軌交站域辦公空間分布及使用狀況分析

張 馨 勻

(中船第九設(shè)計(jì)研究院工程有限公司，上海 200063)

?

軌交站域辦公空間分布及使用狀況分析

張 馨 勻

(中船第九設(shè)計(jì)研究院工程有限公司，上海 200063)

通過(guò)調(diào)研上海中心城區(qū)四個(gè)辦公空間主導(dǎo)的軌交站域500 m范圍內(nèi)寫字樓分布及使用狀況，對(duì)工作人員通勤方式、空間使用飽和率、辦公行業(yè)的水平分布及垂直分布四個(gè)要素進(jìn)行了分析。研究發(fā)現(xiàn)：通勤方式的選擇和辦公業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度較大；甲級(jí)寫字樓空間使用效率明顯高于乙級(jí)寫字樓。通過(guò)不同案例的比較，得出軌交站域辦公空間分布及使用狀況的規(guī)律，并提出相應(yīng)建議。

軌交站域，辦公空間使用，辦公空間分布，空間使用分析

1 研究?jī)?nèi)容與調(diào)研結(jié)果

1.1 研究對(duì)象

本文擬選擇上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的四個(gè)辦公商務(wù)區(qū)為研究對(duì)象，分別為：江灣—五角場(chǎng)體育場(chǎng)站域、靜安寺站域、徐家匯站域、陸家嘴站域。

通常情況下，一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)甲級(jí)商務(wù)寫字樓數(shù)量越多，該地區(qū)的商務(wù)機(jī)構(gòu)影響力就隨之增大，在經(jīng)濟(jì)上對(duì)城市的影響力也會(huì)隨之增強(qiáng)。本文將商務(wù)辦公區(qū)中甲級(jí)商務(wù)辦公樓的面積作為劃分商務(wù)辦公區(qū)等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。上海市商務(wù)辦公區(qū)通常被劃分為四個(gè)等級(jí)，本文從四個(gè)等級(jí)中分別選取一個(gè)樣本案例作為研究對(duì)象，對(duì)不同等級(jí)商務(wù)辦公區(qū)分別進(jìn)行評(píng)估，有助于全面了解上海各等級(jí)辦公區(qū)的分布使用狀況。

1.2 調(diào)研結(jié)果

空間使用情況是通過(guò)寫字樓空間使用飽和率來(lái)衡量的。四個(gè)案例中，甲級(jí)寫字樓均保持著較高的空間使用飽和率(空間使用飽和率=寫字樓里實(shí)際工作人員的數(shù)量/該寫字樓處于飽和容納狀態(tài)下工作人員的數(shù)量)。其中，半徑R=200 m～300 m范圍內(nèi)的數(shù)值最高，而到了R=300 m～400 m,R=400 m～500 m范圍內(nèi)，數(shù)值則出現(xiàn)了不同程度的衰減，說(shuō)明200 m～300 m范圍內(nèi)的甲級(jí)辦公樓使用效率較高，偏離地鐵站較遠(yuǎn)的區(qū)域?qū)懽謽鞘褂眯食霈F(xiàn)不同程度的降低；而乙級(jí)寫字樓的空間使用飽和率普遍較低，由于陸家嘴站域研究范圍內(nèi)沒(méi)有乙級(jí)寫字樓，故未將其納入研究范圍內(nèi)。

2 辦公空間分布及使用情況分析

2.1 軌交站域內(nèi)辦公空間集聚分布特征

為了研究軌交站域內(nèi)辦公空間集聚特征，本文運(yùn)用Ripley’sK(d)函數(shù)進(jìn)行分析。Ripley’sK(d)函數(shù)是用來(lái)分析在一定的尺度范圍內(nèi)空間點(diǎn)分布數(shù)據(jù)的工具，其統(tǒng)計(jì)量可以分析在不同空間尺度上，某一點(diǎn)的分布所表現(xiàn)出來(lái)的特定模式。運(yùn)用Ripley’sK(d)函數(shù)分析，把每棟寫字樓內(nèi)各公司依照其隸屬行業(yè)分類后，具有某類行業(yè)的寫字樓就視為平面上的一個(gè)點(diǎn)，繪制各行業(yè)分布點(diǎn)狀圖，并以此為基礎(chǔ)分析各行業(yè)空間分布格局，即點(diǎn)格局。Ripley’sK(d)函數(shù)公式如下：

總結(jié)如下：各行業(yè)的L值曲線變化趨勢(shì)類似，均呈先增后減的倒“U”型特征。金融業(yè)的集聚程度最高，教育文化業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)次之；批發(fā)零售業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)的集聚曲線具有相似的形態(tài)，說(shuō)明這兩個(gè)行業(yè)空間集聚程度相似；而交通運(yùn)輸業(yè)、科技服務(wù)業(yè)的集聚程度最低。

2.2 軌交站域內(nèi)辦公空間使用情況分析

2.2.1 空間使用飽和率與軌交站點(diǎn)客運(yùn)量的相關(guān)性

對(duì)各個(gè)案例辦公空間使用飽和率和軌交站點(diǎn)客運(yùn)量進(jìn)行相關(guān)性分析，在0 m～300 m范圍內(nèi)，R2=0.312 4，而在0 m～500 m范圍內(nèi)，R2僅為0.056 3，這說(shuō)明離軌交站點(diǎn)越近，辦公空間使用飽和率受軌道交通日均客運(yùn)量影響越大。

2.2.2 空間使用飽和率與空間分布的關(guān)系

在四個(gè)案例中，甲級(jí)寫字樓空間使用效率與空間分布并不對(duì)應(yīng)：在200 m～300 m層級(jí)范圍內(nèi)空間使用效率最高，但在此范圍內(nèi)甲級(jí)寫字樓面積最少；而在400 m～500 m層級(jí)范圍內(nèi)，甲級(jí)寫字樓面積增多，但此地段甲級(jí)寫字樓空間使用效率并不算高，僅0.85。乙級(jí)寫字樓空間使用效率與空間分布對(duì)應(yīng)關(guān)系較強(qiáng)：100 m～200 m，200 m～300 m范圍內(nèi)乙級(jí)寫字樓空間使用效率最高，對(duì)應(yīng)的寫字樓面積也最多，隨著距離的增加，二者均出現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。值得注意的是，在四個(gè)案例中，0 m～100 m范圍內(nèi)均沒(méi)有乙級(jí)寫字樓。

3 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)調(diào)研和分析，得出以下結(jié)論：

通勤方式的選擇和辦公業(yè)態(tài)存在較顯著的相關(guān)性。不同行業(yè)的出行特征較為明顯。其中，社會(huì)服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)工作人員通勤活動(dòng)對(duì)軌道交通依賴度較高，而金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)工作人員更傾向于選擇私家車通勤。由此可以看出，通勤方式的選擇和辦公業(yè)態(tài)存在較顯著的相關(guān)性。公共交通較為便利的層級(jí)范圍內(nèi)，選擇地鐵通勤的工作人員比例并不高，這說(shuō)明公共交通資源并沒(méi)有被充分利用。寫字樓等級(jí)、寫字樓與軌道交通站點(diǎn)之間的距離對(duì)辦公樓就業(yè)人口吸納率有很大影響。

提出以下幾點(diǎn)建議：

距離地鐵站0 m～100 m范圍內(nèi)的寫字樓，減少其停車位數(shù)量，通過(guò)這種方法鼓勵(lì)公共交通通勤。而距離地鐵站較遠(yuǎn)的寫字樓，則需要增加其停車位的數(shù)量，以此來(lái)吸引私家車通勤比例較高的行業(yè)入住。金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等私家車通勤比例較高的公司，在辦公空間選址時(shí)，鼓勵(lì)引導(dǎo)其選擇距離軌交站出入口較遠(yuǎn)的辦公空間，可以通過(guò)優(yōu)惠辦公租金、停車費(fèi)用等方式來(lái)達(dá)到目的。通過(guò)分析得出，距離軌交站出站口200 m～300 m范圍是寫字樓使用效率最高的地段，應(yīng)該努力提高此范圍內(nèi)的辦公空間的品質(zhì)，增加甲級(jí)辦公樓數(shù)量，達(dá)到空間利用價(jià)值最大化。提高軌交站域路徑可達(dá)性，建立以站點(diǎn)為核心的步行網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮軌道交通的便利性。把軌道交通0 m～100 m范圍的核心區(qū)域拓展到0 m～300 m范圍內(nèi)，以充分發(fā)揮軌道交通的優(yōu)勢(shì)。

[1] 莊 宇.城市設(shè)計(jì)的運(yùn)作[M].上海：同濟(jì)大學(xué)出版社,2004.

[2] 盧濟(jì)威.城市設(shè)計(jì)機(jī)制與創(chuàng)作實(shí)踐[M].南京：東南大學(xué)出版社，2005.

[3] 張景秋.城市辦公空間[M].北京：科學(xué)出版社，2012.

On office space distribution of rail traffic station territory and its application

Zhang Xinyun

(ChinaShipbuildingNORIEngineeringCo.,Ltd,Shanghai200063,China)

According to the investigation and research on the office building distribution and utilities within 500 meters of the rail traffic station territory of the four office space in the central district of Shanghai, the paper analyzes the four elements including the commuting means of the personnel, saturation ratio of space utilities, distribution of office industry, and vertical distribution, and researches find that the selection of the commuting means has the close relationship with the office industry and the space efficiency of the level-A office buildings have better utilities than the level-B ones, concludes the law for the office space distribution and utilities of the rail traffic station territory and their utilities, and points out respective suggestions.

rail traffic station territory, office space utilities, office space distribution, space utility analysis

1009-6825(2017)18-0008-02

2017-04-19

張馨勻(1988- )，女，助理工程師

TU984.113

A