紀(jì)連國

[摘 要]我國房地產(chǎn)業(yè)自身的缺點限制、管理體制不足、金融運作體制制約、法律意識淡薄等，對宏觀調(diào)控的效果也會有相當(dāng)大的制約。也只有解決了上述諸多問題，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控才會應(yīng)對自如。本文從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展研究綜述出發(fā)，從房地產(chǎn)市場供求兩方面分析，提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的對策與思路，對政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供有益借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；供求關(guān)系；宏觀調(diào)整

中圖分類號：U416.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）16-0307-01

一、引言

近年來，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的再次升溫，我國政府出臺了眾多相關(guān)宏觀調(diào)控措施，如控制土地供應(yīng)、限制銀行資金投入、進(jìn)行房地產(chǎn)法規(guī)執(zhí)法檢查等。但由于我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系從理論上看近似完美，但過于注重日?；墓芾?，不能很好地適應(yīng)緊急狀態(tài)時的調(diào)控需要；另一方面，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論可操作性欠佳，導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)危機(jī)出現(xiàn)時無所適從。其后果是每當(dāng)房地產(chǎn)泡沫呼聲響起，政府就祭起土地、金融、法規(guī)等三面大旗，這種權(quán)宜之計不僅使地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生了“狼來了”的心理，也對國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成不利影響，政府宏觀調(diào)控的效果也大打折扣。

我國政府政策對房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的影響進(jìn)行研究基本始于九十年代末，其主要研究成果散見于各大經(jīng)濟(jì)類、管理類的學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表的學(xué)術(shù)論文，其中絕大多數(shù)是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)而進(jìn)行的研究和探討。在研究對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時，其中很重要的一個方面是控制房價的過度上漲，從這一角度研究宏觀調(diào)控政策的。作者通過研究得出了地價盡管是房價的重要構(gòu)成部分，對房價的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的，決定房價的因素是市場需求而不是成本的結(jié)論；并據(jù)此提出了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向為：調(diào)控房地產(chǎn)市場，重點應(yīng)調(diào)控房價；調(diào)控房價，必須控制投機(jī)需求。

二、完善房地產(chǎn)市場的供給體系

（一）加強(qiáng)有效供給。根據(jù)我國房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀，由于商品房空置率較高，提高有效供給數(shù)量，減少無效供給是解決問題的關(guān)鍵所在。在供給總量中，一部分是適銷對路的有效供給，另一部分是滯存積壓的無效供給。要使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向配額均衡，關(guān)鍵之一在于減少無效供給，增加有效供給，而增加有效供給，關(guān)鍵還在于加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，盡快建立健全房地產(chǎn)市場體系，使價格信號得以迅速準(zhǔn)確地發(fā)揮作用。另外加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供求，為中低收入者提供住房保障。新加坡的一些住房政策可以為我國所借鑒。

（二）調(diào)整供給缺口。首先應(yīng)當(dāng)說明的是，在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場與其他商品市場、資金市場等都是緊密聯(lián)系在一起的，一個市場的供求關(guān)系的變化會影響到另一個市場供求關(guān)系的變化。因此，房地產(chǎn)供給缺口的緩和或消除僅僅靠房地產(chǎn)市場上單獨采取調(diào)節(jié)措施是難以奏效的。雖然房地產(chǎn)供給缺口所表現(xiàn)出的是房地產(chǎn)商品市場上的供不應(yīng)求，從而在房地產(chǎn)市場上采取調(diào)節(jié)措施是必要的，但如果其他市場的情況不變，那么房地產(chǎn)這一市場的變化并不能導(dǎo)致房地產(chǎn)供不應(yīng)求現(xiàn)象的緩和或消失。因此，在房地產(chǎn)市場上，針對房地產(chǎn)商品供給的短缺，可以采取相應(yīng)的調(diào)節(jié)措施。

屬于數(shù)量調(diào)整的措施有：（1）從增加供給的角度出發(fā)，調(diào)整土地出讓的規(guī)模，調(diào)整房屋出售的規(guī)模，以促進(jìn)短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)；（2）從抑制需求的角度出發(fā)，擴(kuò)大可供出讓使用的土地面積或增加可供出售的房屋數(shù)量，以減輕短缺房地產(chǎn)商品市場所面臨的壓力。

屬于價格調(diào)整的措施有：從增加供給的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)價格，以促進(jìn)短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)；從增加供給的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)租金，以促進(jìn)短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)；從抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)價格，以達(dá)到減輕短缺房地產(chǎn)商品市場所面臨的壓力；抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)的租金，以達(dá)到減少社會對房地產(chǎn)需求的目的。

三、完善房地產(chǎn)市場的需求體系

制止把房地產(chǎn)當(dāng)作投資和投機(jī)對象的錯誤做法。如果房地產(chǎn)為居民純粹的消費品而非投機(jī)的載體，房價就不會在短期內(nèi)大幅波動，只會隨著人口和收入的增加在長期內(nèi)穩(wěn)中緩慢上升。到后期人口逐步實現(xiàn)零增長，人口結(jié)構(gòu)和生活水平基本穩(wěn)定，歷年積累的住宅存量基本可以滿足穩(wěn)定人口的需要，每年新增住房流量只是為了抵補(bǔ)存量的毀損和折舊，這時的房地產(chǎn)市場才是成熟的市場，這樣的發(fā)展模式才是健康的模式。

禁止消費層面的投機(jī)行為。為了控制房價非理性的過度上漲，各地政府最好在購房者購買時設(shè)置一定的限制條件。對于這些游資，政府應(yīng)該設(shè)法將他們引導(dǎo)到不是制造泡沫而是創(chuàng)造真實財富的生產(chǎn)性投資活動中去。同時對經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等獲取條件要嚴(yán)格把關(guān)，謹(jǐn)防高收入者霸占社會有限資源。封堵境外投機(jī)資金，收縮國內(nèi)面向房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸。大量可利用的投機(jī)資金是房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹的催化劑。要防止已有的泡沫繼續(xù)膨脹就要封堵境內(nèi)外投機(jī)資金繼續(xù)涌入，要想擠出現(xiàn)有泡沫，就要分流出已進(jìn)入的資金。對人民幣升值的預(yù)期是境外投機(jī)資金持續(xù)涌入的動力，外資的涌入對中國房地產(chǎn)價格的過快上漲所起的作用至少有兩個方面：首先是它直接形成了房地產(chǎn)市場的需求，推升了房價的上漲；其次中國人總相信外國人是聰明的，外資的行為極大地影響了國內(nèi)潛在買家對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。在現(xiàn)行匯率政策不能貿(mào)然改變的情況下，只能通過其他的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段來阻止。

采取適度的調(diào)控措施，避免預(yù)期突然轉(zhuǎn)變。泡沫的引發(fā)、投機(jī)行為的產(chǎn)生與人們的預(yù)期有極大的關(guān)系。當(dāng)預(yù)期房價未來要上漲時，就會刺激人們增加當(dāng)前需求?？陀^上使得價格真的上漲，從而陷入漲價—預(yù)期—再漲價的惡性循環(huán)，使本來有序的市場變得混亂。若由最具權(quán)威的政府部門根據(jù)人口、收入等因素制定比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改、公布，且嚴(yán)格實施，那么人們的預(yù)期也就不會跌宕起伏，投機(jī)行為也就難以發(fā)生。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段是指政府按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)利益，運用經(jīng)濟(jì)杠桿及產(chǎn)業(yè)政策等經(jīng)濟(jì)機(jī)制來調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一種手段。主要包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策手段。通過政策的扶持或約束，以政策確定性引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，來實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，是調(diào)控的重要方式。政策通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，這對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身和整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是有非常重要的意義。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策作為一種方向性、導(dǎo)向性的政策措施體系，應(yīng)充分注意時效性，應(yīng)當(dāng)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行的客觀規(guī)律，體現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，并且政策的實施以間接為主。財政政策。是指政府運用財政收支的各種工具，通過調(diào)節(jié)國民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡目的的政策手段。在宏觀調(diào)控中，財政政策具有最直接、最有效的作用，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，財政政策也同樣起著十分重要的作用。

參考文獻(xiàn)

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