申博

摘要：研究發(fā)現(xiàn)，近些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)于東、中部地區(qū)的金融穩(wěn)定性有促進(jìn)作用。房地產(chǎn)庫(kù)存中，積壓性庫(kù)存對(duì)于東、中部地區(qū)金融穩(wěn)定性產(chǎn)生明顯的危害作用，而短期庫(kù)存對(duì)于東部地區(qū)和中部地區(qū)金融穩(wěn)定性的影響卻得到相反的結(jié)果。因此，應(yīng)以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為依據(jù)，因地制宜地采取措施。國(guó)家宏觀政府要與地方微觀政策相輔相成，提高消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，適度減少土地供應(yīng)，防范地方財(cái)政債務(wù)危機(jī)和金融體系風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；價(jià)格波動(dòng)；積壓性庫(kù)存；去庫(kù)存；區(qū)域金融穩(wěn)定；城市公共服務(wù)；土地供應(yīng)；經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-2101（2016）03-0061-07

區(qū)域金融穩(wěn)定與房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的熱點(diǎn)之一。區(qū)域金融的不穩(wěn)定性往往是由個(gè)別部門(mén)或者行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在該區(qū)域內(nèi)傳播，或者由經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切的區(qū)域之間的互相擴(kuò)散而引起的。作為資金密集性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域金融穩(wěn)定性之間存在密切的關(guān)聯(lián)性，其經(jīng)濟(jì)狀況的變動(dòng)，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到金融市場(chǎng)，引發(fā)金融行業(yè)的變動(dòng)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，給其上下游相關(guān)聯(lián)行業(yè)造成嚴(yán)重負(fù)面影響，這不可避免地會(huì)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定造成不良影響。2015年12月21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于區(qū)域金融穩(wěn)定的重要程度和當(dāng)前“去庫(kù)存”的迫切需要，本文試圖從房地產(chǎn)“去庫(kù)存”視角來(lái)探究其對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。

一、文獻(xiàn)綜述

近些年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多學(xué)者從不同角度研究了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響，其研究思路和視角是多維度的，歸納起來(lái)主要有下列幾種。第一，研究了房地產(chǎn)泡沫對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的影響越來(lái)越大，學(xué)者們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫對(duì)于區(qū)域金融穩(wěn)定的影響，其指標(biāo)被越來(lái)越多的學(xué)者納入金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)的范疇進(jìn)行研究。吳航（2000）將反映金融風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、外貿(mào)、金融、貨幣、財(cái)政、信貸、經(jīng)濟(jì)泡沫等部分，并給出了指標(biāo)閥值分別進(jìn)行討論[1]。吳成頌（2011）全面設(shè)計(jì)了金融危機(jī)預(yù)警的評(píng)價(jià)體系，并在反映經(jīng)濟(jì)泡沫的指標(biāo)中引入了房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從2008年上半年開(kāi)始，中國(guó)金融穩(wěn)定狀況存在一定的波動(dòng)[2]。第二，分析了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。沈悅、張珍（2007）采用房地產(chǎn)價(jià)格增幅與GDP增長(zhǎng)率的比值來(lái)反映房地產(chǎn)行業(yè)狀況，并使用主客觀賦權(quán)法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行處理，發(fā)現(xiàn)1995—2005年期間中國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較為平穩(wěn)[3]。郭春風(fēng)（2013）研究了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定性的影響，結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給金融穩(wěn)定帶來(lái)長(zhǎng)期的負(fù)向效應(yīng)[4]。第三，從房地產(chǎn)業(yè)狀況與地方財(cái)政的關(guān)聯(lián)性方面，闡述了房地產(chǎn)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。譚中明（2010）在其設(shè)計(jì)的金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，建立了八個(gè)子模塊，引入了地方GDP增長(zhǎng)率、地方財(cái)政收入增長(zhǎng)率等區(qū)域指標(biāo)，同時(shí)將房?jī)r(jià)投資增長(zhǎng)率等指標(biāo)納入特殊影響因素子模塊進(jìn)行研究，結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)給區(qū)域金融帶來(lái)了一定的影響，加劇了金融體系的脆弱性[5]。第四，把房地產(chǎn)行業(yè)作為風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源部門(mén)，論證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)區(qū)域金融危機(jī)的影響。在這一研究視角下，一些學(xué)者使用多種方法探索房地產(chǎn)與區(qū)域金融穩(wěn)定性之間的直接或者間接關(guān)系，將房地產(chǎn)行業(yè)和其他部門(mén)作為風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源部門(mén)，并將金融部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)的最終發(fā)生部門(mén)。比較有代表性的是王維安、賀聰（2005）的研究，其通過(guò)構(gòu)建理性預(yù)期的雙市場(chǎng)、雙房地產(chǎn)企業(yè)的一般均衡模型，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度說(shuō)明不同地區(qū)間房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在差異的，并對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和擴(kuò)散機(jī)制進(jìn)行闡述。研究結(jié)果顯示，房地產(chǎn)跨區(qū)投資等因素使得該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到顯著影響，并指出經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市容易受到外界干擾，從而成為風(fēng)險(xiǎn)源頭[6]。第五，從區(qū)域性與整體性相結(jié)合的角度，分析房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響。宋凌峰、葉永剛（2011）將區(qū)域?qū)用娴娘L(fēng)險(xiǎn)分為公共部門(mén)、企業(yè)部門(mén)和金融部門(mén)三個(gè)方面，以地方財(cái)政缺口率、企業(yè)違約距離作為解釋變量，以金融部門(mén)的不良貸款率作為被解釋變量，并采用面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于企業(yè)部門(mén)和公共部門(mén)，并向金融部門(mén)擴(kuò)散[7]?；輹苑宓龋?013）使用結(jié)構(gòu)方程模型，將房地產(chǎn)景氣指數(shù)納入金融壓力的范疇，同時(shí)將房地產(chǎn)投資納入實(shí)物投資的范疇，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳遞途徑進(jìn)行研究[8]。隨著空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的興起，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始試圖將空間理論和區(qū)域金融相結(jié)合，并將空間計(jì)量方法應(yīng)用于區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)的研究。呂勇斌、陳自雅（2014）在宋凌峰、葉永剛的研究基礎(chǔ)上，采用空間面板模型對(duì)其實(shí)證方法進(jìn)行了擴(kuò)展，其結(jié)果不僅證明了公共部門(mén)——金融部門(mén)、企業(yè)部門(mén)——金融部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)的傳遞性，同時(shí)明顯顯著的空間相關(guān)系數(shù)也證明了區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)之間的空間相關(guān)性是確實(shí)存在的[9]。

從相關(guān)研究來(lái)看，綜合評(píng)價(jià)類文章大多用綜合指標(biāo)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定狀態(tài)做出判斷，而在探索某個(gè)部門(mén)（或房地產(chǎn)行業(yè)）對(duì)于金融穩(wěn)定的影響時(shí)，問(wèn)題便出現(xiàn)了：某些房地產(chǎn)指標(biāo)可以作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，即本身存在于金融穩(wěn)定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，但研究者的目的主要是將其作為解釋變量放入回歸方程時(shí)，此時(shí)便會(huì)采用一些折中的做法，比如用單一指標(biāo)（銀行不良貸款率等）作為金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，這與區(qū)域金融穩(wěn)定性的綜合評(píng)判準(zhǔn)則是有差別的，得出的結(jié)論往往會(huì)有些偏差。從房地產(chǎn)行業(yè)視角研究區(qū)域金融穩(wěn)定性時(shí)，如何準(zhǔn)確選擇區(qū)域金融穩(wěn)定性綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)和房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)是個(gè)比較難以解決的問(wèn)題。在已有的研究中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于區(qū)域金融穩(wěn)定性的影響研究已有不少，但是涉及房地產(chǎn)庫(kù)存指標(biāo)的相關(guān)文獻(xiàn)，尤其是實(shí)證文獻(xiàn)不多，在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫(kù)存”化的經(jīng)濟(jì)背景下，有必要將其引入研究。

二、指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

（一）基于房地產(chǎn)視角的區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取

金融穩(wěn)定或者金融風(fēng)險(xiǎn)不是單一的指標(biāo)，而是綜合性指標(biāo)，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定不能完全等同于金融穩(wěn)定，區(qū)域金融穩(wěn)定指標(biāo)的選取也應(yīng)當(dāng)依據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)來(lái)具體選取。盡管已有的研究中，金融穩(wěn)定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系從國(guó)際層面、國(guó)家層面、區(qū)域?qū)用嬉呀?jīng)囊括的十分全面，在本文的研究中，同一年的數(shù)據(jù)在不同區(qū)域是相同的，難免對(duì)模型的擬合優(yōu)度產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)具有直接性的影響，同時(shí)已有研究表明，總量指標(biāo)（如GDP）與房地產(chǎn)價(jià)格等有直接關(guān)系[10]。同時(shí)，本文研究的重點(diǎn)在于庫(kù)存總量對(duì)于金融穩(wěn)定的影響，因此，在綜合評(píng)價(jià)中并未采用增長(zhǎng)率指標(biāo)，而是采用總量指標(biāo)。筆者充分借鑒國(guó)內(nèi)外已有的研究成果，本著指標(biāo)精簡(jiǎn)化、區(qū)域特征明顯化與房地產(chǎn)行業(yè)高度相關(guān)化的原則，消除了大量冗余指標(biāo)，對(duì)已有文獻(xiàn)中影響區(qū)域金融穩(wěn)定指標(biāo)進(jìn)行綜合選取。借鑒已有區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)文獻(xiàn)之后，將地區(qū)GDP、財(cái)政收支比（財(cái)政收入/財(cái)政支出）、實(shí)際利用外資、進(jìn)口總額/出口總額、金融機(jī)構(gòu)存貸比、保險(xiǎn)密度、不良貸款率、固定資產(chǎn)投資額、失業(yè)率納入?yún)^(qū)域金融穩(wěn)定性指標(biāo)體系，GDP以2006年為基期進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，其中不良貸款率、失業(yè)率為逆向指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行正向化處理。

（二）房地行業(yè)發(fā)展指標(biāo)、房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存指標(biāo)的選取

以往的文獻(xiàn)中，關(guān)于房地產(chǎn)庫(kù)存的指標(biāo)定義很少。韓國(guó)高（2015）的研究中，用各省商品房施工面積和銷售面積之比衡量地區(qū)庫(kù)存[11]。鑒于與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，商品房待售面積更為直觀，同時(shí)，可以明確區(qū)分庫(kù)存的年限，得出更詳盡的結(jié)果，筆者最終選取的房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存指標(biāo)包括待售3年以上房屋面積（記為KCA）和待售1～3年房屋面積（記為KCB）。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指標(biāo)包括房地產(chǎn)行業(yè)增加值（記為ZJZ）、房地產(chǎn)企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積（記為KCTD）、房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格（記為JG）、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額（記為L(zhǎng)R），并使用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整?？紤]到人口流失等現(xiàn)象是造成不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存增加的重要原因，且上述指標(biāo)在某些地區(qū)的特定年份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)從而無(wú)法對(duì)其增長(zhǎng)率取對(duì)數(shù)，為了與區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的總體性相對(duì)應(yīng)，筆者未采用人均指標(biāo)和增長(zhǎng)率指標(biāo)，而是采用總量指標(biāo)。為了消除數(shù)據(jù)的異方差性和量綱差別，借鑒譚中明（2010）的做法[5]，對(duì)研究數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化處理，為了表述方便，在下面的研究中，仍以原始變量命名。

（三）數(shù)據(jù)來(lái)源樣本說(shuō)明

綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、各地區(qū)金融運(yùn)行報(bào)告等，房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，樣本區(qū)間為2006—2013年。其中西藏地區(qū)的不良貸款率等指標(biāo)存在部分年份的缺失，考慮到2008年為樓市的拐點(diǎn)，本文用2008年數(shù)據(jù)替代缺失數(shù)據(jù)。筆者將中國(guó)31個(gè)省份劃分為東、中、西部三個(gè)地區(qū)分別進(jìn)行建模分析，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地區(qū)包括四川、重慶、內(nèi)蒙古、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、廣西、青海、寧夏、新疆。

三、房地產(chǎn)庫(kù)存對(duì)我國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定影響的空間面板分析

（一）區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)得分計(jì)算

為了節(jié)省篇幅，在此不予陳述其理論和計(jì)算方法，僅列出因子分析結(jié)果：KMO檢驗(yàn)值為0.604 0，Bartlett的球形度檢驗(yàn)近似卡方為1 625.935 0，P值為0.000，比較適合采用因子分析。本文的數(shù)據(jù)最終提取四個(gè)主因子，總方差貢獻(xiàn)率81.475。對(duì)特征值進(jìn)行歸一化處理之后，加權(quán)計(jì)算綜合因子得分即為區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)得分，記為WD，做為模型的被解釋變量。

（二）模型檢驗(yàn)

1. 空間相關(guān)性檢驗(yàn)及模型整體性檢驗(yàn)。鑒于綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)中存在GDP指標(biāo)，本文的空間權(quán)重矩陣并未引入經(jīng)濟(jì)權(quán)重矩陣，而是直接采用二進(jìn)制的空間相鄰矩陣，記為W。空間相關(guān)性檢驗(yàn)中，東部地區(qū)模型的MoranI的值為0.225 0，P值為0.001 0，中部地區(qū)模型的MoranI的值為-0.142 0，P值為0.002 1，適合采用空間模型進(jìn)行分析。西部地區(qū)模型MoranI未通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，但為了對(duì)比結(jié)果，仍然將其列出，不做為重點(diǎn)分析的對(duì)象。模型整體性檢驗(yàn)結(jié)果中，東部地區(qū)模型LR檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為36.812 7，Wald檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為43.567 2，P值均為0.000 0；中部地區(qū)模型LR檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為32.034 0，Wald檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為38.293 0，P值均為0.000 0，面板數(shù)據(jù)模型整體檢驗(yàn)結(jié)果較好。

2. 空間面板模型選擇。進(jìn)行空間面板相關(guān)性檢驗(yàn)之后，需要確定空間面板模型的形式。通過(guò)分別計(jì)算三個(gè)地區(qū)空間滯后面板模型和空間誤差模型的拉格朗日乘子，并對(duì)檢驗(yàn)結(jié)果做出比較之后，本文最終選擇空間滯后模型（SAR Panel）進(jìn)行分析。最終得到的模型形式為：

WD=ρW·WD+Xβ+ε，ε～（0，σ2I）（1）

X=（KCA，KCB，ZJZ，KCTD，JG，LR）（2）

其中，WD為區(qū)域金融穩(wěn)定綜合評(píng)價(jià)得分，ρ為空間滯后項(xiàng)相關(guān)系數(shù)，W為空間權(quán)重矩陣，X為解釋變量矩陣，β為系數(shù)矩陣，ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

3. 固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)的選擇。從定性角度來(lái)看，當(dāng)研究的樣本局限于有限個(gè)體進(jìn)行面板建模時(shí)，采用固定效應(yīng)是更為合適的選擇。本文主要研究各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其金融穩(wěn)定性的影響，屬于實(shí)際經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，故適合采用固定效應(yīng)模型。從定量角度來(lái)看，本文借鑒李紀(jì)生等（2010）采用的檢驗(yàn)方法[13]，在東部模型中LR for FE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為143.285 4，LR for RE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為43.247 0，Hausman檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值76.843 6，P值均為0.000 0，在中部模型中LR for FE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為125.845 6，LR for RE檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為33.346 2，Hausman檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值58.068 0，P值均為0.000 0，西部地區(qū)模型同樣通過(guò)了固定效應(yīng)檢驗(yàn)，因此支持選擇固定效應(yīng)模型進(jìn)行分析。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在地理位置上的區(qū)別及其影響更為明顯，本文選取空間固定效應(yīng)結(jié)果為主要分析對(duì)象。

（三）房地產(chǎn)庫(kù)存狀況對(duì)我國(guó)東部及中西地區(qū)金融穩(wěn)定影響的實(shí)證結(jié)果分析

表1為東中西部地區(qū)空間面板回歸結(jié)果?？梢钥闯?，東中部地區(qū)模型各項(xiàng)指標(biāo)均大多良好，而西部地區(qū)模型中大多指標(biāo)均不顯著，因此在下面的分析中，以東中部地區(qū)模型結(jié)果進(jìn)行主要分析。模型的擬合優(yōu)度在東中部地區(qū)分別達(dá)到了0.977 8和0.800 1，擬合程度良好?？臻g滯后項(xiàng)相關(guān)系數(shù)ρ在東部地區(qū)模型中為0.267 9，P值為0.008 6，在中部地區(qū)模型中為-0.236 0，P值為0.002 1。說(shuō)明區(qū)域金融穩(wěn)定的影響在兩個(gè)地區(qū)內(nèi)部均存在較強(qiáng)的空間溢出效應(yīng)，此效應(yīng)在東部地區(qū)為正，在中部地區(qū)為負(fù)。

1. 積壓性庫(kù)存指標(biāo)分析。本文將3年以上房屋待售面積（KCA）稱之為積壓性庫(kù)存。從模型結(jié)果來(lái)看，東部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.089 2，P值為0.001 9；中部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.191 3，P值為0.000 0；西部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.116 5，P值為0.395 5。這說(shuō)明在東部及中部地區(qū)，過(guò)高的房地產(chǎn)庫(kù)存量對(duì)于區(qū)域金融穩(wěn)定均存在明顯的負(fù)面影響，對(duì)西部地區(qū)金融穩(wěn)定可能存在潛在性負(fù)面影響。

積壓性庫(kù)存對(duì)我國(guó)東部及中西部地區(qū)金融穩(wěn)定都具有共同性、持續(xù)性的危害，是因?yàn)椋旱谝?，過(guò)高的庫(kù)存直接使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠不足，從而影響其償還能力，銀行的直接貸款回收難以得到保證，對(duì)金融系統(tǒng)造成直接影響。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的本身特征決定了其和其他市場(chǎng)存在著極其密切的聯(lián)系，比如原材料水泥、鋼鐵市場(chǎng)、附屬的裝修材料市場(chǎng)等。房地產(chǎn)行業(yè)和這些行業(yè)之間存在一種“一榮俱榮，一損俱損”的關(guān)系，一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到困難，其風(fēng)險(xiǎn)間接地通過(guò)影響其他行業(yè)，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定性。第三，高積壓庫(kù)存量使得房地產(chǎn)企業(yè)還是難以獲得合理的貸款，因?yàn)榫薮蟮膸?kù)存讓銀行存在疑慮，認(rèn)為其發(fā)展勢(shì)頭跌落太快，進(jìn)一步阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)失去資金來(lái)源，無(wú)法保證其繼續(xù)盈利，從而之前銀行貸款無(wú)力償還，造成銀行系統(tǒng)不良貸款率增加，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

積壓性庫(kù)存對(duì)我國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定的危害具有持續(xù)性，是因?yàn)榉e壓庫(kù)存難以短期內(nèi)消化，第一，從消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿來(lái)看，大多數(shù)人購(gòu)房熱情逐漸回歸理性，持觀望態(tài)度。雖然各地紛紛采取取消限購(gòu)的政策，但對(duì)提升消費(fèi)者的購(gòu)房欲望并未產(chǎn)生太顯著的影響。另外，由于積壓時(shí)間較長(zhǎng)，房屋存在折舊、磨損等問(wèn)題，也會(huì)對(duì)真正需要住房的消費(fèi)者的購(gòu)房選擇產(chǎn)生影響。第二，從房地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)者需求角度來(lái)看，每年房地產(chǎn)新增面積雖然在2008年之后有所回落，絕大部分地區(qū)的新增樓盤(pán)基本能滿足消費(fèi)者的理性購(gòu)房需求，從而不可避免地對(duì)積壓庫(kù)存房屋的銷售產(chǎn)生影響。第三，二手房交易市場(chǎng)的影響也會(huì)造成積壓庫(kù)存的增加。二手房買(mǎi)方以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，而賣(mài)方中的一部分進(jìn)而追求更舒適的住房，成為高檔公寓甚至別墅的消費(fèi)者，由于此類高檔住房的平均價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二手房的平均價(jià)格，多套住房換一套住房的現(xiàn)象應(yīng)該是存在的，這就會(huì)對(duì)庫(kù)存三年以上的住房市場(chǎng)的交易量產(chǎn)生影響，使得開(kāi)發(fā)商手中的積壓庫(kù)存難以銷售。因此，減少積壓性庫(kù)存是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期性問(wèn)題，積壓性庫(kù)存對(duì)我國(guó)金融穩(wěn)定的影響必定要持續(xù)一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間。

2. 短期庫(kù)存指標(biāo)分析。本文將1～3年待售面積（KCB）稱為短期庫(kù)存。表1結(jié)果顯示，KCB在東部地區(qū)和中部地區(qū)模型中分別得到了相反的結(jié)果。東部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為0.115 5，P值為0.000 0；中部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.126 9，P值為0.000 0；西部地區(qū)空間面板結(jié)果中，其系數(shù)為-0.026 3，P值為0.764 7?？梢?jiàn)，短期庫(kù)存增長(zhǎng)對(duì)東部地區(qū)金融穩(wěn)定有一定的維系作用，而對(duì)中部地區(qū)的金融穩(wěn)定則具有危害作用。與積壓性庫(kù)存的情況一致，對(duì)西部地區(qū)金融穩(wěn)定可能有潛在性負(fù)面影響。

結(jié)果顯示，短期庫(kù)存對(duì)我國(guó)東部地區(qū)金融發(fā)展有其存在的價(jià)值，而對(duì)中西部地區(qū)金融穩(wěn)定具有相反功能。短期庫(kù)存對(duì)我國(guó)區(qū)域金融穩(wěn)定之所以會(huì)產(chǎn)生差異性影響，是因?yàn)椋旱谝唬瑬|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力等領(lǐng)先于西部地區(qū)，這樣就保證了短期庫(kù)存的消化力度，同時(shí)大量人口流向北京、上海、天津、廣州、深圳等東部沿海城市，一些地區(qū)與房產(chǎn)掛鉤的戶籍政策保證了其有相對(duì)穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)人群。第二，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟度的角度來(lái)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)早于中西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)成熟，相對(duì)于中西部地區(qū)，東部地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)也相對(duì)穩(wěn)定。第三，中西部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)近幾年跟隨了東部地區(qū)的步伐，房地產(chǎn)投資、建設(shè)力度加大，但是其價(jià)格漲幅和消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力并不匹配，房?jī)r(jià)的大起大落，由于區(qū)位相對(duì)劣勢(shì)，金融系統(tǒng)相對(duì)脆弱，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，人口密度等也不及東部，無(wú)法保證其相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的房屋購(gòu)買(mǎi)力，這就造成了短期庫(kù)存難以快速消化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金回流造成不利影響，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定性。

3. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指標(biāo)分析。房地產(chǎn)增加值（ZJZ）、在東部和中部地區(qū)模型中的系數(shù)分別為0.230 8和0.227 6，P值分別為0.000 0和0.004 9；西部地區(qū)模型系數(shù)為0.05，P值為0.874。結(jié)果說(shuō)明，東、中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是區(qū)域金融穩(wěn)定的基礎(chǔ)保障，由房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年上升可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)拉動(dòng)內(nèi)需帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而維系區(qū)域金融穩(wěn)定。從產(chǎn)業(yè)角度而言，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，進(jìn)而影響區(qū)域金融穩(wěn)定。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定，目前來(lái)看與房地產(chǎn)相關(guān)的直接貸款和間接貸款占人民幣貸款余額的總比例很高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受限是銀行業(yè)不良貸款反彈的重要原因。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于金融體系的穩(wěn)定具有積極意義。待開(kāi)發(fā)土地面積（KCTD）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.077 5，且顯著為正，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)保持穩(wěn)定的土地留存，對(duì)緩解土地價(jià)格漲幅過(guò)大、穩(wěn)定地方財(cái)政起到積極的作用。而在中、西部地區(qū)中，其系數(shù)未通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，可能是由于政府出讓土地，增加財(cái)政收入，是區(qū)域金融穩(wěn)定的有利因素，但是同時(shí)也可能隨著房?jī)r(jià)起落，造成地方債務(wù)危機(jī)和銀行信貸危機(jī)。房屋平均銷售價(jià)格（JG）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.152 1，P值為0.000 0，在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為-0.285 1，P值為0.018 3，在西部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.294 5，P值為0.020 6。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額（LR）在東部地區(qū)模型中的系數(shù)為-0.061 3，P值為0.026 7，在中部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.222 2，P值為0.002 1，在西部地區(qū)模型中的系數(shù)為0.362 2，P值為0.071 2。說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)在東部地區(qū)的高利潤(rùn)現(xiàn)象和中部地區(qū)的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象是造成地區(qū)金融不穩(wěn)定的重要原因。

四、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

1. 房地產(chǎn)行業(yè)積壓性庫(kù)存無(wú)論對(duì)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)還是對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，都會(huì)帶來(lái)明顯的或潛在的金融不穩(wěn)定，因此，各類地區(qū)都需要給予高度重視，需要采取穩(wěn)妥有效的政策逐步減少這類庫(kù)存，進(jìn)而消除危及區(qū)域金融穩(wěn)定的隱患。

2. 房地產(chǎn)短期庫(kù)存對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟地區(qū)、經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)有其存在的價(jià)值，對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定性產(chǎn)生良性影響，適當(dāng)?shù)亩唐趲?kù)存不足以導(dǎo)致價(jià)格瘋漲，反而會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格起伏過(guò)大帶來(lái)的金融不穩(wěn)定因素。在這些地區(qū)，穩(wěn)定適度的短期庫(kù)存是保證房地產(chǎn)價(jià)格起伏不會(huì)太大的一個(gè)重要因素，在一定程度上有利于維系區(qū)域金融穩(wěn)定性。

3. 房地產(chǎn)短期庫(kù)存對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的金融穩(wěn)定會(huì)帶來(lái)直接的危害性，因此，這些地區(qū)要高度重視短期庫(kù)存問(wèn)題，采取積極有效的“去庫(kù)存”措施，以防范由區(qū)域性金融不穩(wěn)定轉(zhuǎn)化為區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。

4. 房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展有利于促進(jìn)區(qū)域金融穩(wěn)定，東部地區(qū)的高利潤(rùn)現(xiàn)象和中部地區(qū)的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象是造成地區(qū)金融不穩(wěn)定的重要原因。

（二）政策建議

1. 以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為依據(jù)，因地制宜采取相應(yīng)措施。房地產(chǎn)庫(kù)存的分布區(qū)域和對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定性造成的影響是有差異的，鑒于此，“去庫(kù)存”要對(duì)象明確。對(duì)于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的積壓庫(kù)存，不能盲目地靠加大農(nóng)民工市民化進(jìn)程來(lái)消化，而是應(yīng)該放松“限購(gòu)”“限外令”的限制范圍，采取政府加大購(gòu)房補(bǔ)貼的措施鼓勵(lì)消費(fèi)者按需購(gòu)買(mǎi)住房，減少積壓庫(kù)存。積壓庫(kù)存較高的個(gè)別地區(qū)，可由政府搭建平臺(tái)，嘗試把存量房轉(zhuǎn)化為公租房和安置房再轉(zhuǎn)租給租客，為供需雙方提供保障。同時(shí)保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)短期庫(kù)存量，盡量避免過(guò)度刺激消費(fèi)者的購(gòu)房投資行為造成房?jī)r(jià)起伏過(guò)大。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，要加大農(nóng)村居民、農(nóng)民工購(gòu)房補(bǔ)貼力度，實(shí)行戶籍準(zhǔn)入制度與購(gòu)房掛鉤，鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)縣城買(mǎi)房，這樣既可以使此類人群享受更好的教育醫(yī)療資源，同時(shí)可以拉動(dòng)住房消費(fèi)，逐漸消除房地產(chǎn)庫(kù)存。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)要從根本問(wèn)題出發(fā)鼓勵(lì)農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房，就要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)配套向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，通過(guò)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展來(lái)增加農(nóng)民收入。同時(shí)要加強(qiáng)此類地區(qū)的城市建設(shè)，使繁榮的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、多樣的就業(yè)渠道、完善的職業(yè)教育、科學(xué)的城市管理和足夠的環(huán)境承載能力相配套，保證戶籍制度改革必須與完善的城市公共服務(wù)和社會(huì)保障相配套，提高城市價(jià)值，吸引農(nóng)民進(jìn)城、回城買(mǎi)房，促使人口回流，穩(wěn)定就業(yè)和居住。

2. 國(guó)家宏觀政策與地方微觀政策相輔相成，提高消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力。從宏觀上看，國(guó)家采取的宏觀政策主要為降息，央行實(shí)行降息政策，減少了后續(xù)購(gòu)房的消費(fèi)者成本，可以減輕其購(gòu)房負(fù)擔(dān)，刺激住房消費(fèi)。從微觀上看，要賦予地方政府更多自主權(quán)，讓地方政府可以切合實(shí)際制定標(biāo)準(zhǔn)，靈活出臺(tái)減免稅費(fèi)、降低購(gòu)房首付比例、實(shí)行補(bǔ)貼性的政策等措施來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，緩解地方房地產(chǎn)銷售困境。對(duì)于高庫(kù)存地區(qū)，地方政府可以考慮放松對(duì)住房公積金的捆綁力度，提高住房公積金的使用效率。特別是相對(duì)于流動(dòng)性強(qiáng)的人群，住房公積金可實(shí)現(xiàn)某幾個(gè)地區(qū)之間的流通，實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，鼓勵(lì)他們?cè)谠?gòu)房，同時(shí)取消住房公積金中間費(fèi)用，主要包括個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“零收費(fèi)”，減輕購(gòu)房消費(fèi)者的貸款負(fù)擔(dān)；還可以將農(nóng)民、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者納入住房公積金的使用人群，帶動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)。

3. 適度減少土地供應(yīng)，防范地方財(cái)政債務(wù)危機(jī)和金融體系風(fēng)險(xiǎn)。目前對(duì)于庫(kù)存密集地區(qū)，加強(qiáng)土地使用檢測(cè)，壓縮地方政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地供應(yīng)，可以抑制一些地方的房地產(chǎn)盲目發(fā)展，這是消除短期庫(kù)存轉(zhuǎn)化為積壓庫(kù)存的有效手段。同時(shí)可以穩(wěn)定地價(jià)，防范因地價(jià)大跌及地方債務(wù)壓力增大對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定性造成危害。

4. 認(rèn)識(shí)新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在逐步寬松的基礎(chǔ)上應(yīng)進(jìn)一步加碼，摒棄“調(diào)控”“抑制”等持續(xù)多年的取向，而是以“穩(wěn)定”“支持”“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向，這既有利于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正面臨的“去庫(kù)存”。我國(guó)各個(gè)地區(qū)要依據(jù)去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的要求，真正做到宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實(shí)，在政策上作出前瞻性安排，提高房地產(chǎn)供給體系質(zhì)量和效率，提高投資有效性。在制定和落實(shí)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步完善住房?jī)r(jià)格信息統(tǒng)計(jì)制度，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的作用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研判，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的科學(xué)性和預(yù)見(jiàn)性，相關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)、信息共享和信息披露以及市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)、聯(lián)席會(huì)議等制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與趨勢(shì)分析，及時(shí)準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，及時(shí)做好處置預(yù)案，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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責(zé)任編輯、校對(duì)：艾 嵐

Abstract： Research shows that the development of real estate improves the financial stability of eastern and central region. The backlog inventory terribly harms the financial stability of eastern and central region while the short term stock poses an opposite effect on these regions. Therefore， measures should be based on the features of community economics development. National macro government has to intertwine with local micro policy to improve purchasing power and reduce land supply in order to prevent local fiscal debt crisis and financial system risk. Monitoring real estate market can also help it develop safely and peacefully.

Key words： Real Estate； Price Fluctuation； Backlog Inventory； Destocking； Regional Financial Stability； Urban Public Service； Land Supply； Economic New Normal