王 蘋

（安徽大學(xué)法學(xué)院， 合肥230601）

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期路徑探析

王 蘋

（安徽大學(xué)法學(xué)院， 合肥230601）

物權(quán)法確立了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期制度，但未對(duì)續(xù)期是否有償明確規(guī)定，缺乏可操作性；基于我國(guó)土地使用制度改革和現(xiàn)行法律規(guī)定，以及我國(guó)土地公有制的國(guó)情，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿應(yīng)堅(jiān)持有償續(xù)期原則，滿足特殊條件時(shí)例外允許無償續(xù)期；以土地使用稅代替土地出讓金，容易為民眾接受，同時(shí)兼顧貧富差距和國(guó)有土地的有償使用制度。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)； 有償續(xù)期； 路徑選擇

2007年《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！边@無疑給廣大市民吃了一顆定心丸，住宅建設(shè)用地使用期滿后，“自動(dòng)續(xù)期”至少在程序上可以認(rèn)為，使用權(quán)人無須申請(qǐng)更無需批準(zhǔn)，使用權(quán)人繼續(xù)享有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)而依法行使住房所有權(quán)。但是，《物權(quán)法》第149條“自動(dòng)續(xù)期”的表述模糊，是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，續(xù)期期限是多久，是否為永久續(xù)期等，都有待于進(jìn)一步明確。本文在分析續(xù)期應(yīng)為有償還是無償?shù)膯栴}基礎(chǔ)上，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償續(xù)期的原則，例外情況下無償續(xù)期，將無償續(xù)期與有償續(xù)期相結(jié)合，并提出具體的續(xù)期路徑，以期為這一棘手問題提供較為合理的解決方案。

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)堅(jiān)持有償續(xù)期原則

關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”是否意味著無償續(xù)期，學(xué)界分歧很大[1]。堅(jiān)持無償續(xù)期的學(xué)者認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期的獨(dú)特性主要表現(xiàn)在續(xù)期時(shí)無須支付土地出讓金上，自動(dòng)續(xù)期制度意旨在于賦予住宅建設(shè)用地使用權(quán)人一種長(zhǎng)久、無償使用國(guó)有土地的福利，以滿足人民的基本要求，使國(guó)民安居樂業(yè)[2]。但是，基于我國(guó)土地改革歷程、法律規(guī)定和公平理念考慮，我國(guó)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)堅(jiān)持有償續(xù)期的原則。

（一） 有償續(xù)期符合我國(guó)土地使用改革的方向

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)農(nóng)村土地由集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，國(guó)有土地按計(jì)劃配置，實(shí)行行政劃撥，土地資源處于一種無償、無期限、無流轉(zhuǎn)使用的狀態(tài)[3]。改革開放后，著力突破土地?zé)o償、無期限、無流動(dòng)的土地使用禁區(qū)。1987年深圳市首次嘗試土地使用權(quán)有償出讓。1988年《憲法》修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1990年國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，按照土地用途，明確各類建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限及取得方式，特別是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿有償續(xù)期進(jìn)行了規(guī)定。1994年通過的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”。2001年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》，2002年國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，2006年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，不斷細(xì)化國(guó)有土地出讓方式和規(guī)定最低出讓價(jià)格，旨在提高國(guó)有土地資產(chǎn)利用效率[4]。

從我國(guó)改革開放以來，陸續(xù)出臺(tái)的法律法規(guī)可以看出，我國(guó)在建設(shè)用地使用方面一直堅(jiān)持有償原則。有償使用是我國(guó)土地使用制度改革的原則和方向，建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期是我國(guó)土地使用制度的當(dāng)然之理。

（二） 有償續(xù)期符合我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第22條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第41條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓期限屆滿需要繼續(xù)使用土地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)提出申請(qǐng)，重新簽訂合同并支付土地出讓金。雖然2007年《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期。”根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，《物權(quán)法》優(yōu)先適用。但依文義解釋規(guī)則，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期”應(yīng)是程序上自動(dòng)續(xù)期，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿使用者無須提出申請(qǐng)，也無需主管部門的批準(zhǔn)，自動(dòng)享有該塊土地的住宅建設(shè)用地使用權(quán)。至于是否要續(xù)交土地出讓金還是無償續(xù)期，則不得而知。因此，在續(xù)期是否有償問題上，仍應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，應(yīng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

法理上，續(xù)期的本質(zhì)上是重新簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，取得新的建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)該遵循建設(shè)用地使用權(quán)初始取得方式。*依《土地管理法》第2條、《城市房地產(chǎn)管理法》第3條，我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。

（三）有償續(xù)期符合公平理念

我國(guó)土地公有制實(shí)質(zhì)是全民所有，國(guó)家只是名義上的所有者，理論上每個(gè)人都有權(quán)占有、使用、收益甚至處分土地，但是現(xiàn)實(shí)中不可能每個(gè)人平等行使所有權(quán)或平等使用土地。且受貧富差距影響，有人可能擁有兩套以上的住房，若實(shí)行無償續(xù)期，擁有多套住房的人將無償使用更多的土地。因此，為了保障全體公民實(shí)質(zhì)平等，在國(guó)有土地上建造并保有房屋，應(yīng)支付土地使用費(fèi)，期滿時(shí)有償續(xù)期。

有學(xué)者提出，傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)與我國(guó)的建設(shè)用地使用權(quán)皆以在他人所有土地上保有建筑物為目的，因而地上權(quán)制度中關(guān)于存續(xù)期間更新的規(guī)則對(duì)完善建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度無疑具有重要的參照意義[5]。也有學(xué)者主張，大多數(shù)消費(fèi)者并沒有將建設(shè)用地使用年限與房產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系起來，在用一生積蓄購(gòu)買房產(chǎn)后，還要在70年后續(xù)交昂貴的土地使用費(fèi)，無法讓民眾接受。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)狀況考量，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，渴望在城市安家落戶的人會(huì)越來越多，土地資源必將越來越緊張。而無償續(xù)期不利于土地的流轉(zhuǎn)，與不能擁有自己的住房租住他人的房屋相比，70年使用期限屆滿有償續(xù)期可能更容易讓民眾接受。

二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期的困境

居住權(quán)是任何自然人所享有的基本人權(quán)，“安居樂業(yè)”是每個(gè)中國(guó)人的美好向往。解決住宅用地使用權(quán)續(xù)期困境，應(yīng)從保護(hù)居住權(quán)、促進(jìn)住有所居這一根本原則出發(fā)，適當(dāng)減輕房屋所有人的負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系，避免對(duì)社會(huì)造成過大沖擊。

（一） 續(xù)期繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

如果有償續(xù)期，續(xù)期繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該如何確定呢？如上所述，按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后要重新簽訂合同，再次繳納土地出讓金，而高昂的土地出讓金無疑會(huì)讓大多數(shù)家庭背上沉重的負(fù)擔(dān)。也有人擔(dān)心有償續(xù)期會(huì)讓地方政府更加依賴土地財(cái)政這種技術(shù)含量低、操作簡(jiǎn)單的財(cái)政創(chuàng)收手段。有限的土地可以反復(fù)賣，由此導(dǎo)致一系列負(fù)面后果，社會(huì)問題難以消除[6]。

需要明確的是有償續(xù)期不等于繳納土地出讓金，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在并沒有法律的明確規(guī)定?？紤]到住宅建設(shè)用地續(xù)期主體是廣大的普通民眾，不再是開發(fā)商，續(xù)期的目的是保有地上的房屋滿足居住的生存需求，不再是開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營(yíng)以此營(yíng)利的目的，因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期土地使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持低于新增用地的使用費(fèi)的原則，且不再征收土地出讓金而是以年稅制或年租制征收適當(dāng)?shù)耐恋厥褂觅M(fèi)。

至于征收標(biāo)準(zhǔn)，有學(xué)者主張參照公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定[7]。也有學(xué)者提出了“有限產(chǎn)房”的概念，認(rèn)為業(yè)主在未繳納續(xù)期土地出讓金時(shí)，業(yè)主可繼續(xù)保有住宅，但不再享有完整的房屋所有權(quán)，不能上市交易、抵押借貸或租賃等[8]。也有學(xué)者提出運(yùn)用稅收的法定性和衡平性，以土地使用稅代替土地出讓金[9]。

（二） 繳費(fèi)方式

對(duì)于繳納方式，目前也存在較大爭(zhēng)議，是一次性繳納還是分期繳納？不論是一次性繳納還是分期繳納各有優(yōu)缺點(diǎn)。一次性繳納有利于統(tǒng)一征收管理卻不利于減輕土地使用權(quán)人負(fù)擔(dān)，也不容易為居民接受。分期繳納有利于減輕土地使用權(quán)人負(fù)擔(dān)卻不利于統(tǒng)一管理，會(huì)產(chǎn)生很多不確定因素。因而，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用繳納方式方面，應(yīng)當(dāng)兼顧便于統(tǒng)一管理、減輕土地使用權(quán)人負(fù)擔(dān)和提高土地使用效率等因素，合理確定。

（三） 續(xù)期期限及次數(shù)

有些學(xué)者擔(dān)心如果采取無償續(xù)期原則，這種“自動(dòng)續(xù)期”的使用權(quán)就等于永遠(yuǎn)的使用權(quán)，即相當(dāng)于“使用”的土地的所有權(quán)，則很可能導(dǎo)致一種新的“土地兼并”，使得本來就緊張的住房資源集中在少數(shù)人的手中[10]。這種觀點(diǎn)顯然把“自動(dòng)續(xù)期”等同于無期限續(xù)期。“自動(dòng)”是相對(duì)于申請(qǐng)而言，“自動(dòng)續(xù)期”是指土地使用權(quán)人無需辦理續(xù)期申請(qǐng)手續(xù)，即可享有新的建設(shè)用地使用權(quán)?！白詣?dòng)續(xù)期”更是一種曖昧的說法，續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)仍無從得知。為了防止同一宗土地，不同業(yè)主申請(qǐng)不同的續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)，導(dǎo)致同一宗土地的年限不一的情形，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)定土地使用權(quán)續(xù)期的期限和次數(shù)，以提高土地利用效率，方便土地管理。

三、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的路徑選擇

（一） 續(xù)期前提

有學(xué)者認(rèn)為，在中國(guó)土地與房屋的法律關(guān)系設(shè)計(jì)中，土地應(yīng)是主物，房屋應(yīng)為從物，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人斷不能因?yàn)榈厣戏课莸臍缍鴨适ё詣?dòng)續(xù)期權(quán)，地上物存在與否不能作為自動(dòng)續(xù)期的法定前提[11]。從我國(guó)《物權(quán)法》第147條和《城市房地產(chǎn)管理法》第32條的規(guī)定看，我國(guó)實(shí)行的是“房地一體主義”，這與我國(guó)城鎮(zhèn)土地公有制相關(guān)，土地的價(jià)值體現(xiàn)在用益物權(quán)制度的發(fā)揮，一味強(qiáng)調(diào)土地歸國(guó)家所有不利于土地價(jià)值的發(fā)揮。

建設(shè)用地使用權(quán)的目的在于緩解土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)主體不一致的矛盾。建設(shè)用地使用權(quán)制度目的在于保有地上建筑物，確保地上權(quán)利人的合法利益。土地使用權(quán)期限屆滿，地上建筑物已不復(fù)存在，續(xù)期就顯得意義不大。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的前提是住宅依然堅(jiān)固，具有使用價(jià)值。規(guī)定了與建筑用地使用權(quán)制度功能相近的地上權(quán)，往往規(guī)定續(xù)期的前提是建筑物仍在使用年限內(nèi)，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第840條規(guī)定，地上權(quán)人，于地上權(quán)存續(xù)期間屆滿前，得請(qǐng)求土地所有人，于建筑物可得使用之期限內(nèi)，延長(zhǎng)地上權(quán)之期間。

（二） 有償續(xù)期與無償續(xù)期相結(jié)合

由于《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》僅規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限，因此，實(shí)踐中住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限長(zhǎng)短不一，如青島阿里山小區(qū)的使用權(quán)僅有20年，續(xù)期參照工業(yè)用地和其他用地的續(xù)期程序，不僅手續(xù)繁瑣，而且需要繼續(xù)繳納土地出讓金，廣大普通民眾的負(fù)擔(dān)較重。因此，考慮到住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓期限不一的現(xiàn)實(shí)，有償續(xù)期的第一步需要對(duì)于出讓年限不足70年的住宅建設(shè)用地，土地使用權(quán)期滿后應(yīng)當(dāng)繳納土地出讓金至70年，這樣不僅符合法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于購(gòu)買了土地出讓年限為70年住房的市民才算公平。而且70年基本符合人均壽命和房屋的使用年限，容易為人們接受。

在住宅使用年限滿70年后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)自動(dòng)無償續(xù)期30年。這主要考慮到購(gòu)房人的下一代住房需求，我國(guó)人均壽命76歲左右*參考《2016年世界衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)》，中國(guó)人平均壽命76.1。，第一代購(gòu)買住房人的平均年齡為27歲[12]，在住房使用70年后，購(gòu)房人的子女也已四五十歲，他們有繼續(xù)住下去的住房需求，無償續(xù)期30年可以滿足他們的住房需求。無償續(xù)期30年不會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展而且符合建筑物的合理使用年限*參考2002年3月1日起實(shí)行的《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，普通建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)筑物設(shè)計(jì)使用年限為50年。，無償續(xù)期30年也體現(xiàn)了我國(guó)社會(huì)主義的優(yōu)越性和憲法所保障的居住權(quán)，而人民安居樂業(yè)才是社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的保障。

（三） 以年稅制續(xù)期

如上所述，在業(yè)主繳納土地出讓金有償使用70年，無償續(xù)期30年后，住房的剩余價(jià)值已經(jīng)很低，往往是危險(xiǎn)房。而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)變遷，城市往往需要重新規(guī)劃布局，老舊的小區(qū)也要面臨翻新或拆遷，入住率逐漸走低。因此，采用年稅制是提高土地的利用效率的有效方式。對(duì)于已經(jīng)不再需要老舊住房的人來說，就可能考慮放棄住宅建設(shè)用地使用權(quán)從而不負(fù)擔(dān)年稅費(fèi)用，而對(duì)于需要購(gòu)買住房的人來說，考慮到房子的使用年限和土地使用權(quán)，老房子吸引力很低。因此，閑置的可能性大大提高，騰出住宅建設(shè)用地以二次使用就顯得很有必要。

以每年繳納土地使用稅代替土地出讓金，主要是基于以下三點(diǎn)：

第一，稅收法定性、公平性的特質(zhì)。稅收的法定性可防止行政機(jī)關(guān)濫用權(quán)力，肆意征收土地使用費(fèi)，侵害公民財(cái)產(chǎn)權(quán)。稅收的公平性則可以考慮到社會(huì)成員納稅能力， 根據(jù)收入、財(cái)產(chǎn)、支出等合理確定納稅人的納稅義務(wù)，從而滿足民眾的基本居住需求。

第二，以住宅面積超額累進(jìn)計(jì)算稅收。長(zhǎng)期以來我國(guó)實(shí)行土地公有制，民眾不再關(guān)注土地所有權(quán)，真正關(guān)心的也不再是土地、地價(jià)而是坐落其上的房屋和房?jī)r(jià)。因此，以住宅建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用稅，民眾更易理解、更易接受、更加公平，也更符合我國(guó)國(guó)情。且我國(guó)作為社會(huì)主義國(guó)家保障人民“住有所居”是政府的責(zé)任，也是義務(wù)。因此，對(duì)住房面積在一定面積以下的市民，可以享受無償續(xù)期，不僅不負(fù)擔(dān)稅費(fèi)而且保障了基本的住房需求；對(duì)住房面積超過一定數(shù)額的人繳納年稅，而且可以抑制房產(chǎn)投資行為。

第三，土地使用權(quán)人在使用權(quán)屆滿后續(xù)期的，分年繳納住宅土地使用稅，有利于統(tǒng)一征收管理。充分利用我國(guó)稅收體制機(jī)制，各地稅務(wù)部門可以聯(lián)合房產(chǎn)管理局，充分利用互聯(lián)網(wǎng)信息共享，建立土地使用稅征收機(jī)制。房屋所有人在辦理房產(chǎn)證時(shí)，必須先注冊(cè)土地使用稅賬號(hào)，在土地使用權(quán)到期時(shí)，使用權(quán)人在每年按照規(guī)定的期間將稅款匯入賬戶完成交納，還可以授權(quán)使用權(quán)人的開戶銀行作為其稅款扣繳義務(wù)人代為繳納。稅務(wù)部門可以每年稽查，對(duì)未按時(shí)交納土地使用稅的人可以發(fā)函催繳或?qū)ζ浞慨a(chǎn)證進(jìn)行一定限制。按年繳納土地使用稅，比一次性繳納負(fù)擔(dān)要輕，而且在發(fā)生緊急事項(xiàng)不再需要繳納土地使用稅時(shí)，業(yè)主可以靈活退繳，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以根據(jù)房子價(jià)格的變化適時(shí)調(diào)整稅額。

以土地使用稅代替土地出讓金，以年為單位代替一次性繳納，不僅減輕了土地使用權(quán)人的負(fù)擔(dān)，而且靈活適應(yīng)社會(huì)的變化和業(yè)主的需求，對(duì)于已過百年的老房子更具有操作性?？紤]到同一宗地的統(tǒng)一管理，在小區(qū)實(shí)行年稅制后，可以根據(jù)入住率、出租率和放棄土地使用權(quán)的比重等綜合考量，統(tǒng)一確定每次的續(xù)期期限和續(xù)期次數(shù)，在續(xù)期期限內(nèi)業(yè)主不得退繳土地使用稅以放棄土地使用權(quán)?？梢砸?guī)定，在出租率超過50 %或保有土地使用權(quán)比重不到50 %時(shí)，國(guó)家就可以征收再次開發(fā)利用。

四、結(jié)語

物權(quán)法雖然確立了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期原則，但沒有規(guī)定續(xù)期的具體內(nèi)容，缺乏可操作性。土地使用權(quán)期滿后是否有償續(xù)期成為社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。從我國(guó)土地公有制、土地改革的方向和現(xiàn)行法律法規(guī)來看，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿應(yīng)為有償續(xù)期?？紤]到社會(huì)主義的性質(zhì)和憲法精神，有償與無償續(xù)期相結(jié)合應(yīng)具有現(xiàn)實(shí)意義。以土地使用稅代替土地出讓金，更符合社會(huì)的發(fā)展變遷也容易為民眾接受。自動(dòng)續(xù)期的具體操作立法應(yīng)盡快做出明確規(guī)定，使民眾在面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)時(shí)心里有明確的判斷和預(yù)期。

[1] 中國(guó)民商法律網(wǎng).法大民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)術(shù)沙龍--探究建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題[EB/OL].（2016-06-20[2016-12-09]http://www.civillaw.com.cn/gg/t/?id=30615.

[2] 朱廣新.論住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期及其體系效應(yīng)[J].法商研究,2012（2）:3.

[3] 柳經(jīng)緯.我國(guó)土地權(quán)利制度的變遷與現(xiàn)狀──以土地資源的配置和土地財(cái)富的分配為視角[J].海峽法學(xué),2010（1）:21.

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Analysis on the Path to Renew the Right to Use the Residential Construction Land

WANG Ping

（AnhuiUniversity,HefeiAnhui230601）

The Property Law establishes the automatic renewal system after the right to use residential construction land use expires, but fails to clearly define whether the renewal should be paid or not. Therefore, it is lack of operability. Based on the reform of land-use system, current legal provisions and our basic national conditions of public ownership of land, we should insist the principle of paid renewal when the right to use residential construction land use expires and renewal without compensation in special cases. We should also replace the land-transferring fees by the land-use tax which can easily be accepted by citizens and take the gap between the rich and the poor and the system of compensated use of land owned by the state into consideration.

right to use residential construction land； paid renewal; the choice of path

2016-12-09

王蘋（1992-），女，山東青州人，研究生在讀，研究方向?yàn)槊穹ǎ娫挘?5656585306。

D922.3；F299.23

A

1671-4733（2017）01-0131-04

10.3969/j.issn.1671-4733.2017.01.041