文/王春華

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理分析

文/王春華

全面預(yù)算管理是指企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，對企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行全面籌劃和詳細(xì)預(yù)測，通過對執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)獲取相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)，并對經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的解決以及對相關(guān)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整和完善的過程，通過將預(yù)算的實(shí)際完成情況與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對比并進(jìn)行差異分析，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，以幫助管理者高效管理企業(yè)和最大程度實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。全面預(yù)算管理是集資金預(yù)算、利潤預(yù)算、投資預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算于一體的綜合性預(yù)算體系。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容及特點(diǎn)

（一）主要內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理主要包括經(jīng)營預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。

1．經(jīng)營預(yù)算。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營預(yù)算主要包括銷售預(yù)算、租賃預(yù)算、開發(fā)成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算，并在此基

2．工程項(xiàng)目預(yù)算是核心。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目是企業(yè)資產(chǎn)中極為重要的組織部分，是企業(yè)盈利及可持續(xù)發(fā)展的直接來源。工程項(xiàng)目建設(shè)期較長、業(yè)務(wù)量大、成本內(nèi)容復(fù)雜且工程成本支出占公司總成本費(fèi)用的比例最高，由此奠定了工程項(xiàng)目預(yù)算的核心地位。

3．現(xiàn)金流預(yù)算管理是焦點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不僅具有高資金量投入的特點(diǎn)，同時(shí)具有高負(fù)債、高利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，只有現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的順暢，才能為企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供強(qiáng)有力的支撐。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，往往在實(shí)現(xiàn)銷售之后仍需對開發(fā)的項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行招商運(yùn)營，需要投入部分資金，而在運(yùn)營初期企業(yè)收益不高，可能導(dǎo)致資金凈流出，因此大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流預(yù)算的重視程度要高于基于權(quán)責(zé)發(fā)生制的資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算和利潤表預(yù)算。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理主要問題分析

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理主要問題分析如下。礎(chǔ)上編制預(yù)計(jì)利潤表。其中銷售預(yù)算是經(jīng)營預(yù)算的重要組成部分，是開發(fā)成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算以及財(cái)務(wù)預(yù)算編制的基礎(chǔ)。

2．財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算主要是以貨幣方式來表現(xiàn)業(yè)務(wù)預(yù)算的具體結(jié)果，主要包括資本預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表和預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表。

（二）主要特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算除具有一般企業(yè)的全方位、全過程、全員參與等特點(diǎn)之外，由于其行業(yè)特性，還具有以下不同于其他企業(yè)的特點(diǎn)。

1．銷售預(yù)算是基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量資金投入，能否按預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售決定了公司的盈利能力及資金回籠速度。由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家經(jīng)濟(jì)政策影響較大，在制訂銷售預(yù)算時(shí)，要充分考慮外部經(jīng)營環(huán)境，同時(shí)結(jié)合本公司各項(xiàng)資源配置狀況，合理制訂銷售計(jì)劃，不可過于激進(jìn)，更不能過分保守。

（一）各部門參與程度不足

在編制全面預(yù)算時(shí)，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算采取財(cái)務(wù)部門牽頭、業(yè)務(wù)部門協(xié)助的方式進(jìn)行編制，之后經(jīng)逐層向上報(bào)批后下發(fā)執(zhí)行。此方法缺少自上而下、自下而上、上下結(jié)合的溝通機(jī)制，由于各部門的參與度不足，最終導(dǎo)致預(yù)算管理難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（二）預(yù)算編制脫離實(shí)際，實(shí)際執(zhí)行效果差

當(dāng)前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都實(shí)行業(yè)績考核，但出于自身利益考慮，部分業(yè)務(wù)部門在提交預(yù)算數(shù)據(jù)時(shí)，對相關(guān)數(shù)據(jù)常常會(huì)按有利于自身的方式填報(bào)，未考慮公司的整體目標(biāo)。例如銷售、招商部門在上報(bào)預(yù)算數(shù)據(jù)時(shí)，經(jīng)常將銷售、招商指標(biāo)調(diào)低，同時(shí)將銷售提成、廣告宣傳費(fèi)、招商費(fèi)用等支出指標(biāo)調(diào)高，而財(cái)務(wù)部門對相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)情況缺乏專業(yè)判斷，難以對其數(shù)據(jù)合理性進(jìn)行把控，導(dǎo)致在實(shí)際經(jīng)營中短期經(jīng)營目標(biāo)與長期戰(zhàn)略規(guī)劃無法實(shí)現(xiàn)，公司利益受到損害。

（三）預(yù)算監(jiān)督力度不夠，缺少事中控制

有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)編制、匯總及下達(dá)上，沒有注重對后續(xù)的預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控，或者雖然對預(yù)算的編制很重視，并專門成立了預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)小組或類似組織進(jìn)行預(yù)算管理，但沒有將重點(diǎn)放在日常監(jiān)督和調(diào)節(jié)上，僅僅是對事后結(jié)果進(jìn)行簡單通報(bào)，事中控制沒有得到很好的實(shí)施，更談不上對企業(yè)管理提出有效建議和改進(jìn)，預(yù)算管理成為一句空話。

（四）預(yù)算考核體系不完善

公司預(yù)算考核指標(biāo)設(shè)置不科學(xué)，沒有動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，不能完全反映出公司預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際情況。同時(shí)，由于預(yù)算考核制度不健全及相關(guān)指標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)不明確，預(yù)算考核制度沒有與薪酬及獎(jiǎng)懲等措施有效地結(jié)合起來，造成責(zé)任不明確、權(quán)責(zé)利不匹配，沒有發(fā)揮考核體系的作用。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理各環(huán)節(jié)改進(jìn)方案

（一）設(shè)立專門的組織管理機(jī)構(gòu)

為保障全面預(yù)算管理工作的正常推進(jìn)，維護(hù)和健全預(yù)算管理組織體系是首要任務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立全面預(yù)算管理常設(shè)機(jī)構(gòu)，俗稱全面預(yù)算管理小組，公司負(fù)責(zé)人應(yīng)作為預(yù)算管理小組負(fù)責(zé)人，從公司層面提高預(yù)算管理的權(quán)威性。財(cái)務(wù)部門作為全面預(yù)算管理部門，負(fù)責(zé)全面預(yù)算的編制、分析及報(bào)告編制，公司各相關(guān)部門負(fù)責(zé)工作計(jì)劃及預(yù)算的具體實(shí)施。

（二）進(jìn)行全面性控制

明確公司各個(gè)部門、單位的預(yù)算編制責(zé)任，將公司各部門、各單位的業(yè)務(wù)活動(dòng)全部納入預(yù)算管理。建立一個(gè)由投資預(yù)算、建設(shè)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、籌資預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算等一系列預(yù)算構(gòu)成的具有勾稽關(guān)系的相互銜接的綜合預(yù)算體系，并且將公司融資、投資、財(cái)務(wù)收支、土地開發(fā)、房產(chǎn)銷售、房產(chǎn)出租、項(xiàng)目建設(shè)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面都納入預(yù)算編制范圍。公司全面預(yù)算一經(jīng)下達(dá)，各責(zé)任單位應(yīng)根據(jù)全面預(yù)算制訂詳細(xì)可行的預(yù)算指標(biāo)分解計(jì)劃，將預(yù)算指標(biāo)層層分解，從橫向和縱向落實(shí)到企業(yè)內(nèi)部的各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行體系。

（三）引入滾動(dòng)預(yù)算機(jī)制

當(dāng)前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采取定期預(yù)算的編制方法，該方法簡單易行，特別適用于初步實(shí)施全面預(yù)算管理的中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。但由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營受信貸政策、行業(yè)調(diào)控、區(qū)位因素等影響較大，企業(yè)難以對未來一段時(shí)間的外部政策走向進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，可能導(dǎo)致年度預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行與預(yù)算指標(biāo)差異較大。為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可引入滾動(dòng)預(yù)算管理機(jī)制，定期對年度預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保全面預(yù)算的準(zhǔn)確性及對企業(yè)經(jīng)營的指導(dǎo)意義。

（四）加強(qiáng)預(yù)算分析與控制

在預(yù)算執(zhí)行過程中，預(yù)算管理部門應(yīng)對各期實(shí)際執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行差異對比分析，對于與預(yù)算指標(biāo)偏離較大的情況，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行預(yù)警。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可采用開發(fā)預(yù)算管理軟件等信息化方式，實(shí)時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)采集與分析，并將預(yù)算指標(biāo)完成情況及時(shí)傳達(dá)到各責(zé)任主體，使每個(gè)責(zé)任主體都能實(shí)時(shí)查詢、跟蹤預(yù)算指標(biāo)執(zhí)行情況，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)作出應(yīng)對。

（五）建立健全預(yù)算考核制度

首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇合理的關(guān)鍵考核指標(biāo)，將財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)有機(jī)結(jié)合，重點(diǎn)突出，按照年度對各預(yù)算執(zhí)行單位和個(gè)人進(jìn)行考核，將預(yù)算執(zhí)行情況納入考核和獎(jiǎng)懲范圍，做到獎(jiǎng)懲分明。

其次，明確各指標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)，使預(yù)算考核結(jié)果有理有據(jù)，減少推諉扯皮現(xiàn)象，提高預(yù)算考核執(zhí)行效率。

最后，選擇合理的考核方式，在不同的時(shí)期可采用不同的考核方式。如在公司初步實(shí)施全面預(yù)算管理階段，由于全面預(yù)算管理體系尚在磨合期，所以適合采用重獎(jiǎng)勵(lì)輕處罰的措施，以確保全面預(yù)算的順利推進(jìn)；而在全面預(yù)算管理體系完善后，應(yīng)采用獎(jiǎng)罰并舉的措施，確保公司預(yù)算執(zhí)行的剛性。

（作者單位：浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所）