王賢善

摘 要：文章重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容及房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，分析了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)存在的價(jià)值所在，為房地產(chǎn)企業(yè)全面開展后評(píng)價(jià)工作提供了可行方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 投資項(xiàng)目 后評(píng)價(jià) 價(jià)值

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）11-279-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)企業(yè)的大發(fā)展，企業(yè)的投資項(xiàng)目也越來越多。為了讓投資帶來更多效益，投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)顯得非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)進(jìn)行理論學(xué)習(xí)和方法研究，對(duì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)資料進(jìn)行檢驗(yàn)，再進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估，全面總結(jié)項(xiàng)目投資管理的經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)管理制度，對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行不斷改進(jìn)，及時(shí)有效地反饋存在問題，這對(duì)于未來項(xiàng)目的決策和效益的提高，能起到?jīng)Q定性作用。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)的內(nèi)涵

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目或規(guī)劃的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的客觀的分析。通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)完成對(duì)投資活動(dòng)的檢查總結(jié)，確定投資預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項(xiàng)目是否合理有效，項(xiàng)目的主要效益指標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，通過分析評(píng)價(jià)找出成敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，為未來項(xiàng)目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時(shí)也為被評(píng)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)建議，從而達(dá)到提高投資效益的目的。

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)于19世紀(jì)30年代產(chǎn)生在美國，直到20世紀(jì)60年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊和多邊援助組織用于世界范圍的資助活動(dòng)結(jié)果評(píng)價(jià)中。

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力后，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對(duì)策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特角度來看，其后評(píng)價(jià)內(nèi)容主要有以下幾個(gè)部分：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目決策后評(píng)價(jià)，主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容與形式是否符合國家有關(guān)批復(fù)文件、部門的規(guī)定，項(xiàng)目決策程序是否符合基本建設(shè)程序等。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)，主要是設(shè)計(jì)單位選擇，規(guī)劃布局與交通的組織。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工后評(píng)價(jià)，主要包括施工準(zhǔn)備工作評(píng)價(jià)和施工管理工作的評(píng)價(jià)。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營后評(píng)價(jià)，包括：

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)后評(píng)價(jià)。該項(xiàng)評(píng)價(jià)的任務(wù)是評(píng)定項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度，并要對(duì)項(xiàng)目原定決策目標(biāo)的正確性、合理性和實(shí)踐性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目效益后評(píng)價(jià)。項(xiàng)目的效益后評(píng)價(jià)即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目影響后評(píng)價(jià)。主要有經(jīng)濟(jì)影響后評(píng)價(jià)、環(huán)境影響后評(píng)價(jià)、社會(huì)影響后評(píng)價(jià)。

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)性后評(píng)價(jià)。項(xiàng)目的持續(xù)性是指在項(xiàng)目的資金投入全部完成之后，項(xiàng)目的既定目標(biāo)是否還能繼續(xù)，項(xiàng)目是否可以持續(xù)地發(fā)展下去，項(xiàng)目業(yè)主是否可能依靠自己的力量獨(dú)立繼續(xù)去實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，項(xiàng)目是否具有可重復(fù)性，即是否可在將來以同樣的方式建設(shè)同類項(xiàng)目。

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理后評(píng)價(jià)。項(xiàng)目管理后評(píng)價(jià)是以項(xiàng)目目標(biāo)和效益后評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合其他相關(guān)資料，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)生命周期中各階段管理工作進(jìn)行評(píng)價(jià)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)具有真實(shí)性。根據(jù)現(xiàn)實(shí)發(fā)生的真實(shí)數(shù)據(jù)，根據(jù)實(shí)際情況提供的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析。而投資項(xiàng)目前評(píng)價(jià)，是預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)比較客觀。能夠真實(shí)地反映出投資的情況，有力地對(duì)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)具有整體性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的過程進(jìn)行完整的分析，不僅可以分析項(xiàng)目的投資過程、經(jīng)營過程。還要分析投資帶來的整個(gè)收益，能夠?qū)ν顿Y實(shí)施效果，經(jīng)濟(jì)收益，管理狀況，進(jìn)行全面分析。能夠準(zhǔn)確地掌握整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，無限地挖掘項(xiàng)目的潛力，最大程度地創(chuàng)造價(jià)值。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)具有探索性。投資探索性分析整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營狀況，根據(jù)其問題，制定未來的發(fā)展方向，對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目綜合進(jìn)行評(píng)價(jià)，不斷探索項(xiàng)目是否具有持續(xù)發(fā)展的能力。所以，這就要求評(píng)價(jià)人員的綜合專業(yè)素質(zhì)要高，有效地準(zhǔn)確地分析出影響投資效益的因素，為項(xiàng)目指引正確的方向，少走彎路，盡可能地節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)的資源，降低項(xiàng)目的成本，提高項(xiàng)目的建設(shè)效率，并且提出有效的、可實(shí)施的具體方案。

4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)具有回饋性。項(xiàng)目投資前期評(píng)價(jià)為投資者提供了重要的決策依據(jù)，而項(xiàng)目投資后的評(píng)價(jià)目的，根據(jù)實(shí)際情況，可以向有關(guān)部門反饋真實(shí)信息，好的方面可以繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，不好的方面可以引以為戒，從而及時(shí)的找出改進(jìn)措施，為今后管理、投資計(jì)劃、制定目標(biāo)、積累經(jīng)驗(yàn)起到了重要作用。用來檢測(cè)項(xiàng)目投資決定是否正確，為以后類似項(xiàng)目建設(shè)提供了正確的投資方向。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的價(jià)值對(duì)于企業(yè)來說，不是可有可無的，其重大的價(jià)值在于：

1.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)能正確評(píng)估企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目后進(jìn)行評(píng)價(jià)，這樣可以有效地了解其中的風(fēng)險(xiǎn)和利益，有助于改善企業(yè)投資的策略，提升房地產(chǎn)企業(yè)在投資中的收益。運(yùn)用投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方式評(píng)估投資能否達(dá)到設(shè)計(jì)能力、還貸能力，涉及各方面，企業(yè)通過投資項(xiàng)目或進(jìn)行評(píng)價(jià)，認(rèn)真分析、研究、然后進(jìn)行評(píng)估。找出達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)效益的真正因素，通過分析之后，根據(jù)其原因進(jìn)行項(xiàng)目決策、實(shí)施管理，根據(jù)分析，提出合理的改善措施。進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估之后，將信息決策反饋到管理部和投資決策部，有利于改進(jìn)企業(yè)投資項(xiàng)目。

2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是確保投資項(xiàng)目成功的客觀需求。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析、評(píng)價(jià)能夠客觀、全面進(jìn)行衡量，有利于提高各個(gè)部門的監(jiān)管能力、責(zé)任感從而建立健全績(jī)效考核制度，確保投資項(xiàng)目成功。

3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)有利于提升投資項(xiàng)目管理水平。對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，有利于投資決策，從而提高投資收益。有利于加強(qiáng)項(xiàng)目管理，企業(yè)投資項(xiàng)目的管理比較繁瑣，項(xiàng)目中會(huì)存在著很多方面的問題，需要加大管理要求，健全管理體制。企業(yè)投資項(xiàng)目后，要對(duì)實(shí)際使用的材料、數(shù)據(jù)以及檢驗(yàn)管理中會(huì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)，形成科學(xué)合理的評(píng)估結(jié)果，通過企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，有利于新項(xiàng)目的投資、運(yùn)轉(zhuǎn)，提升項(xiàng)目管理水平。

4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)可以有效地促進(jìn)項(xiàng)目的運(yùn)營。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)主要是在企業(yè)的運(yùn)營階段進(jìn)行，所以，可以有效的研究出投資初期和生產(chǎn)過程中的差距和不同。對(duì)預(yù)測(cè)和實(shí)際情況進(jìn)行分析，找出其中的因素。加大管理力度，從而保證項(xiàng)目的正常運(yùn)營，以提高項(xiàng)目的效益。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法的基礎(chǔ)理論是現(xiàn)代系統(tǒng)工程與反饋控制的管理理論，投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)亦應(yīng)遵循工程相關(guān)的方法與原則。

1.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的綜合評(píng)價(jià)方法是邏輯框架法。邏輯框架法（LFA）是由美國國際開發(fā)署（USAID）在1970年開發(fā)并使用的一種設(shè)計(jì)、計(jì)劃和評(píng)價(jià)的方法。目前有三分之二的國際組織把它作為援助項(xiàng)目的計(jì)劃、管理和評(píng)價(jià)方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級(jí)展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其引起的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進(jìn)行轉(zhuǎn)換，即將問題樹描述的因果關(guān)系轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的手段---目標(biāo)關(guān)系，得到所謂的目標(biāo)樹。目標(biāo)樹得到之后，進(jìn)一步的工作要通過“規(guī)劃矩陣”來完成，規(guī)劃矩陣是一個(gè)4×4矩陣，矩陣自下而上的四行分別代表項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出、目的和目標(biāo)的四個(gè)層次；自左而右4列則分別為各層次目標(biāo)文字?jǐn)⑹?、定量化指?biāo)、指標(biāo)的驗(yàn)證方法和實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的必要外部條件。目標(biāo)樹對(duì)應(yīng)于規(guī)劃矩陣的第一列，進(jìn)一步分析填滿其他列后，可以使分析者對(duì)項(xiàng)目的全貌有一個(gè)非常清晰的認(rèn)識(shí)。簡(jiǎn)單地說，邏輯框架法是通過投入、產(chǎn)出、直接目的、宏觀影響四個(gè)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析和總結(jié)的綜合評(píng)價(jià)方法。

2.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的主要分析評(píng)價(jià)方法是對(duì)比法，即根據(jù)后評(píng)價(jià)調(diào)查得到的項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)照項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所確定的直接目標(biāo)和宏觀目標(biāo)，以及其它指標(biāo)，找出偏差和變化，分析原因，得出結(jié)論和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的對(duì)比法包括前后對(duì)比、有無對(duì)比和橫向?qū)Ρ取?/p>

（1）前后對(duì)比法是項(xiàng)目實(shí)施前后相關(guān)指標(biāo)對(duì)比，用以直接估量項(xiàng)目實(shí)施的相對(duì)成效。

（2）有無對(duì)比法是指在項(xiàng)目周期內(nèi)“有項(xiàng)目”（實(shí)施項(xiàng)目）相關(guān)指標(biāo)的實(shí)際值與“無項(xiàng)目”（不實(shí)施項(xiàng)目）的相關(guān)指標(biāo)的預(yù)測(cè)值對(duì)比，用以度量項(xiàng)目真實(shí)的效益、作用及影響。

（3）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目.橫向?qū)Ρ?，是指同一行業(yè)內(nèi)類似項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)的對(duì)比，用以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效或競(jìng)爭(zhēng)力。

（4）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)調(diào)查，是采集對(duì)比信息資料的主要方法，包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和問卷調(diào)查。后評(píng)價(jià)調(diào)查重在事前策劃。

總之，企業(yè)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)對(duì)改善管理制度，提高投資者效益起到了重要性作用，能夠有效地監(jiān)測(cè)到項(xiàng)目實(shí)際的收益。并對(duì)評(píng)價(jià)后出現(xiàn)的問題及時(shí)地采取彌補(bǔ)措施，調(diào)整發(fā)展方向的項(xiàng)目損失，保障企業(yè)獲得最大效益。

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（作者單位：寧波欣達(dá)建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 浙江寧波 315000）

（責(zé)編：趙毅）