林俐　汪彩君

摘 要：從國內(nèi)商業(yè)銀行目前面臨的個(gè)人住房貸款的情況展開分析，了解目前銀行端個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)種類，以降低銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，保持金融業(yè)的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的重要支撐行業(yè)，一直以來都是國家和人民最關(guān)注的行業(yè)。隨著2015下半年至今房地產(chǎn)又一輪價(jià)格的瘋漲，尤其是國內(nèi)一線城市和部分二線城市的漲價(jià)已經(jīng)超過100%，甚至出現(xiàn)了樓面價(jià)高于周邊商品房價(jià)的奇葩現(xiàn)象，國內(nèi)的商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)大幅提升，不禁讓人想起了美國次貸危機(jī)、日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)前的情景，故作者決定分析目前國內(nèi)房地產(chǎn)情況、羅列目前個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類。

二、國內(nèi)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀分析

根據(jù)中國人民銀行通報(bào)，截止2015年末，我國個(gè)人住房貸款余額為14.18萬億元，比2014年末新增2.66萬億元，增長率23.2%，增速比上年末高5.7個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高8.9個(gè)百分點(diǎn)。從2008年的3.3萬億元增長到2015年的14.18萬億元，年增長幅度達(dá)47%，發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，這一方面要?dú)w功于房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的結(jié)果，另一方面也是商業(yè)銀行逐步將零售業(yè)務(wù)作為主打方向的產(chǎn)物。

正是因?yàn)閭€(gè)人住房貸款增長速度之快、余額之高，已經(jīng)成為商業(yè)銀行業(yè)至關(guān)重要的貸款組成部分，萬一房價(jià)發(fā)生類似于美國次貸危機(jī)、日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)等金融風(fēng)險(xiǎn)事件，對(duì)個(gè)人住房貸款將造成致命的沖擊，影響整個(gè)銀行業(yè)的金融穩(wěn)定，所以隨著個(gè)人住房貸款規(guī)模的不斷增長，風(fēng)險(xiǎn)也逐步提升。

三、國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)（Credit Risk）又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指交易對(duì)手未能履行約定契約中的義務(wù)而造成經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，即受信人不能履行還本付息的責(zé)任而使授信人的預(yù)期收益與實(shí)際收益發(fā)生偏離的可能性，它是金融風(fēng)險(xiǎn)的主要類型。

在個(gè)人住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指申請(qǐng)貸款的申請(qǐng)人的違約風(fēng)險(xiǎn)，目前國內(nèi)的信用體系尚不完善，銀行對(duì)于貸款人其在銀行體系外的個(gè)人融資尚無法分析，尤其是申請(qǐng)人其在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，提供的材料是否真實(shí)，是否如實(shí)告知銀行自己的所有情況，申請(qǐng)人在今后還貸過程中是否按照與商業(yè)銀行約定的方案操作，是否存在惡性貸款不還、利用銀行個(gè)人貸款假按揭騙貸款等情況。

（二） 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

隨著2016年來一線城市房價(jià)仍大幅上揚(yáng)，一線城市及部分二線城市的土地拍賣屢創(chuàng)新高，如今日上海拍出的位于市中心靜安的地塊，最終拍賣價(jià)為樓板價(jià)10萬元/平方米，預(yù)計(jì)住宅售價(jià)為15萬元/平方，無獨(dú)有偶，筆者所在的杭州也頻頻出現(xiàn)地王，甚至出現(xiàn)了土地樓面價(jià)高于周邊二手房房價(jià)的奇葩現(xiàn)象。

隨著地王的瘋狂出現(xiàn)，房價(jià)的瘋漲，對(duì)于銀行的個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。如房地產(chǎn)市場(chǎng)仍進(jìn)一步瘋狂，國家或地方政府勢(shì)必會(huì)進(jìn)行行政干預(yù)，通過限購、降杠桿、提高首付比例等方式來打壓房價(jià)，加上近年來全國經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)恐發(fā)生大幅下滑，三四線以及前期瘋漲的城市會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大幅下跌，造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，甚至進(jìn)入寒冰時(shí)期，這就會(huì)造成很多在高房價(jià)的住房貸款人還不出貸款，而下跌后的房價(jià)覆蓋不了銀行貸款，造成銀行的不良率上升，進(jìn)行影響整個(gè)金融業(yè)的穩(wěn)定，像美國的次貸危機(jī)、日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是房價(jià)大幅下跌，導(dǎo)致很多人破產(chǎn)，金融業(yè)動(dòng)蕩，進(jìn)一步引發(fā)危機(jī)。

（三） 操作風(fēng)險(xiǎn)

1、 不同區(qū)域不同政策的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)政策由地市決定，所以會(huì)存在不同區(qū)域政策不統(tǒng)一，但銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的管理辦法同是統(tǒng)一的。這樣就會(huì)存在一個(gè)問題，即各個(gè)地區(qū)的當(dāng)?shù)氐姆珊鸵?guī)定不健全，從而導(dǎo)致銀行推出貸款和其他房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)和制度，無法完全做到符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，就會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)大幅增長。就比如個(gè)人住房的抵押登記業(yè)務(wù)，每個(gè)省甚至每個(gè)市都有自己的規(guī)定，這就導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐你y行分支機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊筮M(jìn)行辦理，但卻沒有顧忌總行的一些有利于銀行的規(guī)章，造成對(duì)銀行的一些瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。

2、內(nèi)外勾結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售與中介因?yàn)殚T檻較低，從業(yè)人員往往學(xué)歷不高，做事只為達(dá)成目的，責(zé)任心不強(qiáng)。比如有客戶看中了房子，但客戶的征信記錄或者實(shí)際收入情況不好，直接去銀行申請(qǐng)貸款可能會(huì)被拒絕，中介為了完成房屋銷售，會(huì)對(duì)客戶的信息進(jìn)行修飾，更有甚者，中介會(huì)買通銀行相關(guān)人員，導(dǎo)致銀行對(duì)于房貸審批要求放低，本來不能放的貸款也放了，不到那個(gè)價(jià)值的房屋價(jià)值也評(píng)高了，大幅增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于商業(yè)銀行而言，個(gè)人住房貸款的迅速增長可能會(huì)帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，先進(jìn)及變現(xiàn)能力較強(qiáng)的資產(chǎn)不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的渠道。商業(yè)銀行整體流動(dòng)性、中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題，對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小，資產(chǎn)種類較為單一的小銀行來說問題更為棘手。

四、 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）做好貸款審查工作，落實(shí)貸款審批責(zé)任制

為減少信用風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行必須做好貸款審查工作。尤其是前期對(duì)客戶的盡職調(diào)查，做到對(duì)客戶如收入、家庭、健康等一系列情況的了解后，分析客戶的還款能力，同時(shí)落實(shí)貸款審批責(zé)任制，誰審批的貸款，需對(duì)此負(fù)責(zé)，從而達(dá)到對(duì)于抵押物質(zhì)量、金額是否真實(shí)，是否符合當(dāng)前行情，以正確的抵押價(jià)值來發(fā)放貸款，以此減少銀行端的操作風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力防范金融風(fēng)險(xiǎn)

在個(gè)人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權(quán)人，也是抵 押物的抵押權(quán)人，還是貸款資金的籌集人，因而加強(qiáng)銀行內(nèi)部信貸管理，是防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)所在。1、加強(qiáng)對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查。2、完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡化手續(xù)”的同時(shí)，要完善個(gè)人住房貸款的公證、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同、檔案等基礎(chǔ)管理工作。3、重視貸后管理工作。銀行應(yīng)對(duì)已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，對(duì)發(fā)生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理；對(duì)逾期貸款應(yīng)加強(qiáng)催收及抵押物處置力度，特別要 注意訴訟時(shí)效的問題。4、提高住房信貸業(yè)務(wù)人員素質(zhì)，強(qiáng)化其責(zé)任感，亦是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。

（三）加強(qiáng)房屋交易價(jià)格監(jiān)督，做到抵押物心中有數(shù)

銀行要加強(qiáng)房屋交易價(jià)格管理，一方面要做到一手商品房的價(jià)格管理，另一方面要對(duì)二手房交易價(jià)格體系有所了解，并通過建立科學(xué)的定價(jià)、估價(jià)管理制度使各類房屋成交價(jià)格最大限度地接近市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值，以達(dá)到規(guī)避個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的作用。（作者單位：浙江工業(yè)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉暢. 我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防控研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[2] 楊艷竹. 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.