，但其往往并未實(shí)際參與合同的洽商、簽訂及履行過(guò)程，而由代理人全程自行實(shí)施合同的洽商、簽訂行為，房屋成交價(jià)格亦由代理人確定。代理人簽訂合同的主要目的是盡快出售房屋，以售房款抵償出借款，其對(duì)于房屋成交價(jià)格的確定自然不會(huì)妥善考慮借款人的利益，存在一定的輕率性。當(dāng)然，如果借款人親自參與買賣合同洽商及簽訂過(guò)程，基于理性經(jīng)濟(jì)人的考慮，是無(wú)法得出借款人存在輕率或沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)而確定房屋成交價(jià)格的結(jié)論的。

就購(gòu)買人的主觀態(tài)度來(lái)看，在我國(guó)目前的社會(huì)情況下，購(gòu)買房屋對(duì)于個(gè)人而言屬于重大的資產(chǎn)購(gòu)置決定，基于日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，一個(gè)理性人通常會(huì)在購(gòu)房前進(jìn)行一定的市場(chǎng)價(jià)格的考查。房屋的坐落、周邊環(huán)境、樓層、朝向、格局等因素雖然都會(huì)影響房屋的成交價(jià)格，但同一時(shí)期、同一區(qū)位房屋的面積單價(jià)存在一個(gè)相對(duì)固定的價(jià)格區(qū)間。如果購(gòu)買人明知合同約定的房屋價(jià)格明顯低于該地區(qū)房屋的市場(chǎng)合理價(jià)格區(qū)間，其在未向房屋所有權(quán)人核實(shí)的情況下，徑行與代理人簽訂房屋買賣合同，屬于未盡合理審查義務(wù)，主觀上存在利用對(duì)方輕率或沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的心態(tài)。至于合同約定的房屋價(jià)格是否明顯低于市場(chǎng)合理價(jià)格區(qū)間的標(biāo)準(zhǔn)，可以參考《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第十九條第二款之規(guī)定，即轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。合同簽訂時(shí)房屋所在地的市場(chǎng)合理價(jià)格可以通過(guò)評(píng)估、詢價(jià)等方式予以確定。

因此，在可以確認(rèn)借款人未實(shí)際參與房屋買賣合同訂立過(guò)程的情況下，如合同約定的房屋成交價(jià)格達(dá)不到合同簽訂時(shí)市場(chǎng)合理價(jià)格的百分之七十的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同存在顯失公平的情形，借款人有權(quán)主張撤銷。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，借款人行使撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)自知道應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使，該期間為除斥期間。至于購(gòu)買人利益的保護(hù)問(wèn)題，因房屋買賣合同被撤銷后，借款人應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人返還購(gòu)房款，故購(gòu)買人也不會(huì)遭受利益的損失。

關(guān)于借款人與出借人之間的民間借貸關(guān)系問(wèn)題，因出借人已以售房款抵償了其出借款，故雙方之間的借貸合同應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)履行完畢，當(dāng)然，如出借人收取的售房款高于借款人應(yīng)當(dāng)償還的借款本息，該部分款項(xiàng)，借款人有權(quán)要求出借人予以返還。