“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其財(cái)務(wù)管理的影響分析

張艷紅

（北京信達(dá)置業(yè)有限公司，北京 100052）

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其財(cái)務(wù)管理的影響分析

張艷紅

（北京信達(dá)置業(yè)有限公司，北京 100052）

“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了較大的影響，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作提出了更高的要求。本文在闡述房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅率及計(jì)稅方法的基礎(chǔ)上，論述了“營(yíng)改增”的優(yōu)點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上，分析了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響以及帶來(lái)的挑戰(zhàn)。

營(yíng)改增；財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

一、引言

財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局于2016年3月23日發(fā)布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，使醞釀多時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”終于落地。根據(jù)我國(guó)“十二五”期間財(cái)稅制度改革的要求，營(yíng)業(yè)稅改增值稅是2012年至2015年財(cái)稅改革的重頭戲。營(yíng)業(yè)稅改增值稅是我國(guó)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而采取一項(xiàng)重要舉措，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、完善國(guó)家稅務(wù)制度具有十分重要的意義。自2012年試點(diǎn)工作開(kāi)始以來(lái)，社會(huì)各界對(duì)于“營(yíng)改增”給予了廣泛的關(guān)注，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，更是備受關(guān)注。營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)工作的全面推開(kāi)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了重大的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，但在短期內(nèi)，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及財(cái)務(wù)管理，也存在一些困難與挑戰(zhàn)，分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在稅改過(guò)渡期以及之后的財(cái)務(wù)管理中降低經(jīng)營(yíng)成本、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)等具有十分重要的作用。

二、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”稅率及計(jì)稅方法

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十五條規(guī)定：提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。也就是說(shuō)，備注關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”增值稅率最終確定為11%。第二十一條到二十七條，對(duì)于應(yīng)納稅額、銷項(xiàng)稅額、銷售額、進(jìn)項(xiàng)稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣進(jìn)行了明確的規(guī)定。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率。一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）。進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。

三、營(yíng)業(yè)稅改增值稅的優(yōu)點(diǎn)

營(yíng)業(yè)稅與增值稅都屬于流轉(zhuǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，而增值稅屬于價(jià)外稅。在“營(yíng)改增”之前，我國(guó)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上存在著營(yíng)業(yè)稅與增值稅平行征收、兩稅并存的問(wèn)題。由于兩稅在征收方式、稅基等方面存在著較大的差異，雖然稅法進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定以協(xié)調(diào)兩稅并存的矛盾，但并沒(méi)能很好地解決存在的問(wèn)題。營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅，其不按商品或是版稅項(xiàng)目的種類、品種設(shè)置稅目、稅率，而是從應(yīng)稅勞務(wù)的綜合性經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)出發(fā)，按照不同經(jīng)營(yíng)行業(yè)設(shè)計(jì)不同的稅目、稅率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。做為一價(jià)內(nèi)稅，營(yíng)業(yè)稅存在著稅負(fù)高、重復(fù)征稅等問(wèn)題。隨著我國(guó)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷深入，做為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段的營(yíng)業(yè)稅存在著改革的必要性，將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，一是可以避免重復(fù)征稅，減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；二是可以完善增值稅抵扣鏈，促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

四、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

我國(guó)“營(yíng)改增”政策是本著“優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，避免重復(fù)征稅”原則進(jìn)行的，從已有的試點(diǎn)結(jié)果來(lái)看，多數(shù)企業(yè)在實(shí)行“營(yíng)改增”后稅負(fù)都有所下降，因此，在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后，企業(yè)降低稅收負(fù)擔(dān)也是基本可以預(yù)期的。在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繳稅額是以營(yíng)業(yè)額乘以5%的稅率來(lái)計(jì)算的，而“營(yíng)改增”后，是以11%的稅率來(lái)進(jìn)行計(jì)算的，所不同的是，增值稅應(yīng)納稅額由兩方面的因素決定，即當(dāng)期銷項(xiàng)稅額與當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。這其中，當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額決定著企業(yè)最終的應(yīng)納稅額。也就是說(shuō)，企業(yè)只要合理籌劃，取得符合法律、行政法規(guī)以及國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的增值稅扣稅憑證，即有可能在一定程度上降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。根據(jù)王志鋒進(jìn)行的相關(guān)測(cè)算，當(dāng)增值稅稅率為11%時(shí)，成本所占比如果達(dá)到49.5%這一臨界點(diǎn)時(shí)，增值稅稅率和營(yíng)業(yè)稅稅率相同，均為5%，但如果成本與總收入比低于49.5%，營(yíng)業(yè)稅稅率則會(huì)顯著低于增值稅稅率，甚至可低于數(shù)倍，如果成本所占比超過(guò)49.5%，這時(shí)增值稅稅率才會(huì)出現(xiàn)減幅。也就是說(shuō)，企業(yè)要經(jīng)過(guò)合理的籌劃，確保進(jìn)項(xiàng)成本與應(yīng)稅收入的比率適當(dāng)，才能最終降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，否則，將會(huì)超出營(yíng)業(yè)稅的稅收支出。

2、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)性

“營(yíng)改增”在一定程度上可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)性，這主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)期房銷售模式而言的，在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)在收到銷售預(yù)收款當(dāng)期，按照營(yíng)業(yè)稅的計(jì)征要求就應(yīng)繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，即按照5%的稅率繳納，造成預(yù)繳資金的支出較大。在《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中，明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。僅此一項(xiàng)，就使得房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)上，節(jié)省近40%的稅收資金支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是關(guān)鍵性的指標(biāo)，“營(yíng)改增”使房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期的稅收負(fù)擔(dān)大大降低，在一定程度上提高了企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)性，為企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了較好的稅收政策支持。

3、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平的提高

在“營(yíng)改增”實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅為營(yíng)業(yè)稅，以應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入全額計(jì)征稅款，在會(huì)計(jì)處理上較為簡(jiǎn)單，只需要一個(gè)“應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”子科目進(jìn)行核算即可，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅申報(bào)的簡(jiǎn)單粗放，一些弊端也隨之產(chǎn)生，如虛開(kāi)、代開(kāi)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票等。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”，使得企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上變得較為復(fù)雜，對(duì)于會(huì)計(jì)人員的財(cái)務(wù)核算水平提出了更高的要求，也迫使企業(yè)必須要重視財(cái)務(wù)核算水平的提高以應(yīng)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及面廣、環(huán)節(jié)多，其成本構(gòu)成復(fù)雜，項(xiàng)目較多，在進(jìn)項(xiàng)稅上還涉及到不同稅率的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需要具備較高的職業(yè)素質(zhì)，才能在新的稅收政策下合理籌劃，降低企業(yè)的稅收支出及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。也就說(shuō)是，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算提出了更高的要求，在一定程度上會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)核算水平的提高。

五、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)的挑戰(zhàn)

1、企業(yè)需要合理籌劃才能實(shí)現(xiàn)稅收支出的降低

前文已述，企業(yè)需要經(jīng)過(guò)合理的籌劃，才能最終實(shí)現(xiàn)稅收支出的降低。這合理的籌劃，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)就是一個(gè)難點(diǎn)，尤其是在目前房地產(chǎn)業(yè)剛實(shí)施“營(yíng)改增”的前提下，諸多工作還有待逐步開(kāi)展與適應(yīng)。而且根據(jù)測(cè)算，營(yíng)業(yè)稅與增值稅在所交稅額相同的情況下，成本與應(yīng)稅收入的比例為49.5%。也就是說(shuō)，企業(yè)需要有近一半的符合規(guī)定的抵扣憑證，才能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的平衡，這對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平以及會(huì)計(jì)核算水平都提出了更高的要求。在營(yíng)業(yè)稅稅收機(jī)制下，企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅中所支出的最大一項(xiàng)是土地增值稅，而在增值稅的計(jì)稅辦法中，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。也就是說(shuō)，除去土地價(jià)格因素，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的合理籌劃決定了其最終的稅負(fù)成本，房地產(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上合理規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，才能在新的稅收機(jī)制下實(shí)現(xiàn)最終降低稅收支出的目標(biāo)。

2、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)其財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求，企業(yè)財(cái)務(wù)處理的難度以及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相較以往也增加不少。營(yíng)業(yè)稅改增值稅為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了一系列的新問(wèn)題，包括會(huì)計(jì)核算、發(fā)票開(kāi)具、認(rèn)證抵扣、繳納稅款等，不但管理難度增加而且任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都有可能為企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“營(yíng)改增”使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算發(fā)生了較大的改變，相較于過(guò)去的營(yíng)業(yè)稅制度，增值稅的會(huì)計(jì)核算不但要使財(cái)務(wù)人員投入更多的精力，而且對(duì)于財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算水平提出了較高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)要在新的稅收制度下實(shí)現(xiàn)降成本、增效益，財(cái)務(wù)人員的管理水平成為了關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)。

3、短期內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本與稅負(fù)可能會(huì)有所上升

在增值稅率下，企業(yè)必須要有足夠的進(jìn)項(xiàng)才能獲得相應(yīng)的抵扣，當(dāng)然前提是必須是合法渠道獲得的進(jìn)項(xiàng)。在目前我國(guó)“營(yíng)改增”全面推行的初期階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的行業(yè)抵扣鏈條在短期內(nèi)肯定是不完整的，也就是說(shuō)，企業(yè)在短期內(nèi)肯定是無(wú)法完全獲得合理、合法抵扣的進(jìn)項(xiàng)票，在增值稅銷項(xiàng)稅已經(jīng)發(fā)生而無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣的情況下，企業(yè)的稅負(fù)上升是可以預(yù)見(jiàn)的。此外，在稅率方面，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷項(xiàng)稅稅率高于進(jìn)項(xiàng)稅稅率，無(wú)形中也會(huì)增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)成本。而在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一些大宗商品的采購(gòu)可以要求供應(yīng)商提供增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，而一些零散物件的采購(gòu)，供應(yīng)商多是一些個(gè)體戶或是小規(guī)模納稅人，不具備提供增值稅專用發(fā)票的條件，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，也會(huì)形成稅負(fù)的上升。

六、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是十分利好的一項(xiàng)稅收政策，雖然在短期內(nèi)，由于行業(yè)抵扣鏈條不完整，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要適應(yīng)，會(huì)存在稅負(fù)上升的現(xiàn)象，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，“營(yíng)改增”由于避免了重復(fù)征稅的問(wèn)題，從價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅，不但可以減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而且使企業(yè)對(duì)于自身的納稅義務(wù)與責(zé)任更為清晰明了。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)，調(diào)整企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，做好新舊稅制的銜接工作，加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)的溝通與交流，認(rèn)真研究在新稅制下企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，做好稅負(fù)籌劃，嚴(yán)格內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，確保企業(yè)在新稅制下獲得更好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

[1] 陳玉嬌．試論“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J]．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2015,03:265+267．

[2] 鄧單月,鄭宇軒,楊達(dá)．營(yíng)改增稅制改革——影響房地產(chǎn)企業(yè)的“雙刃劍”[J]．金融經(jīng)濟(jì),2015,18:29-30．

[3] 王志鋒．試析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問(wèn)題及對(duì)策[J]．財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015,16:334+348．

（責(zé)任編輯：高 博）