從“熊貓事件”到“白蟻回扣”

楊旭垠

前段時期流傳于網(wǎng)上的“大熊貓”衣物回收箱事件，再次把小區(qū)物業(yè)公司的“回扣”內(nèi)幕拉進了公眾視野。據(jù)稱，在浙江的一些小區(qū)，物業(yè)公司通過設(shè)置在大門口的衣物回收箱，向舊衣回收公司變賣居民出于公益目的贈與的舊衣，每噸收取數(shù)百元甚至上千元的“好處費”，而這些衣物被一些不法商販經(jīng)過清洗再次流入市場，成了名副其實的“黑心衣”。

想到這里，不少人不禁對身邊的小區(qū)物業(yè)紛紛“吐槽”。從停車亂收費，到電梯中的小廣告泛濫，從物業(yè)報修的“潛規(guī)則”，到社區(qū)安全管理的缺失，似乎物業(yè)公司成了眾矢之的。人們不禁要說，一些物業(yè)公司現(xiàn)在已經(jīng)化身為攫取居民利益的“地?！?，因為如果拒絕一些物業(yè)合同中的霸王協(xié)定，那正常的居住權(quán)也可能受到影響。物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶，其存在的初衷是讓業(yè)主安心，讓居民滿意，但現(xiàn)狀怎一個“亂”字了得。這一身邊的腐敗，到底是哪只黑手在暗暗推動？

以停車費為例。一位多年從事物業(yè)管理的業(yè)內(nèi)人士介紹，很多物業(yè)服務(wù)合同中對于停車費如何收取、物業(yè)提供哪些服務(wù)等并無明確規(guī)定，其動因正是停車管理背后隱藏的巨大利益。眾所周知，停車費是物業(yè)收入的主要來源之一，大型社區(qū)一年的停車費往往在千萬元以上，中小型社區(qū)也能過百萬。如果業(yè)主不選擇停駐進小區(qū)，車輛就有可能面臨違?；蚴潜桓`、被損的危險。即便是支付了停車費，捉襟見肘的停車位也往往成為一場“搶板凳”的游戲。為了搶車位，搶充電樁，不少業(yè)主紛紛打起了“走后門”的主意，向物業(yè)送好處費的有之，請物業(yè)經(jīng)理吃飯送禮的有之，生生創(chuàng)制了一套“社區(qū)潛規(guī)則”。

此外，小區(qū)廣告也是物業(yè)公司的“肥田”。除了傳單類“野廣告”，小區(qū)里、電梯里的廣告都是物業(yè)公司引入，并由此大賺了一筆。但這些廣告收益有多少？又用到了什么地方？做廣告是不是得征求業(yè)主同意，收益是不是得返還業(yè)主？物業(yè)公司是不是有義務(wù)披露相關(guān)賬目？這些方面，居民往往一無所知，也成為物業(yè)公司巨大的利益黑洞。據(jù)了解，一些廣告公司為了入駐品位較高的小區(qū)，往往不惜重金“溝通”物業(yè)公司，以贏得高端人群的商機。

由此可見，正是由于業(yè)主和物業(yè)公司之間對資源掌握的不對稱、信息的不對稱和知識的不對稱，形成了業(yè)主的弱勢群體地位，也在客觀上促成物業(yè)公司攫取利益的可乘之機。公平地說，所謂百人百心、眾口難調(diào)，物業(yè)公司確實很難做到全體業(yè)主滿口爍金，只要是還收物業(yè)費，就會有人提意見，這也是消費者的權(quán)利。然而，目前一些物業(yè)公司憑借著其對資源的壟斷地位，以及和開發(fā)商、業(yè)主委員會微妙的關(guān)系，在商業(yè)腐敗上屢屢染指，所獲頗豐，并形成一整套利益鏈，演繹出我們身邊一幕幕的腐敗活劇，其對整個社會風氣的污染，有時不亞于大貪巨蠹。

說到利益鏈，不少物業(yè)公司的利益源頭和開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。仍然以車位為例，有的開發(fā)商為了謀取利益，在公攤費用上大做“文章”。比如，有的先將停車位納入公攤，由全體業(yè)主“埋單”，而后，又將車位再次賣給業(yè)主。北京的張先生在西客站旁某知名小區(qū)購買了一套91平方米房，簽訂的合同上寫著“其中公共部位與公用房屋分攤建筑面積19.78平方米”。但他感覺公攤數(shù)字偏大，找來專業(yè)測量機構(gòu)后才得知，這一公攤面積不僅包括樓道、電梯間等，還包括地下車庫、游泳池、小學校等，但開發(fā)商并未告知他這一信息。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，如果車位是由已經(jīng)計入公攤的公共設(shè)施改造而來，開發(fā)商就沒有所有權(quán)，車位租賃或出售收益歸全體業(yè)主所有。但在不少小區(qū)，業(yè)主入住后，開發(fā)商又通過物業(yè)公司以數(shù)十萬元不等的價格將屬于公攤面積的地下停車位向全體業(yè)主銷售，有的甚至將屬于民防設(shè)施的地下車庫以租賃權(quán)的形式外租，收益卻全然不知去向。還有，除了虛設(shè)公攤面積以謀取利益之外，小區(qū)中諸如房屋公共維修基金、綠化養(yǎng)護費、水箱清洗費等費用，也多以“公益”之名進行了“公攤”，但使用情況也是一筆糊涂賬。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京市自從1998年實行公共維修基金制度以來，截至2015年年底累計金額約達到350億元，使用額約8億元，使用比例僅為2.3%。大量資金仍在“睡大覺”。業(yè)內(nèi)人士透露，部分地區(qū)存在坐吃“維基”利息的現(xiàn)象。相關(guān)的管理部門將結(jié)余基金產(chǎn)生的利息，變成了自己的“小金庫”。南京市的一個小區(qū)，曾有近300萬元的公共維修基金利息，被當?shù)刈〗ú块T挪作他用，想來令人思之極恐。

真相慢慢浮現(xiàn)出來，其實隱藏在我們身邊的那些腐敗，往往牽涉到官商勾結(jié)、商商勾結(jié)甚至商民勾結(jié)。腐敗已經(jīng)不再是高官權(quán)貴或是紅頂商人的專利，只要手中握有資源的控制和分配權(quán)力，哪怕是一個業(yè)主委員會的代表，也可能伸出貪婪的雙手。這背后，又隱藏著什么社會現(xiàn)象和心態(tài)呢？

之前，《經(jīng)濟觀察報》中孫叔平的文章《腐敗使我們失去了什么？》一文，頗令人有感而發(fā)。中國社區(qū)發(fā)展的路徑，其實是在兩條道路中作出選擇，一條是通過理性的物業(yè)管理道路夯實社區(qū)的物質(zhì)基礎(chǔ)，為一種民主的、現(xiàn)代化的社區(qū)自治創(chuàng)造條件；另一條，則是重演中國兩千年來的官僚體制，把社區(qū)演變?yōu)橐粋€個猶如吸盤似的掠奪式機構(gòu)，這是一條不歸路，而腐敗——利用公共權(quán)力和公共利益，為私人牟取利益的情況，在這條不歸路中扮演了首要角色。所以，社區(qū)之腐敗，乃見于一種社會現(xiàn)象。前些日子人民日報的一條微博這樣說：“給門衛(wèi)上支煙，大門立即打開；停車費30元，遞上10元說不要發(fā)票了，收費員開心放行；對辦事員意思意思，戶口兩天辦妥……他們明天也求人辦事，開始了新一輪的折磨。誰是惡性循環(huán)的第一推手呢？壓垮駱駝的絕不僅僅是最后那根稻草，雪崩的時候沒有一片雪花是無辜的?！边@也就是前文所說“熊貓事件”發(fā)生的肇因。

回到本文的主題，作為一名法律人，我必須提一提波納斯的“經(jīng)濟人”理論。在短期內(nèi)無法改變社會心態(tài)的情況下，提高違法者的違法成本或許是解決物業(yè)管理亂象的一劑“猛藥”。開發(fā)商唯利是圖，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)設(shè)施先天不足卻能通過規(guī)劃，逃過監(jiān)管；物業(yè)公司漠視業(yè)主利益卻不懼業(yè)主維權(quán)；主管部門監(jiān)管缺位卻鮮有人被問責，這一切不過是因為他們覺著法律對其束手無策。然而近期，廣東惠州博羅縣工商局終于對五個小區(qū)物業(yè)管理公司涉嫌商業(yè)賄賂行為進行調(diào)查。這五個小區(qū)物業(yè)通知業(yè)主到上述公司辦理白蟻預(yù)約防治交費，白蟻防治公司則給予小區(qū)物業(yè)管理者每平方米2元的勞務(wù)費，且收取的勞務(wù)費并沒有在物業(yè)公司的財務(wù)賬冊上記賬。目前行政追責已經(jīng)展開，相信此舉也為依法治理社區(qū)商業(yè)賄賂點燃了星星之火。