淺議房屋租賃合同中任意解除權(quán)

白璐

摘 要：我國《合同法》在房屋租賃合同的解除上，賦予了當(dāng)事人特定情況下的任意解除權(quán)，本文擬從房屋租賃合同任意解除權(quán)的含義性質(zhì)、適用、行使的法律效力等方面進(jìn)行淺析，以期待有益于司法實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：房屋租賃合同；任意解除權(quán)；法律后果

隨著經(jīng)濟(jì)和市場的不斷發(fā)展，租賃物的交易行為也越加頻繁的發(fā)生，有關(guān)房屋租賃的糾紛也越來越多，糾紛中涉及的常見問題是房屋租賃合同的任意解除問題。對(duì)于租賃合同的任意解除，我國法律沒有比較完善的規(guī)定，對(duì)于其行使的條件未做出十分明確的界定，因此，在實(shí)際操作中也經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)行法律法規(guī)不能處理妥當(dāng)?shù)膯栴}，筆者擬從房屋租賃合同任意解除權(quán)的含義性質(zhì)、適用、行使的法律效力等方面進(jìn)行淺析，以期待有益于司法實(shí)踐。

一、任意解除權(quán)的概述

任意解除權(quán)的含義：

合同解除是指在合同有效成立后，因一方或雙方當(dāng)事人的意思表示，使合同關(guān)系終了，未履行的部分不必繼續(xù)履行，已履行的部分依具體情形進(jìn)行清算的制度，它是合同特有的終止原因。有法定解除和約定解除。

我國《合同法》“租賃合同”一章規(guī)定了租賃合同解除的若干情形，既有任意解除權(quán)，也有非任意解除權(quán)。二者在解除權(quán)的行使方式、異議、法律后果上具有一定的共性。非任意解除權(quán)是與任意解除權(quán)相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，它要求在具備法律規(guī)定或當(dāng)事人約定條件的情形下才可解除合同。在房屋租賃合同中，二者存在如下區(qū)別：一是行使的條件不同。非任意解除權(quán)的行使需要具備法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的條件，而任意解除權(quán)的行使無需任何條件。二是行使的主體不同。對(duì)于房屋租賃合同的非任意解除權(quán)，僅非違約方可得行使，若是因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，合同雙方均可行使非任意解除權(quán)。而房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人均可以行使任意解除權(quán)。三是行使的規(guī)則不同。租賃合同中的非任意解除權(quán)可以依照解除權(quán)的一般規(guī)則處理。而任意解除權(quán)則不同，《合同法》規(guī)定出租人任意解除租賃合同需要提前一定期限通知承租人，但在非任意解除場合并無此要求。

二、房屋租賃合同中任意解除權(quán)的適用

1.現(xiàn)行法律中關(guān)于房屋租賃合同任意解除權(quán)適用的規(guī)定

根據(jù)《合同法》第232條的規(guī)定，房屋租賃合同任意解除權(quán)存在于不定期租賃當(dāng)中，而《合同法》“租賃合同”一章又規(guī)定了若干形成不定期租賃合同的情形。因此，房屋租賃合同的任意解除權(quán)在以下幾種情形中適用：一是租賃期限在六個(gè)月以上未采用書面形式的（第215條）；二是當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，在依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的（第232條）；三是租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物且出租人沒有提出異議的（第236條）。

2.理論界關(guān)于房屋租賃合同任意解除權(quán)適用的補(bǔ)充

我國《合同法》并未對(duì)當(dāng)事人是否可以約定任意解除權(quán)作出明確規(guī)定，理論界對(duì)此問題亦關(guān)注不多。究其原因，可能是司法實(shí)踐中較少發(fā)生房屋租賃合同雙方約定任意解除權(quán)的情形。但就理論角度而言，仍有探討的必要筆者認(rèn)為，房屋租賃合同中不得約定任意解除權(quán)，理由如下：首先，約定任意解除權(quán)不屬于《合同法》第93條第2款規(guī)定的情形。第93條第2款規(guī)定的是合同當(dāng)事人可以約定合同解除的條件，只有在約定條件成就時(shí)方產(chǎn)生解除權(quán)，而任意解除權(quán)的產(chǎn)生并不需要約定條件，因此不能適用該條。其次，合同嚴(yán)守是當(dāng)事人雙方應(yīng)盡的一項(xiàng)基本義務(wù)，雙方既簽訂固定期限的租賃合同，就理應(yīng)接受合同的約束，承擔(dān)合同履行過程中的風(fēng)險(xiǎn)。再次，從防止權(quán)利濫用的角度而言，否定約定任意解除權(quán)條款的效力具有重大意義。若規(guī)定此種約定有效，將嚴(yán)重?fù)p害承租人的利益，擾亂房屋租賃市場的良好秩序。同樣，房屋租賃合同的任意解除權(quán)不得通過約定放棄。

三、任意解除權(quán)適用的法律后果

1.房屋租賃合同的任意解除不具有溯及力

對(duì)于合同解除是否具有溯及力，我國民法并未做出明確規(guī)定，應(yīng)筆者認(rèn)為，區(qū)分合同種類，認(rèn)為繼續(xù)性合同的解除原則上無溯及力，非繼續(xù)性合同的解除原則上有溯及力。首先，我國《合同法》并未對(duì)合同解除與合同終止做出嚴(yán)格區(qū)分，在《合同法》第91條的規(guī)定中，合同解除是合同終止的下位概念，它作為合同終止的法定情形之一。而在《合同法》的其他地方，合同解除又等同于合同終止，如租賃合同中不定期租賃合同的解除?！逗贤ā吩诤贤獬欠裼兴菁傲Φ囊?guī)定上并不明確，導(dǎo)致適用上的不確定。其次，認(rèn)為合同解除有溯及力或無溯及力的觀點(diǎn)，雖然也指出了在法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況下可以存在例外，但忽略了繼續(xù)性合同的特殊性，因?yàn)樵诶^續(xù)性合同中，已經(jīng)由受領(lǐng)方享有的標(biāo)的物效益是難以返還的，“有溯及力除了增加不必要的迂回曲折，對(duì)當(dāng)事人沒有任何好處，因此不如規(guī)定這些合同的解除無溯及力，除非當(dāng)事人有相反的約定”。再次，以合同屬于繼續(xù)性合同還是一時(shí)性合同來劃分合同有無溯及力，能夠使法律適用明晰，避免法官過大的自由裁量權(quán)導(dǎo)致合同雙方利益失衡。因此，在房屋租賃合同任意解除的場合，由于租賃合同屬于繼續(xù)性合同的一種，其解除應(yīng)不具有溯及力。

2.返還租賃房屋、預(yù)收租金

在房屋租賃合同任意解除之后，承租人應(yīng)返還占有的房屋。所謂返還，是指搬出自己的物品，將房屋騰出。我國《合同法》第235條也規(guī)定，在租賃期間屆滿后，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。若承租人在租賃合同解除之后未及時(shí)返還租屋，需要向出租人支付房屋的占有使用費(fèi)。對(duì)于使用費(fèi)如何計(jì)算，最高人民法院在城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋中，規(guī)定可參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

在房屋租賃關(guān)系中，存在承租人向出租人預(yù)付一定租期的租金的情況。由于該部分租金所對(duì)應(yīng)的租期并未實(shí)際進(jìn)行，在合同解除之后，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人返還該部分預(yù)收租金，并自受領(lǐng)時(shí)起支付預(yù)收租金的利息。

參考文獻(xiàn)：

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[3]李欣：《租賃合同的任意解除權(quán)探析》，載《韓山師范學(xué)院學(xué)報(bào)》，2015年8月，第36卷第4期

（作者單位：西北政法大學(xué)）