陳亞菁

房地產(chǎn)在建造、預(yù)售、竣工、交易的各個過程中都可能因民商事糾紛被法院查封甚至執(zhí)行處分。登記機構(gòu)如何正確領(lǐng)會司法文書精神并協(xié)助執(zhí)行司法文書，事關(guān)當事人的權(quán)益保護、登記機構(gòu)的依法行政、司法執(zhí)行的順利實施。登記機構(gòu)執(zhí)行司法文書既要遵循登記的一般規(guī)則，又要充分吃透司法文書所要表達的協(xié)助意圖，結(jié)合登記系統(tǒng)架構(gòu)做好相應(yīng)的登記工作，防止出現(xiàn)該查封的未能有效查封或發(fā)生程序性錯誤導(dǎo)致不同系統(tǒng)間出現(xiàn)不匹配信息或沖突信息的現(xiàn)象。特別是對于當前一些地方將交易和登記職能分離，分別歸屬于不同主管局時，如何更好地加強司法協(xié)作，促進登記與司法執(zhí)行的良性互動，就顯得更為必要。本文就常見的司法協(xié)助問題需要注意的情形進行分析。

一、為正確執(zhí)行司法文書，要堅持以下基本原則

1.登記的房地產(chǎn)應(yīng)做到權(quán)利來源脈絡(luò)清晰

要做到權(quán)利來源清晰，就是要當事人提供取得房地產(chǎn)的原因證明、原權(quán)人和受讓人的主體資格等證明，如果是經(jīng)法院判決執(zhí)行的房地產(chǎn)，則要提供法院生效的判決或裁定書，有時還需要協(xié)助執(zhí)行通知書。有了這些法律文書并不意味著法院執(zhí)行處分的房地產(chǎn)可以不追本溯源、不理清權(quán)利變遷的過程。

在長期實踐中我們發(fā)現(xiàn)，法院執(zhí)行的房地產(chǎn)并非都是主體確定、權(quán)利清晰，往往存在著長年未登記、查無來源的房地產(chǎn)，導(dǎo)致登記機構(gòu)執(zhí)行司法文書時無所適從。因此，針對各地普遍存在的無證房地產(chǎn)的執(zhí)行，2012年住建部轉(zhuǎn)發(fā)了最高院《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》（建法函〔2012〕102號）就無證房產(chǎn)的執(zhí)行處分，該文件明確，未經(jīng)初始登記的房屋要協(xié)助執(zhí)行處分申請登記時，必須滿足初始登記的條件。這說明違章、違法或無法證明合法來源的房產(chǎn)，即使出具了司法協(xié)助執(zhí)行通知書，也將面臨無法登記的結(jié)局。要做到權(quán)利來源合法則要滿足兩個條件，即原權(quán)利主體和來源特定合法，即一般為登記簿所記載的主體和房屋，但如果房屋未曾登記，則要提供被執(zhí)行人原始或繼受取得的證明。

因執(zhí)行房產(chǎn)而對應(yīng)的民事法律關(guān)系清晰，法院據(jù)此認定以房抵債或拍賣被執(zhí)行人的房產(chǎn)，對于這樣的來源清晰的房產(chǎn)則可予以登記。登記的類型和記載的事項應(yīng)與司法文書所述相符合，這樣登記簿的歷次記載內(nèi)容就能完全關(guān)聯(lián)，完整準確反映房地產(chǎn)權(quán)利的變化情況。

2.與登記房地產(chǎn)相關(guān)的信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)對應(yīng)

由于在房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)售、竣工后的各階段都會發(fā)生房地產(chǎn)的查封或執(zhí)行處分，而房地產(chǎn)的預(yù)售、預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記分別在兩個不同的信息子系統(tǒng)管理內(nèi)的數(shù)據(jù)庫中并歸屬于不同的主管局，而且房屋預(yù)售和各種房地產(chǎn)權(quán)利登記分屬于兩類不同的管理和法律規(guī)范范疇，所以是兩套系統(tǒng)設(shè)計。雖然兩個系統(tǒng)都以房屋代碼為串聯(lián)詞，但由于各地在設(shè)計系統(tǒng)時存在這樣那樣的考慮不周之處，備案、預(yù)告、權(quán)屬登記等幾個數(shù)據(jù)表、庫、信息系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)程度不是特別高，因此，在執(zhí)行司法文書時應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)特點做好相應(yīng)的記載工作，防止疏漏。

由于查封是對房地產(chǎn)權(quán)利的限制，而房地產(chǎn)權(quán)利處于變動之中，如果查封信息不能同時反應(yīng)在交易網(wǎng)備系統(tǒng)和登記系統(tǒng)，則將造成查封房產(chǎn)被預(yù)售或查封房產(chǎn)被抵押等不該發(fā)生的事。為防止上述情況的發(fā)生，系統(tǒng)設(shè)計的科學(xué)性相當重要，而科學(xué)來自于對預(yù)售、預(yù)告、權(quán)屬登記的流程梳理和對交易與登記相互作用的工作機理的透徹理解，只有兩個系統(tǒng)即時關(guān)聯(lián)才能使得交易和登記信息準確無誤。

3.妥善處理執(zhí)行房地產(chǎn)與登記簿記載事項無法對應(yīng)事宜

這種不對應(yīng)表現(xiàn)為三種形式。

一是無證房產(chǎn)，該房產(chǎn)未曾建立登記簿，登記簿上無信息可核。對于這種未登記的房地產(chǎn)基于法院認定房地產(chǎn)為被執(zhí)行人合法所有，被裁定給執(zhí)行人的，登記機構(gòu)可以直接依此法律文書登記為執(zhí)行人所有。但為不顯突兀，應(yīng)在審查意見或登記簿的備注欄內(nèi)注明房地產(chǎn)合法取得的認定依據(jù)。

二是根據(jù)法律文書可知房地產(chǎn)已經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，但登記簿上僅是最先一手的記載信息。由于當事人在歷次買賣或其他轉(zhuǎn)讓中均未履行登記手續(xù)，很可能現(xiàn)實中房地產(chǎn)已為他人所有，但登記簿上仍記載為原權(quán)人，法院經(jīng)過調(diào)查核實房地產(chǎn)確已發(fā)生過一次甚至多次權(quán)利轉(zhuǎn)讓，根據(jù)既成事實（而非登記簿）直接認定為房地產(chǎn)歸被執(zhí)行人所有，并裁定過戶給執(zhí)行人，則據(jù)此登記機構(gòu)應(yīng)直接登記為執(zhí)行人所有。為解決登記簿上原權(quán)人與現(xiàn)執(zhí)行人無關(guān)聯(lián)的沖突，登記機構(gòu)應(yīng)在審查意見或備注欄內(nèi)注明其權(quán)利來源的事實和依據(jù)。

三是根據(jù)法律文書需要分割的房產(chǎn)不符合登記基本單元要求，對分割部位無法單獨建立登記簿。由于登記簿均以基本單元為單位建立，基本單元的界定有嚴格的規(guī)定，不是任何房屋都可以依申請人的需要隨意分割，所有權(quán)的性質(zhì)是單獨所有還是區(qū)分所有則是在房屋設(shè)計之初就已確定，不同性質(zhì)的房屋其驗收的要求都是不同的。在債務(wù)糾紛處理中，為使債務(wù)金額與房屋價值相當，法院往往要將完整的房屋單元切割，碰到被執(zhí)行人有多個債權(quán)人時，甚至將很小的房屋單元切割成多個部分。這種切割表面上對各債權(quán)人很公平，各自都得到清償，事實上已經(jīng)將房屋的設(shè)計功能進行了改變，從單獨所有演變成區(qū)分所有，這種對房屋使用性質(zhì)的改變應(yīng)當符合區(qū)分使用的要求，即各分割形成的部位由專有部分、共有部分組成，性質(zhì)的改變應(yīng)當重新進行質(zhì)量和消防的驗收才能投入使用。因此，只有當實在無法整體轉(zhuǎn)讓時才按部位分割清償。在這種情況下，登記機構(gòu)還得遵循基本單元的規(guī)定，即對于法律上不能分割的基本單元即使因為債務(wù)原因被法院分成多個部分的，要么按一個房屋基本單元建立登記簿，并在登記簿中注明共有，各自部位見法律文書；要么按法律文書劃分的部位以區(qū)分所有方式重新確定基本單元再按各基本單元建立登記簿。但法院應(yīng)從實際使用性方面考慮盡可能不分割已經(jīng)固有的基本單元。

4.區(qū)別對待司法認定的權(quán)利主體與登記簿記載的沖突

這里有兩種情況：一種是司法文書有事實認定登記簿記載的名義權(quán)利人是錯誤的，則以司法認定為準。此時是否需要辦理更正登記后再執(zhí)行過戶登記呢？由于在同一份法律文書中既對原權(quán)利主體進行了重新認定，又同時對該房地產(chǎn)根據(jù)債務(wù)關(guān)系進行了處置，則基于該法律文書可直接辦理轉(zhuǎn)移登記到新的受讓人名下，沒必要先辦更正登記再辦轉(zhuǎn)移登記。另一種是法院認定的權(quán)利人和登記簿記載不一致，但法院沒有事實依據(jù)而登記簿記載的事項依據(jù)充分，在受理該類司法文書時登記機構(gòu)應(yīng)告知法院，并退回執(zhí)行通知書。

二、在辦理不同類房地產(chǎn)司法協(xié)助執(zhí)行時，應(yīng)遵守以下程序規(guī)則

1.查封登記規(guī)則

一是查封時的標的物理狀態(tài)，二是查封標的的權(quán)利人狀況，三是預(yù)查封與查封的轉(zhuǎn)化。房屋建造、預(yù)售過程中發(fā)生預(yù)查封的，則根據(jù)房屋預(yù)售與否及被執(zhí)行人主體決定如何查封登記。

第一種是房屋未售未網(wǎng)簽且未進行所有權(quán)登記的，僅在交易管理系統(tǒng)中建立了樓盤表，如果被執(zhí)行人是開發(fā)商，則應(yīng)在網(wǎng)上備案系統(tǒng)中做查封登記；如果被執(zhí)行人是購房人，但購房人未辦理網(wǎng)簽合同，則無法做查封登記。當該房屋辦理了所有權(quán)初始登記后，網(wǎng)備系統(tǒng)的預(yù)查封應(yīng)轉(zhuǎn)為登記系統(tǒng)中的查封。

第二種是房屋未售且已進行所有權(quán)登記的，則既要在登記系統(tǒng)又要在網(wǎng)備系統(tǒng)中辦理查封登記，從而既限制銷售又限制房屋抵押等處分行為。

第三種是房屋已售已網(wǎng)簽但房屋尚未進行所有權(quán)初始登記，如果被執(zhí)行人是開發(fā)商，則不能受理查封登記，除非開發(fā)商能證明預(yù)售網(wǎng)簽行為存在虛假；如果被執(zhí)行人是購房人，則在網(wǎng)備系統(tǒng)中辦理預(yù)查封登記，當房屋初始登記后再辦理購房人的房屋轉(zhuǎn)移登記時，網(wǎng)備系統(tǒng)中的預(yù)查封在登記系統(tǒng)中轉(zhuǎn)為查封。

第四種是房屋已售已網(wǎng)簽并且房屋已進行所有權(quán)初始登記但未辦理購房人轉(zhuǎn)移登記的，則在網(wǎng)簽系統(tǒng)中進行查封登記，待購房人辦理完轉(zhuǎn)移登記后，網(wǎng)備中的預(yù)查封轉(zhuǎn)為登記系統(tǒng)中的正式查封。

2.無證房地產(chǎn)執(zhí)行處分

在法院處理民事糾紛等訴訟中，需要執(zhí)行處分的房地產(chǎn)有的是尚未竣工無法辦理初始登記，有的是已使用多年但未曾辦理過房地產(chǎn)登記。在執(zhí)行關(guān)于這些房地產(chǎn)的處分時，要根據(jù)不同權(quán)利主體和法律文書的不同要求分別做相應(yīng)的登記類型。

第一種是尚處于建造中的期房，尚未網(wǎng)簽預(yù)售，被執(zhí)行人是開發(fā)商。此時法院將開發(fā)商的房地產(chǎn)執(zhí)行給第三人或執(zhí)行人，則取得該房地產(chǎn)的人可直接憑法律文書申請網(wǎng)上備案，以防開發(fā)商將已經(jīng)法院處分的房地產(chǎn)再次對外銷售。待房屋初始登記后再憑法律文書申請轉(zhuǎn)移登記。

第二種是期房已網(wǎng)簽預(yù)售，被執(zhí)行人是購房人。因為法院認定處分的房地產(chǎn)為購房人所有，并將其處分給第三人，如果房屋尚未初始登記，則登記機構(gòu)無法辦理期房轉(zhuǎn)移登記，待初始登記后應(yīng)將兩個轉(zhuǎn)移登記合并辦理，即開發(fā)商預(yù)售給購房人，購房人房產(chǎn)又被執(zhí)行轉(zhuǎn)移給第三人，兩道登記合并辦理意味著要交兩次契稅，因為法院在執(zhí)行該房地產(chǎn)時認定房產(chǎn)為購房人所有，從法律手續(xù)上應(yīng)當以完成登記為標志。

第三種是期房已網(wǎng)簽預(yù)售，被執(zhí)行人是開發(fā)商，解除合同后作為開發(fā)商的房地產(chǎn)執(zhí)行處分。期房已網(wǎng)簽預(yù)售通常意味著購房人預(yù)期取得房產(chǎn)，但如果由于購房人未付清房款等原因被法院認定解除合同后處分給第三人，則根據(jù)此法律文書應(yīng)先注銷購房人的合同網(wǎng)上備案，取而代之的是辦理第三人的網(wǎng)上備案，也就是開發(fā)商重新將解除買賣的房屋被法院處分給第三人，然后在房屋初始登記后直接辦理第三人的房屋登記。

第四種是長期未辦證房地產(chǎn)。這類房地產(chǎn)因當事人不申請或取得手續(xù)不齊全遲遲未登記，如果法院經(jīng)過調(diào)查認定房地產(chǎn)取得來源合法，直接將被執(zhí)行人的該房處分給第三人，則登記機構(gòu)可以根據(jù)法律文書將多次登記合并受理。有人會提出存在多次登記缺失的情況，為什么不必將各次登記分別完成后再做后一道登記？是否有違《物權(quán)法》的在先登記原則，即沒有在先的登記就不能做后道登記？其實，在法律文書的支撐下，這種顧慮就不必有了。首先，根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，合法建造或繼承或法律文書導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的，處分該物權(quán)時，需要登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。依裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書等司法文書取得房地產(chǎn)不經(jīng)登記而物權(quán)即生效，這說明，即使前面多道登記未完成，憑法律文書受讓人已取得了房地產(chǎn)。其次，雖然房地產(chǎn)登記的主要功能在于公示，但公示的目的是為了讓即將進行交易的相對方知悉該房地產(chǎn)的有關(guān)情況，由于未曾登記的房地產(chǎn)被法院直接處分，受讓人依法律文書取得，如果硬是要為完成公示而將以前缺失的登記補做則完全沒有現(xiàn)實意義。

3.其他限制類房地產(chǎn)處分

法院在執(zhí)行處分的房地產(chǎn)中除無證房地產(chǎn)、未竣工的期房外，還有一些政策性房地產(chǎn)或有權(quán)利限制的房地產(chǎn)，政策性房地產(chǎn)如劃撥用地的安置房，權(quán)利限制如抵押房地產(chǎn)。對于安置房等存在上市期限限制的房地產(chǎn)，在特定條件下即法院裁決或判決生效后也應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，但仍應(yīng)注明為安置房，其自由上市交易則須在期限屆滿時方可。而抵押房地產(chǎn)在處分時，無論首封或輪侯法院當然首要保護抵押權(quán)人利益，因此，登記機構(gòu)執(zhí)行抵押房地產(chǎn)的處分登記時，應(yīng)先行注銷已設(shè)立的抵押登記，然后辦理過戶登記，對于無法收回抵押他項權(quán)證的，應(yīng)予以作廢公告。

4.法律文書認定事項與申請登記事項不能對應(yīng)的處理

有些民事調(diào)解、判決涉及的婚姻家庭或其他債務(wù)糾紛對于房地產(chǎn)處分的認定不是很明確的，應(yīng)當由當事人各方申請登記時予以明確，如繼承民事調(diào)解書僅就繼承人員進行了明確，但未確定各自繼承房產(chǎn)份額，則由繼承人自行約定份額，不予約定的，按共同共有登記。又如離婚民事調(diào)解書僅就離婚事項作出協(xié)議結(jié)果，未涉及婚姻房地產(chǎn)的處理，則婚姻房地產(chǎn)應(yīng)由原夫妻雙方共同處分，因為婚姻房地產(chǎn)不因離婚而自然歸并于一方，任何一方對房地產(chǎn)的處分仍要取得另一方的同意。

陳品祿/責(zé)任編輯