清理“首付貸”防患未然

葛豐

中國人民銀行近日宣布，將對中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺合作開展的“首付貸”金融業(yè)務(wù)進行清理和整頓。住建部在3月15日舉行的新聞發(fā)布上也再次重申，“‘首付貸是不可以的”，住建部將配合人民銀行做好這項專項整治。

上述表態(tài)符合審慎監(jiān)管基本原則。雖然“首付貸”目前可能剛剛萌芽，涉及的地域與規(guī)模還非常有限（譬如近期房價上漲幅度最大的深圳，據(jù)該市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會估測，深圳“首付貸”的線上規(guī)模可能也僅為20億～30億元），但這種所謂“金融創(chuàng)新”的負外部性非常之大，倘若任由其野蠻生長，后果很可能甚為嚴(yán)重。因為“首付貸”連接房地產(chǎn)與金融這兩個中國經(jīng)濟最重要的領(lǐng)域。

“首付貸”對房地產(chǎn)的危害，主要在于向市場發(fā)出錯誤信號，憑空創(chuàng)設(shè)出一部分并不具備基本資質(zhì)的虛假購買力，導(dǎo)致房價背離真實供需關(guān)系出現(xiàn)高估，而這種高估引發(fā)的財富效應(yīng)又會進一步刺激各路資金加速流入，從而使房價進入資金推動型上升通道。

“首付貸”對金融部門的危害，主要在于它試圖沖擊中國金融安全很重要的一道防線。在此之前，無論各方對中國的房價走勢持何種看法，基本共識是中國的個人住房抵押貸款安全性很高，而這種判斷最堅實的依據(jù)，即在于中國的個人住房抵押貸款首付比很高（據(jù)相關(guān)機構(gòu)估測，中國的個人住房抵押貸款首付比可能高達總房款的50%，甚至更高），而且這些貸款的主要發(fā)放者——銀行，具有足夠的能力消化、管控資金來源短期化與住房貸款長期化之間暗含的流動性風(fēng)險。

房價非理性上漲與房貸安全性降低，兩者很容易相互刺激以致陷入惡性循環(huán)。以發(fā)生在美國的次貸危機為例，其源起即在于危機發(fā)生前，因信息不完全及經(jīng)濟人有限理性所致，部分資金在盈利動機驅(qū)動下開始過度流入房地產(chǎn)市場，隨后不斷推高的房價又不斷吸引房貸機構(gòu)盲目擴張次貸規(guī)模并進一步推高房價。此過程中泡沫最甚時，次貸余額占全部房屋抵押貸款比重曾經(jīng)高達15%左右。

中國嚴(yán)格的金融管制與獨特的金融安排，使得上述惡性循環(huán)較易被控制，甚至被截斷。例如，房價較快上漲時，金融監(jiān)管部門可以通過提高房貸首付比，遏制房貸規(guī)模擴張并且抬高房貸安全邊際。而“首付貸”的出現(xiàn)，不僅會直接削弱這種調(diào)控機制的有效性，而且還會因為放貸機構(gòu)自身風(fēng)控失范（譬如自我融資、自我擔(dān)保、搞資金池等），放大市場失靈的一面，阻礙其所假托的金融“松綁”與市場化進程。

可以說，“首付貸”是一種放貸機構(gòu)不負責(zé)任地為了自身短期收益，罔顧風(fēng)險長期化、外部化的偽金融創(chuàng)新。如今監(jiān)管機構(gòu)對“首付貸”進行清理和整頓，是為防微杜漸、防患未然的當(dāng)然之舉。