李斌

當(dāng)下，人們生活的方方面面，社會(huì)的各行各業(yè)已經(jīng)邁入或者即將邁入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。各行各業(yè)都在研究互聯(lián)網(wǎng)思維，探求本行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)融合，以取得變革和發(fā)展。

2015年之后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展階段，行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)差異化進(jìn)一步縮小，競(jìng)爭(zhēng)急劇加大，互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，乃至具體企業(yè)的物業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)到底有何影響或者促進(jìn)，是房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注的。誰先抓住方向，占領(lǐng)資源，誰就在競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)，取得變革和轉(zhuǎn)型發(fā)展。

一、互聯(lián)網(wǎng)背景下，各個(gè)行業(yè)都面臨新的挑戰(zhàn)和選擇

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代創(chuàng)造出相當(dāng)多全新的商業(yè)模式，也創(chuàng)造出了相當(dāng)多的奇跡甚至神話，筆者認(rèn)為傳統(tǒng)行業(yè)在這個(gè)時(shí)代被“攪局”已經(jīng)形成常態(tài)，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)思維帶來的破壞性商業(yè)變革是大勢(shì)所趨，有著摧枯拉朽的強(qiáng)大力量，也代表著“提升社會(huì)效率，節(jié)約消費(fèi)成本，壓榨不當(dāng)利潤(rùn)”的先進(jìn)商業(yè)模式。各行各業(yè)都面臨著互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新模式的挑戰(zhàn)，行業(yè)不同，方式方法、技術(shù)手段、創(chuàng)新理念各不相同，但可以肯定的是，當(dāng)下是一個(gè)各個(gè)行業(yè)都存在一定程度變革的時(shí)代，任何企業(yè)都需認(rèn)真面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)帶來的商業(yè)模式變革和創(chuàng)新，勇于探索和挑戰(zhàn)，準(zhǔn)確把握變革和發(fā)展方向。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)跨度較大的行業(yè)，涉足金融、建筑、制造、服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)。在目前的互聯(lián)網(wǎng)大背景下，不同產(chǎn)業(yè)端反映不一，營(yíng)銷環(huán)節(jié)反應(yīng)較快，各類互聯(lián)網(wǎng)中介企業(yè)大量沖擊傳統(tǒng)中介。而開發(fā)環(huán)節(jié)尚未形成明顯競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。筆者認(rèn)為這是暫時(shí)的，一旦技術(shù)和模式成熟，現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式也將面臨變革。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)融合狀態(tài)

目前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨的市場(chǎng)分化程度和格局不斷變化，眾多企業(yè)更多地關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)布局和行業(yè)整合發(fā)展，在商業(yè)模式上，并未投入過多的研究和關(guān)注，互聯(lián)網(wǎng)概念和思維也尚未真正融入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。

筆者認(rèn)為，這主要源于三個(gè)原因，一是由于房地產(chǎn)開發(fā)的特征所決定，不動(dòng)產(chǎn)屬于有形產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)值高，在人民的生活中舉足輕重，完全通過互聯(lián)網(wǎng)信息整合、商務(wù)交流，有一定難度；二是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)較其他行業(yè)而言，技術(shù)門檻和管理要求高，行業(yè)跨度大，現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺(tái)建設(shè)、軟件配套、推廣還有待進(jìn)一步跟上；三是真正的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的方向尚未形成共識(shí)，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代行業(yè)具體怎么轉(zhuǎn)型或者互聯(lián)網(wǎng)融合后的商業(yè)模式是什么，還有點(diǎn)看不清。

萬科集團(tuán)作為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)份額大佬，在過去30年時(shí)間內(nèi)，在股改、專業(yè)化、物管、建筑工業(yè)化及企業(yè)治理等方面在房地產(chǎn)行業(yè)樹立起多個(gè)標(biāo)桿。近兩年來，萬科多次取經(jīng)阿里巴巴、騰迅、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，充分說明萬科作為一個(gè)有著強(qiáng)烈危機(jī)意識(shí)的企業(yè)，已敏銳感覺到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代給傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式可能帶來的變革。

三、互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式的影響

互聯(lián)網(wǎng)最有價(jià)值之處不在自己生產(chǎn)很多新東西，而是對(duì)已有行業(yè)的潛力再次挖掘，用互聯(lián)網(wǎng)的思維去重新提升本行業(yè)。筆者從這個(gè)角度去觀察，互聯(lián)網(wǎng)影響商業(yè)模式的特點(diǎn)有三：

一是打破信息的不對(duì)稱性傳統(tǒng)格局，提供供求信息交匯的商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息的高效匹配；二是利用平臺(tái)產(chǎn)生商務(wù)大數(shù)據(jù)，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展服務(wù)或提高服務(wù)附加值，實(shí)現(xiàn)供給側(cè)改革；三是有序公平的平臺(tái)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)自我調(diào)節(jié)，快速轉(zhuǎn)型，高速擴(kuò)張，占領(lǐng)先機(jī)。

上述互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的描述是各類企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)背景下所共性的特征，目標(biāo)是明確的，但是各類企業(yè)結(jié)合自身行業(yè)特征去理解和實(shí)施卻是非常難以把控的，因?yàn)槊總€(gè)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化改造，必然要受其行業(yè)特點(diǎn)的局限，而每個(gè)企業(yè)在轉(zhuǎn)化的過程中，又必然受到行業(yè)趨勢(shì)和自身成長(zhǎng)基因的影響。

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共性特征而言，筆者提出兩點(diǎn)關(guān)注：

首先，應(yīng)該緊緊貼合“人性化”的時(shí)代需求，用科技的手段，以藝術(shù)的氣質(zhì)，把房地產(chǎn)產(chǎn)品和衍生服務(wù)做到極致，這種極致在于強(qiáng)調(diào)“時(shí)代性和人的尺度”，在此目標(biāo)下，不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，個(gè)別行業(yè)龍頭企業(yè)通過短短20多年努力，就可以一躍成為全球房地產(chǎn)銷售冠軍企業(yè)，這是時(shí)代造就的發(fā)展。同樣，下一個(gè)時(shí)代的特征是什么，自然就會(huì)創(chuàng)造那個(gè)時(shí)代的企業(yè)，這里并不能簡(jiǎn)單的理解互聯(lián)網(wǎng)單一因素，時(shí)代的變遷除去互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展、科技發(fā)展之外，還有一個(gè)最重要的因素就是“不同時(shí)代，人的變化”。

其次，發(fā)揮移動(dòng)互聯(lián)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，著力管理服務(wù)升級(jí)，通過不動(dòng)產(chǎn)管理及物業(yè)服務(wù)，有助于互聯(lián)網(wǎng)背景下的企業(yè)大數(shù)據(jù)積累整合和衍生創(chuàng)新服務(wù)，這個(gè)領(lǐng)域是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分穩(wěn)定且極具前景的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域受制于城市規(guī)劃、土地供給、人口發(fā)展等諸多因素，具有一定生命周期性，然而不動(dòng)產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)或者說立足物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)新升級(jí)諸多生活社區(qū)服務(wù)，是人們永恒的需求，開發(fā)企業(yè)在這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代應(yīng)當(dāng)正視特點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占先機(jī)。

四、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展建議

面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，各種互聯(lián)互通技術(shù)和商業(yè)模式不斷推陳出新，各行各業(yè)都在謀求變革，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來何去何從。為此，筆者提出，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代并不意味著傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的徹底告別，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該站在時(shí)代角度去理解互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新規(guī)則、尋找新伙伴、運(yùn)用新工具，將原來的核心業(yè)務(wù)做得更好，一句話“做好相應(yīng)的堅(jiān)守和變革”。關(guān)于堅(jiān)守，可以理解為基于客戶的適配，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)資源，做好核心業(yè)務(wù)，這是房地產(chǎn)業(yè)特征決定的，線上是永遠(yuǎn)不能蓋房子的；關(guān)于變革則是基于互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)已有商業(yè)模式進(jìn)行創(chuàng)新和升級(jí)，運(yùn)用各類互聯(lián)互通技術(shù)，實(shí)現(xiàn)信息、數(shù)據(jù)、平臺(tái)的整合、高效處理。對(duì)此，筆者提出以下幾點(diǎn)建議。

1.創(chuàng)新研發(fā)新產(chǎn)品及服務(wù)，廣泛引入互聯(lián)互通、節(jié)能環(huán)保、智能家居的思維理念

首先，從產(chǎn)品角度出發(fā)，充分考慮“人”的時(shí)代性特征，不同消費(fèi)群體在生活習(xí)慣、消費(fèi)理念、生活偏好等諸多方面明顯不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品的研發(fā)要緊盯目標(biāo)群體的時(shí)代性。

其次，加大對(duì)新能源、新技術(shù)、智能家居、節(jié)能環(huán)保等方面與房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)合的研發(fā)或者聯(lián)合，創(chuàng)造核心、領(lǐng)軍甚至專利技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

最后也是最重要的是，轉(zhuǎn)型管理和服務(wù)，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)升級(jí)，研發(fā)管理和服務(wù)平臺(tái)、研發(fā)衍生服務(wù)產(chǎn)品、研發(fā)平臺(tái)聯(lián)盟，打造“地產(chǎn)+物業(yè)+金融+中介+家政+各類電商”等領(lǐng)域的超級(jí)平臺(tái)。

目前，恒大地產(chǎn)與騰迅已經(jīng)布局，在社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融、智能家居領(lǐng)域涉足互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。萬科、綠城也在嘗試智慧社區(qū)、業(yè)主健康管理、生鮮物流配送等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)在管面積超過200億平方米，涵蓋7.4億人口，94%的空間待整合開發(fā)，市場(chǎng)潛力巨大，開發(fā)企業(yè)大有可為。

2.結(jié)合自身傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，著力精耕已有業(yè)務(wù)，避免貪大求全，適得其反

創(chuàng)新產(chǎn)品，升級(jí)服務(wù)，打造平臺(tái)，思路相對(duì)還是比較廣泛，對(duì)于不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更多的是需要考慮自身特點(diǎn)，只有找準(zhǔn)特有商業(yè)模式，在一定范圍發(fā)揮優(yōu)勢(shì)資源，才能求得真正的創(chuàng)新與突破。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要著力精耕，也需要轉(zhuǎn)型升級(jí)，兩者并不矛盾，轉(zhuǎn)型升級(jí)是對(duì)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展領(lǐng)域的適度調(diào)整，著力精耕是在明確布局后的產(chǎn)品創(chuàng)新和細(xì)化，打造專業(yè)化、精細(xì)化、高效快捷的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在寫字樓領(lǐng)域，著力精耕，創(chuàng)新產(chǎn)品的衍生服務(wù)，提供寫字樓配套前臺(tái)、會(huì)議、培訓(xùn)等諸多與辦公相關(guān)的衍生服務(wù)。再如中糧地產(chǎn)的大悅城模式，屬于商業(yè)模式創(chuàng)新，選定了特定商業(yè)地產(chǎn)及目標(biāo)群體，互聯(lián)互通一個(gè)入口、一個(gè)形象，粉絲經(jīng)濟(jì)顯著。

3.注重介入物業(yè)后端市場(chǎng)，輕資產(chǎn)快速運(yùn)行

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，往往做完項(xiàng)目，就移交自屬的或社會(huì)的物業(yè)公司，轉(zhuǎn)身就去開拓新項(xiàng)目，眼光和精力都沒有停留在后段物業(yè)市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)管理市場(chǎng)。未來開發(fā)新項(xiàng)目必然受到市場(chǎng)規(guī)?？s減的影響，直接開發(fā)獲利越來越難，互聯(lián)網(wǎng)思維就是改變了利潤(rùn)端的來源。為此，開發(fā)企業(yè)也將從直接銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利，而逐步延展到后期物業(yè)服務(wù)盈利，這里的后期物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)不是傳統(tǒng)的物業(yè)管理概念，而是社區(qū)化、平臺(tái)化、聯(lián)盟化的互聯(lián)互通服務(wù)配套體系，物業(yè)服務(wù)可能只是最前端、盈利水平最低的服務(wù)端口，但是通過物業(yè)服務(wù)這一窗口，開發(fā)企業(yè)可以將廣大業(yè)主的其它消費(fèi)行為結(jié)合在一個(gè)大的互聯(lián)互通平臺(tái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理，實(shí)現(xiàn)高效、持續(xù)的盈利模式。

目前，部分開發(fā)企業(yè)對(duì)后段物業(yè)服務(wù)的前景已經(jīng)開始關(guān)注，紛紛立足自身物業(yè)，借助資本市場(chǎng)，著手拆分重組、積累和擴(kuò)大物業(yè)管理資源，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、上市、快速擴(kuò)張的運(yùn)行模式。

4.挖掘企業(yè)數(shù)據(jù)資源，聯(lián)盟跨業(yè)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)改造和管理升級(jí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)據(jù)資源分布在開發(fā)環(huán)節(jié)、管理環(huán)節(jié)、后段物業(yè)環(huán)節(jié)等不同階段。建立、收集和整合數(shù)據(jù)資源，充分借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，加強(qiáng)互補(bǔ)型企業(yè)合作，有助于企業(yè)通過大數(shù)據(jù)把握市場(chǎng)脈絡(luò)、管控成本、工期和質(zhì)量。

值得注意的是，開發(fā)企業(yè)擁有的獨(dú)特后段物業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，通過互聯(lián)網(wǎng)引入，將徹底顛覆傳統(tǒng)物業(yè)管理單一收費(fèi)服務(wù)的模式，未來通過物業(yè)社區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)化改造和管理升級(jí)，將盤活社區(qū)的用戶和數(shù)據(jù)資源，形成龐大又精準(zhǔn)的家庭用戶信息數(shù)據(jù)庫，線上平臺(tái)多端口對(duì)接，線下多元配套服務(wù)，未來可為開發(fā)企業(yè)衍生出無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。

總而言之，未來開發(fā)企業(yè)注重物業(yè)后段市場(chǎng)，就是注重建立互聯(lián)網(wǎng)背景下的客戶大數(shù)據(jù)平臺(tái)，擁有大數(shù)據(jù)就擁有永續(xù)的資源和發(fā)展機(jī)遇。過去30年來，房地產(chǎn)業(yè)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而在未來10到15年，中國(guó)城市化進(jìn)程仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)依然還會(huì)擔(dān)任領(lǐng)頭羊的角色，各類房企十分有必要在這一時(shí)期內(nèi)完成與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的創(chuàng)新升級(jí)和文化轉(zhuǎn)型。

王春敏/責(zé)任編輯