王雪梅

(甘肅政法學(xué)院，甘肅 蘭州 730070)

?

【民商法研討】

物業(yè)管理糾紛在審判中的問題及解決對策

王雪梅

(甘肅政法學(xué)院，甘肅 蘭州 730070)

物業(yè)管理糾紛在審判中存在著業(yè)主缺席率過低、物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴率過高、調(diào)解未發(fā)揮應(yīng)有作用等問題，應(yīng)強化業(yè)主的權(quán)利意識，提升業(yè)主的綜合實力并賦予業(yè)主大會、業(yè)主委員會相應(yīng)的主體資格，以妥善解決物業(yè)管理糾紛的相關(guān)問題。

物業(yè)管理；綜合實力；主體資格

一、物業(yè)管理糾紛在審判中存在的問題

物業(yè)管理在每個人的日常生活中扮演著越來越重要的角色，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和業(yè)主維權(quán)意識的高漲，物業(yè)管理糾紛將會成為影響未來社會生活的重要因素，因此，妥善分析并解決物業(yè)管理糾紛則顯得極其重要。然而事實上，物業(yè)管理糾紛并未得到民事理論及實務(wù)界的廣泛關(guān)注，物業(yè)管理糾紛是民事審判中所面臨的問題，不但得不到及時有效的解決，還在原來的基礎(chǔ)上愈演愈烈?；诖?，通過對2002年至2016年10月出現(xiàn)在中國文書裁判網(wǎng)上的物業(yè)管理糾紛的分析和日常生活中的觀察，對該類問題簡要匯總?cè)缦拢?/p>

(一)業(yè)主在物業(yè)管理糾紛審判中缺席率太高

在筆者隨機抽取的50起物業(yè)管理糾紛案件中，由物業(yè)管理公司起訴業(yè)主并要求業(yè)主繳納物業(yè)管理費的案件高達(dá)98%，而業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件僅占2%，且在這50起案件中，原告撤訴的案件約為12起，占所取樣本的24%，被告經(jīng)法庭合法傳喚未出庭應(yīng)訴的案件高達(dá)22起，占所取樣本的46%，業(yè)主辯稱物業(yè)管理公司的服務(wù)不到位致使其不愿繳納物業(yè)管理費的案件有10起，占所取樣本的20%，其他情況僅有5起，占所取樣本的10%。和其他不同類型的民事糾紛相比，物業(yè)管理糾紛中的被告，即業(yè)主缺席的比率最大，這便在一定程度上嚴(yán)重影響了業(yè)主合法權(quán)益的正常行使，也嚴(yán)重限制了業(yè)主的處分、辯論等訴訟權(quán)利，更在一定程度上影響了法院對案件事實的準(zhǔn)確認(rèn)定和對相關(guān)法律法規(guī)的精確適用，筆者認(rèn)為，這可能是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛不能通過正常的法律渠道解決的原因之一。

(二)調(diào)解在物業(yè)管理糾紛中未發(fā)揮應(yīng)有作用

調(diào)解作為中國特有的一種結(jié)案方式,因具有節(jié)約訴訟成本，提高訴訟效率等優(yōu)點，而被廣泛應(yīng)用于司法實踐，尤其是民事案件的審判中。但據(jù)筆者查閱的資料顯示，自2002年至2016年10 月，每一年度的物業(yè)管理糾紛案件雖在上一年度的基礎(chǔ)上逐年遞增，但在物業(yè)管理糾紛的所有裁判方式中，調(diào)解所占比重最小，僅約為2.444973e-5。而與其相對的是，判決書所占比重最大，幾乎占到了所有結(jié)案方式的55.9%，裁定所占比重僅次于判決，約為29.57%。此外，筆者還對自2002年至2016年10月的所有民事案件的結(jié)案方式做了統(tǒng)計和分析，據(jù)相關(guān)資料顯示，在所有的民事案件中，判決占53.707443%，裁定占32.58354%，調(diào)解占0.0821398%，支付令占0.03597195。由上述數(shù)據(jù)可知，在物業(yè)管理糾紛案件的結(jié)案方式中，判決與裁定的比重偏高，而調(diào)解的比重嚴(yán)重偏低，并且和調(diào)解在總的民事案件的結(jié)案方式中所占的比重相比，物業(yè)管理糾紛案件中調(diào)解的適用率也呈現(xiàn)了偏低的態(tài)勢。筆者認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)足以證明調(diào)解在物業(yè)管理糾紛中未發(fā)揮應(yīng)有作用。

(三)物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)管理糾紛中的勝訴率太高

勝訴率，又稱打贏官司的百分率，是衡量訴訟結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)之一。一般而言，在典型的對抗制訴訟模式之下，原告的勝訴率雖然不一定總是和被告的勝訴率相等，但從理論上講，其在總體上能夠處于一種大致相當(dāng)?shù)臓顩r，這應(yīng)該是民事訴訟案件的常態(tài)，但在筆者隨機抽取的那50起物業(yè)管理糾紛案件中，除了原告主動撤回了12起案件外，其余的38起案件中，人民法院判決業(yè)主勝訴的案件僅為一起，而作為強勢主體的物業(yè)公司勝訴的案件卻高達(dá)37起，占所取樣本的74%。這種現(xiàn)象，在其他類型的民事案件中是很難見到的，故此現(xiàn)象較為反常。筆者認(rèn)為，雖然一個案件的勝訴與否取決于原被告的訴訟能力、前期的準(zhǔn)備工作等多種多樣的因素，但和其他類型的民事案件相比，物業(yè)管理糾紛案件中雙方當(dāng)事人之間的勝訴狀況太過懸殊，因此，這一問題應(yīng)當(dāng)引起大家的重視。

二、物業(yè)管理糾紛在審判中出現(xiàn)問題的原因

(一)業(yè)主的綜合實力薄弱

業(yè)主的綜合實力，是指業(yè)主在處理物業(yè)管理糾紛案件時所表現(xiàn)出來的各種能力，具體包括業(yè)主的主體意識、業(yè)主的舉證能力、業(yè)主的消費觀念、業(yè)主在物業(yè)管理方面的知識以及業(yè)主的公共意識、契約精神等。

業(yè)主的主體意識，是指業(yè)主主動地將自己置于物業(yè)管理法律關(guān)系的當(dāng)事人地位，積極地與物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及房地產(chǎn)開發(fā)公司交涉的自我意識和積極參加訴訟的訴訟主體意識。在中國，由于大部分人在古老的“和文化”、“中庸之道”、“集體主義”等傳統(tǒng)思想的影響下比較注重整體與共性，而經(jīng)常忽略自己的個性發(fā)展，因此，在面對大大小小的糾紛時，他們往往帶有厭訟的特點，并且在物業(yè)服務(wù)公司起訴他們的時候，大部分業(yè)主傾向于逃避，這或許就是業(yè)主在物業(yè)管理糾紛的審判中缺席率太高的原因之一。

業(yè)主的舉證能力，是指業(yè)主面對物業(yè)管理糾紛，搜集、保存、提交證據(jù)的能力。在物業(yè)管理糾紛中，處于被動地位的業(yè)主往往是不懂法律知識的法盲，在中國的“熟人社會”觀念中，這些人在與人交往的過程中比較注重信任和坦誠，正如給朋友借錢時羞于寫借條一樣，他們在和物業(yè)管理公司打交道時，也不太注重收集和保存證據(jù)，這就導(dǎo)致他們在矛盾發(fā)生時無法向法院證明其主張。此外，對于金額不是太大的物業(yè)管理糾紛，他們寧愿敗訴，也不會花更多的錢去請律師來打贏這場官司，這就在一定程度上給物業(yè)管理公司在物業(yè)管理糾紛中經(jīng)常勝訴提供了有利的條件，同時也給法院對此類案件的正確審理帶來了諸多不便。

業(yè)主的消費觀念，是指業(yè)主在物業(yè)消費的過程中所表現(xiàn)出來的想法與態(tài)度。在傳統(tǒng)的福利性住房分配體制下，個人只需繳納水、電、煤氣費和少量的房租，其他費用都會由國家或單位承擔(dān)，但是在實行市場化物業(yè)管理之后，業(yè)主不僅需要繳納水、電、煤氣費，還要繳納比房租高很多的綠化費，公用設(shè)施維修費、秩序維護(hù)費、保潔費等諸多費用，這就容易使一些思想還沒有轉(zhuǎn)變過來的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)項目產(chǎn)生反感情緒，筆者認(rèn)為，這是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛高發(fā)的因素之一。[1]

業(yè)主在物業(yè)管理方面的知識，是業(yè)主與物業(yè)、與開發(fā)商、與業(yè)主大會、與業(yè)主委員會、與物業(yè)使用人、與政府監(jiān)管部門等諸多主體溝通的重要橋梁。但是在目前，大部分業(yè)主和住戶對物業(yè)一無所知，這就導(dǎo)致他們在簽訂合同的時候不知道如何去協(xié)商，在遇到糾紛后不知道如何去處理，在物業(yè)服務(wù)公司或其他主體違約或侵權(quán)時不知道如何去救濟(jì)。筆者認(rèn)為，正是這些問題，才造就了業(yè)主在物業(yè)管理糾紛中的被動地位。

業(yè)主的公共意識，是指業(yè)主在維護(hù)自身合法權(quán)益的過程中對公共利益的考量意識。業(yè)主的契約精神，是指業(yè)主在設(shè)定規(guī)則、履行義務(wù)的時候所體現(xiàn)出來的誠信意識。隨著社會的發(fā)展，有一部分的業(yè)主已經(jīng)掌握了一定的物業(yè)管理和法律知識，但因為其淡薄的公共意識和契約精神，導(dǎo)致在履行義務(wù)的時候馬虎、遲延，有的甚至為了一點蠅頭小利而故意侵犯他人的合法權(quán)益與利益等，這也是導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻發(fā)的因素之一。

(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會主體資格缺失

業(yè)主大會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，或者業(yè)主人數(shù)較多時，由一定的業(yè)主代表組成的，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理自治權(quán)的業(yè)主自治自律機構(gòu)。[2]業(yè)主委員會，是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu),負(fù)責(zé)日常事務(wù)的管理,業(yè)主委員會代表全體區(qū)分所有權(quán)人做出的決議,維護(hù)全體小區(qū)所有權(quán)人的利益,是全體區(qū)分所有權(quán)人實現(xiàn)共有物業(yè)管理權(quán)的自治管理組織的核心機構(gòu)。[3]在業(yè)主綜合實力比較薄弱，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實力相對雄厚的情況下，法律如果能夠賦予業(yè)主委員會相應(yīng)的民事主體資格和訴訟主體資格，讓其參與到物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主間的訴訟中，便能在一定程度上矯正物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間實力過于懸殊的窘境。但是，在我國現(xiàn)有的法律框架下，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的主體資格問題在相關(guān)的法律法規(guī)中并未得以明確規(guī)定。

根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十八條第一款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有拘束力，但并未規(guī)定對于業(yè)主之外的第三人而言，業(yè)主大會、業(yè)主委員會能否獨立行為，以及相應(yīng)的效力問題。同理，該條第二款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。也即，對于業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會內(nèi)部的法律爭議，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的被告，但是對于業(yè)主與業(yè)主大會、業(yè)主委員會之外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律糾紛，業(yè)主大會、業(yè)主委員會能否成為該類糾紛中的被告，法律沒有做出明確的規(guī)定。此外，該法第八十三條雖然規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！钡⑽匆?guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的原告主體資格問題。

根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主大會雖具有制定、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度等職責(zé)。業(yè)主委員會具有召集業(yè)主大會會議、報告物業(yè)管理實施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同，監(jiān)督管理規(guī)約的實施等職責(zé)。但并未規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會如何處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害部分業(yè)主或者全體業(yè)主的合法利益和權(quán)利的行為，也未規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的主體資格問題。

在實踐中，由于法律、法規(guī)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的主體資格問題沒有做出明確的規(guī)定，使得各法院在司法適用中對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟主體資格的認(rèn)定問題上存有很大的爭議。[4]為了解決各地法院在審理物業(yè)管理糾紛案件時所面臨的認(rèn)定業(yè)主委員會訴訟主體資格的難題,便于業(yè)主進(jìn)行訴訟,最高人民法院先后做出相關(guān)批復(fù)，承認(rèn)業(yè)主委員會具有一定的訴訟主體資格。在業(yè)主委員會訴訟主體資格得以確認(rèn)之后,隨之出現(xiàn)了業(yè)主委員會隨意訴訟的現(xiàn)象,為此,最高人民法院做出如下審判意見:“依法成立的業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi),經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán),就物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜,可以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)的、個別的或部分業(yè)主的事宜,業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟?！庇纱丝梢?，最高人民法院的相關(guān)批復(fù)和意見雖然賦予了業(yè)主大會、業(yè)主委員會在一定訴訟范圍內(nèi)的主體資格，但因為該批復(fù)和意見并沒有得到基本法律的確認(rèn),因而不具有普遍適用性，使得業(yè)主大會、業(yè)主委員會不但在代表業(yè)主維護(hù)其合法權(quán)益時處于極為不利的地位,而且也在一定程度上嚴(yán)重制約著業(yè)主大會、業(yè)主委員會保護(hù)業(yè)主權(quán)益這一功能的發(fā)揮。[5]

三、物業(yè)管理糾紛審判中問題的解決對策

物業(yè)管理糾紛在審判中出現(xiàn)問題的原因表現(xiàn)為業(yè)主的綜合實力薄弱和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的主體資格缺失兩個方面，那么相應(yīng)地，要解決物業(yè)管理糾紛在審判中的問題，也應(yīng)該從這兩個角度入手，具體為：

(一)強化業(yè)主權(quán)利意識，提升業(yè)主的綜合實力

建設(shè)法治社會，要求人民權(quán)益靠法律保障，也要求法律權(quán)威靠人民維護(hù)。在我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主缺席率太高，物業(yè)管理公司勝訴率太高的主要原因仍然是各位業(yè)主的法治觀念和權(quán)利意識過于淡薄，這些問題突出體現(xiàn)在：

1.在簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過程中，業(yè)主的地位太過被動。據(jù)筆者了解，我們現(xiàn)在適用的物業(yè)服務(wù)合同基本都是清一色的格式合同，格式合同中“霸王條款”的例子不勝枚舉，但是，我國現(xiàn)行的大部分私法都遵循意思自治的原則，即使是霸王條款，只要沒有違背法律的強制性規(guī)定和社會公共利益，只要是符合主體條件的雙方當(dāng)事人真實意思的表示，即雙方當(dāng)事人自愿接受并在合同上簽字，就會對當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)的約束力。至于其他方面，法律對此不便干涉，即使干涉，也只是要求提供條款的一方對有利于己方、不利于對方的條款以醒目的方式予以提示，這就要求當(dāng)事人在簽訂合同的時候要積極發(fā)揮其主觀能動性，通過和對方充分的洽談、協(xié)商，在合同中確定各自的權(quán)利與義務(wù)。然而，現(xiàn)實中的情況是，在物業(yè)管理公司和業(yè)主的力量對比懸殊的情況下，業(yè)主往往處于被動接受的地位，這便在最初階段就為其無法正常、合理、及時行使法律賦予其自身的相關(guān)權(quán)利埋下了伏筆。因此，為了扭轉(zhuǎn)業(yè)主在現(xiàn)實生活中的不利地位，就必須通過普法宣傳或其他行之有效的方式喚醒其權(quán)利意識，提升其綜合實力。

2.在物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)的過程中，絕大多數(shù)業(yè)主都不太注重對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，也不太注重法律賦予其的選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)等相關(guān)權(quán)利，不注重對業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及房管委的監(jiān)督，更不注重在正常的服務(wù)活動中收集、保存證據(jù)，這不僅使得上述機構(gòu)形同虛設(shè)，而且也容易使其在糾紛發(fā)生時陷入更加被動、更加不利的地位。此外，業(yè)主監(jiān)督的缺失也容易為物業(yè)公司和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、房管委進(jìn)行惡意串通留下空間，不利于有效防止“暗箱操作”和“黑幕交易”等不法行為。因此，要使業(yè)主的各項權(quán)利得到法律的充分保護(hù)，就必須通過法治宣傳或其他方式增強諸位業(yè)主的權(quán)利意識，以增強其綜合實力。

3.當(dāng)物業(yè)管理公司將業(yè)主告上法庭的時候，大部分業(yè)主都傾向于被動逃避，傾向于不應(yīng)訴，這不僅不利于保護(hù)其自身的合法權(quán)益，而且還可能助長物業(yè)管理公司的囂張氣焰，最終的結(jié)果很可能就是形成物業(yè)管理公司不斷起訴業(yè)主、法院不斷支持物業(yè)管理公司、業(yè)主不認(rèn)可法院判決的惡性循環(huán)的“怪象”。因此，要解決物業(yè)管理糾紛審理中的諸多問題，就必須通過各種方式提升業(yè)主乃至于其他公民的法治觀念、主體意識、權(quán)利意識和綜合實力。

(二)賦予業(yè)主委員會相應(yīng)的主體資格

主體資格，既包括實體法上的主體資格，也包括訴訟法上的主體資格。賦予業(yè)主大會、業(yè)主委員會相應(yīng)的主體資格，既要在民法典的編纂中明確其在民法中的民事主體資格，也要在民事訴訟法中明確規(guī)定其民事訴訟主體資格。

1.在民法典的編纂中明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會的民事主體資格。編纂民法典，既是促進(jìn)憲法實施的重要舉措，也是一項重大的政治決策[6]，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)范的組成部分，自然也是制定民法典時不得不考慮的一個方面。關(guān)于業(yè)主委員會的法律地位問題，住建部于2015年在回應(yīng)財經(jīng)委提出的“應(yīng)完善、落實《物業(yè)管理條例》，適時上升為法律”的議案中明確表示：“物業(yè)管理條例”已不能適應(yīng)現(xiàn)實需要……爭取在民法總則立法中明確業(yè)主委員會的法律地位?！痹谛滦抻喌摹睹穹倓t》中，雖然法律對民事主體的分類做出了重大調(diào)整，但并沒有明確提出業(yè)主委員會屬于何種主體。基于此，筆者建議，相關(guān)立法者、學(xué)者、專家能將此問題予以明晰，以便為業(yè)主委員會可以名正言順地參與到物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的法律糾紛中，進(jìn)而矯正業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)力量嚴(yán)重不對等的窘境，提供實體法上的依據(jù)。

2.在民訴法的修改中明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟主體資格。根據(jù)我國現(xiàn)行《民事訴訟法》第四十九條的規(guī)定，民事訴訟的當(dāng)事人是指公民、法人、其他組織。作為在物業(yè)管理法律關(guān)系中發(fā)揮關(guān)鍵作用的業(yè)主大會、業(yè)主委員會，不但要在民事實體法的制定中明晰其民事主體資格的問題，更要注意在民事訴訟法的修訂和完善中不斷賦予其相應(yīng)的訴訟主體資格，并明晰其能夠參訴應(yīng)訴的范圍和其所擁有的訴訟權(quán)利，以及在行使相應(yīng)權(quán)利的過程中的邊界和限制問題。因此，筆者建議立法機關(guān)、司法機關(guān)在相應(yīng)的立法、司法活動中能夠賦予業(yè)主大會及其常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會以相應(yīng)的民事訴訟主體資格。

[1][2]王怡紅.物業(yè)管理法律法規(guī)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2013.

[3]陳 鑫.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M] .北京:中國法制出版社,2007.

[4][5]王忠峰.論我國業(yè)主委員會的法律地位[J].東南大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)，2011(增刊).

[6]邢斌文.全國人大代表如何推動民法典工程——基于《全國人大常委會公報》(1983—2015)的實證分析[J].西部法學(xué)評論，2017(1).

(責(zé)任編輯：宋 潔)

2017-06-10

王雪梅(1992-)，女，甘肅天水人，甘肅政法學(xué)院民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院碩士研究生，研究方向為民商法學(xué)。

DF458

A

1672-1500(2017)03-0067-04