張尉

摘 要：目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到了空前規(guī)模的發(fā)展，但由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快與居民的消費(fèi)水平不成正比，房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象很嚴(yán)重，給人民和社會(huì)帶來一定的隱患，因此國(guó)家采取一系列的調(diào)控政策如"國(guó)九條""貨幣利率"政策用來遏制房?jī)r(jià)過快的發(fā)展。當(dāng)前，特別是從2011年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，整體形勢(shì)不景氣。本文主要通過對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)的價(jià)格機(jī)制與泡沫形勢(shì)進(jìn)行理論分析，揭示客觀存在的問題，并提出相關(guān)的合理性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；狀態(tài)形勢(shì)；理論分析

1前言

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題還相當(dāng)嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過正常水平，房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的可能性越來越明顯。因此對(duì)房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來負(fù)面影響應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。

2房地產(chǎn)價(jià)格理論與泡沫研究的重要性

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它既是一項(xiàng)耐用消費(fèi)品，又是一項(xiàng)資產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)同股票等資本市場(chǎng)一樣，容易被人們抄作，并產(chǎn)生泡沫。而房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，將對(duì)一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活的各個(gè)方面造成極其嚴(yán)重的后果。特別是房?jī)r(jià)的波動(dòng)已經(jīng)日益成為一國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指示器，房?jī)r(jià)的大幅度上漲可能意味著未來物價(jià)與產(chǎn)出水平的高漲，而房?jī)r(jià)的大幅度下跌則可能預(yù)示著未來宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮甚至衰退[1]。

3.房地產(chǎn)價(jià)格與泡沫的理論分析

3.1城市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

經(jīng)過國(guó)內(nèi)外學(xué)者多年來的研究，已經(jīng)明確房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間存在著顯著的相關(guān)性。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的理論的定性研究已經(jīng)很多了，本文首先簡(jiǎn)單概述了主要的影響因素，著重研究在不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、收入等宏觀經(jīng)濟(jì)基本面下，不同經(jīng)濟(jì)因素對(duì)不同城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.2城市房地產(chǎn)泡沫

主要介紹了房地產(chǎn)泡沫的形成原因和測(cè)度指標(biāo)。并根據(jù)主要城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)建立模型，用以說明不同城市是否存在房地產(chǎn)泡沫。

3.3城市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策

主要根據(jù)實(shí)證研究的結(jié)果來分析穩(wěn)定不同城市房地產(chǎn)價(jià)格以及引導(dǎo)房地產(chǎn)投資流向應(yīng)采用何種宏觀調(diào)控政策最為有效。

4房地產(chǎn)價(jià)格理論

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征是：土地供應(yīng)由政府控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)則由市場(chǎng)調(diào)節(jié)；農(nóng)村城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。房地產(chǎn)價(jià)格被房地產(chǎn)需求和供給決定。市場(chǎng)供求是房地產(chǎn)價(jià)格形成的最直接原因。其他影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都是通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起作用。因此， “供求價(jià)格機(jī)制論”成為研究房地產(chǎn)價(jià)格的主流理論，國(guó)家制定的各種宏觀調(diào)控政策也基本是從這一理論出發(fā)。個(gè)別地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本，而“供求價(jià)格機(jī)制論”則能很好地解釋這種現(xiàn)象。

5房地產(chǎn)泡沫研究

5.1房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)是非常復(fù)雜的現(xiàn)象。它在物業(yè)市場(chǎng)上的價(jià)格隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系的變化而變化，同時(shí)還受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。由于房地產(chǎn)的耐久性、稀缺性等特點(diǎn)，它還會(huì)成為資本市場(chǎng)的投資商品，這時(shí)它的基礎(chǔ)價(jià)格就具有了虛擬資產(chǎn)定價(jià)的特點(diǎn)。是由未來收益的折現(xiàn)來定價(jià)的。而對(duì)未來收益的預(yù)期是否偏離其實(shí)際情況就成了房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫的肇始。研究房地產(chǎn)價(jià)格理論，不得不考慮到房地產(chǎn)價(jià)格泡沫對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

5.2房地產(chǎn)泡沫的含義與成因

一旦市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格上升，而不管一般均衡價(jià)格是否上升，就可能會(huì)出現(xiàn)“自我實(shí)現(xiàn)預(yù)期”的正反饋過程使得市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫離一般均衡解。也就是說，由于投機(jī)性資產(chǎn)的加入，一般均衡解在一定條件下具有一種不穩(wěn)定性。從理論上講，房地產(chǎn)的價(jià)格 應(yīng)取決于房地產(chǎn)的收益與效用?？墒?，當(dāng)價(jià)格異常膨脹，嚴(yán)重背離其真實(shí)價(jià)值時(shí)，泡沫也就不可避免地產(chǎn)生了。房?jī)r(jià)之所以偏離其基礎(chǔ)價(jià)值，受多種因素的共同影響，如房地產(chǎn)供給缺乏彈性、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期、寬松的金融環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱以及房地產(chǎn)開發(fā)政策的引導(dǎo)失誤等等[2]。

1）房地產(chǎn)供給缺乏彈性

土地資源的稀缺性決定了土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)；當(dāng)土地需求增加時(shí)土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性特點(diǎn)，市場(chǎng)無法在短期內(nèi)擴(kuò)大土地的供給量，這將導(dǎo)致需求與供給間的進(jìn)一步脫節(jié)，需求與供給的差距使得土地的價(jià)格進(jìn)一步上漲，促使房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲，同時(shí)在實(shí)際的市場(chǎng)運(yùn)行過程中，就又可能參雜太多的偏離價(jià)值的投機(jī)活動(dòng)，最終形成房地產(chǎn)的泡沫。

2）房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期

房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)， 對(duì)經(jīng)濟(jì)周期及其敏感。通常在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期， 房地產(chǎn)業(yè)率先繁榮， 在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期， 房地產(chǎn)業(yè)也先受到打擊。所以， 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及所處的經(jīng)濟(jì)周期會(huì)使人們對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)產(chǎn)生繁榮或衰退的預(yù)期。在房地產(chǎn)的購(gòu)買、消費(fèi)甚至投資中，投資者會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，這一預(yù)期包含著對(duì)住宅需求的預(yù)期，需求的預(yù)期與價(jià)格預(yù)期的正向反饋導(dǎo)致價(jià)格的上漲預(yù)期形成了自我強(qiáng)化。在投資者個(gè)人非理性的從眾、跟風(fēng)行為助長(zhǎng)之下，房地產(chǎn)的價(jià)格在預(yù)期作用下不斷攀升，最終形成了房地產(chǎn)泡沫。

3）金融過度支持帶來的寬松的金融環(huán)境

資產(chǎn)泡沫的存在同時(shí)還需要寬松的金融環(huán)境。資產(chǎn)“泡沫”形成的共同之處就是有一個(gè)相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境即超量的貨幣供給或過度的金融緩和。但，超量的貨幣供給或過度的金融緩和帶來的銀行信貸擴(kuò)張就成了資產(chǎn)泡沫形成以致擴(kuò)張的溫床。

4）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱

從市場(chǎng)交易各方掌握的信息看，房地產(chǎn)市場(chǎng)容易產(chǎn)生信息不對(duì)稱問題，即交易各方掌握相關(guān)交易的信息狀況是不一致的。信息不對(duì)稱，使得信息劣勢(shì)方在交易中處于劣勢(shì)地位。我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的增多與信息不對(duì)稱問題嚴(yán)重有很大關(guān)系。一是信息不對(duì)稱容易誘發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)過度。由于我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資渠道較少，使得具有資產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)容易成為資本追逐和炒作的對(duì)象。大量國(guó)內(nèi)資本和國(guó)際游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，制造了虛假的需求信息，引發(fā)了虛假的市場(chǎng)繁榮，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格幾年來非理性上漲。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的過程中，“買漲不買跌”心理不斷強(qiáng)化，投機(jī)氣氛日益濃厚，導(dǎo)致了泡沫的不斷增多[3]。二是信息不對(duì)稱容易誘發(fā)銀行業(yè)的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題。在信息不對(duì)稱前提下，由于我國(guó)金融體制尚不健全，在銀行信貸市場(chǎng)上，風(fēng)險(xiǎn)偏好型、信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)商和投資者獲得了較多的銀行貸款，加重了“假按揭”等問題，導(dǎo)致逆向選擇產(chǎn)生；由于我國(guó)銀行尤其是國(guó)有銀行內(nèi)控體系尚不健全，銀行對(duì)借款者的資信狀況等缺乏足夠重視，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)使得大量銀行信貸資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加速了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

6結(jié)束語(yǔ)

通過以上對(duì)目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀的價(jià)格與泡沫的研究得出，我國(guó)應(yīng)通過政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)， 引導(dǎo)有資金實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域， 緊急情況下還可考慮政府直接投資開發(fā)房地產(chǎn)， 以增強(qiáng)有效競(jìng)爭(zhēng)因素， 弱化壟斷因素， 使得房地產(chǎn)開發(fā)更加符合理性消費(fèi)的需求， 從而削減房地產(chǎn)泡沫。此外，我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步完善金融體制，并盡快制定和完善相關(guān)政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)離泡沫，房?jī)r(jià)趨于合理，整體房地產(chǎn)行業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]郝建.淺議房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及其均衡的實(shí)現(xiàn)[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012，（3）：31.