敦化市公證處李紅卷 敦化市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理總站陳正慧

農(nóng)民辦理農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同公證的程序和應(yīng)注意的問題

敦化市公證處李紅卷 敦化市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理總站陳正慧

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，辦理農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同公證，可以優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，有利于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，穩(wěn)定承包方對土地預(yù)期值，提高對土地投入的積極性，對于實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，進(jìn)一步完善和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系具有重要的作用和意義。

當(dāng)事人申請辦理農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同公證，可以保障合同當(dāng)事人合法的土地流轉(zhuǎn)權(quán)利和土地使用權(quán)利，可以確保各方當(dāng)事人的基本權(quán)利義務(wù)和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，在依法、自愿、有償?shù)臈l件下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對自己的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)包，是承包方土地承包經(jīng)營權(quán)的重要實現(xiàn)方式，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同是受讓方依法經(jīng)營土地使用權(quán)的合法憑證，也是作為解決農(nóng)村土地承包合同糾紛的重要證據(jù)。

1.農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同公證的管轄

農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同公證是指國家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)原土地使用權(quán)承包合同的承包人和其他公民、法人或其他組織的申請，依法證明當(dāng)事人雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)包合同的真實性、合法性的活動。

辦理農(nóng)村土地承包使用權(quán)轉(zhuǎn)包合同公證由轉(zhuǎn)包方住所地或合同成立地公證處管轄。

2.如何申請辦理農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同公證

轉(zhuǎn)包方應(yīng)當(dāng)提供的證件、證明材料：《戶口簿》、《居民身份證》；土地使用權(quán)承包證明；家庭承包或合伙承包的，應(yīng)提交家庭成員或合伙人同意轉(zhuǎn)包的文件；地上建筑物、附著物的產(chǎn)權(quán)證明；土地管理部門或農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)包的文件；原土地使用權(quán)承包合同文本及本次使用權(quán)轉(zhuǎn)包合同文本。

承包方應(yīng)提交的證件、證明材料：承包方為法人的，應(yīng)提交法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人資格證明和本人《居民身份證》；承包方為其他組織的，應(yīng)提交有關(guān)部門制發(fā)的主體資格證明、負(fù)責(zé)人資格證明及本人《居民身份證》；承包方為合伙的，應(yīng)提交合伙人之間簽訂的《合伙合同》、合伙人共同簽發(fā)的《委托書》及受托人《居民身份證》；承包方為公民的，應(yīng)提交《戶口簿》、《居民身份證》。

有擔(dān)保的應(yīng)提交的證件、證明材料：擔(dān)保方為法人或其他組織的，應(yīng)提交法人資格證明或其他主體資格證明、法定代表人或負(fù)責(zé)人資格證明及本人《居民身份證》；擔(dān)保方是公民的，應(yīng)提交《戶口簿》《居民身份證》；用財產(chǎn)擔(dān)保的，應(yīng)提交產(chǎn)權(quán)證明，財產(chǎn)為共有的，提交共有人同意進(jìn)行擔(dān)保的文件并履行相應(yīng)的批準(zhǔn)、登記手續(xù)。

3.應(yīng)當(dāng)注意的問題

一是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)包合同條款是否完備，內(nèi)容是否真實、合法，所簽訂的合同是否是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，權(quán)利義務(wù)是否平等，有無欺詐行為，有無顯失公平。

二是承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是其依法享有的一項重要權(quán)利。采取轉(zhuǎn)包方式簽訂農(nóng)村土地承包合同的，不必經(jīng)過發(fā)包方的批準(zhǔn)同意，而只需到發(fā)包方備案。

通過農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，其農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同與轉(zhuǎn)包行為不得改變承包地的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系；不得損害土地所有者的權(quán)益；不得擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，將土地用于非農(nóng)建設(shè)；不得給土地造成永久性損害。否則，該轉(zhuǎn)包行為和農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同沒有法律效力，并且造成損害事實的一方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償損失的責(zé)任。

三是招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方只要依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)證，其土地承包經(jīng)營權(quán)就可以依法轉(zhuǎn)包（但合同雙方另有約定的除外）。

以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，在簽訂轉(zhuǎn)包合同時，應(yīng)注意受讓方享有的權(quán)利要受到不得超過承包人享有權(quán)利的限制，否則，轉(zhuǎn)包合同中約定的超越當(dāng)事人權(quán)利的部分將不受法律的保護(hù)。因為承包人不能將自己并不享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。其法律依據(jù)主要是《民法通則》第九條“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力”的規(guī)定。

四是當(dāng)事人在農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包合同中約定的轉(zhuǎn)包合同期限應(yīng)當(dāng)限定在原農(nóng)村土地承包合同期限之內(nèi)。

五是通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，進(jìn)行流轉(zhuǎn)并取得的收益，發(fā)包方及其他組織和個人不得擅自截留、扣繳。否則，就是對承包方合法財產(chǎn)權(quán)益的侵害，承包人可請求仲裁機(jī)關(guān)或者人民法院責(zé)令其承擔(dān)退還財產(chǎn)的民事責(zé)任。退還被其非法擅自截留、扣繳的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)收益。

六是發(fā)包方不得強(qiáng)迫承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，如果發(fā)包方強(qiáng)迫承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，承包方可以請求仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院依法確認(rèn)強(qiáng)迫行為無效，并要求發(fā)包方及有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

七是轉(zhuǎn)包方將地上的附屬物一并轉(zhuǎn)包時，應(yīng)告知承包人及時辦理過戶登記手續(xù)。