林小虎

（530000 廣西國海律師事務(wù)所 廣西 南寧）

夫妻財(cái)產(chǎn)種福利房產(chǎn)的歸屬認(rèn)定問題探究

林小虎

（530000 廣西國海律師事務(wù)所 廣西 南寧）

福利房，亦稱優(yōu)惠房或房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買，從而對(duì)購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。本文結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度和福利房的概念，將現(xiàn)有福利房分為經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房、政策性限價(jià)商品房三種類型。根據(jù)每種福利房的特點(diǎn)，分類分析在認(rèn)定夫妻共有財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)該房屋的歸屬問題，并提出了現(xiàn)行立法的不足和有待改進(jìn)之處。

福利房；經(jīng)濟(jì)適用住房；單位集資建房

一、福利房概念和種類

福利，包括由政府出于社會(huì)保障的目的，向全民提供的“公民福利”，也包括由雇傭者為其所屬職工提供的“員工福利”。福利房即非市場化配置的住房。根據(jù)我國城鎮(zhèn)住房政策，我國目前城鎮(zhèn)住房供應(yīng)來源于兩大方面，即經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和商品房供應(yīng)體系。參考目前城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)施進(jìn)度，本文中所指福利房，包括由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用住房（以下簡稱“經(jīng)適房”）、單位集資合作建房（以下簡稱“集資房”）以及政策性限價(jià)商品住房（以下簡稱“兩限房”）三種類型。這三類福利房的共同之處在于須符合一定的法定條件才能取得房屋，且購房人均沒有取得完全的房屋產(chǎn)權(quán)。故此，在認(rèn)定這類房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該特別注意這一特點(diǎn)。

由于我國農(nóng)村基本住房保障主要是以建房補(bǔ)貼和危房改造補(bǔ)貼的形式，不涉及實(shí)際住房實(shí)物分配的問題，換言之，我國農(nóng)村沒有非市場配置的住房。所以本文暫不討論農(nóng)村福利房。

二、經(jīng)適房歸屬的認(rèn)定

1.婚前一方出資購買的經(jīng)適房

如果婚前一方出資購買，并取得房產(chǎn)證，該經(jīng)適房自然是出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，毫無爭議。然而，實(shí)踐中大量存在婚前一方出資購買，婚后才取得房產(chǎn)證的情況。如果嚴(yán)格按照《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱“《物權(quán)法》”）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，以完成登記為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)間，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該經(jīng)適房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是這樣認(rèn)定將極大損害出資方的權(quán)益。首先，出資方于婚前已完全履行房屋買賣合同的全部義務(wù)，由于買賣合同相對(duì)人或者登記機(jī)關(guān)的原因，而改變房屋產(chǎn)權(quán)人，顯然有違合同法理論。其次，夫妻另一方無論直接或間接都未參與履行房屋買賣合同的相關(guān)義務(wù)，也不是合同當(dāng)事人或者第三方。若其享有房屋買賣合同權(quán)利，成為經(jīng)適房共有人之一，不符合民法中基本的公平原則，即民事行為應(yīng)當(dāng)是等價(jià)有償?shù)?。再者，政府配售?jīng)適房時(shí)，未審查夫妻另一方購房資格。再退一步講，婚姻法規(guī)定夫妻財(cái)產(chǎn)范圍是以財(cái)產(chǎn)取得時(shí)間作為劃分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。出資方在婚前完全履行房屋買賣合同的全部義務(wù)，取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，甚至有的房屋早已交付，已經(jīng)在婚前實(shí)際占有、使用、收益，也就是取得了事實(shí)物權(quán)，婚后取得房產(chǎn)證，只是通過登記機(jī)關(guān)對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)和公示，是權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。根據(jù)《物權(quán)法》第33條的規(guī)定，房產(chǎn)證并不是認(rèn)定房屋權(quán)利歸屬的絕對(duì)證據(jù)，取得權(quán)利的時(shí)間不應(yīng)一概根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間。認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)基于實(shí)際出資情況，以取得事實(shí)物權(quán)的時(shí)間為財(cái)產(chǎn)權(quán)利的取得時(shí)間，即婚前完全履行房屋買賣合同后就取得了財(cái)產(chǎn)權(quán)利。綜上，筆者認(rèn)為，婚前一方出資購買，婚后取得房產(chǎn)證的經(jīng)適房，應(yīng)為出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2.婚后購買的經(jīng)適房

婚后夫妻雙方共同出資購買的經(jīng)適房，若登記在雙方名下，則屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，沒有爭議；若登記于全體家庭成員名下，則屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，也沒有爭議；但若以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資，登記于一方名下，或者以家庭財(cái)產(chǎn)出資，登記在家庭其他成員名下，則可能存在爭議。筆者認(rèn)為，鑒于經(jīng)適房配售的特殊性和福利房政策的目的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)購買經(jīng)適房時(shí)的家庭狀況認(rèn)定房屋歸屬。在申請(qǐng)經(jīng)適房時(shí)，須考察家庭的收入和住房狀況；在配售時(shí)，亦是旨在解決整個(gè)家庭的住房問題。換言之，經(jīng)適房是對(duì)于家庭全體成員的“福利”。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)限制了每個(gè)家庭成員的購房資格，可見全體家庭成員都是經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)關(guān)系中的權(quán)利主體。因此，筆者認(rèn)為，申請(qǐng)經(jīng)適房的全體家庭成員均應(yīng)為產(chǎn)權(quán)共有人，即婚后購買的經(jīng)適房，無論登記在哪方名下，該房屋均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

三、單位集資建房的歸屬認(rèn)定

1.婚前夫妻一方承租，婚后購買，登記于一方名下

根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋（二）》（以下簡稱“《婚解二》”）第19條的規(guī)定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房屋，登記在一方名下，是否可以認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)呢？筆者認(rèn)為，鑒于集資房配售發(fā)生在婚后，且不是市場化配置住房，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬不能單純依據(jù)出資情況。集資房配售價(jià)格通常與職工及其家屬的工齡、職稱存在直接聯(lián)系?；楹筚徺I集資房時(shí)，夫妻另一方以工齡、職稱扣減房屋價(jià)款。即使夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買，另一方完全沒有出資，也應(yīng)認(rèn)定集資房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2.婚姻期間單位分配的集資房，離婚后取得產(chǎn)權(quán)證

分配集資房后，因歷史原因，未辦理產(chǎn)權(quán)證或者房屋登記為集體產(chǎn)權(quán)，之后夫妻離婚，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該集資房為離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋，可適用《婚解二》第21條規(guī)定或者通過離婚協(xié)議，確定該集資房的使用權(quán)。也就是說，《婚解二》中已可確定離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即在婚內(nèi)取得了集資房的事實(shí)產(chǎn)權(quán)。房改后取得集資房房產(chǎn)證，可以按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。

四、兩限房的歸屬認(rèn)定

1.婚前一方購買的兩限房

如果婚前一方購買兩限房，并在婚前取得房產(chǎn)證，登記于一方名下，則屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，沒有爭議。如果是婚前一方購買，婚后取得房產(chǎn)證呢？此處，若登記于雙方名下，筆者認(rèn)為可視為購房一方對(duì)另一方的贈(zèng)與，兩限房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。若登記于購房一方名下，筆者認(rèn)為，同理于前文中婚前一方購買經(jīng)適房，婚后取得房產(chǎn)證的情況，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩限房為出資一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

2.婚后雙方購買的兩限房

婚后雙方以共同財(cái)產(chǎn)出資購買的兩限房，無論登記于一方或者雙方名下，根據(jù)《物權(quán)法》以實(shí)際出資情況認(rèn)定所有權(quán)人的規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)將兩限房認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。但若婚后夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購買，并登記于一方名下，兩限房是否為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)了呢？從婚姻法的角度來說，夫妻一方處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)后所得財(cái)產(chǎn)，是在婚姻存續(xù)期間內(nèi)取得的財(cái)產(chǎn)，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《婚解二》第11條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將兩限房作為出資方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資所得收益，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。