趙銳锃　蔣艷　楊皓越

摘要：目前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)增速放緩后的新常態(tài)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了影響，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大。由于房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演了重要角色，所以三四線城市去庫(kù)存對(duì)保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有很大影響。本文首先對(duì)2015年綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了總結(jié)，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查并對(duì)綿陽(yáng)市涪城區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)要分析，運(yùn)用Stata數(shù)據(jù)分析軟件對(duì)影響消費(fèi)者購(gòu)房需求因素回歸分析，最后提出了解決綿陽(yáng)市涪城區(qū)去庫(kù)存問(wèn)題的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫(kù)存；需求；建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）001-000-03

2015年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)超預(yù)期回落，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于新常態(tài)攻堅(jiān)期。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，供給過(guò)剩、開(kāi)工和需求不足的問(wèn)題同時(shí)存在，庫(kù)存壓力逐漸增大，且有數(shù)據(jù)顯示目前中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存更大的壓力主要集中在三四線城市。由于綿陽(yáng)市涪城區(qū)的人口、經(jīng)濟(jì)等因素更具有代表性，所以主要就涪城區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存情況進(jìn)行淺析。

一、綿陽(yáng)市房地產(chǎn)情況簡(jiǎn)析

綿陽(yáng)市房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)在2014年初急轉(zhuǎn)直下，截止到2015年底，綿陽(yáng)市商品房待售面積126.04萬(wàn)平方米，比2014年底增加44.52萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。再反觀2013年，截至2013年年底，綿陽(yáng)市商品房待售面積62.33萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，兩年以來(lái)，綿陽(yáng)市待售面積增加了63.71萬(wàn)平方米，上漲了10.22%。銷(xiāo)售無(wú)疑是去庫(kù)存的最直接的方式，但最新的數(shù)據(jù)卻并不樂(lè)觀且已顯現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢(shì)，2014年商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別增長(zhǎng)-7.95%和2.98%，漲幅較2013年分別降低了14.29和0.26個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年這五年中，由于房地產(chǎn)行業(yè)火熱，雖然政府出臺(tái)了各種政策措施，解決了一二線城市的庫(kù)存量，但是針對(duì)三四線城市的情況并不如此，庫(kù)存壓力依然堅(jiān)挺。涪城區(qū)近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額隨著綿陽(yáng)市的投資額逐年增加二增加，2014年增至新高，隨后回落，主要由于高庫(kù)存壓力影響和房屋新開(kāi)工持續(xù)低迷，相對(duì)于其他用途的房產(chǎn)投資額，住宅的投資最大。

可見(jiàn)涪城區(qū)房屋銷(xiāo)售呈下降趨勢(shì)，商品房待售面積逐年上長(zhǎng)，待售住宅面積積壓嚴(yán)重，待售1-3年的面積逐年累積，庫(kù)存加重，涪城區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)嚴(yán)峻。

對(duì)涪城區(qū)居民的走訪調(diào)查，目的在于了解居民對(duì)購(gòu)房消費(fèi)的影響，通過(guò)隨機(jī)調(diào)查我們了解到，70%的被調(diào)查者年齡在25-40歲，綿陽(yáng)本地居民占63.6%，在這409位被調(diào)查者中職業(yè)分別為高層管理人員（6%）、個(gè)體戶（25%）、普通職員（22%）、工人/農(nóng)民（12%）、自由職業(yè)（16%）、其他（19%），58%的居民擁有自己的固定住房，70%以上的消費(fèi)者認(rèn)為購(gòu)房成本、房地產(chǎn)發(fā)展前景以及政府的相關(guān)政策是影響其購(gòu)房的最主要因素。

通過(guò)stata進(jìn)行回歸操作，以“是否有固定住房（Fix）”、“購(gòu)買(mǎi)商品房用途（Purpose）”、“是否承受購(gòu)房壓力（Stress）”作為自變量分析了解對(duì)“商品房需求（Demand）”因變量的影響程度，表中報(bào)告了回歸結(jié)果。

從結(jié)果可看出，是否擁有固定住房對(duì)商品房的需求有著十分顯著負(fù)的影響，而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是否能夠承受購(gòu)房壓力，對(duì)其商品房需求的影響就較為顯著，在10%的顯著水平下是顯著的，通過(guò)F檢驗(yàn)，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量為7，p值為0.001，在5%的顯著水平下，三個(gè)自變量是聯(lián)合顯著的，也就是說(shuō)三個(gè)自變量共同對(duì)商品房需求的影響是十分顯著的。

三、相關(guān)建議

1.大力發(fā)展綿陽(yáng)市本地經(jīng)濟(jì)，增加人民的收入

綿陽(yáng)市有“科技城”之稱以及教育優(yōu)勢(shì)比較突出，充分利用本地資源，如軍轉(zhuǎn)民的工業(yè)改革將技術(shù)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，從而增加綿陽(yáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力；再者教育事業(yè)發(fā)達(dá)而吸引了大量的人口，對(duì)于本地的第三產(chǎn)業(yè)有很大的促進(jìn)作用，充分利用該部分需求，減少庫(kù)存。

2.“政府+銀行+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”模式

政府通過(guò)向當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行低息貸款或者以發(fā)行國(guó)債的方式籌集資金，購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存的商品房，從而以恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格出售給商品房需求者，價(jià)差以政府補(bǔ)貼的方式實(shí)現(xiàn)，其取決于地方政府的財(cái)政穩(wěn)定增長(zhǎng)和銀行等金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債率控制合理，以及衡量去庫(kù)存成本的分割機(jī)制，決策出到底由誰(shuí)為去庫(kù)存的損失兜底。

3.“以租養(yǎng)貸”模式

政府將購(gòu)買(mǎi)的商品房出租給需求者，從而盤(pán)活閑置的資源，將租金進(jìn)行銀行等金融機(jī)構(gòu)本息的償還，從而提高資源的使用效率，減少庫(kù)存量。

4.鼓勵(lì)在城鎮(zhèn)首次購(gòu)買(mǎi)住房的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免

農(nóng)民工是中國(guó)的一大“特色”，隨著思想觀念的轉(zhuǎn)變，該部分的需求不容小覷，但由于收入水平有限，應(yīng)給予優(yōu)惠政策。

5.引領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)

主要是形成以市場(chǎng)為途徑的去庫(kù)存的可預(yù)期的外部條件，通過(guò)現(xiàn)金流對(duì)開(kāi)發(fā)商形成壓力，使其在明確的成本分擔(dān)制度中降價(jià)，減少不必要的稅收費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的成本。

6.完善相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)部門(mén)的監(jiān)管

根據(jù)實(shí)際情況可知，商品房的售后手續(xù)不完善，使得買(mǎi)者對(duì)預(yù)期有所顧慮，不便于以后的交易，從而減少需求，不利于房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)懲拖欠工人工資、資源閑置的行為，讓開(kāi)發(fā)商不敢違約。

7.政府應(yīng)因地制宜制定相應(yīng)的政策

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給予嚴(yán)格的監(jiān)督和限制，減少不必要的供給，土地是唯一的供給因素，而地方政府可以從中獲得收入，要想降低土地供給，就得完善現(xiàn)有的稅收制度，平衡好中央與地方政府的分稅體制，從根本上抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，從供給的角度減少庫(kù)存。

8.完善相關(guān)制度建設(shè)

完善相應(yīng)的戶籍制度改革、農(nóng)村土地制度改革，加強(qiáng)城市均等化建設(shè)，從而推動(dòng)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)買(mǎi)房，加快勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革任重而道遠(yuǎn)，它涉及制度、需求、供給側(cè)、勞動(dòng)力供給等方方面面，是一個(gè)綜合性的問(wèn)題，同時(shí)政府--市場(chǎng)這對(duì)關(guān)系也需要特別關(guān)注。增強(qiáng)政府的服務(wù)能力，逐漸深化制度這一軟件問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用。除了因地制宜的采取措施外，讓居民買(mǎi)得起房，廣大農(nóng)民工能在城市買(mǎi)房，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，也是值得關(guān)注且亟待解決的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：趙銳锃（1995-），男，漢族，四川綿竹人，西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，在讀本科生，國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)。

蔣 艷（1996-），女，漢族，四川資陽(yáng)人，西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，在讀本科生，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。

楊皓越（1996-），女，漢族，四川會(huì)理縣人，西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，在讀本科生，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。

基金項(xiàng)目：西南科技大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新基金項(xiàng)目資助，項(xiàng)目名稱：綿陽(yáng)市房地產(chǎn)去庫(kù)存研究，項(xiàng)目編號(hào)：CX16-052。