陳永強(qiáng)

英美法物權(quán)變動(dòng)之區(qū)分模式*

陳永強(qiáng)**

在基于買賣的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律結(jié)構(gòu)上，英美法也采用與大陸法相似的區(qū)分模式，即區(qū)分作為物權(quán)變動(dòng)之原因的買賣合同和作為物權(quán)變動(dòng)之結(jié)果的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓是一個(gè)獨(dú)立于買賣合同的法律行為，它必須采用轉(zhuǎn)讓書形式，轉(zhuǎn)讓書經(jīng)交付而發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)之效果。英美法針對(duì)違反買賣合同與違反轉(zhuǎn)讓書的行為，設(shè)立了不同的救濟(jì)規(guī)則，違反買賣合同的救濟(jì)包括實(shí)際履行、損害賠償和留置權(quán)救濟(jì)，違反轉(zhuǎn)讓書的救濟(jì)方法主要是損害賠償。在買賣合同與轉(zhuǎn)讓書之間的關(guān)系上，英美法上采用了奇特的歸并理論，買賣合同的有關(guān)問題被歸并入轉(zhuǎn)讓書，依轉(zhuǎn)讓書之規(guī)則予以解決。

物權(quán)變動(dòng) 英美法 區(qū)分原則 轉(zhuǎn)讓書

我國(guó)《物權(quán)法》第15條采納了區(qū)分原則，即物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果的區(qū)分。依據(jù)區(qū)分原則，合同自成立時(shí)生效，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)自登記時(shí)成就，未登記不影響合同之效力。區(qū)分原則來自于德國(guó)法的分離原則（Trennungsprinzip），①參見孫憲忠：《論物權(quán)變動(dòng)的原因與其結(jié)果的區(qū)分原則》，載《法學(xué)研究》1999年第5期。分離原則的重要性不僅在于使得處分行為獨(dú)立于負(fù)擔(dān)行為而成為物權(quán)變動(dòng)的基本依據(jù)，更在于使法律行為的種類得以精細(xì)化和精確化。負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分也由此成為民法的任督二脈。②參見王澤鑒：《民法總則》，增訂版，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第272頁。買賣合同作為負(fù)擔(dān)行為，其功能是使雙方當(dāng)事人受各自意思表示的拘束，從而產(chǎn)生債；而處分行為的效果是物權(quán)的轉(zhuǎn)移，其結(jié)果是物權(quán)，依據(jù)德國(guó)的民法學(xué)理，處分行為不發(fā)生債的拘束力。③［德］ 鮑爾/施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，第70～71頁。陳永強(qiáng)：《論德國(guó)民法上的物權(quán)合意》，載陳永強(qiáng)：《民法學(xué)說與比較民法》，法律出版社2017年版，第189～190頁。

經(jīng)由德國(guó)法學(xué)家的“科學(xué)思維”所發(fā)現(xiàn)的區(qū)分原則似乎僅僅是一項(xiàng)學(xué)術(shù)創(chuàng)造而已，然而有趣的是，在這一問題上，英美法中雖然沒有大陸法系那樣經(jīng)由“科學(xué)思維”所建構(gòu)的法學(xué)概念體系，不存在負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律結(jié)構(gòu)及邏輯而言，英美法卻存在與大陸法十分相似的區(qū)分結(jié)構(gòu)。英美法區(qū)分了買賣合同與所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓必須訂立一份不同于買賣合同的轉(zhuǎn)讓書（deed），轉(zhuǎn)讓書經(jīng)交付后發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。該轉(zhuǎn)讓書是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，其專門用于移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。英美法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買賣和轉(zhuǎn)讓的交易實(shí)踐在比較法上具有重要意義，其不僅可以為大陸法的理論比較提供參照，更是提供了一種十分有價(jià)值的獨(dú)特的法律實(shí)踐模式。如果說大陸法物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分模式主要是一種理論抽象的話，那么英美法的區(qū)分結(jié)構(gòu)則完全是來自于不動(dòng)產(chǎn)交易歷史的法律實(shí)踐。英美法的這個(gè)區(qū)分結(jié)構(gòu)也許從另一個(gè)角度為我國(guó)民法物權(quán)變動(dòng)諸多疑難問題的解釋提供有益的視角。

一、英美法關(guān)于買賣合同與衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般理論

不動(dòng)產(chǎn)的買賣比起其他標(biāo)的物而言，或許要花費(fèi)一段更長(zhǎng)的時(shí)間，很少能夠即時(shí)完成。從談判、要約、承諾到合同的訂立生效，再到買賣合同的完成，這其中會(huì)產(chǎn)生諸多法律問題。一般而言，一樁不動(dòng)產(chǎn)交易的做成至少需要經(jīng)過兩個(gè)最基本的階段：④Barlow Burke, Joseph A. Snoe, Property, Aspen Publishers, Inc., 2001.p.325.第一階段是合同的訂立與生效（contract execution），雙方當(dāng)事人訂立買賣合同（sales contract），雙方當(dāng)事人達(dá)成意思表示的一致；第二階段是所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（transfer of title），主要是轉(zhuǎn)讓書的簽訂與交付（delivery of deed），第二階段也稱為合同的完成或合同交割（contract consummation or closing）。英美法為這兩個(gè)階段設(shè)立了十分不同的法律規(guī)則，并確立了衡平法所有權(quán)移轉(zhuǎn)理論。

在買賣合同階段，買賣雙方通常會(huì)尋找不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（real estate brokers）作為其代理人來訂立買賣合同，當(dāng)然，并不一定非要經(jīng)紀(jì)人的參與才能轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)。買賣合同雙方的當(dāng)事人，所使用的法律術(shù)語為:出賣人（vendor）與購(gòu)買人（purchaser）。有拘束力的合同必須包含：雙方當(dāng)事人有效的意思表示、當(dāng)事人的身份、財(cái)產(chǎn)說明以及價(jià)格。⑤Roger H. Bernhardt, Ann M. Burkhart, Real Property, 4th edition, West Group, 2000.pp.270-271.同時(shí)，由于合同涉及轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)土地權(quán)益，⑥在英美法上，土地的買賣主要是土地權(quán)利的買賣，因而買賣還包括租賃、抵押及其他土地權(quán)益的買賣，典型的如英國(guó)《1925年財(cái)產(chǎn)法》第205條對(duì)購(gòu)買人的定義。Kate Green, Joe Cursley, Land Law, 4th edition, Palgrave Publishers Ltd., 2001.p.15. 因而，英美法上，買賣的概念是廣義的，但本文所要論述的買賣僅指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的買賣。而土地權(quán)益的轉(zhuǎn)讓受到《防止欺詐法》的規(guī)范，《防止欺詐法》要求不動(dòng)產(chǎn)買賣合同必須采書面形式，需要雙方當(dāng)事人簽字。例外的情況是，對(duì)于口頭協(xié)議，法院可基于部分履行理論（part performance）和禁反言（estoppel）規(guī)則而執(zhí)行口頭合同。如果購(gòu)買人已經(jīng)對(duì)承諾產(chǎn)生信賴，并為完成合同交易已經(jīng)采取了重要措施，部分履行理論則允許口頭協(xié)議可以被執(zhí)行。

在適用部分履行理論時(shí)，現(xiàn)代法院基本上依據(jù)三個(gè)要素來判斷，從而認(rèn)定合同已經(jīng)訂立并可執(zhí)行。這三個(gè)要素：一是價(jià)款，是否已經(jīng)支付所有或大部分價(jià)款；其二，是否已經(jīng)占有財(cái)產(chǎn)；其三，是否對(duì)土地進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的改善。⑦Joseph William Singer, Introduction to Property, Aspen Publishers, 2001.p.484.但對(duì)于是否要求這三個(gè)要素同時(shí)成立或只要其中一項(xiàng)或兩項(xiàng)成立就可以適用部分履行理論，法院則存在分歧。一般而言，支付部分價(jià)款則不足以適用部分履行理論，但如果支付部分價(jià)款這個(gè)要素和其他的一項(xiàng)或兩項(xiàng)要素相結(jié)合，則足以構(gòu)成部分履行。但是，對(duì)于交付占有和實(shí)質(zhì)性改善這兩個(gè)要素而言，每個(gè)要素都可以單獨(dú)作為表明當(dāng)事人已經(jīng)訂立合同的判斷要素，其理由是:如果不存在買賣合同，他們基本上不可能這樣做。這種推理模式相似于大陸法上的通過一定的行為來認(rèn)定“可推斷的意思表示”，如我國(guó)《合同法》第36條、第37條之規(guī)定，履行行為可以補(bǔ)正合同形式的欠缺。另外一種方法是適用承諾禁反言規(guī)則，如果說買方基于對(duì)賣方承諾的合理信賴而為完成交易作出了重大的舉措，此時(shí)若允許賣方主張不存在承諾的話，將會(huì)對(duì)買方造成重大損害，這一結(jié)果顯然是不公平的，故禁止反言，合同可以執(zhí)行。

不動(dòng)產(chǎn)買賣合同生效后，所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？依據(jù)普通法，買賣合同的訂立并不意味著所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，要移轉(zhuǎn)所有權(quán)尚需要訂立轉(zhuǎn)讓書并交付。但是，由于衡平法的作用，隨著買賣合同的生效，買方就成了衡平法上的所有權(quán)人，取得衡平法上的所有權(quán)（equitable title），而賣方仍然是法律所有權(quán)人，享有法律所有權(quán)（legal title，也稱普通法上的所有權(quán)）。這就是衡平所有權(quán)移轉(zhuǎn)理論，衡平法的原則是：衡平視應(yīng)當(dāng)所為為實(shí)際所為（equity regards as done that which ought to be done）。衡平所有權(quán)移轉(zhuǎn)理論的依據(jù)在于，不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊性，不動(dòng)產(chǎn)買賣不同于一般動(dòng)產(chǎn)的買賣，一般動(dòng)產(chǎn)的買賣中，提出對(duì)方違約的一方當(dāng)事人是不能強(qiáng)求另一方當(dāng)事人實(shí)際履行合同的，一般只能主張金錢形式的損害賠償。⑧［英］ A.S.阿狄亞：《合同法導(dǎo)論》第5版，趙旭東等譯，法律出版社2002年版，第451頁。但是，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣合同來說，因?yàn)闆]有兩塊完全相同的土地，每一塊土地都是獨(dú)一無二的，因而要求實(shí)際履行（specific performance）不動(dòng)產(chǎn)買賣合同在其內(nèi)在性質(zhì)上“或多或少是自動(dòng)給予的”。⑨同注⑧，第452頁。

既然買方享有要求實(shí)際履行的權(quán)利，合同是應(yīng)當(dāng)被履行的，那么，所有權(quán)就應(yīng)歸屬于“交割后擁有所有權(quán)”的那一方。衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移的理論正是基于這一點(diǎn)。衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移理論造就了英美法獨(dú)特的雙重所有權(quán)理論，其性質(zhì)類似于信托的法律構(gòu)造，即賣方雖然仍然持有土地的法律所有權(quán)，但他擁有該所有權(quán)只不過是為了保證買方支付全部的土地價(jià)金。⑩參見陳永強(qiáng)：《英美法上的所有權(quán)概念》，載《私法研究》第16卷，法律出版社2014年版，第205頁。李進(jìn)之、王久華等：《美國(guó)財(cái)產(chǎn)法》，法律出版社1999年版，第153頁。

衡平所有權(quán)移轉(zhuǎn)理論雖承認(rèn)買方在簽訂合同時(shí)就成為衡平法上的所有權(quán)人，但該理論有兩點(diǎn)限制：其一，衡平所有權(quán)與占有無關(guān)，即使有拘束力的合同已經(jīng)執(zhí)行，賣方仍然有權(quán)占有，只有在賣方允許買方占有或法律所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移時(shí)，買方才可以占有土地。其二，在行使購(gòu)買選擇權(quán)之前，或行使首次拒絕權(quán)，則不會(huì)引起衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移，衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移只發(fā)生在行使選擇權(quán)或優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之后。?同注⑧，第282頁。

二、英美法獨(dú)特的所有權(quán)轉(zhuǎn)移模式：依轉(zhuǎn)讓書的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

在買賣合同生效后，交易進(jìn)入第二個(gè)階段，即“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（transfer of title）”。在這一階段中，買賣雙方當(dāng)事人的稱呼在法律上也發(fā)生了變化，不再是買賣合同中的出賣人和購(gòu)買人，而是出讓人（grantor）和受讓人（grantee），轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的一方稱之為出讓人，對(duì)方為受讓人。

在英國(guó)早期的普通法中，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須遵守嚴(yán)格的儀式。土地所有權(quán)人要站在自己的土地上，用雙手捧起地上的土、樹枝等象征著土地本身的物，親手交給受讓人，并用恰當(dāng)?shù)恼Z言表示：“在此，我將我的土地所有權(quán)交給你及你的繼承人”，接著，受讓人接過轉(zhuǎn)讓人交給的土、樹枝等物之后，留在土地上，表示對(duì)土地已經(jīng)實(shí)施了現(xiàn)實(shí)的實(shí)際占有，同時(shí)表示已經(jīng)受讓了土地所有權(quán)。?馬新彥：《美國(guó)財(cái)產(chǎn)法與判例研究》，法律出版社2001年版，第245頁。通過一定的形式交付土地的實(shí)際占有來轉(zhuǎn)移所有權(quán)也是羅馬法采用的一種通常的方式。在羅馬法上，對(duì)于要式物的轉(zhuǎn)讓，如土地或奴隸，就必須通過要式買賣或者擬訴棄權(quán)進(jìn)行要式轉(zhuǎn)讓。?羅馬法上的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是一種可視的和公開的行為。要式買賣要求6名羅馬市民與當(dāng)事人一起參與；擬訴棄權(quán)則是在公開的法庭上進(jìn)行的。參見［英］ 巴里·尼古拉斯：《羅馬法概論》，黃風(fēng)譯，法律出版社2000年版，第106～107頁。在日耳曼法上，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也需要一個(gè)象征行為，“以土塊、草莖之屬，象征移轉(zhuǎn)之標(biāo)的物，交付于受讓人，占有之移轉(zhuǎn)始行終了”。“欲移轉(zhuǎn)所有權(quán)者，必須移轉(zhuǎn)占有。因標(biāo)的物之交付，所有權(quán)移轉(zhuǎn)之意思，始行明了。”?李宜?。骸度斩ǜ耪摗?，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第79頁。由是觀之，在財(cái)產(chǎn)法的早期歷史上，對(duì)于土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移往往都將一定的形式要素作為其生效要件。土地交易須采取莊嚴(yán)形式要件的法律思想觀念在近代財(cái)產(chǎn)法中被保留了下來，但方式上已發(fā)生了變化，不再是將交付土地的現(xiàn)實(shí)占有作為惟一的所有權(quán)移轉(zhuǎn)方式，而是以簡(jiǎn)化的轉(zhuǎn)讓書（deed）的形式來移轉(zhuǎn)所有權(quán)。

依據(jù)英美法的區(qū)分模式，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同是買賣雙方當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物，買賣合同的生效并不意味著不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。買賣合同只是一份賣方承諾轉(zhuǎn)讓而買方答應(yīng)為此支付對(duì)價(jià)的合意，要移轉(zhuǎn)所有權(quán)還需要簽訂轉(zhuǎn)讓文件，典型的轉(zhuǎn)讓文件就是轉(zhuǎn)讓書（deed）。對(duì)于轉(zhuǎn)讓書，法律有一些特殊的要求。轉(zhuǎn)讓書必須是一份書面文件，其中需要陳述出讓人“轉(zhuǎn)讓（grants、convey）或放棄（quitclaims）所有權(quán)給受讓人”這樣的特定用語。?同注⑤，第289頁。轉(zhuǎn)讓書只需要出讓人一方簽字即可，不需要受讓人簽字，與買賣合同的雙方法律行為性質(zhì)不同，轉(zhuǎn)讓書屬于單方法律行為，因而理論上，轉(zhuǎn)讓書并不像買賣合同那樣需要有對(duì)價(jià)（consideration），轉(zhuǎn)讓書可以是一份贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓書。轉(zhuǎn)讓書中關(guān)鍵的一點(diǎn)是出讓人轉(zhuǎn)讓、放棄所有權(quán)的意思表示。當(dāng)然，轉(zhuǎn)讓書的生效必須經(jīng)交付，轉(zhuǎn)讓書交付給受讓人后發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。綜合而言，英美法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的基本模式是：“買賣合同+轉(zhuǎn)讓書+交付”，?需作說明的是，以轉(zhuǎn)讓書進(jìn)行移轉(zhuǎn)的區(qū)分模式主要是在當(dāng)代美國(guó)法，因?yàn)橛?guó)法于十九世紀(jì)引入了托倫斯登記制度，逐步推行強(qiáng)制登記生效制度，故而，在英國(guó)，轉(zhuǎn)讓書的生效模式在很大程度上已被登記生效模式所取代了。其中，買賣合同的意思表示與轉(zhuǎn)讓書的意思表示不同，兩者的法律效果也不同，故而，也有學(xué)者將該模式稱之為“物權(quán)意思主義的立法模式”。?馬新彥：《一物二賣的救濟(jì)與防范》，載《法學(xué)研究》2005年第2期。

轉(zhuǎn)讓書的內(nèi)容包含當(dāng)事人、財(cái)產(chǎn)的描述（property description）、地產(chǎn)權(quán)的描述（description of the estate）?財(cái)產(chǎn)的描述主要包含土地的平面圖、邊界等地理性質(zhì)，而地產(chǎn)權(quán)的描述主要指土地上各種權(quán)利的狀況。以及轉(zhuǎn)讓書所使用的特定用語。一般而言，轉(zhuǎn)讓書不要求公證，也不需要登記，但有時(shí)為了在公共登記系統(tǒng)（public recording system）中登記轉(zhuǎn)讓書，也要求對(duì)出讓人的簽字進(jìn)行公證。公共登記系統(tǒng)中的登記不同于托倫斯登記，其不產(chǎn)生設(shè)權(quán)效力，在美國(guó)的絕大多數(shù)州都只是一個(gè)優(yōu)先權(quán)的要件。?參見陳永強(qiáng)：《美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法上的善意購(gòu)買人與優(yōu)先權(quán)規(guī)則》，載《環(huán)球法律評(píng)論》2008年第5期。同時(shí)，不登記轉(zhuǎn)讓書并不會(huì)使所有權(quán)轉(zhuǎn)移無效，實(shí)踐中，甚至有些轉(zhuǎn)讓書故意不去登記，因?yàn)橐坏┑怯?，房屋的轉(zhuǎn)讓情況就相當(dāng)于公開了，人們可以查閱公共登記系統(tǒng)。當(dāng)然，登記也為受讓人提供了重要的利益，其所有權(quán)將會(huì)因登記在先而獲得優(yōu)先保護(hù)的法律地位。

轉(zhuǎn)讓書是關(guān)于轉(zhuǎn)讓、放棄所有權(quán)的意思表示，其只有在交付給受讓人之后才生效，在交付之前，轉(zhuǎn)讓書沒有任何法律拘束力，而交付的生效則意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。依英美財(cái)產(chǎn)法，交付是一項(xiàng)物理行為和意思表示的結(jié)合體，如果是一項(xiàng)單純的物理行為，不發(fā)生交付的效力。如出讓人僅僅是為便于受讓人查閱文件而將轉(zhuǎn)讓書交給他，這一交付在法律上沒有意義。交付的一個(gè)根本特征是，物理行為只有在作為出讓人的意思表示時(shí)才有意義。?同注⑤，第298頁。當(dāng)出讓人正確的表明一個(gè)完成的法律行為的意思時(shí)交付生效，而這個(gè)法律行為中的意思就是使轉(zhuǎn)讓書發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的作用的意思，而且，這一意思必須是現(xiàn)時(shí)的（present intent），只有在轉(zhuǎn)讓書立即轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的現(xiàn)時(shí)的意思時(shí)，交付才生效。[21]同注⑤，第299頁。同時(shí)，交付是絕對(duì)的，出讓人試圖加在交付上的任何條件都是無效的，在大多數(shù)州，交付不得附條件。[22]同注⑤，第301頁。

英美法關(guān)于交付的這些規(guī)則，部分內(nèi)容與德國(guó)法十分類似。如轉(zhuǎn)讓書本身無拘束力、交付的不可附條件性等。依據(jù)德國(guó)民法理論，物權(quán)行為本身亦無拘束力，物權(quán)行為須經(jīng)交付或登記才發(fā)生效力。轉(zhuǎn)讓書也一樣，須經(jīng)交付生效。轉(zhuǎn)讓書不得附條件，這一點(diǎn)也與德國(guó)法相似。《德國(guó)民法典》第925條第2款規(guī)定：“附條件或期限成立不動(dòng)產(chǎn)合意的，其合意無效?！盵23]德國(guó)法上的“合意（Einigung）”是指當(dāng)事人專門就物權(quán)移轉(zhuǎn)而達(dá)成的意思表示的一致，合意是一份物權(quán)處分合同（dingliche Verfügungsvertrag）。負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分是德國(guó)民法體系的一項(xiàng)基本原則。但所不同的是，德國(guó)法指向的是合意本身無效，而英美法則僅僅是所附條件無效，交付還是有效的。這其中的緣由或許是德國(guó)法嚴(yán)格貫徹物權(quán)變動(dòng)的登記要件主義，堅(jiān)持物權(quán)公示原則，而美國(guó)法所遵循的是當(dāng)事人物權(quán)處分的意思自治，采用的是物權(quán)意思主義模式。

三、區(qū)分的救濟(jì)體系：買賣合同的救濟(jì)與可交易所有權(quán)

英美法的區(qū)分模式中，針對(duì)買賣合同的救濟(jì)與針對(duì)轉(zhuǎn)讓書的救濟(jì)體系不同。在合同法律關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同因賣方承諾轉(zhuǎn)讓及買方答應(yīng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)而成立，對(duì)于土地買賣的賣方而言，有一個(gè)默示條件，即土地必須是可交易的（marketable），賣方對(duì)土地必須享有可交易的所有權(quán)。因?yàn)橥恋氐馁?gòu)買人一般在簽訂合同之前不會(huì)去調(diào)查所有權(quán)，這樣會(huì)投入時(shí)間和金錢。因而，在絕大多數(shù)案例中，除非當(dāng)事人有相反的約定，土地買賣合同都暗含這一可交易所有權(quán)的要件。

對(duì)于何種事實(shí)可以成立可交易的所有權(quán)，法院還存在爭(zhēng)議，但大多數(shù)法院都認(rèn)可所有權(quán)可交易性的一般標(biāo)準(zhǔn)，即“沒有法律上或事實(shí)上合理懷疑的所有權(quán)，在事實(shí)和法律都得到很好地提醒后，愿意履行合同的理性購(gòu)買人在行使了商人在交易中通常的謹(jǐn)慎后，愿意接受并應(yīng)該接受的所有權(quán)”[24]Steven L. Emanuel, Property, Aspen Publishers. Inc., 2001.p.359.。符合這個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)的，即符合可交易所有權(quán)。因此，如果說賣方享有無任何負(fù)擔(dān)并無任何疑問的所有權(quán)，賣方所有權(quán)便是可交易的。相反，如果賣方欠缺所有或部分可交易的權(quán)利，或所有權(quán)上存在負(fù)擔(dān)，或真實(shí)存在這兩種情況的合理可能性，那么所有權(quán)就是不可交易的。因此，可交易所有權(quán)包含三個(gè)方面：一是，賣方享有真實(shí)的完全所有權(quán)；二是，無負(fù)擔(dān)所有權(quán)，如果土地上有地役權(quán)、限制性約款（covenant）、租賃等負(fù)擔(dān)存在，則所有權(quán)是不可交易的；三是，無疑問之所有權(quán)，買方不必證明賣方的所有權(quán)實(shí)際上是有瑕疵的，只要存在合理的可交易所有權(quán)的疑問，所有權(quán)便是不可交易?？山灰姿袡?quán)的要求所指向的是土地的權(quán)利狀況，但土地本身是否討人喜歡，土地是否受白蟻侵?jǐn)_、土壤條件是否較差等土地物理問題則與所有權(quán)的可交易性無關(guān)。[25]同注⑤，第276頁?？山灰姿袡?quán)規(guī)則類似于大陸合同法中的權(quán)利瑕疵擔(dān)保。

（一）違反可交易所有權(quán)時(shí)的法律救濟(jì)

如果賣方所提供的所有權(quán)被認(rèn)為是不可交易的，賣方尚有兩個(gè)補(bǔ)救方法:

其一，假如所有權(quán)瑕疵是無足輕重且僅僅是技術(shù)意義上的，則賣方可要求實(shí)際履行（special performance），但如果瑕疵減低了土地價(jià)值，則應(yīng)在相應(yīng)范圍內(nèi)減少土地價(jià)格。

其二，在合同交割之前，賣方?jīng)]有義務(wù)提供可交易的所有權(quán)，因而，買方在合同交易之前發(fā)現(xiàn)了土地所有權(quán)的不可交易性，如發(fā)現(xiàn)第三人的地役權(quán)或抵押，他并不能立即終止合同，相反，他應(yīng)盡可能早地將這一事實(shí)通知賣方，以便賣方能在交割期之前純凈所有權(quán)（clean title），賣方在交割期之前有補(bǔ)救的權(quán)利。如果雙方約定時(shí)間是合同的根本要素，那么，賣方必須在合同交割前取得純凈所有權(quán)；如果時(shí)間不是合同的根本要素，則賣方可在交割期之外延長(zhǎng)一個(gè)合理的時(shí)間來補(bǔ)救所有權(quán)的瑕疵。

與之相應(yīng)，買方也有三種救濟(jì)方法：一是，終止合同的權(quán)利。正如上述，如果在合同交割期時(shí)或者在通知后的一個(gè)合理的時(shí)間內(nèi)賣方未能純凈所有權(quán)，買方就可以終止合同，并要求返還已支付的價(jià)款。二是，損害賠償?shù)臋?quán)利。因不可交易所有權(quán)而終止合同的買方可要求返還已支付的對(duì)價(jià)及與買賣相關(guān)的實(shí)際支出。在美國(guó)的大多數(shù)司法轄區(qū)，損害賠償?shù)姆绞绞峭恋氐氖袌?chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格的差值，或稱“討價(jià)還價(jià)的利益（benefit of bargain）”。[26]同注，第365頁。三是，請(qǐng)求實(shí)際履行。在賣方提供的所有權(quán)存在瑕疵時(shí)，如果買方仍然愿意接受，則賣方不得拒絕，買方可以要求針對(duì)瑕疵相應(yīng)減少價(jià)格的實(shí)際履行。

（二）留置權(quán)救濟(jì)

當(dāng)土地所有權(quán)是不可交易的，賣方的履行屬于瑕疵履行，所有權(quán)的可交易性要求是任意性規(guī)范，可以由買賣雙方通過特別的約定而予以排除或放棄。而針對(duì)買賣雙方不履行時(shí)，救濟(jì)方式也包括終止合同、損害賠償和實(shí)際履行的救濟(jì)措施。但英美法創(chuàng)設(shè)了第四種極有特色的救濟(jì)方法：留置權(quán)救濟(jì)（vendor’/vendee’ lien）。[27]Lien一詞在英美法上有多種含義，在實(shí)體法上它接近于擔(dān)保之意，是留置權(quán)的上位概念。參見孫新強(qiáng)：《大陸法對(duì)英美法LIEN制度的誤解及LIEN的本義探源》，載《比較法研究》2009年第1期。Lien是物上的擔(dān)保權(quán)利，故本文仍將其譯為留置權(quán)，不過該留置權(quán)與大陸法之留置權(quán)不同。

依據(jù)留置權(quán)救濟(jì)理論，在不動(dòng)產(chǎn)買賣合同簽訂后，雙方當(dāng)事人便在有效的合同期間內(nèi)取得了對(duì)該特定不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)，以擔(dān)保自己的利益不因?qū)Ψ降倪`約而受影響。[28]參見陳永強(qiáng)：《英美法上的交易自治與交易安全》，法律出版社2009年版，第167頁。該留置權(quán)有三個(gè)特征：其一，該留置權(quán)不是約定的權(quán)利；其二，是衡平法上的權(quán)利，因此與普通法上對(duì)留置權(quán)成立的要件是否滿足沒有關(guān)系；其三，該留置權(quán)的行使必須依據(jù)訴訟方式為之。在合同的有效期間內(nèi)，如果買方支付了價(jià)款，而賣方卻不履行，買方就取得了對(duì)買賣標(biāo)的物的留置權(quán)，該留置權(quán)用以擔(dān)保買方已經(jīng)支付的價(jià)款。該留置權(quán)救濟(jì)在破產(chǎn)時(shí)具有重要意義。在買方支付價(jià)款，而賣方不履行所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)且已破產(chǎn)時(shí)，由于所有權(quán)仍然在出賣人手中，如果賣方同時(shí)還有其他的多個(gè)債權(quán)人，則買方的留置權(quán)具有優(yōu)先效力，買方可以優(yōu)先于其他債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其所支付的價(jià)款。但該留置權(quán)不能對(duì)抗善意地支付了價(jià)款的次購(gòu)買人。對(duì)于賣方而言，在賣方交付轉(zhuǎn)讓書移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)后，而買方不履行部分或全部?jī)r(jià)金時(shí)，賣方針對(duì)該轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)也取得了留置權(quán)。出賣人與買受人的留置權(quán)一樣，都可以轉(zhuǎn)讓、投保，在對(duì)方當(dāng)事人破產(chǎn)時(shí)仍有效存在，但都不可對(duì)抗善意的次買受人的所有權(quán)。

四、區(qū)分的救濟(jì)模式：針對(duì)違反所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書的法律救濟(jì)

轉(zhuǎn)讓書的簽訂是不動(dòng)產(chǎn)買賣得以完成的重要步驟，交付轉(zhuǎn)讓書是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的根本要件。英美法上，人們一般使用的轉(zhuǎn)讓書有三種類型：一是，無擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書（quitclaim deed）；二是，一般擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書（general warranty deed）；三是，讓與轉(zhuǎn)讓書（grant deed），也稱為談判和出售型轉(zhuǎn)讓書、有限制的擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書，或特別擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書。三種轉(zhuǎn)讓書所使用的術(shù)語不同，所擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利也不同。無擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書所使用的詞語是“放棄或讓渡（quitclaims or releases）”財(cái)產(chǎn)給受讓人，但是，使用這些詞語并不表明出讓人有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是僅僅說明出讓人將他所享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人沒有所有權(quán)，其并不負(fù)有責(zé)任。因而，無擔(dān)保的轉(zhuǎn)讓書通常用于免除抵押及家庭內(nèi)的轉(zhuǎn)讓。特別擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書所使用的特定用語是出讓人“轉(zhuǎn)讓或談判和出售（grants、conveys、 bargains and sells）”財(cái)產(chǎn)給受讓人，這些用語在法律上被定義為出讓人享有財(cái)產(chǎn)并無負(fù)擔(dān)或未曾轉(zhuǎn)讓給其他人。[29]同注⑤，第290頁。一般擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書是最常見的一種。

（一）一般擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書與所有權(quán)約款

一般擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書所使用的詞語是出讓人“轉(zhuǎn)讓并擔(dān)保（conveys and warrants）”財(cái)產(chǎn)給受讓人。在這一類型的轉(zhuǎn)讓書中，普通法上通常有六種形式的所有權(quán)約款（covenants for title）。這六種形式分別是：

1.占有權(quán)約款（covenant of seisin）。該約款是指，出讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)在質(zhì)上和量上都有不能取消的地產(chǎn)權(quán)，擔(dān)保出讓人對(duì)標(biāo)的物有占有權(quán)，但違法的占有并不違反該約款。

2.轉(zhuǎn)讓權(quán)約款。該約款是指出讓人對(duì)財(cái)產(chǎn)有權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓，當(dāng)土地上存在時(shí)效未完成的時(shí)效占有時(shí)，出讓人只要享有所有權(quán)就不違反該約款，但卻違反了占有權(quán)約款，因而占有權(quán)約款與轉(zhuǎn)讓權(quán)約款是可以相互補(bǔ)充的。

3.針對(duì)無負(fù)擔(dān)約款（covenant against encumbrances）。負(fù)擔(dān)是指不影響完全所有權(quán)但會(huì)削減土地價(jià)值的障礙物。[30]同注，第389頁。如抵押、租賃、地役權(quán)等。

4.安寧享受約款。在該約定中，受讓人免受出讓人、出讓人的代理人或其他任何重要權(quán)利的持有人的驅(qū)逐。

5.擔(dān)保約款。出讓人擔(dān)保并保護(hù)受讓人免受第三人對(duì)財(cái)產(chǎn)的任何沖突的權(quán)利主張。安寧享受約款和擔(dān)保約款在今天來說實(shí)際上是同一的。

6.進(jìn)一步擔(dān)保（further assurance）。該約款的使用并不廣泛，它是指出讓人在將來將其取得的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給受讓人，使受讓人獲得完全所有權(quán)。

（二）違反所有權(quán)約款的賠償方法

上述六種所有權(quán)約款又可分為現(xiàn)時(shí)約款（present covenant）和將來約款。占有權(quán)約款、轉(zhuǎn)讓權(quán)約款和無負(fù)擔(dān)約款屬于現(xiàn)時(shí)約款，而安寧享受約款、擔(dān)保約款和進(jìn)一步擔(dān)保約款則屬于將來約款。現(xiàn)時(shí)約款與將來約款的違反時(shí)間不同，現(xiàn)時(shí)約款的違反是在轉(zhuǎn)讓的做成之時(shí)，而將來約款的違反則是在發(fā)生驅(qū)逐之時(shí)。

按照大多數(shù)法院的觀點(diǎn)，出讓人在違反所有權(quán)約款時(shí)，受約人（covenantee）可要求返還已支付的購(gòu)買價(jià)款加上利息，但不能要求返還土地價(jià)值的增值部分。損害一般不包括受讓人改善財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用，但他可對(duì)此主張不當(dāng)?shù)美?。?duì)于占有權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)約款被違反時(shí)的損害賠償方法是:受讓人可要求返還支付的價(jià)金或要求返還轉(zhuǎn)讓書所不能轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)的價(jià)金。對(duì)于無負(fù)擔(dān)約款的違反而言，則因金錢負(fù)擔(dān)和非金錢負(fù)擔(dān)而有區(qū)別。如果是金錢負(fù)擔(dān)，如土地上有稅收扣押權(quán)或抵押，損害賠償?shù)臄?shù)額以除去這些負(fù)擔(dān)的費(fèi)用為準(zhǔn)，但不得超過土地的價(jià)值；如果是非金錢負(fù)擔(dān)，如地役權(quán)或限制性約款，則損害賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是由負(fù)擔(dān)引起的土地市場(chǎng)價(jià)值的減少額。如果受讓人購(gòu)買了該負(fù)擔(dān)，他可以向出讓人要求償還購(gòu)買負(fù)擔(dān)的價(jià)款，但該價(jià)款不得超過出讓人出售財(cái)產(chǎn)時(shí)所取得的價(jià)金。針對(duì)擔(dān)保約款、安寧享受約款和進(jìn)一步擔(dān)保約款等將來約款的違反而言，原告可以要求被驅(qū)逐出土地時(shí)的土地價(jià)值作為賠償標(biāo)準(zhǔn)，部分被逐出的，則以喪失的部分所有權(quán)的價(jià)值為準(zhǔn)。

五、英美法區(qū)分模式對(duì)我國(guó)法的借鑒意義

英美法將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)區(qū)分為買賣合同與轉(zhuǎn)讓書兩個(gè)階段，這是英美法交易實(shí)踐的結(jié)果，盡管在理論上，用一個(gè)步驟來實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的買賣是可能的。賣方交付轉(zhuǎn)讓書，買方同時(shí)支付價(jià)金，如果交易都用這種方式完成，那么買賣土地的合同就沒有必要了。相反，一訂立買賣合同，雙方就支付價(jià)款以及移轉(zhuǎn)所有權(quán)，那么轉(zhuǎn)讓書也就沒有必要了。但是，在實(shí)際生活中，買賣合同的訂立與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移之間存在一個(gè)間距（gap），這個(gè)間距的時(shí)間通常需要幾個(gè)月，買方可以在這個(gè)時(shí)間段進(jìn)行購(gòu)買土地所需要的融資，并調(diào)查所有權(quán)。因而，土地買賣合同的目的正是在于使得在這個(gè)期間的買賣雙方在法律上有拘束力。[31]同注，第353頁。而轉(zhuǎn)讓書的本質(zhì)是關(guān)于出讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思的文件。有趣的是，在轉(zhuǎn)讓書簽訂后，它就取代了買賣合同，成為當(dāng)事人雙方關(guān)系的化身（embodiment），這就是英美法上的“歸并理論（doctrine of merger）”。依據(jù)歸并理論，買賣合同中設(shè)置的義務(wù)被解除了，除非這些義務(wù)在轉(zhuǎn)讓書中再次提出。[32]同注，第378頁。歸并理論與債權(quán)形式主義立法恰巧相反，債權(quán)形式主義將物權(quán)意思?xì)w并入債權(quán)合同中，而歸并理論中，買賣合同被歸并入轉(zhuǎn)讓書中。這樣，買賣合同中的可交易所有權(quán)的要求就化作了擔(dān)保性的轉(zhuǎn)讓書，如果所有權(quán)是有瑕疵的，而買方粗心大意接受了一個(gè)無擔(dān)保的轉(zhuǎn)讓書，則買方無權(quán)依據(jù)買賣合同條款進(jìn)行起訴。

從借鑒意義來看，英美法和德國(guó)法的區(qū)分模式的不同點(diǎn)的重點(diǎn)不在于是交付生效還是登記生效，而在于它們?nèi)绾螌?duì)待和處理買賣合同以及隨后的履行行為之間的法律關(guān)系的問題。對(duì)于這兩個(gè)法律行為，英美法采用歸并理論來銜接它們，依據(jù)歸并理論，買賣合同很大程度上被轉(zhuǎn)讓書所吞并了，買賣合同中的實(shí)際履行、損害賠償、瑕疵擔(dān)保等問題均歸入轉(zhuǎn)讓書中進(jìn)行救濟(jì)。而依據(jù)德國(guó)法的區(qū)分模式，買賣合同與物權(quán)行為各自獨(dú)立，物權(quán)行為只解決所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)問題，雙方當(dāng)事人之間關(guān)于履行及瑕疵擔(dān)保問題仍然交由買賣合同來解決，而且德國(guó)法采用無因原則，買賣合同的效力不影響物權(quán)行為的效力，盡管若買賣合同無效而物權(quán)行為有效，則一方可以基于不當(dāng)?shù)美鲝埛颠€請(qǐng)求權(quán)。

回到我們中國(guó)法，我們應(yīng)如何看待和處理買賣合同以及隨后的履行行為之間的法律關(guān)系呢？若借鑒德國(guó)模式，我們可以把履行行為看作是物權(quán)行為來構(gòu)造，可以將物權(quán)行為加交付或登記作為物權(quán)變動(dòng)的雙重要件，物權(quán)行為只解決所有權(quán)變動(dòng)是否成就的問題，其他均由買賣合同來處理。但是，嚴(yán)格的區(qū)分模式在解釋登記對(duì)抗模式時(shí)會(huì)產(chǎn)生困境，在我國(guó)物權(quán)法中，并非全部類型的物權(quán)變動(dòng)都采用登記生效模式，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、一般動(dòng)產(chǎn)抵押等物權(quán)變動(dòng)類型中，依意思表示即可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而無需進(jìn)行交付或登記。這些能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為到底是按照只能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的物權(quán)行為來解釋還是說也可以按照能夠發(fā)生債的效果的債權(quán)行為來解釋呢？抑或是債權(quán)行為與物權(quán)行為的混合體呢？德國(guó)法對(duì)于這個(gè)問題顯然欠缺說明力，無法作出圓滿的解釋，原因在于德國(guó)法在考慮區(qū)分原則時(shí)完全是一種“全有全無”的思維模式，即要么是債權(quán)行為，要么是物權(quán)行為，認(rèn)定是物權(quán)行為則無債的效果。如此嚴(yán)格的區(qū)分會(huì)忽視實(shí)踐中的混合形態(tài)。相反，英美法的區(qū)分模式卻是實(shí)用主義的，轉(zhuǎn)讓書雖然主要功能是移轉(zhuǎn)所有權(quán)，但其并不是純粹的物權(quán)行為，它兼具有債的效力，若違反轉(zhuǎn)讓書，當(dāng)事人可以提起損害賠償、實(shí)際履行等救濟(jì)方式，一項(xiàng)法律行為既產(chǎn)生債的效力又產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，這一點(diǎn)在英美法上并不存在理論上的障礙。筆者認(rèn)為，英美法具有更高的靈活性和實(shí)用性，更適合解釋中國(guó)法問題。未經(jīng)登記的抵押合同實(shí)際上既含有債的效果又含有物權(quán)變動(dòng)的效果，是債權(quán)行為與物權(quán)行為的混合體，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其債法效力及其債的救濟(jì)。當(dāng)然，筆者也不認(rèn)為英美法的區(qū)分模式是可以照搬的，轉(zhuǎn)讓書規(guī)則是英美法的獨(dú)特的法律實(shí)踐，是根源于其普通法歷史的，我們中國(guó)法并不需要訂立一份獨(dú)立的轉(zhuǎn)讓書來移轉(zhuǎn)所有權(quán)。但我們可以采用轉(zhuǎn)讓書的規(guī)則來解釋那些兼具債的效果以及物權(quán)變動(dòng)效果的法律行為，并承認(rèn)其債的拘束力及其債法效果。

對(duì)于中國(guó)法而言，不論是英美法的轉(zhuǎn)讓書加歸并理論還是德國(guó)法的物權(quán)行為加抽象原則，若完全拿來主義，都不適合。實(shí)際上，中國(guó)法物權(quán)變動(dòng)的雙重模式已經(jīng)體現(xiàn)了一種混合繼受的特點(diǎn)，我們可以以混合繼受的方法論為基礎(chǔ)建立我們自己的體系思維和解釋學(xué)框架，既區(qū)分發(fā)生債的效果的債權(quán)行為和發(fā)生物權(quán)效果的物權(quán)行為，又在一些特定情形承認(rèn)自治，依意思自治原則承認(rèn)存在一項(xiàng)法律行為可能既有債的效果又有物權(quán)變動(dòng)效果這樣一種混合形態(tài)。依此構(gòu)造的中國(guó)民法的解釋學(xué)理論和體系將兼具技術(shù)的嚴(yán)密性和體系的靈活性之優(yōu)點(diǎn)，可以更好地去解釋債權(quán)行為、處分行為以及兩者的混合體等情形。由此，中國(guó)法的物權(quán)變動(dòng)區(qū)分模式也將構(gòu)造成一種具有我們自己特色與優(yōu)勢(shì)的“非嚴(yán)格”區(qū)分模式。

*本文系國(guó)家社科基金項(xiàng)目“階段性物權(quán)變動(dòng)與交叉型權(quán)利研究”（項(xiàng)目編號(hào)：15BFX161）、浙江省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題“中國(guó)民法總則一般條款立法研究”（項(xiàng)目編號(hào)：14NDJC248YB）的階段性成果。

**作者簡(jiǎn)介：陳永強(qiáng)，中國(guó)計(jì)量學(xué)院法學(xué)院教授，法學(xué)博士。