淺析我國城市住宅用地市場價格現(xiàn)狀及對策

于明峰

摘要：近年來，我國城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進也不斷帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，城市住著用地的市場價格也開始呈現(xiàn)出逐年飛速上漲的趨勢。不同地區(qū)之間，居住用地之間的價格差異也因此產(chǎn)生了巨大的分化，嚴(yán)重影響了我國社會經(jīng)濟的和諧發(fā)展。鑒此情況，本文以我國城市住宅用地的市場價格現(xiàn)狀為論述切入點，提出了幾條以應(yīng)對該現(xiàn)狀的相關(guān)對策，旨在為城市住宅用地的市場調(diào)控工作提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：城市住宅用地；市場價格；現(xiàn)狀；對策

前言

自古以來，土地就是人類賴以生存的基本生活資源與重要生產(chǎn)要素，從現(xiàn)代社會生活角度上說，土地不僅是人類社會上產(chǎn)經(jīng)營活動必不可少的載體平臺，也是城市發(fā)展的重要基礎(chǔ)。由此可見，土地資源不僅具備了“財產(chǎn)職能”，也具備了居住消費與投資消費的雙重屬性。同時，城市住宅用地市場價格的波動還與房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性之間存在著直接的影響關(guān)系，所以，合理調(diào)節(jié)現(xiàn)有住宅用地的市場供求關(guān)系、最大程度地優(yōu)化土地資源配置方案并且準(zhǔn)確地引導(dǎo)市場需求變化，是促進我國房地產(chǎn)市場可持續(xù)穩(wěn)固發(fā)展的關(guān)鍵所在。

一、我國城市住宅用地市場價格現(xiàn)狀分析

近年來，我國社會經(jīng)濟的蓬勃增長為社會任命創(chuàng)造了巨大的財富，我國城鎮(zhèn)化水平與城鎮(zhèn)居民的消費水平也得到了顯著的提升。在這一社會環(huán)境背景下，我國城市房地產(chǎn)深受城鎮(zhèn)化持續(xù)推進過程中所產(chǎn)生的內(nèi)生驅(qū)動力影響，其市場的發(fā)展也帶動了城市住宅用地價格的逐年飛升。據(jù)相城鎮(zhèn)用地情況調(diào)查顯示，自2006年1月至2015年12月期間的十年內(nèi)，我國一線城市的住宅用地價格上漲幅度最大，與2006年的每平方2330元相比，2015年的每平方24269相比則是足足上漲了10倍之多；就二線城市而言，也由2006年的每平方2172元上漲至2015年的5912元，其上漲倍數(shù)約為2.72倍；而三四線城市的住房市場價格上漲倍數(shù)略低，月為1.65倍。從總體上說，我國房地產(chǎn)市場近十年內(nèi)均為價格上漲現(xiàn)象，但城市住宅用地的持續(xù)漲幅一定還會隨著社會生產(chǎn)力的進步而不斷調(diào)整提高。

二、我國城市住宅用地市場價格調(diào)控對策建議

我國不同地區(qū)之間的住宅用地價格之間存在著嚴(yán)重的差異與分化，充滿了無限的未知風(fēng)險，在這種情況下，我國陸續(xù)出臺相關(guān)的城市住宅用地市場價格調(diào)控政策也逐漸失去了相應(yīng)的有效性能。而若想實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)重組、平衡市場供求趨向，就必須著眼于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，筆者先提出如下建議，僅供參考。

（一）善于應(yīng)用宏觀調(diào)控手段，提升供求市場的高效配制

針對當(dāng)前我國城市住宅用地的泛濫擴增，相關(guān)政府部門可以根據(jù)不同城市現(xiàn)狀為其制定出具有針對性的調(diào)整供地政策，使得供地節(jié)奏與城市發(fā)展規(guī)劃之間有序、和諧進行，進一步引導(dǎo)了城鎮(zhèn)居民的消費與投資方向，最終優(yōu)化住宅的配置。同時，不同城市之間可以建立起相互的土地監(jiān)管機制，及時掌握我國目前的城市土地應(yīng)用動態(tài)。此外，相關(guān)監(jiān)管部門必須加大執(zhí)法力度，嚴(yán)厲打擊違法占地、囤地炒地行為。

（二）積極轉(zhuǎn)變政府部門職能，進一步推進供求關(guān)系轉(zhuǎn)變

從政府部門宏觀調(diào)節(jié)的根本目的上說，要想真正減少城市土地供應(yīng)操縱中所出現(xiàn)的錯位行為，地方政府只有積極轉(zhuǎn)變其相關(guān)職能，并找準(zhǔn)定位才能完全實現(xiàn)這一目的。政府部門職能的轉(zhuǎn)變首先可以從現(xiàn)有的“土地財政”制度中所規(guī)定的土地收入分配方式的改變開始，其土地財政收入可以先由中央財政進行一定比例的收繳，然后再根據(jù)各地區(qū)之間的財政經(jīng)濟發(fā)展情況，采用預(yù)算發(fā)放或供給的方式發(fā)放至地方經(jīng)濟建設(shè)或公共服務(wù)事業(yè)的基金運作過程，最后，再切斷地方財政與土地出讓收入之間的直接聯(lián)系使得壓低地價的調(diào)控驅(qū)動力得到進一步強化。同時，相關(guān)政府部門還可以結(jié)合不同城鎮(zhèn)直接按的財稅制度，推進房產(chǎn)稅的征收，彌補土地出讓收入減少帶來的財政缺口。此外，中央政府在大力促進城市經(jīng)濟發(fā)展的同時，應(yīng)及時為不同地方政府及時修正其沿用的產(chǎn)痛考核評價體系，減少現(xiàn)階段考核模式所帶來的負(fù)面作用。

（三）不斷強化產(chǎn)城融合驅(qū)動，為城鎮(zhèn)居民改善供地條件

為了進一步保障城鎮(zhèn)居民的住房土地供應(yīng)力度，土地監(jiān)管部門可以簡歷獨立的保障性住房用地優(yōu)先儲備和供應(yīng)機制。而為了加大轉(zhuǎn)移人口對于城市住房購買政策的支持，深化改革城鎮(zhèn)化建設(shè)進程，積極引導(dǎo)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求就顯得尤為必要。政府部門可以通過改善城市教育、醫(yī)療配套，強化公共交通與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等手段為轉(zhuǎn)移人口的購房活動增添更多資源功能化利用的增值價值。此外，提高城市產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，并且將產(chǎn)業(yè)化的持續(xù)發(fā)展與城市經(jīng)濟能力的蓬勃生長之間進行產(chǎn)城融合驅(qū)動的強化連接，在為轉(zhuǎn)移人口提供更多就業(yè)崗位的同時，為城鎮(zhèn)居民改善供地條件。

三、結(jié)語

綜上所述，在我國社會經(jīng)濟實力不斷雄厚的今天，城市住宅用地市場價格的持續(xù)高漲進一步分化了我國各地區(qū)分化程度的擴大，而為了滿足人民日益增長的物質(zhì)需求，相關(guān)政府部門必須真實立足于當(dāng)下，立足于我國當(dāng)前的城市住宅用地市場狀況，積極采取相應(yīng)的應(yīng)對政策，從而為我國城市住宅用地市場的宏觀調(diào)控工作增加助力。