房?jī)r(jià)影響因素的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)分析

李勵(lì) 張爽 呂振興

【摘 要】本文通過對(duì)房?jī)r(jià)主要影響因素間的因果關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)分析，力圖通過科學(xué)的方法探求商品房?jī)r(jià)格的形成機(jī)制。房地產(chǎn)商品的價(jià)格大體會(huì)受到這樣幾方面因素的影響：自然因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素與國(guó)際因素等。由于研究水平所限，我們只能從這眾多的影響因素中選取一些關(guān)鍵因素，通過系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的方法建立模型，分析其對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；房屋供給量；系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)

一、前言

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)（System Dynamics，SD）是建立在系統(tǒng)論、自動(dòng)控制理論和信息論基礎(chǔ)上的，它依靠系統(tǒng)理論來(lái)分析系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和層次，依靠自動(dòng)控制理論中的反饋原理對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，依靠信息論中信息傳遞原理來(lái)描述系統(tǒng)，并采用計(jì)算機(jī)對(duì)系統(tǒng)動(dòng)態(tài)行為進(jìn)行模擬。它最適合于分析和研究復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

某個(gè)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的水平往往會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、居民的生活水平甚至是社會(huì)的穩(wěn)定水平，因此對(duì)于這樣一個(gè)影響到國(guó)家長(zhǎng)治久安與社會(huì)和諧穩(wěn)定且關(guān)乎百姓切身利益的特殊商品的價(jià)格波動(dòng)情況，的確非常有研究的必要與價(jià)值。首先根據(jù)市場(chǎng)供求均衡理論，一種商品的均衡價(jià)格是指該種商品的市場(chǎng)需求量和市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。當(dāng)然在均衡價(jià)格水平下相等的需求與供給量便是均衡數(shù)量。由于實(shí)際中供給方程與需求方程的具體形式難以確定，加之房?jī)r(jià)同樣會(huì)受到許多非理性因素（例如房地產(chǎn)投機(jī)行為）的影響，因此利用市場(chǎng)供求均衡原理確定的房地產(chǎn)價(jià)格只是其理論價(jià)格，不過毋庸置疑的是房屋的需求量與供給量絕對(duì)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究起步較早，例如在商品房?jī)r(jià)格的形成機(jī)制方面，馬克思認(rèn)為一般商品的價(jià)格是由其價(jià)值決定的，商品的價(jià)值是由補(bǔ)償生產(chǎn)資料的不變成本C和補(bǔ)償購(gòu)買活勞動(dòng)的V及勞動(dòng)者創(chuàng)造的剩余價(jià)值M三部分組成。而在房?jī)r(jià)與土地價(jià)格的關(guān)系方面，Balchin和Kieve兩位學(xué)者提出房地產(chǎn)商品的價(jià)格與土地的價(jià)格應(yīng)該是相互促進(jìn)的[1]，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，土地供應(yīng)者如果選擇減少土地的供應(yīng)，那么這勢(shì)必會(huì)推升土地價(jià)格的上漲，開發(fā)商為了穩(wěn)定其獲利水平，只能選擇提升房地產(chǎn)價(jià)格。此外日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄通過對(duì)日本房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的理論與實(shí)證研究提出，土地價(jià)格的上漲必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格造成一定影響。他將美日兩個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，日本正是因?yàn)槠渫恋毓?yīng)不足抬高了日本的土地價(jià)格，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，并為日后出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)泡沫埋下了隱患。而在房地產(chǎn)價(jià)格與收入的關(guān)系方面，Bartik進(jìn)行的相關(guān)實(shí)證研究表明人口數(shù)量的增加以及就業(yè)的增長(zhǎng)會(huì)直接導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的上漲[2]。在房?jī)r(jià)與政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面，Jhon M-Quigley通過對(duì)亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡與金融危機(jī)間關(guān)系的研究，發(fā)現(xiàn)了政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要意義[3]。此外，Bradley T-Ewing和Jane E-Payne兩位學(xué)者通過構(gòu)建VAR模型研究了貨幣政策、實(shí)際產(chǎn)出、通貨膨脹與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[4]。而國(guó)內(nèi)，在房?jī)r(jià)與土地價(jià)格關(guān)系方面，陳紅以1999年到2003的土地價(jià)格指數(shù)和商品房?jī)r(jià)格指數(shù)為樣本，利用Eviews對(duì)兩者間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了檢驗(yàn)，結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格的相互影響是非常明確的?？钻磐ㄟ^研究土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式以及供應(yīng)數(shù)量三個(gè)因素對(duì)土地價(jià)格的影響，、揭示了我國(guó)房地產(chǎn)商品價(jià)格與土地價(jià)格間的關(guān)系。許多學(xué)者的實(shí)證研究都表明：土地政策的確會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的上升，但土地政策究竟能否通過土地價(jià)格來(lái)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)商品價(jià)格尚沒有明確結(jié)論。在商品房?jī)r(jià)格與人民幣匯率方面有學(xué)者的研究表明，人民幣在一定程度上的升值的確會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。除此之外，吳公裸與龍奮杰通過對(duì)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入和城鎮(zhèn)居住價(jià)格進(jìn)行的定量研究，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)商品價(jià)格的確與城鎮(zhèn)人均可支配收入間存在著一種長(zhǎng)期均衡的關(guān)系。

三、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)建模

房?jī)r(jià)的上漲，毋庸置疑始終是中國(guó)老百姓所關(guān)注的熱點(diǎn)問題，要想正確的認(rèn)識(shí)并揭示事件發(fā)生的原因及未來(lái)走向，就必須選擇采用系統(tǒng)的分析方法綜合的對(duì)問題進(jìn)行分析，將相關(guān)事件及影響因素、它們間的相互作用與聯(lián)系等作為一個(gè)系統(tǒng)研究其演化過程、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和行為模式，以揭示其規(guī)律性，為制定下一步的政策和策略，為采取房?jī)r(jià)的調(diào)整、干預(yù)和控制等措施奠定基礎(chǔ)，我們因此得出房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及因果關(guān)系圖，如圖1所示。

四、結(jié)論

通過繪制因果關(guān)系圖，可有助于人們加深對(duì)問題的認(rèn)識(shí)，能夠幫助人們從微觀（局部和片段）出發(fā)來(lái)認(rèn)識(shí)系統(tǒng)整體。當(dāng)繪制房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制的因果關(guān)系圖時(shí)，我們先以房?jī)r(jià)為中心，分別思考哪些因素影響了房?jī)r(jià)，又有哪些因素會(huì)受到房?jī)r(jià)的影響。例如，我們可以先假設(shè)在其他因素都不變的前提下，確定商品房?jī)r(jià)格升高發(fā)生的直接原因及產(chǎn)生的直接后果，方法是先思考房?jī)r(jià)升高可能產(chǎn)生的結(jié)果，比如會(huì)促使地方政府的財(cái)政收入增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的獲利水平提高，銷售量減小等；再將商品房?jī)r(jià)格升高作為結(jié)果尋找產(chǎn)生的原因，其原因是開發(fā)成本提高，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量增加等。同理，我們?cè)僖蚤_發(fā)成本這個(gè)要素為中心進(jìn)行分析，可以看到土地出讓價(jià)格的提高，人工費(fèi)用的上升，原材料及設(shè)備的價(jià)格上漲，對(duì)環(huán)境與節(jié)能要求的提高等都會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲。再以人工成本要素為中心進(jìn)行分析可以看到，人工成本的升高可以使人們的收入增加，收入水平的提高又使得人們對(duì)房地產(chǎn)商品的需求量增加，而需求量的增加則會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

【參考文獻(xiàn)】

[1]賈仁安，丁榮華.系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)[M].高等教育出版社.北京.2002.

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[3]高鴻業(yè)，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)（宏觀部分）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社.2007.

[4]牛鳳瑞，李景國(guó).中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009.