房地產(chǎn)價值影響因素研究

陳初羽

摘 要：近年來，房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了較大的波動，二三線城市房地產(chǎn)庫存增多，而一線城市房地產(chǎn)供不應求。在“供給側(cè)改革”和“去庫存”的背景下，房地產(chǎn)的評估業(yè)務量大量增長。對房地產(chǎn)價值影響因素的分析有助于高質(zhì)量地完成評估業(yè)務。

關鍵詞：房地產(chǎn)價值；房地產(chǎn)評估；影響因素

房地產(chǎn)價格是其價值的貨幣表現(xiàn)形式，即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)。在“供給側(cè)改革”、“去庫存”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的評估尤為重要。房地產(chǎn)的價值由多種因素影響，主要可以分為四類，即自身狀況因素、市場供求因素、經(jīng)濟因素與行政因素。

一、房地產(chǎn)自身狀況因素

房地產(chǎn)的自身狀況包括很多，比如位置、產(chǎn)權狀況、建筑結(jié)構(gòu)、裝修等等。然而對房地產(chǎn)價值影響最大的還是房地產(chǎn)所處的地理位置。房地產(chǎn)界的有句名言：位置決定一切。當然這句話有些絕對，但是從另外一方面充分肯定了位置對于房地產(chǎn)價值的重要性。人們因不同的目的而持有房地產(chǎn)，然而這些目的絕大部分都需要滿足各種生活生產(chǎn)活動與經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)位置的好壞對其所有者及使用者的生活舒適便利程度、經(jīng)濟收益狀況等都有著直接的影響。因此，房地產(chǎn)的位置對其價值有著較大的影響，特別是在城市中，房地產(chǎn)位置的好壞基本決定了其價格。

一般來說，按照房地產(chǎn)的用途，可以將其分為居住型房地產(chǎn)和商用型房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)對于位置好壞的評定標準也不同。居住型房地產(chǎn)的主要功能為居住、滿足日常生活需要，因此其地理位置的優(yōu)劣主要取決于所處的區(qū)域交通是否便利、附近是否有超市、距醫(yī)院、學校等距離的遠近、小區(qū)周圍環(huán)境是否優(yōu)良等。這些因素主要定了住戶的舒適程度和便利程度。不同于住宅型房地產(chǎn)，商用型房地產(chǎn)更注重其人口、經(jīng)濟方面的因素，如所處區(qū)域的人流量大小、所處區(qū)域商業(yè)繁華程度、周圍的商業(yè)服務及配套設施的情況等等。商用型房地產(chǎn)所處的地理位置應該為其帶來期望的經(jīng)濟利益，不同的位置決定了其發(fā)展前景及價值的高低。

另外，是房地產(chǎn)的權利狀況也會對房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生較大的影響。房地產(chǎn)權利狀況，包括土地使用權性質(zhì)，土地使用權的權屬狀況，土地使用年限，建筑物的權屬狀況，房屋所有權或房屋使用權、獨立權或共享所有權，房地產(chǎn)設定的其它權利狀況等。房地產(chǎn)的權利狀況反映了房地產(chǎn)被法律承認的權利的類型。

二、市場供求因素

房地產(chǎn)也是一種商品，滿足供求曲線。房地產(chǎn)供求狀況主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。某一時期，當房地產(chǎn)需求大于供給時，房地產(chǎn)價格就會上升；反之，當房地產(chǎn)供給大于需求時，房地產(chǎn)價格就會下降。

近年來，一線城市的房價不斷攀升，二三線城市房價低迷，另外，一線城市“高價學區(qū)房”、“房王”的頻出也是供求狀況對房地產(chǎn)價值影響的反映。房地產(chǎn)庫存過剩及大量的購房需求共同存在狀態(tài)的根本原因是供給與需求的不匹配。為解決這些問題，中央對房地產(chǎn)提出了“側(cè)供給改革”，即從供給的角度提供高質(zhì)量、符合市場需求的房地產(chǎn)，改善樓市供應結(jié)構(gòu)性失衡。對于二三線城市的庫存，鼓勵加快城市化，通過提高農(nóng)民工的購買力來“去庫存”。然而，在一線城市，土地作為一種稀缺資源，隨著某些房地產(chǎn)需求的不斷增加，其價格會在一定時間內(nèi)保持持續(xù)的上漲?？梢灶A見的是，房地產(chǎn)“側(cè)供給改革”會引起成交量的增加，因此也對評估人員提出了更高的標準和要求，評估人員要在價格時刻變化的情況下，迅速、準確地為各類經(jīng)濟事項提供評估服務。

三、經(jīng)濟因素

（一）國民經(jīng)濟發(fā)展水平。自改革開放以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，國民經(jīng)濟發(fā)展水平顯著提高，人們的生活水平得到了極大地改善，將熱點投入到改善居住條件上，推動了房地產(chǎn)價格的增長。國民經(jīng)濟發(fā)展水平的提高也改善了總體投資環(huán)境，投資者信心增加，進而房地產(chǎn)的供給增加。房地產(chǎn)供給的增加帶動了房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)如建筑、鋼鐵、水泥、家居家裝等，這些相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及價格的提高也會反過來推動房地產(chǎn)價格的增長。同時，國民經(jīng)濟發(fā)展水平的提高也說明了社會生產(chǎn)力以及社會生產(chǎn)效率的提升，對廠房、辦公樓等的需求和要求增加，會促使房地產(chǎn)的升級和價格的上漲。

（二）物價水平。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，的物價水平不斷提高，房地產(chǎn)的價格也會隨之不斷上升。首先，物價水平的不斷提高，使得市場上的商品價格提高，房地產(chǎn)的相關行業(yè)如建筑、家裝家居等的價格也會相應提高，最終導致房地產(chǎn)行業(yè)其次，整體價格的提高。其次，物價水平的提高往往會伴隨高通貨膨脹。由于房地產(chǎn)具有消費與投資的雙重屬性，有保值和增值的功能，人們在高物價水平、高通貨膨脹時會傾向于購買房地產(chǎn)來將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實物資產(chǎn)來規(guī)避風險，由此物價水平也推動了房地產(chǎn)價格的變動。

（三）利率水平。由于房地產(chǎn)開發(fā)商需要的資金及購房者的購房貸款大多來自于銀行的貸款，利率的變動會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生較大的影響。利率的變化會導致開發(fā)商成本以及購房者的購房成本的變化，進而通過供求關系來影響房地產(chǎn)的價格。一方面，利率上漲，開發(fā)商的融資成本增加，使得開發(fā)商減少房地產(chǎn)的開發(fā)，進而減少了房地產(chǎn)的供給。另一方面，利率上漲，購房者的貸款增加，導致購房成本增加，打消購房者的積極性，從而減少了房地產(chǎn)的需求。利率的變化從而導致的供給和需求變化是同時的，但從實踐經(jīng)驗來看，一般都是利率上升房價下降，利率下降房價上漲。

（四）貨幣供應量。貨幣供應量是一國在某一段時期為服務社會經(jīng)濟運轉(zhuǎn)所發(fā)行的貨幣存量，它一般要跟實體經(jīng)濟保持匹配。當實體經(jīng)濟規(guī)模一定時，增加貨幣供應量會導致房地產(chǎn)價格上升，減少貨幣供應量則會導致房地產(chǎn)價格下降。首先，貨幣供應量增加會使得人們對房地產(chǎn)的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，根據(jù)供求曲線，需求增加，房地產(chǎn)的價格上漲。其次，充足的貨幣供應，會增加市場的活躍度與流動性，使得房地產(chǎn)開發(fā)商更容易從銀行融資，進而加大對房地產(chǎn)的投資力度，增大房地產(chǎn)的供給量，進而影響房地產(chǎn)的價格。

（五）居民收入水平。近年來雖然經(jīng)濟增長放緩，但居民收入水平仍保持較快的增長速度。一般來說，居民收入水平越高，其對改善住房環(huán)境的愿望就越強烈。通常，居民收入水平的提高也會改變?nèi)藗儗幼〉膬r值觀。而且住宅類房地產(chǎn)的價格一般彈性較小，因此，居民收入水平的提高往往會導致房地產(chǎn)價格的上升。

四、行政因素

（一）城市和土地規(guī)劃政策。城市和土地規(guī)劃政策對房地產(chǎn)的價格有著重大的影響作用。首先，當某個地區(qū)被規(guī)劃成為新區(qū)、開發(fā)區(qū)時，該地區(qū)的優(yōu)惠的政策會吸引更多的資本，從而帶動整個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)的價格也會隨之增長。其次，當農(nóng)田耕地被規(guī)劃成為城市建設用地后，其土地價格增加，也會導致房地產(chǎn)最終價格的增加。故政府在制定相關規(guī)劃政策時，會綜合考慮各種因素，避免房地產(chǎn)價格的盲目抬高，保證行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)價格政策與稅收政策。房地產(chǎn)價格政策是我國的一項宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的價格有著重要的影響作用。房地產(chǎn)價格政策，比如增收房產(chǎn)稅、出臺限購政策、提供住房補貼等，是為了維持房價健康發(fā)展的一種手段。然而，某些房地產(chǎn)是剛需，彈性較小，如學區(qū)房等，出臺的房地產(chǎn)政策就收效甚微，反而會增加購房成本，使情況惡化。稅收政策通過影響開發(fā)成本進而影響房地產(chǎn)的價格。

參考文獻：

[1] 安輝，王瑞東.我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財經(jīng)科學，2013（3）：115-124.

[2] 李星星.房地產(chǎn)價格影響因素定性分析[J].財經(jīng)界：學術版，2016（4）：31-31.

[3] 童長锜，楊和禮.房地產(chǎn)價格影響因素研究[J].建筑經(jīng)濟，2007（s1）：190-192.