物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析

陳劍鑫(遼河石油勘探局歡喜嶺公用事業(yè)處，遼寧 盤錦 124010)

物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析

陳劍鑫(遼河石油勘探局歡喜嶺公用事業(yè)處，遼寧 盤錦 124010)

物業(yè)管理是城市化發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，而在物業(yè)管理中，妥善處理法律關(guān)系乃是關(guān)鍵問題。只有妥善處理好物業(yè)管理中的法律關(guān)系，才能夠有效解決各類物業(yè)糾紛事件。本文主要結(jié)合實際對物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析問題進行了淺要分析，希望對我國的物業(yè)管理工作發(fā)展有所助益。

物業(yè)管理；法律關(guān)系

物業(yè)管理是一項非常復雜的工作，其不僅僅是物業(yè)管理公司所負責的，同時還涉及到了業(yè)主和開發(fā)建設單位，尤其是這些主體的法律關(guān)系。并且，其中既包含民事法律關(guān)系，又包含行政法律關(guān)系。由此可見，物業(yè)管理中的法律關(guān)系是十分錯綜復雜的，需要進行系統(tǒng)的分析。觀我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，物業(yè)糾紛已經(jīng)成為了其管理有序發(fā)展的最大制約因素。筆者結(jié)合實際，對物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析問題進行了淺要分析，僅作拋磚引玉之用。

1 物業(yè)管理當中各個重要法律主體的定位

1.1 業(yè)主

業(yè)主泛指廣大建筑的所有者，一般是由業(yè)主大會及其所選舉出的業(yè)主委員會來代表。在住宅小區(qū)中，由于業(yè)主的人數(shù)非常多，所以在行使物業(yè)管理權(quán)時往往難以分別行使，在此背景下，業(yè)主大會制度及所選舉出的業(yè)主管理委員會產(chǎn)生了。業(yè)主大會概指由全體區(qū)分所有人構(gòu)成的團體，因此其所代表的權(quán)益，是全體業(yè)主的權(quán)益。站在法律定位的角度上而言，業(yè)主大會應承擔公共物業(yè)管理責任，同時也承擔聘請物業(yè)管理公司的合同責任。而另一個概念——業(yè)主委員會，即是指的業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其成員是由業(yè)主大會通過公平選舉的方式所選出的，代表著的是全體業(yè)主的利益。從責任方面而言，業(yè)主委員會的最大責任就是維護業(yè)主們的合法權(quán)益，而其行為的后果，則是由業(yè)主大會來進行承擔的。另外，其有權(quán)對物業(yè)管理事務經(jīng)業(yè)主大會表決后下決定，但它并非社團法人，只對全體業(yè)主具有約束力，若無全體業(yè)主授權(quán)不能參與訴訟。

1.2 物業(yè)管理公司

向公共物業(yè)提供服務的企業(yè)即被稱為物業(yè)管理公司。從法律層面上而言，物業(yè)管理公司的一切職責，都是經(jīng)由國家相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的，而其具體所提供的服務內(nèi)容也好，服務方式和標準以及報酬等也罷，則都是由業(yè)主與物業(yè)管理公司所共同簽訂的物業(yè)管理合同所約定的。物業(yè)管理公司屬于企業(yè)法人，所以企業(yè)法人所享有的規(guī)定權(quán)利其都享有，同時也承擔著相關(guān)規(guī)定義務。具體來說，物業(yè)管理公司享有的權(quán)利有：維護和監(jiān)控物業(yè)及環(huán)境、公共秩序等；收取相應的傭金作為利潤回報。物業(yè)管理公司承擔的義務有：提供相關(guān)法律和合同所規(guī)定服務；協(xié)助進行業(yè)主大會運作監(jiān)督。物業(yè)管理公司對業(yè)主無權(quán)處罰，但若有相關(guān)合同，可要求業(yè)主服從其的管理。

1.3 開發(fā)建設單位

房地產(chǎn)住宅的開發(fā)建設方就是所謂的開發(fā)建設單位，同時，它也是建筑的產(chǎn)權(quán)人和前期物業(yè)管理責任人，因此其在物業(yè)管理關(guān)系中占有十分重要的地位。開發(fā)建設單位是物業(yè)相關(guān)事物的長期責任主體，在前期物業(yè)管理期，其是物業(yè)管理責任的當然承擔者。詳細來說，作為開發(fā)建設單位，其權(quán)利主要有：聘請物業(yè)管理公司；確定物業(yè)管理標準；參加業(yè)主大會和業(yè)主委員會；獲得一些其他產(chǎn)權(quán)確認的權(quán)益。而開發(fā)建設單位所承擔的業(yè)務主要有：在房地產(chǎn)項目設計及施工階段選聘物業(yè)管理公司；協(xié)助業(yè)主大會的組織和運行；提供物業(yè)管理用房、管理維護費用、維修基金等；保障物業(yè)質(zhì)量；完成配套設施。

2 物業(yè)管理當中所涉及到的各種法律關(guān)系

2.1 民事法律關(guān)系

簡而言之是指依據(jù)物權(quán)法的房地產(chǎn)項目區(qū)分所有權(quán)法律制度。房地產(chǎn)項目區(qū)分所有權(quán)人、管理人間具有平等的法律關(guān)系，并且依據(jù)合同，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間構(gòu)成合同當事人間的關(guān)系。

2.2 行政管理法律關(guān)系

簡而言之是指行政機關(guān)調(diào)控物業(yè)管理公司、業(yè)主大會等主體相互間的法律關(guān)系。

2.3 業(yè)主間的民事法律關(guān)系

簡而言之是指業(yè)主之間以共同實現(xiàn)物業(yè)自治管理為目的，通過民主協(xié)商制定業(yè)主公約及業(yè)主委員會章程等。

3 物業(yè)管理法律關(guān)系的定位

物業(yè)管理法律關(guān)系并非僅僅指的某一對主體間的關(guān)系，而是由多重主體間關(guān)系組成的一個統(tǒng)一體。物業(yè)管理法律關(guān)系是業(yè)主們在對物業(yè)進行取得、利用、經(jīng)營以及管理過程中所自然形成的多重關(guān)系組合，其同時包含平等主體間的民事關(guān)系和不平等主體間的行政管理關(guān)系。在物業(yè)管理合同中明確反映出了雙方的權(quán)利和義務，物業(yè)管理公司負責物業(yè)管理服務，包括修繕、維護、保養(yǎng)以及提供個人特約服務，而業(yè)主則向物業(yè)管理公司支付報酬。另外，物業(yè)管理主體在社會責任方面也承擔著一定的法律責任，所以，國家政府與業(yè)主、物業(yè)管理公司以及開發(fā)建設單位具有著監(jiān)管關(guān)系?？偟膩碚f，物業(yè)管理在實際管理中是以業(yè)主自治為基礎，以政府調(diào)節(jié)和監(jiān)管為輔。

4 結(jié)語

綜上所述，隨著我國城市化建設進程的不斷推進及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理越來越受到社會的重視。明確物業(yè)管理的法律關(guān)系，是遵循現(xiàn)代市場經(jīng)濟客觀規(guī)律的表現(xiàn)，也是遵循物權(quán)法基本精神的體現(xiàn)。

[1]高茜.物業(yè)管理中的法律關(guān)系辨析[J].中國房地產(chǎn)，2015，（21）:74-80.

[2]馬劍英.處理好物業(yè)管理中的法律關(guān)系[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2011，（11）:71-72.

[3]李迎春.淺析物業(yè)管理合同中的法律關(guān)系[J].科技情報開發(fā)與經(jīng)濟，2008，（32）:125-127.

陳劍鑫（1988-），男遼寧盤錦人助理工程師本科歡喜嶺公用事業(yè)處物業(yè)一公司綠化隊技術(shù)員借調(diào)至企管法規(guī)科從事內(nèi)控合規(guī)管理法律糾紛等工作。