我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、問題以及供給側(cè)改革重點

范唯

[摘要]文章從我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊規(guī)律及運行模式，提出了用供給側(cè)改革的思路解決當前房地產(chǎn)高庫存等發(fā)展中的瓶頸問題。采取限制開發(fā)用地、建立問責機制、統(tǒng)籌規(guī)劃、科學引導(dǎo)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)等辦法促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；去庫存；供給側(cè)改革

1.前言

在我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟的發(fā)展方式，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟改革的關(guān)鍵領(lǐng)域，去杠桿化以及房地產(chǎn)去庫存能否實現(xiàn)直接關(guān)系到我國能否實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展方式的順利轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟的又好又快發(fā)展。本文將結(jié)合近期的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，對我國在新的經(jīng)濟周期下的房地產(chǎn)市場調(diào)控提供個人的看法。

2.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

中國的房地產(chǎn)市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產(chǎn)進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟規(guī)律有序運行。

2016年伊始，我國多個地區(qū)打響房地產(chǎn)去庫存攻堅戰(zhàn)，推出了包括降稅、補貼、公積金、租售并舉等在內(nèi)的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當成去庫存有力支撐。毋庸質(zhì)疑，房地產(chǎn)高庫存不僅成了制約我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的“瓶頸”，更成了拖累中國經(jīng)濟增長的巨大“包袱”。自2015年以來，中央及各級政府先后打出了簡政放權(quán)、減稅降費、金融扶持等一系列政策；一些地方政府甚至發(fā)文對購房給予重獎和鼓勵農(nóng)民進城購房等，但都收效甚微。據(jù)公開資料顯示，截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米，房地產(chǎn)庫存形勢依然非常嚴峻。

3.我國房地產(chǎn)市場的主要問題

去庫存效果難遂人愿，在筆者看來，政府推行購房降稅、購房補貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實際上都沒有超出刺激消費需求側(cè)范圍，在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不多。而目前我國房地產(chǎn)高庫存的真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴重失衡，致使新增商品房大大超出城市居民消費需求量，尤其高房價超出城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟承受能力。這就是我國房地產(chǎn)去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的原因。顯然，僅寄希望刺激消費側(cè)來解決去庫存問題，只能是治標不治本之舉。因此，當前房地產(chǎn)去庫存化，既要在刺激消費側(cè)用力，更要在供給側(cè)使勁，推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長效機制，才能為切除房地產(chǎn)高庫存“病灶”提供良好藥方。

4.供給側(cè)改革的重點

從目前看，抓好房地產(chǎn)供給側(cè)改革，應(yīng)重點在三方面著力：

首先，嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。我國各級政府在城市用地建設(shè)上管制過松、權(quán)力過大，缺乏相應(yīng)制約措施，尤其對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟承受能力，缺乏權(quán)威科學論證，對城市土地到底多少用于房地產(chǎn)開發(fā)，心中茫然；加之受短期政績利益驅(qū)動及經(jīng)濟形勢下滑造成財政收入減少等因素影響，土地財政依賴性較強，無法抑制賣地沖動。這就是房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”根本癥源。為此，從現(xiàn)在起，應(yīng)嚴格加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理，各級國土部門切實履行職責，制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。同時，對房地產(chǎn)開發(fā)用地實行上級政府和上級人大共同監(jiān)督機制，抑制下級政府房地產(chǎn)用地審批權(quán)力過大和失控問題；并建立高庫存問責機制，對高庫存地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)進行嚴厲追責，增強房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強地方政府改善房地產(chǎn)供給側(cè)責任感和緊迫感，消除房地產(chǎn)去庫存治理中的“馬后炮”現(xiàn)象。此外，對開發(fā)商已購買尚未開發(fā)的土地進行一次全面釜底抽薪，實行無償清退或低價贖回方式，以遏制房地產(chǎn)開發(fā)再次大幅增長。

其次，各級政府在房地產(chǎn)開發(fā)上，不能完全放任市場，應(yīng)在規(guī)劃指引及調(diào)控上有所作為。目前有些房地產(chǎn)開發(fā)商對經(jīng)濟形勢缺乏正確判斷力，受利潤驅(qū)動，盲目無序開發(fā)現(xiàn)象突出，尤其是三、四線城市，沒有對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長趨勢形成一個正確判斷，全國房地產(chǎn)事實上處于無序發(fā)展狀態(tài)。對此，各級政府應(yīng)充分發(fā)揮“有形之手”，肩負起對房地產(chǎn)開發(fā)科學引導(dǎo)重任：一是根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展形勢，制定客觀、科學的城市發(fā)展規(guī)劃，為房地產(chǎn)開發(fā)提供準確決策依據(jù)；二是將轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍，嚴格按政府審批規(guī)模要求進行開發(fā)，防止擅自擴大開發(fā)面積，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應(yīng)，消除供給側(cè)過?，F(xiàn)象發(fā)生。

最后，大幅減少或停止保障安置房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)。資料顯示，整個“十二五”期間保障房開工數(shù)量高達3890萬套，遠超3600萬套目標任務(wù)；雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻，但加劇了房地產(chǎn)供給側(cè)過剩，對優(yōu)化整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)不利。讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個問題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設(shè)量”的決定，這無疑對改善房地產(chǎn)供給側(cè)起到了一定作用，但力度還遠遠不夠。從現(xiàn)在起各地應(yīng)規(guī)模減少或停止保障安置房建設(shè)，以貨幣安置為主，對轄內(nèi)確需安置的城鎮(zhèn)居民，應(yīng)在全面綜合衡量基礎(chǔ)上，再動工修建保障房，并將保障房納入房地產(chǎn)開發(fā)總計劃，抵減房地產(chǎn)開發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時增長現(xiàn)象發(fā)生，為改善房地產(chǎn)供給側(cè)奠定基礎(chǔ)。

中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責就是保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當然，政府保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。經(jīng)營城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營城市之名，實則行開發(fā)房地產(chǎn)之實，或站在開發(fā)商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長期以來，中國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標制度，導(dǎo)致土地市場的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。