七成人青睞選擇“二手房”

鄂璠

今年中國經濟工作的五大任務之一是去庫存，對于自己所在地區(qū)的房屋庫存量，老百姓也非常關心，今年還會買房嗎？六成人表示正在觀望，在選擇住房時，二手房有其獨特的優(yōu)勢，70.6%的人會選擇購買二手房，中國人的最大居住夢想是房屋舒適，而在最心儀的居住地選擇上，大部分受訪者都把票投給了二三線城市

房子，你愿意要“二手的”嗎？

在國內房屋70年產權的大背景下，以及不少區(qū)域內一手房價遠高于二手房，但二手房交易糾紛相對較為常見的情況下，國人是更青睞于新房還是二手房呢？

“2016中國居住小康指數(shù)”調查顯示，在購房時，70.6%的人會選擇購買二手房，29.4%的人則明確表示不會選擇購買二手房。

直接交易比委托中介更靠譜？

因為二手房交易的事情，張偉和發(fā)小之間的“友誼小船”說翻就翻了。去年，張偉在選擇購買住房的時候，看中了發(fā)小正準備出售的一套房子，離自己家的房子不遠、兩室一廳，100平米出頭，精裝修，太適合張偉對于改善住房的需求了。

“你看咱倆這交情，就別去中介交易了，朋友之間簽什么‘協(xié)議’啊，怪傷感情的，這還不說，一大筆服務費還白白交給中介了。”此時，發(fā)小的這句話也正中了張偉的小心思，他也覺得熟人之間的“直接交易”會比委托中介更簡便、更省錢、更靠譜。

于是，張偉和發(fā)小在敲定價格之后就開始了交易環(huán)節(jié)。一到這個環(huán)節(jié)，一系列問題便隨之出現(xiàn)，到底該不該先付款、付款比例是多少、后期能不能拿到房產證、戶口如何辦理、物業(yè)如何交割……伴隨著這些問題與爭議，張偉和發(fā)小之間的“友誼小船”在開始了二手房交易之后沒過多久就徹底“翻”了。

“雖然最后在我們共同的一位律師朋友的幫助下，交易也完成了，但中間的磕磕絆絆讓我很堵心?！睆垈フf，現(xiàn)在的他，并不認為直接交易比委托中介更靠譜了。

鏈家地產的一位王姓資深店經理告訴記者，二手房的買賣不同于商品房，完成產權過戶，并不意味著全部交易的結束，如果買賣雙方在沒有經驗的情況下選擇私下交易，很容易因忽視或遺漏某些項目而造成經濟損失或引來糾紛;而如果雙方通過房產中介公司進行交易，中介則有義務對房產的詳細信息進行查詢，最大程度上避免糾紛。

不過，在“2016中國居住小康指數(shù)”調查中，四成受訪者（44.4%）在進行二手房交易時仍愿意選擇“買賣雙方直接交易”，愿意選擇“全權委托中介”的受訪者占比三成（36.1%），還有近兩成（19.5%）的受訪者傾向于“自己找房源，讓中介公司代辦服務”。

隨著互聯(lián)網的快速發(fā)展，互聯(lián)網不僅在覆蓋范圍上逐步擴大，互聯(lián)網思維和技術也日益成熟，買賣房屋就真的不需要僅僅依靠中介了。本次調查顯示，在公眾了解二手房源信息的方式中，中介以66.7%的得票率排名第二;排在首位的是網絡，選擇網絡的人多達七成（72.2%），比選擇中介的人多出了5.5個百分點;還有31.3%的受訪者選擇了紙媒。

為何人們不再最信任相對更傳統(tǒng)也更普及的中介？不少受訪者反映，目前國內中介服務不規(guī)范、虛假房源、中介欺詐以及無序競爭等問題較為突出。

“中介亂象”問題目前已得到國家相關部委的高度重視。今年3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長陸克華在十二屆全國人大四次會議記者會上表示，今年要規(guī)范和整頓房地產中介機構，建立中介機構從業(yè)人員的信用檔案制度。

陸克華說，我國目前大約有6萬多家房地產中介機構。房地產中介機構對促進房地產交易發(fā)揮了積極作用，也確實存在一些不良的房地產中介機構，甚至違法違規(guī)的中介機構，通過各種方式牟取不正當利益，坑害消費者權益。

四成人對中介服務表示肯定

中介服務并非都很糟糕，而是有優(yōu)有劣、良莠不齊?！?016中國居住小康指數(shù)”調查顯示，四成人（49.2%）對中介服務表示肯定，其中37.2%的人認為中介服務比較好，12%的人認為中介服務非常好;40.9%的人認為中介服務一般;給予中介服務差評的人只占比9.9%，其中8.3%的人認為不太好，1.6%的人認為非常不好。

在3月15日召開的十二屆全國人大四次會議記者會上，陸克華介紹說，住建部已經決定今年將開展一次房地產中介專項規(guī)范和整頓活動，主要內容集中在七個方面。一是規(guī)范中介機構房源信息的發(fā)布，要求房地產中介機構提供準確、全面、真實、及時的房源信息。二是全面推進房地產轉讓合同的網簽。通過網簽制度的實施有效防止一房多賣、“一女二嫁”的問題。三是加強房地產交易資金的監(jiān)管，防止中介機構侵占、挪用房地產交易人的交易資金，保證資金安全。四是強化對房地產中介機構的備案管理。在房地產主管部門通過備案管理后，房地產中介機構才能獲得網簽、房源核驗等相關權限。五是加強中介從業(yè)人員的管理，提高從業(yè)人員的素質。加大培訓力度，倡導中介從業(yè)人員恪守職業(yè)道德、恪守職業(yè)規(guī)范。六是要完善信用信息系統(tǒng)，建立中介機構從業(yè)人員的信用檔案制度。將不良的、違法違規(guī)的中介機構和從業(yè)人員納入系統(tǒng)中，形成“黑名單”，建立一個失信懲戒機制，提醒廣大的購房消費者審慎地選擇中介機構。七是各級房地產主管部門要加大日常的監(jiān)督檢查力度。

5月6日，國務院新聞辦公室舉行政策例行吹風會，陸克華再次表示，住建部還將開展一次全國范圍內的房地產中介專項整治行動。陸克華透露說，目前，北京、上海、深圳等地已經率先開展了清理整頓工作，從成效來看還是不錯的。他要求，對于存在違法違規(guī)行為的中介機構，各地要責令限期改整，記入信用檔案，取消網上簽約的資格;情節(jié)嚴重的依法處以罰款，并列入黑名單。要嚴肅查處一批違法違規(guī)機構，曝光一批典型案例，將害群之馬清出市場，切實維護群眾的利益。

隨著房地產中介專項整治行動的開展，中介服務也將不斷走向正規(guī)。

“2016中國居住小康指數(shù)”調查還對公眾購買二手房的出發(fā)點進行了調查，大部分受訪者會因為孩子上學而考慮購買二手房，其次是購買改善性自住房的需要，再次是為子女購房，養(yǎng)老、投資、自己購買婚房分列第四至六位。

其實，相較于新房，不少買房投資的人更傾向于選擇購買二手房，因為從時間和地段上來看，二手房都有獨特的優(yōu)勢。一手房多為預售，二手房則不用花太多的時間去等待“交房”，這是在時間上的機會;在地段上，不少城市的新房開發(fā)已逐漸向開發(fā)區(qū)和縣城發(fā)展了，相比而言，很多二手房的交通更為順暢、配套也更為齊全。

重慶郵電大學移通學院大煥城市化戰(zhàn)略研究院院長童大煥表示，無論在投資還是自住方面，都會首選二手房。他告訴《小康》記者，購買二手房首先要注意的就是對于地段的選擇，選好了地段、選好了小區(qū)后，再根據自己的購買力和需求選擇相匹配的房源?！斑x定了二手房之后，為了減少雙方違約的可能性，最好約定比較高的違約金，在房價動蕩的過程中防止違約的成本太低?！蓖鬅ㄌ嵝训溃送鈱τ诮灰装踩?，也應該格外注意。

“2016中國居住小康指數(shù)”調查顯示，在付款方式方面，表示會選擇購買二手房的70.6%的受訪者中，愿意按揭付款的最多，其次是公積金貸款，再次是選擇付全款，還有少數(shù)人傾向于選擇組合貸款。

本次調查也對明確表示不會選擇購買二手房的29.4%的受訪者進行了調查訪問，在他們列出的不買二手房的原因中，首要因素是不喜歡住舊房，其次是因存在70年土地使用權的問題而擔心二手房的所有權年限更少，再次是嫌裝修改造麻煩，排在第四位的是擔心購買有風險，位列第五的是不愿意繳納過高的交易稅。

中國人的居住夢：足夠大和朝向好

“關于居住，您最大的夢想是什么？”

在“2016中國居住小康指數(shù)”調查問卷中，公眾會怎樣來對這道開放題進行作答呢？調查顯示，中國人的最大居住夢想是房屋舒適，而在國人心目中房屋舒適的兩大標準分別是足夠大和朝向好。

“2016中國居住小康指數(shù)”是2016年4月至5月，《小康》雜志社聯(lián)合清華大學媒介調查實驗室，并會同有關專家及機構進行的調查。經過對調查結果進行加權處理，并參照國家有關部門的監(jiān)測數(shù)據和大量社會信息，得出“2016中國居住小康指數(shù)”為76.3分，比上年提高了1.6分。

自2005年起至今，《小康》雜志每年都會在全國范圍內進行“中國居住小康指數(shù)”的調查測評，在“中國居住小康指數(shù)”推出的第一個年頭，“2005中國居住小康指數(shù)”僅有62分，之后經過6年的努力，“2011中國居住小康指數(shù)”突破了70分大關，得到了70.7分，此后“中國居住小康指數(shù)”逐年穩(wěn)步提升。

“中國居住小康指數(shù)”分別從居住面積、住宅建筑質量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關系、物業(yè)服務等五個方面進行衡量。在本年度的調查中，得分最高的是社區(qū)關系指數(shù)，為88.3分;其次是居住面積指數(shù)，為81.4分;住宅建筑質量指數(shù)排名第三，為76.5分;住宅配套及環(huán)境指數(shù)排名第四，為74.1分;得分最低的是物業(yè)服務指數(shù)，為64.6分。

與上年度相比，本年度進步最大的是居住面積指數(shù)和物業(yè)服務指數(shù)，均比上年提升了1.8分。

“2016中國居住小康指數(shù)”重點對國人目前的居住狀況進行了調查，所有參與此次調查的受訪者均在自己所在的城市生活了半年或半年以上。在填寫“以家庭為單位，包括本人、配偶及未成年子女，擁有住房的情況”時，60.9%的人填寫“有一套房”，18.2%的人填寫“有兩套房”，2.2%的人填寫“有三套房”，0.6%的人填寫“有四套及以上房”，還有18.1%的人表示“沒有買房”。

具體到受訪者目前的居住情況，37.9%的人是自購商品房，33.2%的人是住自己父母的房子，19.4%的人是住配偶父母的房子，18.8%的人是住單位宿舍，12%的人是購買保障房，11.2%的人是租房，9.8%的人是自建房屋，8.8%的人是住廉租房，5%的人是借住。

在11.2%的“租房一族”中，大家選擇租住地的首要考慮因素是價格合理，其次是交通便利，再次是靠近工作地點;這些人當中，有六成人的月租金占個人月收入比例為10%～30%。

向往住房“足夠大”的人們，目前的居住面積到底有多大呢？本次調查顯示，42.8%的受訪者表示，自家的人均居住面積為20～34平方米;22.6%的受訪者表示，自家的人均居住面積達到了50平方米及以上;19.2%的受訪者表示，自家的人均居住面積為35～49平方米;15.4%的受訪者表示，自家的人均居住面積在20平方米以內。

選擇住所時，人們往往會列出很多標準，位列“公眾選擇住房的十項標準”榜單第一至十位的依次是：性價比;交通;地段;房屋質量;周邊生活服務，如超市、菜市場等;戶型;周邊公共服務設施，如學校、醫(yī)院等;周邊自然環(huán)境;離工作單位遠近;房屋品質。

對于目前的居住條件與環(huán)境，39.5%的人覺得一般，39.4%的人評價比較好，9.3%的人評價非常好，8.9%的人認為比較差，2.8%的人認為非常差，0.1%的人表示說不清楚。

那么，哪些居住條件與環(huán)境讓受訪者感到最不滿意呢？本次調查顯示，排在前十位的依次是：面積大小;戶型與布局設計;室內采光;房屋老化;物業(yè)服務;停車狀況;室內通風;小區(qū)環(huán)境，如綠化、路燈等;房屋的工程質量;周邊環(huán)境，如空氣、噪音等。

僅兩成人認為年內本地房價會“下跌”

未來的房價會漲還是會跌，一直都是備受人們關注的問題。

去年12月初，由中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同主辦的“《中國住房發(fā)展報告2015-2016》發(fā)布暨華房指數(shù)預警研討會”在北京舉行。該報告首次向全社會發(fā)布華房指數(shù)，預計2015年10月至2016年9月間，中國房價或將呈現(xiàn)“先升后降”的波動運行趨勢，從2016年第二季度開始房價面臨較大的下行壓力，2016年第三季度很有可能會出現(xiàn)同比快速下跌的情形。

2016年以來，樓市果然在發(fā)生著一些“化學變化”，一線城市房地產市場持續(xù)“高燒”;三、四線城市則仍有大量商品房閑置，去庫存的聲音不斷。

“在華房指數(shù)預測中，我們認為今年的房價將呈現(xiàn)‘先升后降’的總體態(tài)勢，這主要是針對價格和銷售而言的，因為2015年和2016年的上半年，前期采取的刺激措施加上供給側改革等，釋放出來的需求足夠大，已接近歷史的最高頂點。根據這幾年的房地產發(fā)展走勢，基本上就是兩三年一個周期，所以從總體上來看，高點過后一般會有一個調整。”《中國住房發(fā)展報告》主編、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、教授倪鵬飛在接受《小康》雜志采訪時指出，在需求乏力、政策作用減緩、庫存壓力加大、違約風險增加之下，房地產市場結構性過剩會長期延續(xù)，今年房價總體還有可能下跌。不過，在倪鵬飛看來，今年下半年房價不一定會出現(xiàn)大幅度下跌，但受需求影響，房價調整的概率較大。

在進行“2016中國居住小康指數(shù)”調查的時候，《小康》雜志也請受訪者對自己所在城市的房價走勢進行了預測，24.7%的人認為今年年內本地房價會下跌;31.7%的人認為今年年內本地房價會上漲;32.6%的人認為今年年內本地房價不會有什么變化，還將維持現(xiàn)狀;另外11%的人表示不好說。

今年4月，國家發(fā)展改革委價格監(jiān)測中心在媒體上刊發(fā)了《2016年價格變化總體形勢好于去年》的文章，指出房地產價格總體上漲，“據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2015年12月至2016年2月，70個城市新建商品房價格同比下降的由49個減少到37個，同比價格上漲的由39個增加到47個;70個城市二手房價格同比下降的由34個減少到26個，同比價格上漲的由35個增加到41個，這說明住房價格運行呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢?！蔽恼逻€指出，不同城市走勢繼續(xù)分化，“在房價整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢的同時，不同城市的住房價格變化差異巨大，房價既有大幅度上漲甚至暴漲的，也有持續(xù)明顯下跌的。2015年年末以來房地產市場一線城市和少數(shù)熱點二線城市房市交易火爆、漲幅很大，而三、四線城市相對低迷?！?/p>

“未來，房地產的多層次分化趨勢將加深?！睋啭i飛預測，一、二、三、四線城市房價差距將進一步擴大，“過去是要漲都漲，只不過是漲幅大小問題，但現(xiàn)在是一線城市上漲，二線城市有漲有跌，三、四線城市下降較多。分化將成為一個全面的分化。不僅包括一、二、三、四線城市之間的分化，而且同一層級的城市間也在發(fā)生著較為嚴重的分化?！?/p>

對于房價走勢，童大煥多年以來的判斷一直都是“兩極分化會越來越厲害”，在他看來，未來很長時期內，房地產是中國支柱產業(yè)的地位不會變;一線及區(qū)域重點城市加速度吸附人口和資源的趨勢不會變;大城市未來房價還會超出今天多數(shù)人的想像，也是一個無人能逆轉的必然規(guī)律。

去庫存戰(zhàn)役：“靶心”應瞄準三四線城市

中央經濟工作會議，作為中央召開的規(guī)格最高的年度經濟會議，一向是來年宏觀經濟政策最權威的風向標。去年年底召開的中央經濟工作會議，將去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板列為了2016年經濟工作的五大任務，即積極穩(wěn)妥化解產能過剩、幫助企業(yè)降低成本、化解房地產庫存、擴大有效供給、防范化解金融風險。

在中央經濟工作會議召開前夕，中共中央政治局會議提出，要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

那么2016年以來，去庫存工作推進得究竟如何呢？

倪鵬飛首先談到了“兩個強調”，在他看來，一要強調“分城施策”，不同的城市應采取不同的措施，一、二、三、四線城市政策要差別對待，北京、上海等一線城市以及部分二線城市面臨的并不是去庫存的問題，相反還要增加住房土地供應，需要加庫存，去庫存的主要任務應放在三、四線及以下城市;二要強調“全國一盤棋”，因為全國的市場是聯(lián)系在一起的，房地產雖然是不動產，但是人口需求在空間上是可以流動的，因此還要強調全國一盤棋、相互配合，尤其在當前形勢下，庫存主要是在三、四線及以下城市，那么一、二線城市應該采取更加嚴格的抑制投機需求的措施，讓需求向三、四線城市轉移，配合和掩護三、四線城市去庫存。

“目前去庫存總體上還是按照中央的部署在積極地推進，效果也還是比較明顯的。”據倪鵬飛觀察，在今年二三月份的時候，去庫存工作也一度出現(xiàn)了一些問題，當時一、二線城市也在忙著去庫存，這并不符合“分城施策”的原則，結果造成一線城市價格上漲、需求旺盛，導致三、四線城市需求向一、二線城市轉移，暫時性影響了去庫存，但出現(xiàn)問題后，國家相關部委和有關城市及時回應、調整措施，出手有力度，同時房地產整體上回暖相對明顯，尤其是一、二線城市的房地產價格適度回漲，對于改變預期、調整預期，刺激三四線城市的需求，最終達到去庫存的目的還是非常有幫助的。

“從整體上而言，去庫存肯定是取得了實質性的進展?！蹦啭i飛說。

也有觀點認為，“說是去庫存，實際上是在加庫存，說是去產能，實際上是在加產能”，對此倪鵬飛認為，這樣的說法是有失偏頗的，“一線城市和部分二線城市的庫存極少，已經出現(xiàn)嚴重短缺了，所以在這些城市加庫存是很有必要的，這與三、四線城市去庫存不矛盾，不能一刀切，同時也能夠帶動經濟的增長，帶動投資?！?/p>

今年還會買房嗎？六成人在觀望！

“2016中國居住小康指數(shù)”調查發(fā)現(xiàn)，對于自己所在地區(qū)的房屋庫存量，老百姓還是非常關心的。13.9%的人清楚地知道當?shù)胤课輲齑媪浚?3.1%的人知道大概的數(shù)量，表示不知道的人占比27.4%，還有5.6%的人不知道什么是房屋庫存量。

本次調查還對受訪者的置業(yè)計劃進行了訪問，2016年以來，63.1%的受訪者沒有買房，36.9%的受訪者買房了。

在已經買房的受訪者當中，他們買房的首要目的是改善住房，第二大需求則是為方便孩子擇校。這些買房者大多把住房總價控制在了50～99萬之間。在房屋面積方面，以“足夠大”為居住夢想的人們大多選擇了90～120平米的住房面積。

“從現(xiàn)在到今年年底，您會買房嗎？”面對這個問題，61.1%的人給出的答案是“觀望”，19.8%的人表示會買房，19.1%的人表示不會買房。

在明確表示年內有買房計劃的受訪者當中，超過半數(shù)的人計劃在離市區(qū)距離尚可的地區(qū)購買住房，因為這樣可以依靠公交車出行，比較方便;六成人能夠接受的首付是在49萬以內;大部分人的首付款或房款的主要來源是自己的收入和積蓄。

解決住房問題真的要靠自己嗎？政策支持、家庭和親戚的幫助、單位的支持、個人的努力，對于解決住房問題而言，哪個最重要？本次調查顯示，40.9%的人認為解決住房問題要靠個人的努力，認為政策支持最重要的人占比30.3%，認為家庭和親戚幫助最重要的人占比25.6%，僅有極少數(shù)人（2.7%）認為單位的支持最重要，還有0.5%的人選擇了“其他”因素。

有一所“面朝大海，春暖花開”的房子固然是一個美好的愿望，但現(xiàn)實往往會與理想有所差距，住房，會給人帶來壓力嗎？“2016中國居住小康指數(shù)”調查發(fā)現(xiàn)，僅8.6%的人覺得自己毫無住房帶來的壓力，多達九成人（91.4%）的人都能感受到來自住房的壓力。在住房壓力給人們造成的影響中，排在首位的是日常生活精打細算，其次是休閑娛樂活動減少了，再次是缺乏安全感，排在第四至十位的依次是擔心失業(yè)、對生活缺乏熱情、家庭爭吵、社交圈萎縮、推遲結婚、覺得自己沒用、推遲生育。

盡管住房帶給人們的壓力很大，對人們的生活也會造成種種影響，但住房卻并非是給人們在當?shù)匕l(fā)展帶來的最大困難。參與“2016中國居住小康指數(shù)”的受訪者們表示，在當?shù)匕l(fā)展，“生活成本高、生存壓力大”、“收入不滿意”、“工作、生活辛苦”、“事業(yè)不順、機遇不好”的困難與挑戰(zhàn)都遠遠超過了“買房難”。

參與本次調查的受訪者中，一線城市受訪者占比19.3%，二線城市受訪者占比44.9%，三線城市受訪者占比25.6%，城鎮(zhèn)、農村受訪者占比10.3%。就目前的狀況而言，75%的受訪者還打算繼續(xù)留在當?shù)匕l(fā)展，10.5%的人已經有了離開的打算，14.5%的人還在糾結和猶豫當中。什么地方最適合居住呢？42.5%的人都在向往二線城市，29.3%的人心儀的是三線城市，12.2%的人覺得城鎮(zhèn)不錯，11.7%的人愿意選擇一線城市，3.9%的人喜歡鄉(xiāng)村生活，還有0.4%的人打算去國外。

其實，每座城市、每個地方都能帶給人們不一樣的生活感受，這些感受中，當然不僅僅只有甜，還會有酸，也會有苦和辣。每個人都有權利選擇適合自己發(fā)展的城市，但萬萬不能因逃避而選擇，很多時候，人們逃避與選擇的往往都不僅僅是一座城市，而是一種生活和一種對待生活的態(tài)度。

（感謝國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科學研究所研究室主任呂慶喆提供的支持。清華大學媒介調查實驗室研究員王知凡對本文亦有貢獻）