張文明

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足問題的主要原因

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低

以廣西百色市右江區(qū)為例，該區(qū)物業(yè)服務(wù)始于

2004年，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開始時(shí)0.3-0.6元/㎡

不等，隨后定價(jià)逐步略高，目前最高只為0.9元/㎡

（高層住宅）。從調(diào)研結(jié)果看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)營運(yùn)仍處于虧損狀態(tài)。如某小區(qū)近三年建成交付物業(yè)服務(wù)總建筑面積302315.11㎡，住房1564套、商鋪562間，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)為0.9元/㎡（實(shí)收0.85元）。按照行業(yè)規(guī)范配置管理和服務(wù)人員共82名，2015年底業(yè)主入住率80%，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率85%，全年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入266.67萬元，實(shí)際開支物業(yè)服務(wù)費(fèi)305.75萬元，入不敷出。又如另一小區(qū)，總建筑面積68000㎡，總戶數(shù)614戶，業(yè)主入住已10年，入住率達(dá)99.9%，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層0.5元/㎡，高層0.65元/㎡，2015年收費(fèi)率達(dá)98.8%，總收入42.2萬元，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員20人，總支出47.85萬元，同樣入不敷出，不足部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過額外經(jīng)營予以補(bǔ)充。由此看出，即便是按最高標(biāo)準(zhǔn)且收費(fèi)率達(dá) 100%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)仍然存在資金缺口，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率都比較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更是入不敷出，難以為繼。

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)困難

存在的主要原因有二：

首先，物業(yè)服務(wù)水平低，管理不規(guī)范。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員和服務(wù)人員素質(zhì)不高，不專業(yè)，物業(yè)服務(wù)不按規(guī)范操作，服務(wù)質(zhì)量欠佳；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按合同約定提供服務(wù)，質(zhì)價(jià)不相符；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，業(yè)主消費(fèi)不明白，由此常常引起業(yè)主不滿，以致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

其次，業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)淡薄，欠繳、拒繳服務(wù)費(fèi)比較普遍。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來，沒有完全理解物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支，保持小區(qū)持續(xù)并趨于更完善的公共需要，只片面認(rèn)為自己家中生活設(shè)施損壞而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能無償上門維修，由此不積極繳費(fèi)。也有部分業(yè)主存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己繳納反而吃虧，所以也效仿著拒繳或者拖欠物業(yè)費(fèi)，這樣的風(fēng)氣導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率降低，進(jìn)而使物業(yè)管理無法正常運(yùn)行，公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)地和綠化失修失養(yǎng)，公共秩序不暢。由于如此原因，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足，出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按規(guī)范配置足夠人員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象，由此反過來使業(yè)主以此為由，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿而欠繳、拒繳物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)。

二、解決物業(yè)費(fèi)不足問題的意見建議

充分利用和發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)狠抓行業(yè)自律，加強(qiáng)從業(yè)人員的教育和培訓(xùn)，增強(qiáng)企業(yè)抓改革、促發(fā)展的活力，提高隊(duì)伍素質(zhì)，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，改進(jìn)落后方式，規(guī)范服務(wù)行為，提升物業(yè)服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，政府及其相關(guān)部門以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)更進(jìn)一步重視解決和支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)的疑難問題，以改革創(chuàng)新發(fā)展的理念幫助行業(yè)建言獻(xiàn)策，扶持行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，使之更好地為社區(qū)服務(wù)，為構(gòu)建平安和諧舒適小區(qū)做貢獻(xiàn)。

（一）在政府層面，加強(qiáng)完善物業(yè)管理法規(guī)體系，為行業(yè)發(fā)展增添活力

物業(yè)服務(wù)行業(yè)在完全市場(chǎng)化的進(jìn)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力日益加劇，由于相關(guān)法律法規(guī)缺陷，市場(chǎng)調(diào)節(jié)遇上困難，如不及時(shí)進(jìn)行法律法規(guī)和政策的調(diào)整，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將陷入更為艱辛的困境。為切實(shí)維護(hù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)在國家層面統(tǒng)一考慮，制（修）訂和完善物業(yè)管理一系列法律法規(guī)和政策規(guī)定。

（二）在開發(fā)企業(yè)層面，建設(shè)完備，合理支撐，為物業(yè)管理建立保障機(jī)制

1.精細(xì)設(shè)計(jì)，建設(shè)完備，質(zhì)量保證，為項(xiàng)目后續(xù)管理打好基礎(chǔ)

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以往的房地產(chǎn)開發(fā)，處于重建設(shè)輕管理的開發(fā)理念，忽視了加強(qiáng)后續(xù)管理的設(shè)計(jì)和投資計(jì)劃，且開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量不過硬，開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品銷售結(jié)束后，后續(xù)的物業(yè)管理困難重重。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立全局性和前瞻性觀念，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期通盤考慮，投入到位，建設(shè)完備，為項(xiàng)目后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。

2.對(duì)前期物業(yè)足夠保障，打牢物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)

前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系到商品房樓盤銷售的速度，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在消費(fèi)者和社會(huì)中的口碑。如得不到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的足夠保障，前期物業(yè)將無法達(dá)到預(yù)期的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和目的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)進(jìn)行足夠的投入，包括完善基礎(chǔ)設(shè)施的投入，物業(yè)服務(wù)人員經(jīng)費(fèi)不足的保障，公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)的保障等，保障前期物業(yè)管理和服務(wù)全面到位，以鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向高標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)提供服務(wù)，優(yōu)化小區(qū)人居環(huán)境，給業(yè)主留下美好的第一印象，從而在物業(yè)管理過程中營造良好的服務(wù)關(guān)系。

3.遺贈(zèng)物產(chǎn)，為后續(xù)物業(yè)管理增添后勁

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)瞻前顧后，合理支撐，給后續(xù)物業(yè)管理遺贈(zèng)物產(chǎn)。所謂遺贈(zèng)物產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目總建筑面積的2‰-3‰（大面積2‰，小面積3‰）作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)的商品房（住房或商鋪），交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理，補(bǔ)助后續(xù)物業(yè)管理費(fèi)用的不足。遺贈(zèng)物產(chǎn)必須依法登記，依法移交，保值增值，其收益作為激勵(lì)基金，專用于小區(qū)業(yè)主物業(yè)費(fèi)繳納的激勵(lì)補(bǔ)貼，即對(duì)按時(shí)繳費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從此激勵(lì)基金給予一定比例的補(bǔ)貼，并形成長效激勵(lì)機(jī)制，以此激發(fā)業(yè)主繳費(fèi)的積極性。

（三）在物業(yè)服務(wù)企業(yè)層面，挖掘資源，精打細(xì)算，確保資金合理使用

1.開源節(jié)流，充分利用額外資源

物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)同與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)盤活小區(qū)內(nèi)共用部位可收益性的廣告費(fèi)、占地使用費(fèi)、租金等資源，擴(kuò)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。同時(shí)嚴(yán)格控制支出，精打細(xì)算，收支情況定期向業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

2.明確措施，堅(jiān)決依法治理“老賴”問題

對(duì)于拒繳、長期欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，首先通過小區(qū)業(yè)主委員會(huì)督促追繳；必要情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過司法途徑按程序追繳物業(yè)費(fèi)。業(yè)主敗訴后仍不繳納的，由人民法院納入“黑名單”，并根據(jù)2015年5月公布施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，對(duì)“老賴”的銀行存款、個(gè)人住房公積金等財(cái)物進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

（四）在業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)層面上，增強(qiáng)物業(yè)管理意識(shí)

物業(yè)管理消費(fèi)是商品住房消費(fèi)的一部分，業(yè)主買房是一個(gè)持續(xù)消費(fèi)的過程，即便是付清全部房款，也僅僅是消費(fèi)的開始，所以改變購房消費(fèi)觀念也是一個(gè)必須解決的問題。因此，在小區(qū)要加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《價(jià)格法》等法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了廣大業(yè)主利益的道理。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理中利用不同的宣傳形式，如公告欄、宣傳欄、各種電子視頻和小傳單等形式向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知，讓業(yè)主明白繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是每個(gè)業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。通過大力宣傳，引導(dǎo)和幫助廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，增強(qiáng)繳費(fèi)意識(shí)。

陳品祿/責(zé)任編輯