第海龍

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，2016年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，同比名義增長6.9%，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的貢獻率為7.8%。房地產(chǎn)行業(yè)營改增已是大勢所趨，對企業(yè)產(chǎn)生了深遠而廣泛的影響。為此，本文介紹了營改增稅制改革的背景，分析營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了具體的稅務(wù)籌劃方案。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；影響；稅務(wù)籌劃

一、營改增稅制改革的背景

營改增始于2012年1月，首先在上海交通運輸業(yè)及若干服務(wù)業(yè)進行試點，此后逐漸將試點范圍擴大到全國各個地區(qū)和行業(yè)。2016年5月1日起我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點，至此營業(yè)稅徹底退出了中國的稅收舞臺，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了重大變革。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國減稅總規(guī)模超過5000億元。財政部和國家稅務(wù)總局表示將適時啟動增值稅立法，積極推進房地產(chǎn)稅立法，增值稅稅率合并也將提上日程。

二、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

營改增之前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，而營改增以后適用的增值稅率為11%。按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)老項目或者出租試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅，增值稅率不會突然提高到11%。營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以抵扣甲供材料的進項稅額，這有效降低了企業(yè)的增值稅稅負。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地出讓金占比最大，為30%-40%，按照《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含稅收入，企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計稅依據(jù)為預(yù)收款扣除應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，土地價款可從銷售額中扣除，因此，營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負將顯著降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的不動產(chǎn)都可以用來抵稅，購入當年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，這有利于企業(yè)加快投資改造的步伐。營改增前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按預(yù)售營業(yè)款的5%預(yù)繳稅，而營改增后預(yù)收款的預(yù)征率降至3%，這有利于提高企業(yè)的現(xiàn)金流通率。長期來看，營改增有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時提升行業(yè)集中度。

三、營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案

（一）加強會計基礎(chǔ)工作管理

營改增是我國稅制改革的必然趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)增強自身的稅收意識，健全會計核算制度，調(diào)整會計核算科目，規(guī)范賬務(wù)處理流程，使各稅收款項能夠更加清晰。營改增后稅負的高低跟增值稅抵扣息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強供應(yīng)商管理，盡量選擇具有一般納稅人資格的建筑企業(yè)和材料供應(yīng)商，確認能夠取得正規(guī)、足額的增值稅專用發(fā)票，確保能夠順利抵扣進項稅。企業(yè)要加強發(fā)票的認證和收集，規(guī)范發(fā)票的開具和保管，以防進項稅無法抵扣所帶來的不必要損失。同時認真反思和彌補稅務(wù)漏洞，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，提高會計核算的準確性，確保賬實相符，以減少企業(yè)的法律風(fēng)險，避免發(fā)票流失、偷稅漏稅等問題。

（二）甲供材涉稅問題的處理

在實際工程中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本相當復(fù)雜，一般有包工包料和甲供材料兩種計價模式。營改增前，兩種計價模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響不大，而營改增后兩種計價模式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賦稅會產(chǎn)生巨大的影響?？傮w來看，營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般納稅人合作有利于降低稅負，而且選擇甲供材料模式更為有利，但是甲供比例太高時施工單位應(yīng)納增值稅額增大，就傾向于選擇簡易計稅，此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的進項稅額也會降低。為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位可采取聯(lián)合采購模式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付款，供應(yīng)商直接開具17%增值稅發(fā)票給施工單位。為了解決甲供材料供應(yīng)中存在的價差問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以成立專門的采購類貿(mào)易公司。項目公司具備物資經(jīng)銷資質(zhì)和一般納稅人資格，負責從供應(yīng)商處采購“甲供材料”，然后提供給施工單位，同時開具甲供材料的增值稅專用發(fā)票供施工方抵扣，進而降低工程成本。

（三）積極開展稅收籌劃工作

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與稅務(wù)機關(guān)保持及時溝通，及時爭取各種優(yōu)惠，并且合理運用各種優(yōu)惠政策開展稅收籌劃工作。例如，一般材料物資的稅率是 17%，而房地產(chǎn)業(yè)適用的增值稅率為11%，企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，自己采購大額物資，以獲得盡量多的抵扣。如果購貨對象是小規(guī)模納稅人，就可以要求盡量高的價格折扣。在實際招標采購中，可實施批量采購或集中采購，提高議價能力，確保高質(zhì)低價，還能獲取增值稅專用發(fā)票。如果部分項目無法獲得進項稅額抵扣，就可以采取外包的方法，以降低管理成本，實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)移。企業(yè)應(yīng)合理利用納稅與抵扣的時間差，盡快取得進項稅發(fā)票，與此同時盡量延遲開出銷售發(fā)票，以提高資金的時間價值。營改增后企業(yè)購置的不動產(chǎn)都可以用來抵稅，這利好商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可積極投資與持有商業(yè)地產(chǎn)，為企業(yè)開辟新的利潤空間。

四、結(jié)語

營改增是一柄雙刃劍，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，應(yīng)對失策的話可能反而帶來巨大的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須順應(yīng)稅制改革形勢，認真面對營改增的影響，充分利用營改增政策，積極制定稅務(wù)籌劃方案，加強財務(wù)和稅務(wù)內(nèi)部控制，切實享受到營改增政策的減稅效果，促進企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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[3]李美青.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響分析[J].財會學(xué)習(xí)，2016 （14）：166.

（作者單位：陜西省西咸新區(qū)空港新城安居置業(yè)有限公司）