楊帥

[摘 要] 房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，房地產(chǎn)市場對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比較大，但是近年來也存在房地產(chǎn)市場發(fā)展過快、過亂的情況，表現(xiàn)為我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司存在負(fù)債水平較其他上市公司負(fù)債水平較高，主要是以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)，負(fù)債融資來源主要有廣泛化和多元化的趨勢(shì)以及基建工程負(fù)債較多；這樣會(huì)引起不良貸款會(huì)對(duì)銀行業(yè)造成沖擊，拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展，拖欠工程款會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，問題積壓可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)等風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)積極響應(yīng)“去庫存”政策，融資時(shí)加大風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理，擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)，政府有關(guān)部門要加大行業(yè)監(jiān)管力度。希望本文對(duì)于相關(guān)研究者有所貢獻(xiàn)。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；公司負(fù)債；風(fēng)險(xiǎn)防范

[中圖分類號(hào)] F470 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場中占有重要的地位，這主要與我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和目前的國家政策有關(guān)系，目前我國正在積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，大量的農(nóng)村和落后城市正在積極推進(jìn)舊城改造計(jì)劃，在這個(gè)過程中必然要進(jìn)行拆遷和樓房的興建，這樣一來就促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而在我國的大型城市中，大型發(fā)達(dá)城市的外來人口和流動(dòng)人口不斷增多，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。雖然房地產(chǎn)市場的前景良好，但是房地產(chǎn)市場上市公司的負(fù)債狀況卻不容樂觀，存在很多的問題，希望本文對(duì)于房地產(chǎn)上市公司負(fù)債狀況的分析，能夠幫助對(duì)房地產(chǎn)公司合理處理負(fù)債問題，提高債償能力做出貢獻(xiàn)。

一、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司負(fù)債狀況分析

（一）房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率多年來持續(xù)攀升

我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率連年上升并且負(fù)債水平較高。從表1中我們可以看出，我國2008年的資產(chǎn)發(fā)債率為62.91%，2009年的資產(chǎn)負(fù)債率為65.19%，而2016年的資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)76.49%，通過這些數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)近年來，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率持續(xù)攀升。在高負(fù)債率下，一旦資金鏈條出現(xiàn)斷裂，那么就會(huì)引起一系列的不良反應(yīng)，這樣一來就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)自身財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，這不會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營，也會(huì)使得和房地產(chǎn)商相關(guān)的上下游企業(yè)一起產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，并且波及到銀行系統(tǒng)，嚴(yán)重的還會(huì)危及到國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引起社會(huì)的動(dòng)蕩，因此房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率問題不得不引起重視。

（二）以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)上市公司為了維持公司內(nèi)部運(yùn)營和生產(chǎn)建設(shè)需要發(fā)生借貸行為，主要是通過銀行借貸，這說明公司的短期融資能力和資金能力不足，房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)資金不夠，這種情況的產(chǎn)生可能有兩個(gè)方面的原因，一是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營存在困難，資金回收和資金的利潤率很低。二是房地產(chǎn)上市公司受到了央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金的問題，使得房地產(chǎn)上市公司存在困難，這樣極容易造成房地產(chǎn)上市公司資金流通的困難和經(jīng)營信用方面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）負(fù)債融資來源有廣泛化和多元化的趨勢(shì)

房地產(chǎn)上市企業(yè)不再僅僅依托于銀行，而是積極擴(kuò)大各方面的融資來源，努力促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)廣泛化和多元化的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在股權(quán)性融資開始出現(xiàn)并慢慢占據(jù)了重要的位置，房地產(chǎn)上市公司的一大優(yōu)勢(shì)就是可以通過上市獲得大量的外部股權(quán)融資。在其他行業(yè)，上市公司會(huì)通過股權(quán)融資的方式獲得大量的資金，這種股權(quán)性融資在其他行業(yè)的融資途徑中占有主要的位置，但是在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，這種股權(quán)性融資并沒有占有主要的地位，而且我國房地產(chǎn)雖然市場巨大，但是我國的房地產(chǎn)公司想要上市卻并不容易，目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司并不多，不過這種廣泛化和多元化的趨勢(shì)是有利于房地產(chǎn)公司融資的穩(wěn)定性，從而保證房地產(chǎn)投資發(fā)展的速度，因此房地產(chǎn)公司還應(yīng)該在具備實(shí)力的情況下積極的謀求上市經(jīng)營。除此之外，還有房地產(chǎn)基金的融資方式，但是這種融資方式主要是在國外比較發(fā)達(dá)，但是在我國還出于起步階段，不過房地產(chǎn)上市公司也不應(yīng)該放棄這一塊的融資，通過各方面的途徑擴(kuò)大企業(yè)的融資。

（四）基建工程債務(wù)較多

房地產(chǎn)行業(yè)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)以及房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)三個(gè)部分組成，而房地產(chǎn)上市公司中，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)債務(wù)較多，房地產(chǎn)公司尤其是在基建工程方面存在較多的債務(wù)，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般的經(jīng)營思路是房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行借貸的方式向當(dāng)?shù)卣玫亟ǚ浚笤偻ㄟ^和上下游企業(yè)的貸款合作、先開發(fā)建房，等房子建起來之后再通過買賣的方式將房地產(chǎn)出售回收資金償還給銀行，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司基本上是通過負(fù)債的方式進(jìn)行基建的，這樣容易出現(xiàn)的一個(gè)問題是如果房地產(chǎn)上市公司的資金鏈斷裂，那么房地產(chǎn)公司只好將抵押的房屋用來償還銀行貸款，容易造成開發(fā)商、銀行和業(yè)主間的糾紛，引起社會(huì)的動(dòng)蕩和不安。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債引致的風(fēng)險(xiǎn)問題

（一）不良貸款對(duì)銀行業(yè)產(chǎn)業(yè)沖擊

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅僅是關(guān)乎企業(yè)本身的生死存亡問題，更是關(guān)系到企業(yè)民生，在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化發(fā)展的情況下，政府也十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)行業(yè)是銀行的貸款大戶，但是一般而言房地產(chǎn)公司不僅僅是開展房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還可能開展企業(yè)的業(yè)務(wù)，并且房地產(chǎn)行業(yè)受到國家政策的影響很大，因此房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展難以預(yù)測，這樣就容易使得銀行存在不良貸款，如果一旦房地產(chǎn)的銀行貸款出現(xiàn)了壞賬或者逾期的情況對(duì)于銀行業(yè)的沖擊是很大的，這將導(dǎo)致銀行業(yè)的經(jīng)營困難，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到銀行業(yè)的發(fā)展經(jīng)營狀況。如果銀行業(yè)再出現(xiàn)問題，這對(duì)于一方的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)嚴(yán)重的打擊。

（二）拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展

現(xiàn)在隨著房價(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)建設(shè)所涉及到的上下游企業(yè)也受到了影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的基建基本上是需要外部融資來建設(shè)的，所以在建設(shè)之初會(huì)度通過負(fù)債的方式和上下游企業(yè)開展經(jīng)營業(yè)務(wù)，但是如果房地產(chǎn)公司存在負(fù)債問題，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，那么和房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)都會(huì)受到影響，尤其是和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的鋼鐵業(yè)、木材業(yè)和建筑行業(yè)等都會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營方面的問題，從而影響到社會(huì)的整體發(fā)展。

（三）拖欠工程款會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)

拖欠工程款是房地產(chǎn)公司容易發(fā)生的情況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)公司的建筑基本上都外包給建筑商，而建筑商所雇傭的建筑工人的流動(dòng)性比較大，因此，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)公司拖欠建筑商工程款的問題，而建筑商也容易出現(xiàn)拿到工程款卻不發(fā)給建筑工人或者是只發(fā)放一部分的情況，這種拖欠工程款引起的連鎖反應(yīng)波及到多個(gè)行業(yè)和建筑工人的家庭，而且也容易引發(fā)社會(huì)問題，在社會(huì)上就出現(xiàn)過因?yàn)橥锨饭こ炭蠲窆こ霈F(xiàn)跳樓威脅等情況，引起不良的社會(huì)反響，也影響到房地產(chǎn)行業(yè)的聲譽(yù)。

（四）問題積壓可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

從表2和表3中可以看出一些房地產(chǎn)公司不能夠正確估計(jì)市場，不能夠根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)力來開發(fā)房產(chǎn)，而是采取推土機(jī)式的，搞房地產(chǎn)開發(fā)的大躍進(jìn)工程，房地產(chǎn)開發(fā)公司先從銀行進(jìn)行貸款，之后再通過這筆資金向當(dāng)?shù)卣玫亟ㄔO(shè)，拿到地之后再將地抵押給銀行，再進(jìn)行貸款再去拿地，房地產(chǎn)圈地之后再通過借貸的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一般和建筑公司、以及鋼鐵、水泥等建筑業(yè)進(jìn)行借貸，等房子蓋起來之后只等著靠出售樓房回款，但是目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)飽和的情況，市場前景不容樂觀，多方拖欠的貸款有的是用樓房抵消貸款，而有的則僅僅拖著，這樣就會(huì)引起銀行系統(tǒng)、建筑等行業(yè)以及建筑工人本身的矛盾，使得房地產(chǎn)行業(yè)積壓的問題產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)，導(dǎo)致多方的問題，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)。

三、國房地產(chǎn)上市公司負(fù)債結(jié)構(gòu)性問題風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

（一）積極響應(yīng)“去庫存”政策

目前，房地產(chǎn)市場存在飽和的趨勢(shì)，尤其是在中小城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和，但是還是有很多房地產(chǎn)商不滿足于現(xiàn)狀，有合適的地塊就采用銀行的貸款瘋狂的融資，之后進(jìn)行房屋建設(shè)，這就使得房地產(chǎn)市場一方面存在著尚未出售的擠壓樓房，另一方面卻在大肆建設(shè)新樓房，不斷開發(fā)新樓盤，但是這房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)本身來說存在回款時(shí)長的風(fēng)險(xiǎn)，這也會(huì)連累銀行等相關(guān)行業(yè)，使得資金無法進(jìn)行合理有效的流動(dòng)，我們國家面對(duì)了這一情況，對(duì)于房地產(chǎn)市場提出了一系列的調(diào)控政策，其中最重要的一條就去庫存，要求房地產(chǎn)市場先消化目前的庫存，先解決當(dāng)前的問題，將一些擠壓的房屋通過積極的政策調(diào)控進(jìn)行消化這樣在降低了房地產(chǎn)公司貸款壓力的同時(shí)也幫助有利于改善民生。房地產(chǎn)市場的去庫存政策有助于緩解銀行等系統(tǒng)的還貸壓力，增加房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流，幫助房地產(chǎn)公司積極健康的發(fā)展。

（二）融資時(shí)加大風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有一定的特殊性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是人們生活中的必需品，可能房價(jià)受到市場的影響有高有低，但是卻不存在消亡的情況，因此很多房地產(chǎn)開發(fā)商的思維是建造好了房子慢慢出售，所以房地產(chǎn)公司在融資時(shí)候以能夠融到資金，能夠擴(kuò)大融資為根本，卻不考慮融資的風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)公司認(rèn)為只要能夠融到資金，就應(yīng)該采取先發(fā)制人的手段在優(yōu)勢(shì)的地塊拿地進(jìn)行建設(shè)，這樣才能在房地產(chǎn)市場獲得優(yōu)勢(shì)，然而房地產(chǎn)公司要想做大做強(qiáng)就必須要有穩(wěn)定的資金來源，一旦資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，那么企業(yè)的信用就會(huì)受損，這些房地產(chǎn)可能會(huì)被銀行抵押，從而成為抵押資產(chǎn)而無出售，這將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)。因此，在融資時(shí)應(yīng)加大風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)并在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上做好準(zhǔn)備。

（三）強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理

企業(yè)的信用管理在影響到企業(yè)的投融資的一個(gè)重要方面，如果企業(yè)的信用缺失，那么必然會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營困難，也更不用談企業(yè)的融資情況了，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)該重視對(duì)于公司的日常信用的管理，公司的信用管理方面主要有三個(gè)方面，一是公司對(duì)于銀行的信用管理，銀行是公司的重要借貸主體，所以房地產(chǎn)公司應(yīng)該在銀行的借貸上加強(qiáng)信用，重視和銀行之間維持良好的合作關(guān)系，積極和銀行進(jìn)行磋商，在資金借貸上研究新的思路，新的政策，通過合理的借貸方案的設(shè)計(jì)，爭取資本利用的最大化，爭取雙贏的局面。二是上下游企業(yè)的信用管理，針對(duì)有信用的房地產(chǎn)企業(yè)，上下游企業(yè)會(huì)對(duì)還款的時(shí)間和還款的金額有一定的優(yōu)惠措施，所以企業(yè)在和上下游企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談的時(shí)候要通過信用優(yōu)勢(shì)盡量延長還款時(shí)間，但是一旦貸款到期就應(yīng)該盡快的還貸，這也有利于企業(yè)的正常日后和這些企業(yè)的友好合作。三是企業(yè)的建筑商之間的信用，如果企業(yè)拖欠建筑商的款項(xiàng)，容易使得建筑商拖欠建筑工人的工資，這樣就容易引發(fā)社會(huì)事件，從而影響房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，因此加強(qiáng)和企業(yè)建筑師之間的信用，有利于營造良好的社會(huì)聲譽(yù)，促進(jìn)商品房的銷售。

（四）擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大融資的范圍，不要將融資僅僅依靠銀行和債券公司，由于目前受到全球整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣的影響，也波及到了金融行業(yè)，如果房地產(chǎn)僅僅是依賴銀行作為主要的信貸資金來源，那么就容易使得房地產(chǎn)在銀行業(yè)務(wù)不景氣的時(shí)候無法擴(kuò)大資本融資，而且銀行貸款基本上都會(huì)有連鎖反應(yīng)，這也容易導(dǎo)致在金融借貸方面銀行業(yè)集體不予合作，這將會(huì)給房地產(chǎn)公司的發(fā)展造成很大的困難，銀行業(yè)應(yīng)該開拓合作領(lǐng)域，積極的和信托公司、房地產(chǎn)基金公司等加強(qiáng)合作聯(lián)系，確實(shí)銀行系統(tǒng)是一家獨(dú)大，可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供不菲的資金，但是房地產(chǎn)系統(tǒng)應(yīng)該多方融資，這樣減小各方融資壓力的同時(shí)可以降低結(jié)算的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）政府有關(guān)部門要加大行業(yè)監(jiān)管力度

房地產(chǎn)的市場經(jīng)營除了靠內(nèi)部的自律和自覺之外，還應(yīng)該加強(qiáng)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場要想取得良性的發(fā)展，更需要政府相關(guān)部門的合理嚴(yán)格的監(jiān)督政策，房地產(chǎn)行業(yè)主要的作用是解決居民的住房問題，但是房地產(chǎn)作為特殊的商品，需要占用土地，所以政府應(yīng)該合理規(guī)劃當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂们闆r，在梳理統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存的同時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人口發(fā)展的情況，在房地產(chǎn)征地審批，房地產(chǎn)銀行借貸審計(jì)方面都應(yīng)該加強(qiáng)管理，這樣有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)的良性規(guī)范化發(fā)展。

結(jié)語

房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，房地產(chǎn)市場對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比較大，而且在國家發(fā)展過程中也起到重要的作用，但是近年來也存在房地產(chǎn)市場發(fā)展過快、過亂的情況，表現(xiàn)為我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司存在負(fù)債水平較其他上市公司負(fù)債水平較高，主要是以銀行貸款為短期負(fù)債結(jié)構(gòu)，負(fù)債融資來源主要有廣泛化和多元化的趨勢(shì)以及基建工程負(fù)債較多；這樣會(huì)引起不良貸款會(huì)對(duì)銀行業(yè)造成沖擊，拖欠債務(wù)將影響上下游企業(yè)的發(fā)展，拖欠工程款會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，問題積壓可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)等風(fēng)險(xiǎn)因此房地產(chǎn)積極響應(yīng)“去庫存”政策，融資時(shí)加大風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，強(qiáng)化企業(yè)的日常信用管理，擴(kuò)大合作領(lǐng)域以降低結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)，政府有關(guān)部門要加大行業(yè)監(jiān)管力度。希望本文對(duì)于相關(guān)研究者有所貢獻(xiàn)。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]