單素敏

在相互殺伐又相互依存的復(fù)雜競合中，房產(chǎn)中介行業(yè)在彼此推動著各自的進化，而這些則構(gòu)成了整個行業(yè)的進化

過去的兩年中，房地產(chǎn)中介們之間的互“動”變得異常頻繁起來。和以往因為搶一個客戶、一套房源就能掀起一場頭破血流的群架不同，今天的斗爭方式似乎更文明一些。

首先是各公司老板們顯得特別愛寫信。

2014年10月，各大中介聯(lián)合抵制搜房時，作為二手房市場老大的鏈家，在一封致全體經(jīng)紀(jì)人的信中宣布全面終止與搜房的合作。

接下來的一年中，鏈家連續(xù)收購了上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、成都伊誠等多家地產(chǎn)中介，并與高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)合作，進軍新房營銷領(lǐng)域。幾乎每完成一項合并，鏈家董事長左暉都會寫一封公開信，以至于媒體也用“左暉下一封信要寫給誰”的標(biāo)題，來預(yù)測行業(yè)動態(tài)或某些中介小伙伴的命運。

鮮在媒體發(fā)聲的搜房董事長莫天全2014年也寫了三封“內(nèi)部郵件”，內(nèi)容分別是寫給抵制搜房的中介聯(lián)盟、表達(dá)從信息媒體平臺轉(zhuǎn)做交易平臺意愿、回應(yīng)曾經(jīng)的大客戶鏈家的分手信。

自視傳統(tǒng)中介顛覆者的互聯(lián)網(wǎng)中介公司愛屋吉屋也愛寫信。2015年6月，因為一起顧客投訴，愛屋吉屋CEO黎勇勁一周之內(nèi)連發(fā)兩封公開信，表態(tài)、立規(guī);2015年11月，為回應(yīng)“業(yè)績下滑”、“數(shù)據(jù)造假”、“糾紛不斷”等的質(zhì)疑或猜測，又用一封“給各路段子手們的公開信”，作了反擊和澄清。

除此之外，這個行業(yè)還開始流行起講故事。線上線下、O2O、用戶至上、產(chǎn)品優(yōu)化等詞匯，似乎在一夜之間，充斥了常以“聚眾斗毆”博新聞版面的中介圈各個角落。這標(biāo)志著，這個最缺少情懷的領(lǐng)域，也迎來了互聯(lián)網(wǎng)精神的照拂。

當(dāng)然，那些極易被流出的“內(nèi)部”信中隱藏著不少恩怨和口水之爭，那些與互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)的動聽故事究竟是to B、to C還是to VC，業(yè)內(nèi)也不乏陰謀論。

而消費者真正關(guān)心的是，升級版的中介之爭中，誰能把那些吹過的牛變成現(xiàn)實？

不想賣房的平臺不是好中介

2014年11月，一直是二手房市場流量收入第一的搜房網(wǎng)突然宣布自己也要做二手房交易，這引發(fā)了傳統(tǒng)中介公司與合作伙伴的不滿，全國各地中介陸續(xù)爆發(fā)出抵制搜房網(wǎng)的行動。

實際上從2009年以來，搜房以及其他房產(chǎn)信息分類網(wǎng)站就因為不斷上漲的端口費頻遭中介行業(yè)抵制。尤其是2012年之后，隨著二手房交易嚴(yán)重下滑、中介盈利空間縮小，針對高收費的抵制聲音越來越多。

但這次與以往的性質(zhì)有所不同。

“等于說我們給你交著端口費，你拿著錢去買“子彈”，再把“槍口”對準(zhǔn)我們。”我愛我家副總裁胡景暉對《瞭望東方周刊》舉例稱。

中介們的反應(yīng)更激烈，在武漢、南寧、杭州及東北等多個城市都發(fā)生過多起暴力事件。

但壓力和阻力還不止于此，中原、鏈家、我愛我家等多家大型中介公司陸續(xù)將房源從搜房網(wǎng)下架，表示不再通過搜房為自己導(dǎo)流。

“莫天全已經(jīng)把大概15億元的二手房端口市場拱手讓給了58系。”胡景暉對本刊記者透露。

反映在財務(wù)報表上的數(shù)據(jù)是，2015年三季度搜房網(wǎng)凈利潤為140萬美元，與2014年同期的6100萬美元相比，跌了98%。

為什么不安安靜靜地收廣告費，卻跑去跟二手房中介們搶飯碗？

“一是世界變化太快，逼著我們不得不轉(zhuǎn)型。同時互聯(lián)網(wǎng)O2O在二手房交易市場將大有可為，我們看到了這個機遇，也具備這方面的優(yōu)勢?！彼逊靠毓杉瘓F高級副總裁司智對《瞭望東方周刊》解釋說。

更多的業(yè)內(nèi)解讀是，一方面中介公司不斷因端口費向搜房發(fā)難，過去幾年鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)中介也在傾力打造自己的線上平臺入口，勢必會減少對搜房的投放;另一方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域進入了一大波互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司，搜房需要跟上時代潮流。

轉(zhuǎn)型后的搜房模式上更像是中介行業(yè)的京東，但業(yè)內(nèi)并不看好。

“搜房網(wǎng)想用自營和平臺兩條腿走路，但兩種模式之間存在沖突，無論是在房源還是客源上都存在競爭關(guān)系，這會導(dǎo)致中介和搜房網(wǎng)不斷發(fā)生對抗?！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉告訴《瞭望東方周刊》。

司智卻并不這么看。“整個二手房市場容量很大，大家加在一起離市場的天花板也還很遠(yuǎn)，而搜房日均500萬的流量，自己根本做不完。所以競爭的重點是誰能用更高效率去創(chuàng)造價值?！?/p>

部分中介在經(jīng)歷了抵制搜房的波折和觀望期之后，又回到了搜房的平臺。

“在專門給中介提供服務(wù)的產(chǎn)品，搜房幫的平臺上，截至2015年12月初的數(shù)據(jù)顯示，我們的端口費已經(jīng)超過了上年的峰值期?！睋?jù)司智介紹，風(fēng)頭正盛的愛屋吉屋在搜房的廣告投放高達(dá)幾百萬元，“我們可以說是競爭對手，但是我們一樣在合作?！?/p>

金融的邏輯

2015年7月，當(dāng)愛屋吉屋、搜房等各大互聯(lián)網(wǎng)公司靠價格優(yōu)勢迅速搶占市場份額、引發(fā)線上線下商業(yè)模式之爭的時候，我愛我家悄然推出了基于為業(yè)主提供更好的房產(chǎn)理財服務(wù)、為租客提供高性價比的居住體驗、為客戶提供更多增值服務(wù)三個目的的房屋資產(chǎn)管理品牌，“相寓”。

2015年12月22日，剛從蘇州品牌巡演活動歸來的胡景暉對本刊記者介紹，再次升級的“相寓”與阿里巴巴旗下芝麻信用、支付寶、玖富旗下的房租分期消費金融服務(wù)商“房司令”合作，推出“信用租房”的新模式。

具體來講，“相寓”品牌的房屋租客可以有機會享受押金減免、按月付房租、先住房后付租金，減輕了傳統(tǒng)“押一付三”、“押一付六”等付費方式帶來了資金壓力。對“相寓”的業(yè)主來說，租金可用來理財，理財賬戶的錢可用于日常購物，并有機會在商城購買專屬打折商品。

類似的長租公寓產(chǎn)品目前并不少見，這其中包括小米投資的YOU+公寓、針對單身白領(lǐng)租客的蘑菇公寓、青客公寓等等。

“相寓”的目標(biāo)是，“用3～5年的時間，實現(xiàn)相寓資產(chǎn)管理規(guī)模上萬億元，位居全國第一?！焙皶熣f。

實際上，金融服務(wù)幾乎已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的標(biāo)配。在租房和二手房買賣過程中，客戶與房東、業(yè)主對短期借貸、理財?shù)男枨髸絹碓蕉?，開發(fā)金融、理財產(chǎn)品既能給消費者提供增值服務(wù)，也可以增加盈利來源。

“2016年，金融服務(wù)將會是我們重要的開源、創(chuàng)收產(chǎn)品。”愛屋吉屋聯(lián)合創(chuàng)始人鄧薇告訴《瞭望東方周刊》。

而做新房電商平臺多年的搜房網(wǎng)，金融業(yè)務(wù)早已控股集團旗下六大集團業(yè)務(wù)之一，同時為新房、二手房、租房、家居集團提供金融服務(wù)。

成立于2013年的鏈家金融，目前基于二手房交易流程中客戶所需要的多元化服務(wù)，已經(jīng)發(fā)展出以產(chǎn)權(quán)服務(wù)、資金托管、銀行按揭、過橋融資為核心的四大業(yè)務(wù)體系，且對房屋租賃金融產(chǎn)品目前正在計劃和策劃中。有業(yè)內(nèi)人員分析，“未來五年，鏈家金融的利潤可能會做到集團總利潤的50%?！?/p>

如何理解O2O

“搜房六大業(yè)務(wù)集團已經(jīng)實現(xiàn)橫向打通，未來著重從線上到線下的縱向融合，贏面很大?！彼局歉嬖V本刊記者。這里所指的“贏”可以翻譯成時下最流行的“O20”。

“可以用一個全產(chǎn)業(yè)鏈上的用戶行為，來作一個形象的描述?！彼局钦f，比如一個剛畢業(yè)的大學(xué)生最先成為了搜房的租房用戶，接著他可能需要買房、裝修、換房。整個過程中，搜房能夠提供的不只是體驗更好的租房和購房服務(wù)流程，還包括貸款、搬家、團購等等服務(wù)，有些業(yè)務(wù)可以是搜房自己提供，也可以是搜房平臺上的合作伙伴提供。

鄧薇也曾描繪過類似的場景，“我們希望做中國最好的、最優(yōu)效率的整合服務(wù)平臺?！?/p>

鏈家的野心似乎還不止于此。更名之后的鏈家網(wǎng)目前定位是綜合性房產(chǎn)服務(wù)平臺，業(yè)務(wù)范圍除了傳統(tǒng)的租賃、二手房買賣，還包括新房、金融、海外房產(chǎn)等。而據(jù)鏈家網(wǎng)技術(shù)副總裁閆覓透露，“鏈家未來會變成美國中介市場的縮影。”

美國中介市場什么樣？

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長馮俊對《瞭望東方周刊》介紹，與國內(nèi)房屋多家委托、買賣交易由中介作為居間方“一手托兩家”不同，美國房屋買賣是獨家委托，買方和賣方有各自的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人是獨立執(zhí)業(yè)者，能夠提供專業(yè)的全方位服務(wù)，傭金是買賣雙方各付3%。經(jīng)紀(jì)人掛靠中介品牌，傭金收入與中介公司“二八”或者“三七”分成，中介公司為經(jīng)紀(jì)人提供相關(guān)培訓(xùn)。

鄧薇曾在美國買過兩套房子，與在中國的購房體驗不同，在交易之前，“光法律文件就看了1000多頁”。她對本刊記者介紹。

鏈家希望，未來經(jīng)紀(jì)人也是平臺上的客戶?！拔覀円呀?jīng)紀(jì)人伺候好、給他們更好的工具，讓他的效率和收入得到提升。未來經(jīng)紀(jì)人就變成我們的收入項，而不是成本項的概念?！遍Z覓說。不過，在胡景暉看來，受制于中國法律、市場以及文化理念，這樣的理想似乎還很遙遠(yuǎn)。

但是從目前來看，各大中介公司們除了與國內(nèi)同行激烈競爭之外，也開始學(xué)習(xí)更好的制度理念。

愛屋吉屋在常規(guī)的過戶服務(wù)之外，與保險公司合作推出了“四險一支持”的交易保障服務(wù)，具體包含簽約前查風(fēng)險、漏水保固險、高壓輻射險、物業(yè)交割險、免費法律支持等;鏈家也在2015年7月，推出成立了億元購房先行賠付基金，提供包括兇宅篩查、輻射檢測、物業(yè)欠費先行墊付等服務(wù)。

“其實在美國，這些內(nèi)容早就包含在那1000頁的法律文件中了?！编囖备嬖V本刊記者。