劉澤欣

摘 要：小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)由一個(gè)社會(huì)的熱點(diǎn)問題變成了普遍的現(xiàn)象。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是相對與商品房而沒有產(chǎn)權(quán)證，它是在我國城鄉(xiāng)二元制的基礎(chǔ)上形成的，人們約定俗成的概念。小產(chǎn)權(quán)房帶來的問題與其引發(fā)的利益之間的博弈，使得它成為一個(gè)敏感的話題。基于此，研究小產(chǎn)權(quán)房在買賣交易過程中關(guān)于合同效力的問題，以期為相關(guān)的研究和實(shí)踐提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；買賣合同；效力研究

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）12-0191-02

一、實(shí)踐中小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的案件情況

本文查閱了關(guān)于北京市、淮安市、南京市的關(guān)于審理小產(chǎn)權(quán)房案件的簡單的案情介紹和法院的判決，具體有：

（一）判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的案件

1.李書福與李福巖房屋買賣合同糾紛上訴案（北京）。案情介紹：賣方依約交房后，不履行辦理過戶登記義務(wù)，為了房屋漲價(jià)帶來的利益，訴求主張小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。法院判決：兩審法院均認(rèn)為合同有效，并判決賣方協(xié)助買方辦理過戶登記手續(xù)，承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。

2.王海平等與丁峰房屋買賣合同上訴案（淮安市）。案情介紹：房屋交易時(shí)，房屋為集體土地所有，涉訴前變?yōu)閲?，賣方取得房產(chǎn)證后拒不辦理過戶登記，主張合同無效，買方訴請履行。法院判決：法院均支持買方要求賣方履行協(xié)助辦理過戶登記的義務(wù)，反對合同無效。

3.鄧某某訴陸某某排除妨害糾紛案（南京市）。案情介紹：夫妻共同購置小產(chǎn)權(quán)房，后于經(jīng)登記的離婚協(xié)議上約定：男方的產(chǎn)權(quán)份額降低折損價(jià)格歸于女方，但男方后悔，又將份額遺囑分給其子，女方訴訟請求為要求其子搬離，主張自己對房屋的產(chǎn)權(quán)。法院判決：法院確認(rèn)，女方按協(xié)議依法取得享有該房屋的權(quán)利，男方依法取得轉(zhuǎn)讓該房屋取得的債權(quán)。默認(rèn)合同有效。

（二）判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的案例

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的關(guān)注，進(jìn)入人們的視野，就不得不提我國第一起關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房案、北京畫家村宋莊案，案件的案情主要由：北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民馬海濤與畫家李玉蘭簽訂了《買賣房協(xié)議書》，李玉蘭出資45 000元購買馬海濤的房子。但經(jīng)過畫家村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的房屋利益的升值，馬海濤夫婦要求確認(rèn)購買合同無效。法院判決：合同違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，無效。

同樣是北京，同樣是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的案件，宣判時(shí)間也同為2007年12月，但是另一起——北京門頭溝小產(chǎn)權(quán)房案，案件介紹：某村民明知自己出售的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，買方朱某也知悉，后賣方反悔，要求判決合同無效。法院判決：買賣雙方雖然都知道，自己出售的和購買的是小產(chǎn)權(quán)房，但都沒有表示反對，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，因此合同有效。

（三）此類案件的共性和類型

在這里分析上述案件，或者分析這些“例外”，就是要分析合同成立的要件是否符合？是否違反國家的法律的強(qiáng)制性規(guī)定和行政法規(guī)。在法院的判決書里，上述四個(gè)案件都不同程度地提到過“符合雙方真實(shí)意思表示”“不違反國家法律、行政法規(guī)”“不是最高人民法院關(guān)于認(rèn)定合同無效的情形”。在例1中，正是由于房價(jià)上漲的差價(jià)，導(dǎo)致賣方訴請主張小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，但是法院的判決認(rèn)為合同有效，房屋已經(jīng)交付，買方也已經(jīng)支付了相應(yīng)的價(jià)款，如果認(rèn)定合同無效，則賣方收回房屋，向買方退還價(jià)款，但是這就會(huì)讓買方的利益受到損害，這對于買方來說就是不公平的，因此對于公平，誠信原則的保護(hù)，認(rèn)定買賣合同是有效的。

1.對法律、法規(guī)的規(guī)定認(rèn)識(shí)捉摸不定?！锻恋毓芾矸ā分械?3條的規(guī)定，根據(jù)立法的本意來看，是對集體建設(shè)用地的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的禁止，并沒有禁止房屋流轉(zhuǎn)過程中，對集體土地上建設(shè)用地的禁止。在十八屆三中全會(huì)召開后，提出了要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，集體建設(shè)用地可以進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場，農(nóng)村與城市土地?fù)碛型鹊臋?quán)利、相同的地位。這就意味著，《土地管理法》的規(guī)定已經(jīng)需要國家立法的重視，以修改來適應(yīng)國家的政策需要。

2.“違反國家法律、行政法規(guī)”，而有些法院在判決這類案件的時(shí)候，依據(jù)的卻是國務(wù)院發(fā)布的“通知”“決定”“意見”，但《行政法》中規(guī)定：“行政法規(guī)的名稱一般稱為‘條例或者‘規(guī)定‘辦法”。比如200？菖年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行……通知》，這就不能成為法院在審理此類案件時(shí)的依據(jù)。并且判決合同無效的依據(jù)和通過翻閱250篇中國法律裁判文書網(wǎng)對于無效合同的案件的總結(jié)和對比，影響合同無效的因素是合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、學(xué)界對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的通說觀點(diǎn)

（一）“有效說”

支持“有效說”的觀點(diǎn)主要的理由是，他們從法律明確性來理解，即“法無明文禁止即許可”，因此就認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的。“有效說”觀點(diǎn)出現(xiàn)的原因主要是：集體土地的成員對于其所有的宅基地?fù)碛薪ㄔ旆课莸臋?quán)利，因此其認(rèn)為集體土地成員把自己的土地出賣給城鎮(zhèn)居民的行為是有效的。同時(shí)，賣方如果知道其與城鎮(zhèn)居民簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了國家的政策，雙方依然制定了合同，是賣方真實(shí)的意思表示，過錯(cuò)的是賣方，如果認(rèn)為合同無效將會(huì)損害的是買房的利益，否則買方的信賴?yán)鏁?huì)受到損害。

雖然小產(chǎn)權(quán)房不能辦理過戶登記，但我國物權(quán)變動(dòng)尤其是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的是“法律行為+公示”的要件主義，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣合同物權(quán)變動(dòng)的原因行為，是否公示是結(jié)果行為，因此判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力根據(jù)的是《合同法》，所以，應(yīng)該根據(jù)《合同法》關(guān)于合同的成立要件來認(rèn)定，符合合同成立的要件，則該合同就是有效的。

（二）“無效說”

關(guān)于“無效說”支持其成立的主要理由有：一是買賣合同中的賣方是集體土地的成員，而買方主要是城市居民，但是我國目前是在城鄉(xiāng)二元制的基礎(chǔ)上，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移就會(huì)導(dǎo)致宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但集體土地上的宅基地使用權(quán)只能由集體內(nèi)的成員所有，所以與《土地管理法》相矛盾。二是認(rèn)為其違反的是我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（此處的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)理解為效力性規(guī)范），所以屬于無效的合同。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，買受人支付了價(jià)款，并且房屋是向不特定人出售，應(yīng)該擁有所有權(quán)，但是之所以不能流轉(zhuǎn)也是因?yàn)檫@個(gè)所有權(quán)受到宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的限制。《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第六項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓……?！币虼?，要想進(jìn)入市場交易，要想轉(zhuǎn)讓，必須要有完整的證書，但是小產(chǎn)權(quán)房不能領(lǐng)取所屬其的證書，所以認(rèn)為在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房就是違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，即違反的就是法律，因此屬于無效的合同。

三、從《合同法》第52條分析產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力

《合同法》第52條關(guān)于規(guī)定合同無效的五種情形中有可能會(huì)涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的主要有第四項(xiàng)和第五項(xiàng)之規(guī)定，“損害社會(huì)公共利益的合同，無效?！怖?，指任何不特定第三人的利益，包括公共秩序和善良風(fēng)俗兩個(gè)方面和違反法律、行政法規(guī)之（效力性）強(qiáng)制性規(guī)定的合同，無效?！?/p>

其中，第四項(xiàng)的公共利益因?yàn)榱⒎ㄉ蠜]有出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋，導(dǎo)致其在實(shí)踐生活中，會(huì)容易被做擴(kuò)大化的解釋，相對于第五項(xiàng)的規(guī)定，如果沒有違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但損害了公共的利益來認(rèn)定為合同無效。但“公共利益”是需要通過價(jià)值判斷予以具體化的概括條款，雖然小產(chǎn)權(quán)房違反了我國《土地管理法》的規(guī)定，即損害了集體組織成員的利益，但是如果被擴(kuò)大化解釋，不同程度的還是會(huì)帶來相關(guān)的問題，帶來不公平的判決，比如在判決案件的時(shí)候，法官手中的自由裁量權(quán)被放大，并沒有一個(gè)限制其發(fā)揮的法律規(guī)定。

對于第五項(xiàng)的影響，首先根據(jù)最高院《合同法解釋（一）》第4條規(guī)定：“人民法院認(rèn)定合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、規(guī)章制度為依據(jù)?！备鶕?jù)最高院《合同法解釋（二）》第14條的縮小解釋：違反的“強(qiáng)制性規(guī)定”指的是效力性強(qiáng)制規(guī)定。所以，我們需要研究的是“何為效力性強(qiáng)制性規(guī)范”。

一是強(qiáng)制性規(guī)范一般有三種情況：法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范就規(guī)定了違法行為的效力；二是強(qiáng)制性規(guī)范并沒有直接明確規(guī)定違法行為的效力，但結(jié)合其他法律規(guī)定卻導(dǎo)致此行為違法；三是強(qiáng)制性規(guī)范既沒有直接明確規(guī)定違法行為的效力，也沒有其他法律規(guī)定對其效力予以明確規(guī)定。這就是強(qiáng)制性規(guī)范的范圍，而其中強(qiáng)制性規(guī)范中的效力性規(guī)范，是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定違反這些強(qiáng)制性規(guī)范將導(dǎo)致法律行為無效或者可撤銷等，存在著效力上可能出現(xiàn)瑕疵的規(guī)范。強(qiáng)制性規(guī)范中的管理性規(guī)范是指，法律、行政法規(guī)雖然沒有明確清晰規(guī)定違反強(qiáng)制性規(guī)范會(huì)導(dǎo)致法律行為存在效力上的瑕疵，并且違反此規(guī)范后，只會(huì)損害當(dāng)事人自身的利益，而不會(huì)對“公共利益”造成損害。但是關(guān)于效力性和管理性規(guī)范，在法律上并沒有明確的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，我國也沒有出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋。這里筆者借鑒王利明教授的“三分法”，也就是分三步走：第一步是違反了法律、行政法規(guī)，導(dǎo)致合同無效的，則為效力性規(guī)范；第二步，如果法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定，但如果使合同有效，違反其他的規(guī)定，會(huì)損害國家和社會(huì)的利益，因此該合同無效，也是效力性規(guī)范；第三步如果雖然違反該規(guī)定，但只是導(dǎo)致?lián)p害的是當(dāng)事人自己的利益，則是管理性規(guī)范。因此，小產(chǎn)權(quán)房只有違反強(qiáng)制性、效力性的規(guī)定，才能被認(rèn)定為合同無效，但是小產(chǎn)權(quán)房在進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場以后，將會(huì)損害的是當(dāng)事人自己的利益。尤其是十八屆三中全會(huì)以后，城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，國家對于城市和農(nóng)村的居民也不再做明確的區(qū)分，也許對于集體土地進(jìn)行交易的態(tài)度會(huì)鼓勵(lì)，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣并不是損害“公共利益”。因此，筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反的只是管理性規(guī)范，不應(yīng)該將其進(jìn)行無效的否定性的評價(jià)。

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[責(zé)任編輯 李春蓮]