當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的問題及對策探析

摘要：自黨的十八屆六中全會以來，我國轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)市場調(diào)控思路，房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制中的行政干預(yù)逐步弱化，市場手段越發(fā)明顯。隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，結(jié)構(gòu)性矛盾日益彰顯，并伴有地區(qū)差異、供需失衡、監(jiān)管失控等現(xiàn)象。本文通過對上述問題進(jìn)行分析，提出了相應(yīng)的解決對策，以求為當(dāng)前及未來我國房地產(chǎn)市場良好發(fā)展有所助益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 存在問題 優(yōu)化對策

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2017）13-0032-02

美國次貸危機(jī)帶來全球金融危機(jī)的歷史教訓(xùn)是值得深思的。我國房地產(chǎn)市場正處于一個方興未艾的時期，連續(xù)幾年來我國房價居高不下，政府陸續(xù)提出的相關(guān)政策依然不能緩解房價高企的狀況。因而，我們有必要挖掘房地產(chǎn)市場發(fā)展中潛在的問題，并且找到行之有效的解決對策，以確保我國房地產(chǎn)市場能夠健康而穩(wěn)定地發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題

（一）地區(qū)發(fā)展不平衡

近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模與增長速度的地區(qū)差異愈加凸顯。這種差異主要表現(xiàn)為：與中部地區(qū)和西部地區(qū)相比，東部地區(qū)的房屋施工面積和房屋竣工面積都占據(jù)較高比例。筆者認(rèn)為，造成這種地區(qū)差異化的主要原因是東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場起步較早，并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。而中部地區(qū)的增長速度雖不及東部地區(qū)，但較之全國平均水平而言，還是維持著領(lǐng)先地位。在這種地區(qū)差異的影響下，東部地區(qū)的土地儲備狀態(tài)越發(fā)緊張，房地產(chǎn)價格的上漲與競爭也愈演愈烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)向中部地區(qū)和西部地區(qū)進(jìn)行移動，房地產(chǎn)市場的地區(qū)結(jié)構(gòu)狀況因此而出現(xiàn)明顯的改變，加之中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，導(dǎo)致中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度后來居上，超越了東部地區(qū)與西部地區(qū)。

（二）市場供需不對稱

我國房地產(chǎn)市場在迅速發(fā)展過程中的結(jié)構(gòu)性矛盾愈發(fā)明顯。具體來講，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場供需不對稱，低價位的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量較少，而高檔商品房的數(shù)量過多、比重過高，由此導(dǎo)致了高檔商品房供過于求的狀況。以整體上的供求關(guān)系為尺度，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)數(shù)量明顯短缺，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性泡沫，不利于我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善。另外，在推動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展中，把握我國房地產(chǎn)市場的合理投資比例扮演著不可或缺的重要角色?；谖覈康禺a(chǎn)市場的現(xiàn)階段發(fā)展機(jī)制有待健全，一些房地產(chǎn)投資商盲目的投資行為，造成我國房地產(chǎn)市場投資比例失調(diào)，也嚴(yán)重影響了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展。

（三）中介行為不規(guī)范

我國房地產(chǎn)市場的完善與中介服務(wù)息息相關(guān)。在我國房地產(chǎn)市場逐漸繁榮的今天，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也隨之而進(jìn)步。我國房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的形式較為多樣，例如房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。這些機(jī)構(gòu)對于我國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展起到舉足輕重的作用。但是，在巨大的利潤驅(qū)使下，大量經(jīng)營者涌入這一行業(yè)，也由此引發(fā)了許多問題。具體來說，一些房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在缺乏合法經(jīng)營執(zhí)照的情況下，通過偽造信息來謀取私利，并以提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)價格的手段中飽私囊。在制定合同內(nèi)容方面，以模棱兩可的態(tài)度來削弱合同的制約作用。以上現(xiàn)象都充分反映了中介行為不規(guī)范對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利影響。

（四）監(jiān)管體系不健全

針對近年來房價居高不下的現(xiàn)狀，國家陸續(xù)出臺相關(guān)調(diào)控政策，但始終收效甚微。究其原因，我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系不健全這一因素不容小覷。迄今為止，在我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制亟待完善的情況下，要致力于市場監(jiān)控這一環(huán)節(jié)，讓消費(fèi)需求帶動投資的積極影響充分展現(xiàn)，進(jìn)而國家對于房地產(chǎn)市場出臺的一系列政策在實(shí)際落實(shí)中頻頻受阻，加之一些房產(chǎn)企業(yè)在利益的驅(qū)使下也具備相應(yīng)的蒙混過關(guān)的方法以及政策本身并非完美無缺。這些多重原因?qū)е铝藝艺邿o法行之有效，從而不能徹底地改善房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。由此觀之，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系勢在必行。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)化對策

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行密不可分，必須給予重視。為了避免我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中出現(xiàn)過冷或過熱的情況，市場運(yùn)作與政府干預(yù)必須兩手都要抓，而且兩手都要硬。筆者認(rèn)為，要想推動我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，找到行之有效的解決對策則是刻不容緩。

（一）完善土地供應(yīng)制度

基于近年來土地市場供求失衡的形勢，改善土地供需結(jié)構(gòu)并使之適應(yīng)市場對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景有一定的推動作用。因此，政府健全土地供應(yīng)體制，轉(zhuǎn)變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)尤為關(guān)鍵。目前來看，我國一些城市的地價、房價大幅攀升，尤其以北上廣等經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)最為顯著。為了更好地調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，除了要參照經(jīng)濟(jì)狀況與市場需求來恰當(dāng)?shù)匕盐胀恋毓?yīng)數(shù)量，還要遵循市場細(xì)分的原則，對于用途迥異的土地在供應(yīng)量和儲備量上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，進(jìn)而來改善土地市場供需不對稱的情況。具體來說，可以將高檔商品房的數(shù)量控制在合適的范圍內(nèi)，并以人們的住房需求為指標(biāo)適度地提高經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。

（二）正確引導(dǎo)投資方向

為了避免房地產(chǎn)投資商隨波逐流，造成房地產(chǎn)市場投資比例失調(diào)、投資總量過剩的不良后果，引領(lǐng)房地產(chǎn)投資商明確投資方向，妥善地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿原理付諸實(shí)踐，加之政府政策的引導(dǎo)和制約，從而著重于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。針對高回報率吸引大量投資商盲目地進(jìn)行投資，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場在投資比例和投資總量方面出現(xiàn)一系列問題，政府既可以憑借金融手段來控制速度，又可以通過土地規(guī)劃來掌握規(guī)模，還能夠利用經(jīng)濟(jì)杠桿的原理來平衡供求關(guān)系，以居民住房需求來衡量房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)量。

（三）規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為

近年來，我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢較好，這就為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了明顯的機(jī)會。然而，一些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作人員素質(zhì)較低，利用不正當(dāng)?shù)氖侄沃\取私利，往往造成業(yè)主的權(quán)益受到侵害。由此可見，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在其工作人員的選擇上要嚴(yán)格把關(guān)，最好能夠進(jìn)行職前培訓(xùn)。這樣不僅可以豐富工作人員的相關(guān)專業(yè)知識；更為重要的是，使其對自身的本職工作富有認(rèn)同感與責(zé)任感。另外，完善我國涉及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的相關(guān)法律法規(guī)，或是成立類似于消費(fèi)者協(xié)會那種為消費(fèi)者服務(wù)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)協(xié)會，為消費(fèi)者申訴提供一個妥帖的平臺，嚴(yán)懲中介工作人員的違法行為，都能夠起到規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的效果。

（四）加強(qiáng)房價宏觀調(diào)控

造成我國房地產(chǎn)市場過熱、房價快速增長的因素較多，

除了土地本身資源以外，房地產(chǎn)開發(fā)商借由政府政策的弊端改變供給量使得供不應(yīng)求來趁機(jī)提高房價等投機(jī)炒房行為也是有跡可循。綜上所述，勢必要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，以達(dá)到平衡房價的效果。一方面，要將土地價格和拆遷費(fèi)用調(diào)節(jié)到一個合理的范圍內(nèi)，也可以從信貸控制上來遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為；另一方面，用提高銀行首付的方式，對倒房、捂房、炒房等個人投機(jī)行為進(jìn)行抵制。最后，要引導(dǎo)人們形成正確的住房觀念、投資理念以及風(fēng)險意識。

（五）健全監(jiān)控管理體系

加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理和服務(wù)工作，進(jìn)一步健全我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)控管理體系，對于房地產(chǎn)市場中存在的違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，著力維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益不受侵害，并使房地產(chǎn)市場運(yùn)行井然有序。除此之外，針對房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)需要進(jìn)一步加以完善，而房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該自覺規(guī)范其自身經(jīng)營行為，可以設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽(yù)測評體系，以公正公開為原則，并向社會公布，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營透明化。如此一來，不僅能夠挖掘出一大批信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還可以對一些信譽(yù)不良、經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整頓與治理，從而為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?fàn)I造一個良好的氛圍。

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責(zé)任編輯：楊國棟

作者簡介：周媛媛，沈陽師范大學(xué)馬克思主義學(xué)院，碩士，研究方向：馬克思主義中國化研究。