金潔
蘇南縣域城市民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)評估模式研究
——蘇南縣域城市民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)估算
金潔
財(cái)務(wù)運(yùn)營對民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用,是制約民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的瓶頸。本文借鑒國外民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營的成功經(jīng)驗(yàn),利用所學(xué)基本財(cái)務(wù)評價理論知識,結(jié)合蘇南縣域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn),以A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建立為背景,對A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)例財(cái)務(wù)評估,研究縣域城市民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)評估體系及其運(yùn)營的可行性。
民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu);現(xiàn)金流量;財(cái)務(wù)評估;NCF;投資回收期
根據(jù)目前物價水平、建筑施工收費(fèi)情況以及以往養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類項(xiàng)目建設(shè)的收費(fèi)情況,對該項(xiàng)目做了前期的建設(shè)投資估算。
A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目建設(shè)期分2014年、2015年兩年完成。2014年,主要投入土地費(fèi)用,用于該投資項(xiàng)目的用地,列作A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目一期工程建設(shè);2015上半年投入規(guī)劃,房屋費(fèi)用、裝修費(fèi)用、設(shè)備家電費(fèi)用等;下半年投入消防費(fèi)用、二次供電費(fèi)用、公共綠化費(fèi)用、車輛費(fèi)用等,列作A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目二期工程建設(shè)。
1.宏觀假設(shè)前提
(1)利率維持目前水平。
(2)無重大突發(fā)事件或戰(zhàn)爭影響A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和發(fā)展。
(3)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大突變。
(4)以當(dāng)前調(diào)查的縣域城市張家港物價為基礎(chǔ)。
2.機(jī)構(gòu)假設(shè)前提
(1)A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠持續(xù)發(fā)展。
(2)自主老人、半護(hù)理老人、全護(hù)理老人比例為5:3:2。
(3)行業(yè)基準(zhǔn)收益率巍峨9%。
(4)所有計(jì)算項(xiàng)目,由EXCEL默認(rèn)保留小數(shù)。
3.A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年?duì)I業(yè)收入測算
(1)入住率
機(jī)構(gòu)建設(shè)期為2014年與2015年兩年,第三年投入運(yùn)營,建設(shè)期無入住人員。運(yùn)營后機(jī)構(gòu)預(yù)測第一年老人入住率為30%,第二年入住率為60%,第三年入住率為90%,第四年開始入住率為100%。
(2)床位費(fèi)
機(jī)構(gòu)入住費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為自主老人每人每月1150元,半護(hù)理老人每人每月1550元,全護(hù)理老人每人每月1850元。
(3)服務(wù)費(fèi)
自主老人每人每月580元,半護(hù)理老人每人每月2580元,全護(hù)理老人每人每月4880元。
(4)第三產(chǎn)業(yè)
機(jī)構(gòu)每年會推出一款價值300元老年保健品作為自己的第三產(chǎn)業(yè)。
(5)物價指數(shù)
考慮到物價上漲,機(jī)構(gòu)會根據(jù)2013年物價指數(shù)3.6%來對保健品以及床位費(fèi)和服務(wù)費(fèi)每年的價格進(jìn)行調(diào)整,其余主要收支項(xiàng)目由于都要上漲,不再考慮物價指數(shù)。
(6)政府補(bǔ)貼
國家對民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的創(chuàng)辦有相應(yīng)的補(bǔ)助政策:對民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;養(yǎng)老院占用耕地的,免征耕地占用稅;各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、有線(數(shù)字)電視建設(shè)費(fèi),減半繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi);用電、用水、用暖、燃?xì)獾葓?zhí)行居民價格;機(jī)構(gòu)內(nèi)每張床位補(bǔ)貼15000元/年,每位老人補(bǔ)貼200元/月。
以2019年入住滿后(200人)為例:
①入住費(fèi)=1150×(200人×50%)×12個月+1550×(200人×30%)×12個月+1850×(200人×20%)×12個月=3384000元
②服務(wù)費(fèi)=580×(200人×50%)×12個月+2580×(200人×30%)×12個月+4880×(200人×20%)×12個月=3896000元
③其他餐飲費(fèi):職工每天按照15元標(biāo)準(zhǔn)收取,老人按照20元標(biāo)準(zhǔn)收??;保健品按照2個月300標(biāo)準(zhǔn)配備。
具體情況見表1。
1.基建投資
公司在建設(shè)期間需要的費(fèi)用為土地、房屋、裝修、設(shè)備等,其中土地為政府優(yōu)惠。
(1)房屋
表1收入表
機(jī)構(gòu)在房屋上的估算為19500000元;A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一共有公寓樓一棟,分為5層,每層20個房間,一共100個房間,每間房間有兩張床位,總共可入住200個老人。
(2)裝修
裝修上機(jī)構(gòu)預(yù)支每間房間裝修費(fèi)為15000元。
(3)綠化
A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總占地12000平方米,其中綠化面積占地9000平方米,根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的綠化必須包括草坪和樹林。根據(jù)目前市場上草皮和樹木的價格,草坪綠地為6.5元/㎡。純林為4.8元/㎡。
(4)車輛
車輛為2輛國產(chǎn)商務(wù)車,用作平時機(jī)構(gòu)內(nèi)人員的出行;每輛90000元。
2.設(shè)備
(1)呼叫系統(tǒng)
將呼叫系統(tǒng)設(shè)置在每個老年人床頭供老年緊急呼救,每個70元。
(2)家電及設(shè)施
電熱水器(60升),100臺,每臺1400元;浴缸以及淋雨設(shè)備一共100套,每套1680元,浴缸規(guī)格為1.2-1.5m。每間房間中的家電包括:29寸電視機(jī),每臺1600元,一共100臺;1匹空調(diào)每臺1500元,一共100臺;5KG洗衣機(jī)每臺1670元,一共100臺、電冰箱每臺1400元,一共100臺;微波爐每臺370元,一共100臺,其余部門略。
3.辦公用品
辦公用品包括:臺式電腦,每臺3000元,一共4臺;一臺打印機(jī)660元;一臺傳真機(jī)670元;兩臺電話機(jī),76元;四套辦公桌椅,每套1200元;還包括集線器、網(wǎng)線、路由器等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備,一共298元。
4.職工薪酬
職工薪酬方面,A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共向社會招聘醫(yī)護(hù)人員,2016年~2019年期間,機(jī)構(gòu)根據(jù)每年不同的老人入住率來配備相應(yīng)的醫(yī)護(hù)人員,其中,自主老人無需醫(yī)護(hù)人員對其進(jìn)行特別照看,遇特殊情況,由閑置護(hù)理人員負(fù)責(zé)護(hù)理;半護(hù)理老人實(shí)行“一對一”政策,每位老人安排一名醫(yī)護(hù)人員,全護(hù)理老人對其進(jìn)行“二對一”政策,每位老人安排兩名醫(yī)護(hù)人員。醫(yī)護(hù)人員工資為每人3000/月;機(jī)構(gòu)中還包括5名清潔工,每人1800/月;1個廚師,4000/月;廚房其他員工5人,每人1800/月;行政人員4人,每人5000/月;保安5名,每人2300/月。
5.醫(yī)療器械采購
對于機(jī)構(gòu)內(nèi)醫(yī)療器械的采購,筆者暫時只考慮一些最基本的醫(yī)療器械,例如電子溫度計(jì)22元/個,共15個;血壓計(jì)115元/個,共10個;輪椅420元/個,共5輛;人工呼吸器90元/個,共50個。對這些醫(yī)療器械第一年的采購大約花費(fèi)8080元,往后每年按其10%的比例更換添置新品。對大型醫(yī)療設(shè)備,因機(jī)構(gòu)資金緊張所以就暫時不實(shí)行配備方案,機(jī)構(gòu)運(yùn)營期間一旦有老人出現(xiàn)突發(fā)狀況,機(jī)構(gòu)將采取最快的行動將老人送往醫(yī)院。
6.其他費(fèi)用
機(jī)構(gòu)內(nèi)的一系列支出費(fèi)用還包括:水電費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、民事責(zé)任保險費(fèi)、醫(yī)護(hù)人員工作服費(fèi)、有線電視費(fèi)、汽車保險油耗費(fèi)、辦公用品費(fèi)、垃圾桶等其他材料費(fèi)、床單等家居用品熨燙費(fèi)、法律顧問費(fèi)、市場推廣費(fèi)、綠化日常維護(hù)費(fèi)以及其他綜合費(fèi)用。
以2019年入住滿后(200人)為例:
(1)水電費(fèi)=87元/人×360人×12月=375840元。
(2)設(shè)備維護(hù)費(fèi)=8080(醫(yī)療器械)×10%=808元。
(3)民事責(zé)任保險費(fèi)=70元/年×200人=140000元。
(4)醫(yī)護(hù)人員工作服費(fèi)=220元/人×126人(2018醫(yī)護(hù)人員人數(shù))×10%=2772元。
(5)有線電視費(fèi)=24元/月×100間房×12月=28800元。
(6)汽車保險油耗費(fèi):保險費(fèi)=5000元/年;
油耗費(fèi)=1200元/月×12月×2輛=28800元;
28800元×(1+3.6%物價上漲指數(shù))3=32023.72元。
(7)辦公用品費(fèi)=4人×120元/月×12月=5760元(同⑥,每年考慮物價上漲指數(shù))。
(8)床單等家居用品熨燙費(fèi)=200元/間×12月=24000元。
(9)垃圾桶等其他材料費(fèi)=10元×100間房×12月=5760元。
(10)法律顧問費(fèi)=12000元/年。
(11)市場推廣費(fèi)=3300元/月×12月=39600元,前三年加大廣告費(fèi)用投入,往后減少至650元/月。
(12)綠化日常維護(hù)費(fèi)=9000m2×1元/m2=9000元/年。
具體情況見表2。
運(yùn)營成本主要包括A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用。其中營業(yè)費(fèi)用主要包括:材料消耗費(fèi)、有線電視費(fèi)、非行政人員人工費(fèi)、汽車消耗費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、保險費(fèi)、市場推廣費(fèi)、餐飲成本;管理費(fèi)用主要包括:行政人員人工費(fèi)、辦公用品費(fèi)、法律顧問費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、其他綜合費(fèi)用。具體情況見表3。
A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收入來源主要有床位服務(wù)費(fèi)收入、第三產(chǎn)業(yè)銷售收入以及國家政策補(bǔ)貼收入。年收入按第一年2016年入住率30%計(jì)算;營業(yè)稅金及附加按2016年?duì)I業(yè)額的 5%計(jì)算;2016年息稅前利潤為944971.5元;財(cái)務(wù)費(fèi)用為A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向銀行貸款的利息費(fèi)用,貸款比例為總投資資金的20%,即20000000元。目前各大商業(yè)銀行的貸款年利率都在6.5%左右,并且國家暫時還沒有出臺對民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貸款的統(tǒng)一優(yōu)惠政策,但是在民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的創(chuàng)辦運(yùn)營上,國家有關(guān)政策規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以暫時免征企業(yè)所得稅以及自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。另外,結(jié)合張家港當(dāng)?shù)厍闆r,每年還會給予民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一定的補(bǔ)貼:對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每張床位補(bǔ)貼15000元/年,對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的每一位老人補(bǔ)貼200元/月。具體情況見表4。
為了方便項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的計(jì)算,根據(jù)前幾張表格的估算數(shù)據(jù),編制A養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表。從2014年第1年編制到2024年的現(xiàn)金流量表。在表中,將2014至2024年的投資加總,作為A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)金流出量。在編制現(xiàn)金流量表過程中,假設(shè)前3年的房間入住率為30%、70%、90%,入住率到達(dá)100%時為一個長期的穩(wěn)定狀態(tài),但價格還是以物價指數(shù)3.6%作為基準(zhǔn)進(jìn)行上下波動。營業(yè)稅金及附加為總營業(yè)收入的5%。折舊項(xiàng)目為房屋、設(shè)備家電和汽車,其中房屋折舊年限為20年,設(shè)備家電折舊年限為10年,汽車折舊年限為10年。息稅前利潤=總現(xiàn)金流入-運(yùn)營成本-營業(yè)稅金及附加-折舊。A民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)貸款金額占總投資金額的20%,財(cái)務(wù)費(fèi)用是借款額(總投資額20%)的5%。利潤總額=息稅前利潤-財(cái)務(wù)費(fèi)用。凈利潤為利潤總額扣除25%的所得稅。具體情況見表5。
1.蘇南縣域城市民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)評估模式研究,2015高校哲學(xué)社會科學(xué)基金項(xiàng)目,2015SJD584,金潔主持,沙洲職業(yè)工學(xué)院。
2.“青藍(lán)工程”資助(sponsored by Qing Lan Project),2016年度江蘇省高?!扒嗨{(lán)工程”。
(作者單位:沙洲職業(yè)工學(xué)院)
表3 營業(yè)成本表
表4 利潤表
表5 現(xiàn)金流量表