經(jīng)濟體制下我國高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及經(jīng)濟效益研究

佘陽梓（蘇州工業(yè)園區(qū)服務(wù)外包職業(yè)學(xué)院，江蘇 蘇州 215123）

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經(jīng)濟體制下我國高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及經(jīng)濟效益研究

佘陽梓
（蘇州工業(yè)園區(qū)服務(wù)外包職業(yè)學(xué)院，江蘇 蘇州 215123）

摘要：隨著我國經(jīng)濟體制和教育體制改革工作的持續(xù)推進(jìn)，高校物業(yè)管理作為后勤改革的重要內(nèi)容也卓見成效。本文在經(jīng)濟和教育體制改革下，對比我國現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的主要模式，分析了現(xiàn)階段高校物業(yè)管理行業(yè)的生存現(xiàn)狀和經(jīng)濟效益，同時指出現(xiàn)階段高校物業(yè)管理還存在競爭不足、意識落后等客觀問題，并對這些問題的解決進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：高校物業(yè)；管理模式；現(xiàn)狀分析

一、經(jīng)濟體制下，我國高校物業(yè)管理主要模式

經(jīng)濟體制下，高校物業(yè)管理是指專門管理機構(gòu)接受高校的委托，依照國家有關(guān)法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同，利用科學(xué)的管理和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟手段對高校物業(yè)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，為高校教學(xué)、科研、廣大師生提供保障性的全方位、多層次的綜合服務(wù)，是高校后勤保障工作的重要內(nèi)容。高校后勤作為高等教育不可或缺的組成，具有保障性、基礎(chǔ)性的特點。我國的高校后勤在特定歷史條件下形成，具有計劃經(jīng)濟的時代烙印。

1985年《中共中央關(guān)于教育體制改革的決定》提出高校后勤改革的方向是實行社會化這一指導(dǎo)思想至今，已有30年的歷程。高校物業(yè)管理從行政事業(yè)型的管理模式向?qū)I(yè)化的物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，改善了高校后傾物業(yè)服務(wù)的態(tài)度，提高了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及效率。社會化分工日益加強以及高?！叭バ姓备母锏陌l(fā)展，高校后勤社會化改革不斷深化，我國在探索高校物業(yè)管理模式的過程中借鑒了發(fā)達(dá)國家的優(yōu)良經(jīng)驗，并結(jié)合國情進(jìn)行深刻變革；受到地域、經(jīng)濟發(fā)展等諸多方面的限制，我國高校物業(yè)管理的發(fā)展總體水平差異較大，高校物業(yè)管理模式有以下五種：校內(nèi)乙方模式、獨立乙方模式、混合乙方模式、社會服務(wù)模式和校際聯(lián)合模式。

二、經(jīng)濟教育體改下分析高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1、管理模式和理念、經(jīng)濟效益產(chǎn)生重大變革

隨著全國各大高等院校經(jīng)濟和教育體制化改革的深入進(jìn)行，高校物業(yè)的管理模式由過去的行政化管理向社會化、市場化管理進(jìn)行轉(zhuǎn)變。目前大多數(shù)高校主要采用獨立乙方模式、社會服務(wù)模式以及混合乙方模式等進(jìn)行物業(yè)的管理和維護(hù)工作。以南京大學(xué)、浙江大學(xué)等高校為例，其將原有的高校物業(yè)管理實體從高校體系中剝離，成為單獨個體服務(wù)于高校，同時不斷進(jìn)行企業(yè)化改革，形成南大后勤集團(tuán)、浙大后勤集團(tuán)等具有獨立的管理體系和財務(wù)制度的公司法人，服務(wù)于本校的物業(yè)管理，這就是典型的獨立乙方模式。蘇州大學(xué)、山東大學(xué)等一些高校設(shè)置了后勤管理部門，將學(xué)校的物業(yè)管理工作向社會進(jìn)行發(fā)布，通過公開招標(biāo)，選擇專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，后勤管理部門則負(fù)責(zé)監(jiān)督和溝通，以社會服務(wù)模式的管理方式進(jìn)行學(xué)校的物業(yè)工作。而鑒于高校物業(yè)管理的特殊性和專業(yè)性，以清華大學(xué)為代表的高校，通過本校的后勤集團(tuán)和社會的物業(yè)服務(wù)公司協(xié)同工作，各司其職，擇優(yōu)擇專對學(xué)校的物業(yè)工作進(jìn)行管理，是混合乙方模式的典型代表。高校后勤社會化、企業(yè)化改革的過程，也是高校管理層對高校物業(yè)管理觀念改革的過程。傳統(tǒng)的“指令式”、“命令式”行政管理觀念逐步被摒棄，取而代之的則是“市場化”、“社會化”的競爭機理念，老舊的無償服務(wù)觀念向“誰獲益誰付出”的有償服務(wù)觀念進(jìn)行轉(zhuǎn)變，高校各級對物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量意識逐步提升，規(guī)范化管理、精細(xì)化管理要求日趨加強。

2、管理功能和服務(wù)內(nèi)容擴大

高校物業(yè)是一個包含管理、經(jīng)營、服務(wù)等諸多內(nèi)容的系統(tǒng)化工程。隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，很多學(xué)校不斷擴大招生規(guī)模，不斷調(diào)整專業(yè)設(shè)置，老校區(qū)改、擴建和新校區(qū)的籌建等工作，逐漸凸顯高校物業(yè)管理的重要性。高校物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，包括廣大師生的所有后勤工作，涵蓋教學(xué)管理、居住、餐飲等部分事務(wù)。比如教學(xué)樓房維護(hù)、教學(xué)設(shè)施的維護(hù)維修、宿舍管理、師生餐飲、美容美發(fā)、學(xué)校超市等。同時隨著高校校區(qū)的增加，高校物業(yè)管理還涉及到校內(nèi)交通運營，比如校內(nèi)班車，學(xué)生交通工具的管理等。傳統(tǒng)的高校物業(yè)管理功能和服務(wù)內(nèi)容單一，主要是對校舍、教學(xué)樓等基本修繕以及在校師生后勤的基本保障。隨著市場化、專業(yè)化要求的不斷提高，高校物業(yè)管理和服務(wù)的內(nèi)容也愈加豐富。在服務(wù)教學(xué)、科研方面，不但要進(jìn)行傳統(tǒng)的清潔和保養(yǎng)，還需要了對多媒體教學(xué)設(shè)備的維護(hù)，配合院系對實驗室以及相關(guān)實驗器材進(jìn)行專業(yè)的管理。在服務(wù)師生生活方面，除了對教工宿舍、學(xué)生宿舍要進(jìn)行定期的修繕，還要面對日用電氣設(shè)備日益繁多帶來的維護(hù)、維修工作，此外在師生飲食方面，增加了各種特色窗口和服務(wù)。在校園管理方面，校園環(huán)境安全、師生財物安全等等方面也給高校物業(yè)管理提出了新的課題。

3、品牌形象逐步樹立，經(jīng)濟效益和管理逐漸統(tǒng)一

物業(yè)品牌是一個物業(yè)管理單位內(nèi)涵的體現(xiàn)，代表了物業(yè)管理單位的實力，是在長期的服務(wù)過程中，服務(wù)對象對其服務(wù)滿意度的最高評價。近年來各大高校在招生方面的競爭愈演愈烈，除了教育科研水平、師資力量以外，以校園環(huán)境、學(xué)生公寓為重點的硬件設(shè)施也成為越來越多的家長和學(xué)生擇校的考慮因素。一個高校物業(yè)服務(wù)水平的高低，也一定程度影響了其教科研水平的強弱，因此大部分高校也日漸重視高校物業(yè)品牌形象的樹立。為了更好樹立品牌，高校物業(yè)管理企業(yè)打破傳統(tǒng)，采取科學(xué)的管理方法，以人為本，結(jié)合服務(wù)目標(biāo)學(xué)校的特色，同時充分吸收商業(yè)物業(yè)公司的管理經(jīng)驗，制定和完善了規(guī)章制度，物業(yè)管理崗位職責(zé)明確，衛(wèi)生、安保標(biāo)準(zhǔn)明晰，物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一，行為規(guī)范，以科學(xué)、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造企業(yè)形象。例如南京航空航天大學(xué)的物業(yè)管理實體南航后勤集團(tuán)，主打航空品牌，契合學(xué)校航空航天的特色，以“三服務(wù)、兩育人”的理念形成了良好的品牌效應(yīng)，除了服務(wù)于南京航空航天大學(xué)本校的物業(yè)管理，還和江蘇交通技術(shù)學(xué)院、南京金城學(xué)院等高校簽訂了服務(wù)協(xié)議，同時承接了南京機場部分助航燈光的改造工程，極大地樹立了高校物業(yè)的品牌，提高了知名度。

三、當(dāng)代高校物業(yè)管理在經(jīng)濟體制化改革中的發(fā)展展望

1、轉(zhuǎn)變服務(wù)理念

我國高校物業(yè)管理經(jīng)過機構(gòu)、體制改革，在管理模式、管理制度上基本擺脫了計劃經(jīng)濟時代行政化管理的束縛，逐步走向了市場化、社會化的管理階段。相比于先進(jìn)的管理體制，高校物業(yè)管理者的理念和意識還有一定差距。和一般的商業(yè)物業(yè)管理不同，高校物業(yè)管理獨有“服務(wù)育人、管理育人”的功能，服務(wù)于教育，服務(wù)于教育活動的所有參與者。高校的物業(yè)管理者，應(yīng)從高校發(fā)展的角度出發(fā)，深刻認(rèn)識和理解大學(xué)“獨立之精神，自由之思想”的精髓，以“服務(wù)學(xué)生，方便老師，放心家長”為工作重點，變被動服務(wù)為主動服務(wù)，改革高校物業(yè)服務(wù)理念。另外在中國某些傳統(tǒng)觀念的影響下，高校物業(yè)管理服務(wù)還存在了嚴(yán)重厚此薄彼的現(xiàn)象，即輕學(xué)生而重老師。筆者曾對蘇州獨墅湖高校區(qū)的4所高校進(jìn)行了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示學(xué)生對學(xué)校物業(yè)服務(wù)感到滿意的僅為60%，而教師則為95%，可見物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在工作過程中出現(xiàn)了非常明顯的傾向性。學(xué)生作為學(xué)校的主體組成，需要物業(yè)管理者認(rèn)真對待；同時，學(xué)生的身心還處在成長階段，有很多不成熟之處，更要求物業(yè)管理者在服務(wù)的同時，對其應(yīng)進(jìn)行引導(dǎo)和約束。

2、提高競爭力和創(chuàng)新意識

受到由來已久的“政府包辦高等教育”模式的影響，在原先計劃經(jīng)濟體制下的高校后勤管理體制和運行機制具有福利性、事業(yè)性、封閉性的缺點。雖然經(jīng)過多年的改革、改制和磨合，基本保證了新模式下高校物業(yè)的運行，但是大多數(shù)高校物業(yè)管理集團(tuán)競爭力不足，缺乏進(jìn)入市場的勇氣，處于“一校一戶辦后勤、校校后勤辦社會”的自我封閉體系中，嚴(yán)重影響了高校物業(yè)管理企業(yè)的自身發(fā)展。同時，高校物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單一，物業(yè)資產(chǎn)屬于學(xué)校，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對容易溝通，達(dá)成共識，獲得雙贏。因此對于高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)服務(wù)費的收繳有一定保障，降低了企業(yè)的風(fēng)險，相對穩(wěn)定的收益來源又將進(jìn)一步弱化高校物業(yè)管理者的競爭意識。另外，穩(wěn)定的收益來源也導(dǎo)致大部分高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重常規(guī)的公共服務(wù)，忽視了創(chuàng)新意識的培養(yǎng)，對提升自身服務(wù)水平和質(zhì)量的研究投入嚴(yán)重不足。在知識經(jīng)濟時代，高校師生對物業(yè)服務(wù)的要求逐漸從保潔、綠化、設(shè)備、設(shè)施維修、公寓管理維護(hù)這樣的基本功能提升到個性化、特色化、人性化等更高的人文層次。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)從傳統(tǒng)的“保姆”身份轉(zhuǎn)變成校園文化倡導(dǎo)和傳播者，服務(wù)項目的重心要從傳統(tǒng)的公共項目向“私人訂制”式的特色項目進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

3、整合資源，把握前沿科技，提高物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)濟效益的統(tǒng)一

經(jīng)濟全球化時代在經(jīng)濟體制改革下，高校物業(yè)管理作為集管理、服務(wù)于一體的綜合性平臺，對各種資源的整合尤為重要。在日常工作中，高校物業(yè)管理企業(yè)要對校內(nèi)工程、安保、保潔、校園綠化等資源和人力資源進(jìn)行有效整合。除了履行和高校合同之內(nèi)的業(yè)務(wù)，高校物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用自身的專業(yè)優(yōu)勢，以及和高校良好的合作關(guān)系，承接校內(nèi)其他業(yè)務(wù)，例如室內(nèi)盆栽租擺、會議布置等。高校是科學(xué)研究的主要場所和高新技術(shù)的孵化基地，高校物業(yè)管理企業(yè)依托于高校這一智力資源，在高新技術(shù)的吸收、先進(jìn)制度的引入、高級人才的引進(jìn)有著商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)無可比擬的優(yōu)勢。移動互聯(lián)技術(shù)、云技術(shù)、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)都應(yīng)當(dāng)成為高校物業(yè)管理的利器。高校物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用校園網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字化校園等先進(jìn)技術(shù)，依靠高校師生的技術(shù)資源，開發(fā)手機APP，搭建服務(wù)網(wǎng)站等網(wǎng)絡(luò)化平臺，促進(jìn)原本依靠人力資源進(jìn)行管理的勞動密集型服務(wù)模式向依靠網(wǎng)絡(luò)計算機進(jìn)行管理的技術(shù)密集型服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。

4、進(jìn)一步成為學(xué)生自我管理的助推器

隨著經(jīng)濟全球化、信息爆炸化時代的到來，當(dāng)代大學(xué)生具有變革意識和很強的獨立欲望，個性鮮明，個體差異大，思想活躍，學(xué)生交往越加社會化、復(fù)雜化、多樣化，對自我的評判從以往以學(xué)習(xí)為重的單一標(biāo)準(zhǔn)向?qū)W習(xí)、社交、創(chuàng)業(yè)等綜合標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展；但與此同時，大學(xué)生的心理相對不成熟，世界觀和價值觀尚未形成，不善于自我管理。強烈的獨立欲望和羸弱的自我管理能力之間的矛盾，促使高校對學(xué)生的管理從以往的校方主體管理向?qū)W生主體管理變化，而高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為學(xué)生管理工作中的重要角色，應(yīng)進(jìn)一步成為學(xué)生管理的助推器。例如，在學(xué)生公寓管理中，強化學(xué)生的主人翁意識，引導(dǎo)學(xué)生對宿舍公寓設(shè)備設(shè)施保護(hù)愛惜、主動清潔衛(wèi)生環(huán)境等；同時，高校物業(yè)管理企業(yè)可設(shè)置學(xué)生勤工儉學(xué)崗位，讓學(xué)生參與到高校物業(yè)管理工作中，從而提高高校物業(yè)管理和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)

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（責(zé)任編輯：戴國際）