物業(yè)管理成本控制的有效途徑探討

黃鋒

摘 要：隨著經(jīng)濟建設(shè)和市場主義體系的建立，我國的物業(yè)管理業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的火爆也推動了物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展，如何在激烈的市場競爭中發(fā)揮自身的優(yōu)勢，需要結(jié)合現(xiàn)實情況，控制物業(yè)管理成本，最大程度提高投資收益，促進物業(yè)管理的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；成本控制；有效途徑

物業(yè)管理成本成為物業(yè)企業(yè)相互競爭的重要方面，我國的物業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，如何在同類競爭中凸顯優(yōu)勢，降低物業(yè)管理成本成為物業(yè)企業(yè)提升核心競爭力的重要舉措。物業(yè)管理涉及面較廣，無形中增加了物業(yè)管理成本控制的難度，本文通過分析當(dāng)前物業(yè)管理成本控制中存在的問題，討論合科學(xué)合理的措施進行物業(yè)管理成本的有效控制，促進物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。

一、當(dāng)前物業(yè)管理成本控制中存在的問題

（一）物業(yè)企業(yè)的組織成本過高

物業(yè)管理成本涵蓋的方面較為廣泛，有社區(qū)工作設(shè)備的運轉(zhuǎn)、維修和保養(yǎng)費用、社區(qū)工作人員的薪酬及福利、社區(qū)進行日常活動的支出費用、物業(yè)管理企業(yè)的稅費以及固定資產(chǎn)的折舊費等。我國現(xiàn)階段進行物業(yè)管理的單位形式主要為企業(yè)，企業(yè)在物業(yè)管理活動中較為靈活，能夠平衡人和資源的關(guān)系，但是因為物業(yè)企業(yè)的自身組織機構(gòu)和運轉(zhuǎn)條件的限制，無形中增加了物業(yè)企業(yè)的組織成本。物業(yè)管理成本既包括靜態(tài)的組織成本又包括動態(tài)的組織成本，我國的物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)混亂，管理層次不明確，無法保證管理層的決策有效執(zhí)行，產(chǎn)生管理層與物業(yè)基層的脫節(jié)，無形中增加了組織成本，嚴(yán)重影響物業(yè)管理水平的提升[1]。

（二）社區(qū)配套設(shè)施不夠完善

隨著城市化進程的深入，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，相應(yīng)的物業(yè)企業(yè)也不斷增多，但是社區(qū)配套設(shè)施的重視力度不夠，現(xiàn)有的社區(qū)配套設(shè)施不能滿足業(yè)主的多樣化需求。社區(qū)在進行早期規(guī)劃時，無法預(yù)見社區(qū)業(yè)主的多樣化需求，社區(qū)配套設(shè)施的原有建設(shè)不足；物業(yè)企業(yè)為了減少物業(yè)管理成本，縮減綠化和停車位的建設(shè)投資，導(dǎo)致社區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施不能適應(yīng)社區(qū)的正常需求，物業(yè)管理難度加大，增加了物業(yè)管理成本。社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)力度直接影響實際的物業(yè)管理水平，社區(qū)配套設(shè)施不完善直接導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的溝通不暢，業(yè)主滿意度降低。

（三）物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式單一

我國物業(yè)企業(yè)數(shù)量不斷增長的同時，但是暴露出物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式單一的特征。我國大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營范圍單一，主要停留在社區(qū)內(nèi)的設(shè)備運行、清潔、保安等基本的服務(wù)上，無法適應(yīng)業(yè)主多層次需求，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益低下。因為企業(yè)經(jīng)濟效益較低，企業(yè)為了縮減成本，無法完善社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，所以間接導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟效益連年走低。物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式單一導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)陷入惡性循環(huán)，企業(yè)的競爭力降低；我國大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)還未能建立完善的現(xiàn)代企業(yè)制度，制約了企業(yè)的良性發(fā)展[2]。

（四）物業(yè)管理方式簡單

我國正處于社會轉(zhuǎn)型的重要階段，經(jīng)濟方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，我國的物業(yè)企業(yè)不能順應(yīng)市場需求的變化，大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)仍采取粗放型的管理方式，創(chuàng)新力度不足，不能在技術(shù)和管理方面實現(xiàn)創(chuàng)新，物業(yè)企業(yè)因為經(jīng)營范圍較為狹窄，制約經(jīng)濟效益的提高，所以不注意在技術(shù)和配套設(shè)施上的投資，物業(yè)管理的科學(xué)含量較低、智能化水平不足。粗放的管理方式消耗大量的人力和無力，增加了物業(yè)管理成本。

二、物業(yè)管理成本的有效途徑

（一）降低物業(yè)企業(yè)的組織成本

降低物業(yè)企業(yè)的組織成本有利于物業(yè)成本控制水平的提高，因為物業(yè)的組織成本包括靜態(tài)的組織成本和動態(tài)的組織成本兩種，所以需要從組織結(jié)構(gòu)和員工素質(zhì)出發(fā)。首先需要改變原有的物業(yè)企業(yè)的組織機構(gòu)，我國大多數(shù)物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)為垂直層次，為了組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，應(yīng)促使其向扁平化發(fā)展，實現(xiàn)管理層權(quán)力的有效集中；扁平化的組織結(jié)構(gòu)有利于調(diào)動企業(yè)的主觀能動，參與企業(yè)的管理，促進信息在企業(yè)內(nèi)部的有效流通；為了降低物業(yè)企業(yè)的組織成本，應(yīng)定期開展技術(shù)培訓(xùn)，提升員工的專業(yè)素質(zhì)，提高物業(yè)管理效率，降低物業(yè)管理的組織成本，員工素質(zhì)的提升，也有利于員工理解和執(zhí)行企業(yè)決策。

（二）完善社區(qū)的配套措施

完善社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，有利于提高物業(yè)管理水平。在社區(qū)規(guī)劃時，設(shè)計者應(yīng)具有較高的前瞻性，充分考慮業(yè)主需求的變化，進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)以綠化和停車位的建設(shè)最為棘手，物業(yè)企業(yè)應(yīng)完善停車位建設(shè)，方便業(yè)主的日常需要；不斷提高社區(qū)的綠化水平，保護社區(qū)的自然環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。完善社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，滿足業(yè)主多樣化的需求，提高業(yè)主的對于物業(yè)管理的滿意度。社區(qū)配套設(shè)施完善有利于降低物業(yè)管理的操作難度，降低物業(yè)管理成本[3]。

（三）促進物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式的多元化

物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立現(xiàn)代化的企業(yè)制度，努力擴大自身的經(jīng)營范圍。不斷完善自身的服務(wù)水平，順應(yīng)業(yè)主的多樣化需求，提高物業(yè)管理水平。物業(yè)企業(yè)應(yīng)充分利用社區(qū)資源，努力進行創(chuàng)新，在技術(shù)和管理方面實現(xiàn)雙重創(chuàng)新，促進物業(yè)企業(yè)經(jīng)營水平的提高。物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式的多樣化是適應(yīng)市場需求動態(tài)變化的表現(xiàn)。

（四）促進物業(yè)企業(yè)管理的現(xiàn)代化

物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立現(xiàn)代化的管理制度，促進企業(yè)的管理方式的轉(zhuǎn)變，提高自身的集約化水平。不斷引進先進的技術(shù)，提高物業(yè)管理的科技含量和智能化水平，盡量減少人工操作，提高物業(yè)管理效率，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)企業(yè)的市場競爭力。

三、結(jié)語

物業(yè)管理水平的提高有利于滿足用戶的多樣化需要，提升物業(yè)企業(yè)的核心競爭力?？刂莆飿I(yè)管理成本，有利于提高物業(yè)管理水平。因此物業(yè)企業(yè)需要提升現(xiàn)代化管理水平，促進經(jīng)營方式的多樣化，降低組織成本，實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]吳國梁.論物業(yè)管理成本控制的有效途徑[J].中華民居，2014（12）：169-169，170.

[2]程洪.淺析物業(yè)管理成本控制現(xiàn)狀與對策[J].現(xiàn)代物業(yè)，2011，10（7）：244-245.