歐哲盛

摘 要：現(xiàn)代化的小區(qū)極大地提升了人們的生活質(zhì)量和生活水平，但是許多住宅小區(qū)依然存在著很多消防安全隱患，該文以海南三亞的住宅小區(qū)為例，著重分析了海南三亞住宅小區(qū)造成諸多安全隱患的原因，進(jìn)而提出具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)消防 安全管理 問(wèn)題與對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：TU998 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）09（a）-0068-02

近幾年來(lái)，三亞市從一個(gè)默默無(wú)聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個(gè)家喻戶(hù)曉的“明星”城市。因自然環(huán)境得天獨(dú)厚，城市建設(shè)快速發(fā)展，三亞市榮獲了中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)，吸引著越來(lái)越多的外地人前來(lái)買(mǎi)房置業(yè)。然而，無(wú)論是國(guó)際旅游城市的成功建設(shè)，還是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展，都需要借助物業(yè)管理的力量。在對(duì)三亞市低、中、高檔住宅小區(qū)調(diào)查的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)的許多消防安全設(shè)施往往跟不上小區(qū)的發(fā)展節(jié)奏，這就導(dǎo)致許多小區(qū)存在著消防管理滯后或者不到位的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)部存在不少的安全隱患和盲點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)居民的正常生活造成一定的影響，也會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區(qū)面臨的消防安全管理中存在的問(wèn)題并提出對(duì)應(yīng)的措施勢(shì)在必行。

1 海南三亞住宅小區(qū)存在的消防安全隱患

1.1 物業(yè)管理單位相關(guān)責(zé)任落實(shí)情況較差

海南三亞地區(qū)有不少新興的住宅小區(qū)，其中既有價(jià)格比較高昂的高檔小區(qū)，也有符合普通大眾的住宅小區(qū)，但是這些小區(qū)的物業(yè)管理單位的相關(guān)責(zé)任都沒(méi)有得到完全的落實(shí)，進(jìn)而造成一定的消防安全隱患。不少小區(qū)的物業(yè)管理單位為了追求自身的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了小區(qū)建筑消防設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，而且很多物業(yè)管理單位對(duì)自身的職責(zé)認(rèn)識(shí)不足，以為自己的工作就是對(duì)小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)安全事務(wù)進(jìn)行簡(jiǎn)單管理，一旦小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施出現(xiàn)損壞，因?yàn)槲飿I(yè)管理單位難以發(fā)動(dòng)業(yè)主收集相關(guān)的維修資金，使得物業(yè)管理單位往往對(duì)小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施的損壞和缺失視而不見(jiàn)，進(jìn)而為整個(gè)小區(qū)的安全造成一定的隱患。小區(qū)的物業(yè)管理單位對(duì)相關(guān)的消防安全責(zé)任沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部的諸多問(wèn)題選擇無(wú)視或者簡(jiǎn)單處理，比如在三亞的某一小區(qū)內(nèi)部發(fā)現(xiàn)部分消防栓已經(jīng)丟失，部分消防設(shè)施出現(xiàn)了不同程度的損壞，但是小區(qū)的物業(yè)管理單位沒(méi)有做到及時(shí)處理，這就導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)存在嚴(yán)重的消防安全隱患，一旦出現(xiàn)消防安全事故，小區(qū)內(nèi)部的消防安全設(shè)施無(wú)法為相關(guān)人員提供可靠的幫助，比如消防栓無(wú)法出水、無(wú)法正常使用等，這些問(wèn)題就會(huì)在火災(zāi)發(fā)生時(shí)造成重大的人員傷亡以及相關(guān)的財(cái)產(chǎn)損失。還有一點(diǎn)就是不少物業(yè)管理單位為了防止小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施或相關(guān)器材被小偷盜走或被居民破壞，進(jìn)而對(duì)很多的消防設(shè)施和器材安裝門(mén)鎖，這樣就導(dǎo)致一旦發(fā)生緊急情況，具體的消防設(shè)施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時(shí)發(fā)揮其作用，延誤了消防人員進(jìn)行火災(zāi)撲滅的最佳時(shí)機(jī)，進(jìn)而造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡。

1.2 小區(qū)居民的消防安全意識(shí)不夠

海南三亞住宅小區(qū)內(nèi)部的居民眾多，而且居民的來(lái)源廣泛，主要分為兩大類(lèi)：一是本地普通住宅小區(qū)，這類(lèi)住宅小區(qū)的業(yè)主 80%是本地人，20%是外來(lái)務(wù)工人員；另外一種是“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)，這類(lèi)小區(qū)“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)的業(yè)主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)都存在著較大的差異，進(jìn)而導(dǎo)致他們對(duì)小區(qū)的消防安全存在著不一致的認(rèn)識(shí)。

同時(shí)，近年來(lái)隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了自己的私家車(chē)，但是小區(qū)內(nèi)部的停車(chē)位由于設(shè)計(jì)或者其他原因等導(dǎo)致難以滿(mǎn)足居民的停車(chē)需求，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的道路或者消防車(chē)道被居民的私家車(chē)占據(jù)，一旦發(fā)生消防事故，相關(guān)的消防車(chē)難以順利抵達(dá)指定位置進(jìn)而造成巨大的消防損失。有的小區(qū)居民由于思想認(rèn)識(shí)水平較低，對(duì)消防法規(guī)也沒(méi)有清晰的認(rèn)知，他們以為消防用水是免費(fèi)的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來(lái)自建筑在樓頂?shù)南浪?，其?chǔ)水量有限，這些消防水箱的供水一般只能滿(mǎn)足水災(zāi)發(fā)生的前10 min的撲滅工作，如果在平時(shí)被居民大量使用又得不到及時(shí)補(bǔ)充，那么一旦出現(xiàn)火災(zāi)就沒(méi)有足夠的用水來(lái)?yè)錅缁馂?zāi)，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿(mǎn)足自己的需要把小區(qū)內(nèi)部的消防通道進(jìn)行改建，用作自己的雜物間或者儲(chǔ)藏間；還有不少居民消防安全意識(shí)不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)往往造成巨大的人員損失和財(cái)產(chǎn)損失。

1.3 公共維修基金使用阻力較大

海南三亞地區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備完善，體積較大，而且一旦出現(xiàn)損壞需要大量資金進(jìn)行維修，但是維修經(jīng)費(fèi)的來(lái)源只能依賴(lài)小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修基金。但是在實(shí)際操作中由于小區(qū)的業(yè)主數(shù)量較大，業(yè)主對(duì)消防安全的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，因?yàn)檫@類(lèi)“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)業(yè)主每年都只在三亞住一兩個(gè)月，所以沒(méi)有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于平時(shí)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，加之物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)宣傳工作往往不到位，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)未能滿(mǎn)足業(yè)主的具體需求，這些都造成小區(qū)的消防設(shè)施因?yàn)闆](méi)有足夠的資金進(jìn)而難以及時(shí)地完成維修和更換。

1.4 開(kāi)發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督，甚至一些建筑未經(jīng)消防審核、驗(yàn)收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過(guò)程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

2 住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對(duì)策

2.1 加強(qiáng)對(duì)相關(guān)物業(yè)管理單位從業(yè)人員的培訓(xùn)

物業(yè)管理單位以及相關(guān)的房地產(chǎn)行政部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)海南三亞地區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位從業(yè)人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，進(jìn)而全面提升相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，為小區(qū)的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)相關(guān)部門(mén)比如消防安全機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?、街道辦事處等組織要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的監(jiān)督，同時(shí)也要積極組織形式多樣的培訓(xùn)班?？梢圆捎矛F(xiàn)場(chǎng)教學(xué)的方式對(duì)相關(guān)的物業(yè)管理人員進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的消防知識(shí)和技能的培訓(xùn)，務(wù)必使物業(yè)管理人員做到“懂基本消防常識(shí)、懂消防設(shè)施設(shè)備的使用方法、懂逃生自救技能，會(huì)查改火災(zāi)隱患、會(huì)救初起火災(zāi)、會(huì)組織人員疏散”。

2.2 建立健全物業(yè)管理消防工作制度

為了確保物業(yè)管理單位切實(shí)履行相關(guān)職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，就要建立健全物業(yè)管理消防工作制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的各項(xiàng)管理事項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)確認(rèn)，明確工作人員的消防安全管理責(zé)任，制定科學(xué)合理的消防巡查制度，做好相關(guān)消防安全隱患的檢查和整改工作，及時(shí)對(duì)相關(guān)的重大消防問(wèn)題進(jìn)行檢查和報(bào)告，同時(shí)做好與業(yè)主的溝通交流工作，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)資金的管理和使用都要保證公開(kāi)透明，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解，促進(jìn)業(yè)主積極配合物業(yè)管理人員的工作。保證物業(yè)管理人員積極完成其主要責(zé)任和工作，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的安全問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行排查，做好相關(guān)問(wèn)題的整改工作，對(duì)于比較重大的物業(yè)管理問(wèn)題可以與業(yè)主進(jìn)行交流和探討。

2.3 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位的監(jiān)督執(zhí)法

我國(guó)制定了具體的《中華人民共和國(guó)消防法》和《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》，公安機(jī)關(guān)和消防機(jī)構(gòu)要根據(jù)規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)部的消防安全執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，積極了解小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)的落實(shí)情況，以及物業(yè)管理人員的防火巡查的執(zhí)行情況，檢查小區(qū)內(nèi)部的安全出口、疏散通道以及消防車(chē)通道的具體情況，保證各項(xiàng)消防器材和設(shè)施的完整和有效，對(duì)于在巡查中發(fā)現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題和隱患要及時(shí)整改，并將有關(guān)情況告知具體的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)而形成部門(mén)聯(lián)動(dòng)制約機(jī)制，為小區(qū)的消防安全管理確定必要的約束機(jī)制，全面保證小區(qū)物業(yè)消防安全管理長(zhǎng)期處于正常水平。

2.4 加強(qiáng)小區(qū)消防安全常識(shí)的宣傳普及

對(duì)于小區(qū)內(nèi)的居民要積極普及相關(guān)的消防安全知識(shí)，按照《中華人民共和國(guó)消防法》等法律法規(guī)規(guī)定的消防工作職責(zé)定期組織開(kāi)展小區(qū)消防知識(shí)宣傳、培訓(xùn)?？梢栽谛^(qū)內(nèi)采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發(fā)放各種消防安全資料，在小區(qū)的公示欄里張貼宣傳圖畫(huà)，利用小區(qū)廣播對(duì)居民進(jìn)行消防安全知識(shí)的宣傳和普及，還可以組織業(yè)主進(jìn)行火災(zāi)逃生的疏散演練等。

小區(qū)的物業(yè)消防至關(guān)重要，對(duì)于保護(hù)小區(qū)內(nèi)人們的生命安全和財(cái)產(chǎn)安全具有非常重大的意義，同時(shí)做好小區(qū)的物業(yè)消防安全管理也是物業(yè)管理部門(mén)的重要職責(zé)。

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