楊銀娥 張建斌

我國“營改增”試點(diǎn)于2016年5月1日起全面推開，房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估方法中涉及的稅收和費(fèi)用發(fā)生了巨大的變化，其變化對在建工程抵押價值評估的影響不容忽視。通過闡釋房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估的成本法和假設(shè)開發(fā)法中稅收及費(fèi)用的最新變動，采用規(guī)范分析和實(shí)證分析相結(jié)合的方法，分析營改增后稅費(fèi)的變化對在建工程抵押價值評估的影響，以期為我國房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估提供一定的參考。

一、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”

“營改增”試點(diǎn)全面推開，基本內(nèi)容是實(shí)行“雙擴(kuò)”，一是擴(kuò)大行業(yè)試點(diǎn)范圍，營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)；二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。稅務(wù)總局出臺的7個細(xì)則文件，5個專門針對房地產(chǎn)和相關(guān)的建筑業(yè)，包括《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，這充分顯示了房地產(chǎn)的重要性，及政府對房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度。那么，“營改增”對房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估產(chǎn)生的影響也不容忽視。

二、房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估的主要方法

房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估與一般房地產(chǎn)價值的評估不同，只能評估其至評估基準(zhǔn)日所完成的實(shí)際工作量所具有的實(shí)際價值，評估方法包括成本法、假設(shè)開發(fā)法和形象進(jìn)度法，其中以成本法和假設(shè)開發(fā)法為主。

成本法是通過求取開發(fā)可替代委估房地產(chǎn)所需的成本總額來估算房地產(chǎn)價值的方法，即在評估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用，一般包括已完成的直接費(fèi)用（含前期費(fèi)用）、間接費(fèi)用和開發(fā)商利潤以及一些通常附帶費(fèi)用等來確定重置價格。

假設(shè)開發(fā)法是在假設(shè)在建工程抵押價值評估基準(zhǔn)日竣工后，房地產(chǎn)正常交易情況下的價格基礎(chǔ)上，扣除續(xù)建工程建造費(fèi)用和與續(xù)建建筑建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等后，以價格余額來確定被估在建工程價值的方法。

這兩種方法都涉及稅費(fèi)的核算，營改增試點(diǎn)的全面推行，使稅費(fèi)的核算發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅采用一般計(jì)稅方法的按11%的適用稅率計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣率為17%，采用簡易計(jì)稅方法的按5%的征收率。城市建設(shè)稅市區(qū)適用稅率7%，縣、鎮(zhèn)的適用稅率5%，不在市、縣、鎮(zhèn)的適用稅率1%。應(yīng)納城建稅稅額=增值稅×適用稅率，教育費(fèi)附加稅率為3%，計(jì)算公式為：教育費(fèi)附加=增值稅×3%。由此可見，增值稅是稅費(fèi)核算的關(guān)鍵，直接影響了在建工程抵押價值評估值的評定。

三、“營改增”對在建工程抵押價值評估的影響

（一）成本法中的稅收及費(fèi)用

我國增值稅采用的計(jì)量方法為銷項(xiàng)稅額扣除進(jìn)項(xiàng)稅額，營改增背景下，成本法所包含的內(nèi)容在增值稅發(fā)票制度健全的情況下，可以做進(jìn)項(xiàng)抵扣。房地產(chǎn)在建工程可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額主要包括土地價款、材料費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)用、人工費(fèi)用，其中材料費(fèi)用、機(jī)械費(fèi)用與人工費(fèi)用包含在已完成部分的開發(fā)成本中。

成本法對在建工程抵押價值進(jìn)行評估，適用公式為：

其中：P為在建房地產(chǎn)價值；L為土地價值；B為已完成部分的開發(fā)成本；i為管理費(fèi)用；r為投資利息；R為開發(fā)利潤；T為銷售稅費(fèi)。

營改增給予房地產(chǎn)業(yè)最大的紅利在于可扣除土地價款中包含的稅款部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納增值稅時，可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。對于材料費(fèi)用，大宗原材料一般能夠取得增值稅專用發(fā)票，可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。對于機(jī)械費(fèi)用，2009年起購入的機(jī)械設(shè)備改為消費(fèi)型增值稅后可以全額抵扣。對于人工費(fèi)用，企業(yè)可以選擇已實(shí)施“營改增”的勞務(wù)公司進(jìn)行勞務(wù)發(fā)包，這樣施工企業(yè)代勞務(wù)公司支付勞務(wù)工資時，可要求勞務(wù)公司開具勞務(wù)費(fèi)專用發(fā)票，人工費(fèi)用將作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。這一系列的抵扣大大降低已完成部分的開發(fā)成本。

管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，無法進(jìn)行抵扣。銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)等，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中取得了增值稅專用發(fā)票，可以進(jìn)行抵扣。

因此，理論上，營改增后，在使用成本法評估房地產(chǎn)在建工程抵押價值時，評估值會比營改增前有所下降。

（二）假設(shè)開發(fā)法中的續(xù)建部分的稅收及費(fèi)用

假設(shè)開發(fā)法中的續(xù)建部分稅費(fèi)包括在建工程項(xiàng)目建成后的全部稅收，如果已經(jīng)進(jìn)入銷售階段，還包括全部或部分銷售費(fèi)用。銷售稅金及附加包括房屋出售時買方要繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加?！盃I改增”試點(diǎn)全面推行后，稅費(fèi)變?yōu)樵鲋刀惣案郊?，即增值稅、城市建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)在建工程抵押價值有兩種情況，一種是傳統(tǒng)計(jì)算方式，另一種是現(xiàn)金流折現(xiàn)方式。由于現(xiàn)金流折現(xiàn)方式是在傳統(tǒng)方式的基礎(chǔ)上考慮了資金的時間價值，進(jìn)行了貼現(xiàn)，本文以傳統(tǒng)計(jì)算方式為準(zhǔn)進(jìn)行討論。

若采用傳統(tǒng)計(jì)算方式，評估計(jì)算公式為：

其中：P為在建房地產(chǎn)價值；P’為項(xiàng)目開發(fā)完成后的價值；B’為續(xù)建的開發(fā)成本；i’為續(xù)建管理費(fèi)用；r’為續(xù)建利息；R’為續(xù)建利潤；T’為續(xù)建部分銷售稅費(fèi)；t為投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

從上述公式中可以看出，假設(shè)開發(fā)法中涉及的續(xù)建部分稅收及費(fèi)用都屬于扣減項(xiàng)目，即從項(xiàng)目完成后的價值中扣除續(xù)建部分的稅收及費(fèi)用，續(xù)建部分的成本及費(fèi)用的變化與成本法中的結(jié)果類似。

目前，我國正處于營改增過渡時期，房地產(chǎn)在建工程有老項(xiàng)目與新項(xiàng)目之分，房地產(chǎn)老項(xiàng)目一般為合同注明開工日期在2016年4月30日之前，一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目、以清包工方式或者為甲供工程提供的建筑服務(wù)，均可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。這一政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會選擇對自身有利的計(jì)稅辦法選擇合同簽訂日期，從而有效降低稅負(fù)。那么，假設(shè)開發(fā)法所得到的評估值會有所上升。

《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》第三條：納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。第五條：購進(jìn)時已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。第九條：按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動產(chǎn)凈值率

政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用改變項(xiàng)目性質(zhì)，或者對在建老項(xiàng)目、存量房進(jìn)行改造和運(yùn)營，只要滿足“50%”的條件，就可以享受抵扣政策。2016年5月1日后，不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額分兩年進(jìn)行抵扣。那么，采用甲供工程模式自行采購設(shè)備、原材料，可以抵扣17%的進(jìn)項(xiàng)稅額，相比于原營業(yè)稅下，將設(shè)備、原材料計(jì)入建筑服務(wù)銷售額來實(shí)現(xiàn)成本計(jì)算，可以獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕了稅負(fù)。從這一角度看，在建工程抵押價值評估值因評估基準(zhǔn)日的不同而不同。

從銷售情況方面，有些委估房地產(chǎn)已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售部分樓盤。評估過程中必須將已售部分的在建實(shí)物工程價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估值中扣除。根據(jù)營改增試點(diǎn)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成權(quán)屬變更后，計(jì)算應(yīng)納稅額并抵減已預(yù)繳稅款。由于原營業(yè)稅下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款即確認(rèn)納稅義務(wù)并按5%預(yù)繳率繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40%，將節(jié)省大量的資金成本。

因此，營改增之后，在建工程的稅收及費(fèi)用有所下降，這會使得假設(shè)開發(fā)法計(jì)算得出的評估值有所增加。

四、實(shí)例分析

某在建工程開工于2015年3月1日，規(guī)劃總建筑面積10000M2，用途為寫字樓。以2016年6月1日為評估基準(zhǔn)日對該在建工程抵押價值進(jìn)行評估。已知，土地面積20000M2，于2014年3月1日取得，該項(xiàng)目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、已投入的開發(fā)期間稅費(fèi)及其他費(fèi)用等）為每平方米建筑面積2300元，取得增值稅專用發(fā)票金額為每平方米建筑建設(shè)費(fèi)用的17%。管理費(fèi)用（包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等），為土地成本與已完成的建設(shè)成本之和的2.5%。銷售費(fèi)用為土地取得成本、已投入的建設(shè)成本、管理費(fèi)用之和的2.5%。

至2016年3月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費(fèi)用，估計(jì)至建成尚需1年時間，還需投入30%的費(fèi)用，完成后售價為25000元/M2。在2016年6月1日，土地價格為5000元/M2，貸款利率為4.75%，開發(fā)利潤率為20%。

估算該在建工程在2016年6月1日的抵押價值。

運(yùn)用成本法估算該在建工程的抵押價值：

（1）營改增前，土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格+買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，稅費(fèi)包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的3.05%來計(jì)取。

營改增前：

土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格+買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)

=5000×20000+5000×20000×3.05%=10305萬元

營改增后：

土地取得成本=土地使用權(quán)購買價格=5000×20000=10000萬元

（2）已投入的建設(shè)成本=已投入的建筑安裝工程費(fèi)+已投入的前期工程費(fèi)+已投入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+已投入的開發(fā)期間稅費(fèi)及其他費(fèi)用。

營改增前，已投入的建設(shè)成本=2300×10000=2300萬元

營改增試點(diǎn)全面推行后，已投入的開發(fā)期間稅費(fèi)抵扣項(xiàng)目增多：

已投入的建設(shè)成本=2300×10000-2300×17%×10000=1909萬元

（3）營改增前：

管理費(fèi)用=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本）×2.5%=（10305+2300）×2.5%=315.1250萬元

營改增后：

管理費(fèi)用=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本）×2.5%=（10000+1909）×2.5%=297.725萬元

（4）營改增前：

銷售費(fèi)用=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用）×2.5%=（10305+2300+315.1250）×2.5%=323.0031萬元

營改增后：

銷售費(fèi)用=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用）×2.5%=（10000+1909+297.725）×2.5%=305.1681萬元

（5）投資利息，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、已投入的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。

營改增前：

投資利息=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×4.75%=（10305+2300+315.1250+323.0031）×4.75%=629.0486萬元

營改增后：

投資利息=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×4.75%=（10000+1909+297.725+305.1681）×4.75%=594.3149萬元

（6）開發(fā)利潤以土地取得成本、已投入的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用四項(xiàng)之和為基數(shù)。

營改增前：

開發(fā)利潤=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×20%=（10305+2300+315.1250+323.0031）×20%=2648.6256萬元

營改增后：

開發(fā)利潤=（土地取得成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×20%=（10000+1909+297.725+305.1681）×20%=2502.3786萬元

（7）P=L+B+i+r+R+T

營改增前：

P=10305+2300+315.1250+629.0486+2648.6256+323.0031=16520.8023萬元

單價=165208023÷10000=16520.8023元/M2

營改增后：

P =10000+1909+297.725+594.3146+2502.3786+3 05.1681=15608.5867萬元

單價=156085867÷10000=15608.5867元/M2

營改增后該在建工程評估值的變化為：

（15608.5867-16520.8023）÷16520.8023=-5.52%

營改增后，該在建工程抵押價值為每平方米15608.5867元，比營改增前得到的評估值要低5.52%。因此，營改增試點(diǎn)全面推行后，成本法測算的房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估值有所下降。

若使用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估，營改增試點(diǎn)推行后，續(xù)建部分的稅收及費(fèi)用有所下降，計(jì)算原理與成本法中稅費(fèi)的測算類似。而續(xù)建部分的稅和費(fèi)屬于扣減項(xiàng)目，因此，假設(shè)開發(fā)法所得到的評估值會有所上升。

五、房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估中增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣面臨的挑戰(zhàn)

營改增背景下，成本法與假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用的時候，不僅要考慮人工、機(jī)械、材料的價格，更要了解增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購、管理、增值稅抵扣等業(yè)務(wù)。進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)量是在建工程抵押價值評估與營改增共同面臨的最大挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）不同的材料、機(jī)械與管理費(fèi)用構(gòu)成要素具有不同的稅率。

（2）材料屬于銷售貨物，服務(wù)屬于應(yīng)稅服務(wù)，面臨著不同的進(jìn)項(xiàng)稅率，施工企業(yè)可以調(diào)整經(jīng)營策略來選擇。

（3）評估基準(zhǔn)日的選擇需要與增值稅納稅申報(bào)期限相吻合，以便于準(zhǔn)確測算稅費(fèi)成本。

因此，營改增背景下，稅、費(fèi)的變動，對使用成本法和假設(shè)開發(fā)法評估的房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估也提出了較大的挑戰(zhàn)。

綜上，隨著“營改增”試點(diǎn)的全面推行，房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估中所計(jì)算的稅和費(fèi)有巨大變化，在假定其他條件不變的情況下，成本法得到的評估值有所下降，假設(shè)開發(fā)法得到的評估值會有所上升。在房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估實(shí)務(wù)操作過程中，我們必須充分考慮到稅費(fèi)的變化及其對評估值的影響，得到的評估值才更具參考價值。

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