李昕芮

【摘要】行政干預(yù)是指行政機(jī)關(guān)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法規(guī)、政策等手段，對(duì)國(guó)家事務(wù)運(yùn)行狀態(tài)和關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，以保證經(jīng)濟(jì)，政治，文化等方面的持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱以來(lái)，我國(guó)對(duì)該市場(chǎng)運(yùn)用了多種行政手段進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到穩(wěn)定該市場(chǎng)的目的。本文在總結(jié)了近年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)手段，尤其是對(duì)一線城市如北京上海等的特殊法律法規(guī)，利用2000年第一季度到2011年第四季度的數(shù)據(jù)，通過(guò)灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)GM（1，1）模型及多元回歸，分析得出在對(duì)一線城市進(jìn)行行政干預(yù)同時(shí)，應(yīng)注意對(duì)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響。針對(duì)這一結(jié)論，從能夠平衡穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度，提出了完善房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，適當(dāng)行政干預(yù)等建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng) 行政干預(yù) 政策調(diào)控

隨著北京、上海、廣州、深圳四座一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的頒發(fā)，土地價(jià)格升高，政府審批變難，購(gòu)買限制增多，一些香港上市地產(chǎn)企業(yè)和外資地產(chǎn)將投資的目光投向了中國(guó)二三線城市，尤其是中國(guó)二線城市。如北京市附近的天津市、上海市附近的杭州市，廣州市附近的佛山市等。

以北京為例，2010年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的通知》后，2010年春節(jié)后二手房?jī)r(jià)格連續(xù)8周快速上漲的情況有所遏制，政策公布以來(lái)，北京二手房成交均價(jià)為19473元/平方米，第一次出現(xiàn)停滯。2010年～2011年是多個(gè)城市轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如北京17782元/平方米下降到16851.9529元/平方米，廣州房?jī)r(jià)上升速度也大幅度減緩。以北京和天津作對(duì)比為例：2010年政策下發(fā)后，北京的竣工房屋面積、住宅銷售面積、房屋銷售價(jià)格大幅度下跌，而天津的竣工房屋面積、住宅銷售面積、房屋銷售價(jià)格卻都有不同漲幅的升高。由此推斷，很有可能是政府的行政干預(yù)在一定程度上遏制了一線城市的房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)，卻將投資者以及投機(jī)者吸引到了一線城市附近的二線城市，導(dǎo)致二線城市房?jī)r(jià)有所升高，形成了“擠出效應(yīng)”。這違背了我國(guó)政府行政干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷。

灰色系統(tǒng)理論的研究對(duì)象是“部分信息已知、部分信息未知”的貧信息不確定系統(tǒng)，它通過(guò)“部分”已知信息的生成、開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)實(shí)世界的確切描述和認(rèn)識(shí)。灰色系統(tǒng)理論采用數(shù)據(jù)處理方法，通過(guò)累加或者累減，將較差的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，變?yōu)檩^強(qiáng)的生成數(shù)列，然后在做研究。通過(guò)模型計(jì)算值與實(shí)際值之差建立模型，作為提高模型精度的主要途徑?；疑A(yù)測(cè)模型適用于只用少量數(shù)據(jù)即可進(jìn)行建模。本文通過(guò)建立GM（1，1）灰色預(yù)測(cè)模型，可以進(jìn)行相關(guān)信息預(yù)測(cè)。

選取2005～2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行建模，模型參數(shù)為：

從房屋銷售價(jià)格GM（1，1）模型預(yù)測(cè)誤差情況來(lái)看，該模型相對(duì)誤差較小，能夠較好地預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)。GM（1，1）模型預(yù)測(cè)第一步預(yù)測(cè)值即2011年房屋銷售價(jià)格為8110.11元/平方米，實(shí)際2011年房屋銷售價(jià)格為7763.29元/平方米，下降4.47%，說(shuō)明房屋銷售價(jià)格受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2011年比理論價(jià)格降低了4.47%，該模型說(shuō)明我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行政干預(yù)達(dá)到了宏觀調(diào)控的效果即遏制房地產(chǎn)房屋銷售價(jià)格快速上漲。

接下來(lái)具體分析一線城市和二線城市受房地產(chǎn)市場(chǎng)行政干預(yù)的不同影響程度，以北京市和天津市為例：

對(duì)北京市和天津市房屋銷售價(jià)格分別作GM（1，1）模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，模型參數(shù)為：

模型預(yù)測(cè)北京市2011年房屋銷售價(jià)格為20467.07元/平方米，實(shí)際2011年北京市房屋銷售價(jià)格為16851.95元/平方米，下降21.46%，說(shuō)明行政干預(yù)對(duì)北京市效果良好；模型預(yù)測(cè)天津市2011年房屋銷售價(jià)格為9138.39元/平方米，實(shí)際2011年天津市房屋銷售價(jià)格為8744.77元/平方米，下降4.5%，下降幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市房屋銷售價(jià)格，說(shuō)明對(duì)行政干預(yù)對(duì)于一線城市的遏制作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二線城市遏制作用。

GM（1，n）模型為n序列的一階線性動(dòng)態(tài)模型，主要用于動(dòng)態(tài)分析對(duì)于房屋銷售價(jià)格與其他影響因素的n序列，我們建立GM（1，n）模型對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。

國(guó)內(nèi)有多名知名學(xué)者曾對(duì)我國(guó)房屋銷售價(jià)格影響因素發(fā)表見(jiàn)解，如趙麗麗、焦繼文在《房?jī)r(jià)影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析》（2007）一文中指出，土地交易價(jià)格指數(shù)和建筑材料出廠指數(shù)對(duì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)相關(guān)性最大，即房地產(chǎn)銷售價(jià)格最大程度上依賴于房屋建筑成本，其次是戶籍人口、人均可支配收入、GDP、人均儲(chǔ)蓄存款等；劉闖、俞秋婷、高琴琴在《基于聯(lián)立方程模型的我國(guó)房?jī)r(jià)影響因素研究》（2012、1）一文中指出，當(dāng)期房屋銷售價(jià)格主要受竣工房屋造價(jià)、貸款利率、上一期房地產(chǎn)市場(chǎng)供給三個(gè)因素影響；肖宏偉、易丹輝、王選鶴、李輝在《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢(shì)分析及調(diào)控政策成效模擬》（2012.8）中指出，房地產(chǎn)銷售價(jià)格受本年竣工面積、土地交易價(jià)格、房地產(chǎn)銷售面積、房地產(chǎn)施工面積、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額因素影響。

由此我們可建立GM（1，n）模型，并認(rèn)為如果模型計(jì)算值與實(shí)際值差異較大，則說(shuō)明是行政干預(yù)的力量所造成。因?yàn)槿绻麤](méi)有行政干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，則在模型擬合程度較好的情況下，當(dāng)年的房屋銷售價(jià)格應(yīng)與模型計(jì)算值接近，誤差不大，由此可進(jìn)行建模。

從數(shù)據(jù)的可得性即可檢驗(yàn)性考慮，我們選取地區(qū)生產(chǎn)總值、竣工房屋面積、房屋銷售價(jià)格、本年開(kāi)發(fā)土地面積、住宅銷售價(jià)格、本年購(gòu)置土地面積、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄、竣工房屋造價(jià)作變量，進(jìn)行灰色相關(guān)性分析，選取相關(guān)程度較高的5個(gè)影響因素建立GM（1，n）模型。對(duì)北京市數(shù)據(jù)進(jìn)行分析， 選取北京市2002～2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度檢測(cè)：各因素對(duì)房屋銷售價(jià)格中，城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄>地區(qū)生產(chǎn)總值>竣工房屋造價(jià)>竣工房屋面積>土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用>住宅銷售面積>開(kāi)發(fā)土地面積>本年購(gòu)置土地面積，所以選取城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄、地區(qū)生產(chǎn)總值、竣工房屋造價(jià)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、住宅銷售面積為影響因素作為變量對(duì)北京市進(jìn)行GM（1，n）建模，選取2002～2009年數(shù)據(jù)，模型參數(shù)為：

模型擬合良好，由此可計(jì)算2011年房?jī)r(jià)應(yīng)為19313.02元/平方米，實(shí)際為16851.95元/平方米，下降14.6%，說(shuō)明行政干預(yù)對(duì)于北京市非常有效。

同理對(duì)天津市地區(qū)生產(chǎn)總值、竣工房屋面積、房屋銷售價(jià)格、本年開(kāi)發(fā)土地面積、住宅銷售價(jià)格、本年購(gòu)置土地面積、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄、竣工房屋造價(jià)變量進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)性分析。選取天津市2002～2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度檢測(cè)：各因素對(duì)房屋銷售價(jià)格中，竣工房屋面積>城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄>竣工房屋造價(jià)>住宅銷售面積>地區(qū)生產(chǎn)總值>本年開(kāi)發(fā)土地面積>開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置費(fèi)用>本年購(gòu)置土地面積，所以選取城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄、竣工房屋造價(jià)、住宅銷售面積、地區(qū)生產(chǎn)總值、本年開(kāi)發(fā)土地面積為影響因素作為變量對(duì)天津市進(jìn)行GM（1，n）建模，模型參數(shù)為：

模型擬合良好，通過(guò)上式可計(jì)算出天津市理論值應(yīng)為9847元/平方米，實(shí)際值為8744.78元/平方米，下降12.81%，比北京市下降幅度低14.05%。

從兩個(gè)GM（1，n）模型可看出，雖然同一政策對(duì)于北京市、天津市影響程度不同，天津市影響程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市影響程度，但通過(guò)前面分析可看出，政策發(fā)布后，各方面有關(guān)于房屋銷售價(jià)格的價(jià)格指數(shù)均有不同程度的波動(dòng)。

目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控環(huán)節(jié)中，行政干預(yù)手段運(yùn)用的比較多，也基本達(dá)到了立竿見(jiàn)影的效果，基本無(wú)時(shí)滯性，每一次新的文件出臺(tái)都會(huì)伴隨著房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，如2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施及2013年3月1日相繼出臺(tái)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》發(fā)布后，房地產(chǎn)市場(chǎng)立即引起強(qiáng)烈反響，尤其是其中關(guān)于第二條“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”中規(guī)定的具體措施：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?！币饦O大關(guān)注和爭(zhēng)議。當(dāng)日房地產(chǎn)交易金額與平日相比增長(zhǎng)三倍，創(chuàng)造杭州市區(qū)二手房交易單日最高值。正是因?yàn)檫@種無(wú)時(shí)滯性，遏制力度大的特點(diǎn)，使得行政干預(yù)手段在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所向披靡，收效顯著。但不可否認(rèn)的是，由于一二線城市房地產(chǎn)泡沫的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)節(jié)的差異，同樣的文件及法規(guī)會(huì)帶來(lái)不同程度的影響，甚至?xí)⒓哟蠖€城市的房地產(chǎn)泡沫，將資金引入二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成逆向增長(zhǎng)，或造成一些二線城市因?yàn)橐痪€城市的投資涌入并不能達(dá)到預(yù)計(jì)中的下降幅度。除此之外，通過(guò)研究全國(guó)各地的房地產(chǎn)銷售價(jià)格折線圖可發(fā)現(xiàn)，行政干預(yù)手段雖然具有這種無(wú)時(shí)滯性、遏制力度大的優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)其也具有一定的局限性與缺點(diǎn)，即法律法規(guī)下發(fā)一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)停止下降反而有更大幅度的上升。這可引申出另外的問(wèn)題即為何行政干預(yù)手段是否治標(biāo)不治本，無(wú)法從根本上遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升趨勢(shì)，這是值得深思的。

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