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摘 要:房地產(chǎn)行業(yè)是我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要組成部分,它對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)政策有重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金,同時(shí)它對我國其他行業(yè)有連帶作用,比如建筑材料、鋼鐵、裝修等領(lǐng)域。目前,房價(jià)大幅上升,我國圍繞房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,這使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了危機(jī)。因此,樓市調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈尤為重要。針對房地產(chǎn)資金的來源和房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈現(xiàn)狀,著重探究樓市調(diào)控下房地產(chǎn)化解資金危機(jī)的途徑以及房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制的主要措施。
關(guān)鍵詞:樓市調(diào)控;房地產(chǎn);資金鏈危機(jī);現(xiàn)狀;措施
中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2017)19-0063-02
一、房地產(chǎn)資金來源
1.所有者權(quán)益。每個(gè)企業(yè)的自有資金包括企業(yè)的注冊資本以及企業(yè)經(jīng)營期間的收益結(jié)存形成的權(quán)益資本,當(dāng)然房地產(chǎn)和企業(yè)也不例外。而且為了降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的授信風(fēng)險(xiǎn),保障房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營銀行會明確規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的自有資金比例。
2.銀行貸款。根據(jù)2016年中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告,房地產(chǎn)主要資金來源于銀行貸款,其占企業(yè)資金的60%左右,這也是房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點(diǎn)。據(jù)調(diào)查,近幾年由于房地產(chǎn)的自有資金比例越來越低,房地產(chǎn)企業(yè)利用各種方式套取銀行貸款填補(bǔ)企業(yè)的自有資金。也正是由于銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源,房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營狀況與銀行的正常運(yùn)行有重要的關(guān)系。房地產(chǎn)外部融資的主要渠道包括上市融資、房地產(chǎn)投資信托、銀行信貸等多種方式。
3.合作開發(fā)、吸引外資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為了減輕企業(yè)的資金壓力而選擇與其他經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的公司一起開發(fā)房地產(chǎn),同時(shí)企業(yè)還可以吸引外部機(jī)構(gòu)融資,比如上市融資、房地產(chǎn)開發(fā)債券、銀行信貸、房地產(chǎn)投資信托、回租融資等。其中,上市融資和房地產(chǎn)投資信托是重要外部融資渠道。而上市融資主要分為直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。由于直接上市所需要的資金數(shù)額較大,許多房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到要求,因此我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是利用殼公司資源間接上市。而房地產(chǎn)投資信托是通過發(fā)行股份吸收社會投資者的資金,然后將資金交給專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理的一種企業(yè)融資方式。它的主要作用是幫助企業(yè)補(bǔ)足自有資金有益于將來的融資。
4.其他方式。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源除以上幾種方式之外還包括按揭貸款、承建企業(yè)墊資、典當(dāng)、以及開發(fā)商和他人訂立房屋買賣合同等。此外,還包括購房者的定金和預(yù)付款,這種方式不但為企業(yè)增加資金,同時(shí)這種方式的風(fēng)險(xiǎn)很小。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈現(xiàn)狀
資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)資金循環(huán)的鏈條,要想企業(yè)正常的運(yùn)行下去就要保證企業(yè)的資金鏈能夠循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。目前受我國經(jīng)濟(jì)政策以及市場不斷變化的環(huán)境的影響,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金面臨很大的危機(jī)。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)由于在近幾年大量地購買土地導(dǎo)致空置的商品房數(shù)量增加,企業(yè)資金嚴(yán)重沉淀。而且現(xiàn)在由于物價(jià)上漲連帶各種建筑材料的價(jià)格也隨之增加,企業(yè)的現(xiàn)金流不充沛。此外,企業(yè)資金鏈的管理能力較差,企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)主要來自于融資、銷售、項(xiàng)目經(jīng)營以及管理風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)的過多資金投入到項(xiàng)目當(dāng)中,但是款項(xiàng)未能及時(shí)收回導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)危機(jī),而根本的原因就是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理能力差。
三、房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)的原因
1.樓市調(diào)控。從2016年樓市調(diào)控政策來看,房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資的難度大大增加,10—11月份由684億元降為288.3億元,在一個(gè)月的時(shí)間里降低了57%。除此之外,海外融資的難度也非常大,這對房地產(chǎn)企業(yè)來說將承受的資金壓力也越來越大。此外,根據(jù)調(diào)控政策,在將來的幾個(gè)月之內(nèi)其他融資渠道也會變得越來越緊張,這表示房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈會產(chǎn)生很大的危機(jī),企業(yè)可能會加快回收資金的進(jìn)度,從而避免企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。但是隨著近幾年人民幣貶值,外來貨幣成本將會增大,使得前線城市的房地產(chǎn)市場價(jià)格迅速增加,同時(shí)樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場緊張使得企業(yè)資金發(fā)生外流的現(xiàn)象。
2.資金投入量大、回籠時(shí)間長。房地產(chǎn)的利潤高,但同時(shí)它的投入資金也非常多,而且許多開發(fā)項(xiàng)目的投資量占企業(yè)資金的比重太大且資金回籠的時(shí)間也非常長,這導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常尷尬。房地產(chǎn)經(jīng)營過程中首先將資金用于買土地、施工費(fèi)用、建筑材料、銷售費(fèi)用等,這個(gè)過程需要很長的時(shí)間,而在這個(gè)期間內(nèi)資金只出不進(jìn)。只有將房子通過一定的銷售手段賣出去以后企業(yè)才開始漸漸地回收資金,而在這個(gè)過程中將會面臨各種問題,比如施工意外、自然災(zāi)害、銷售困難等,這大大增加了資金回籠的時(shí)間。因此,這是導(dǎo)致企業(yè)資金不能循環(huán)的重要因素。
3.融資渠道狹窄。由于我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的體系不夠完整,企業(yè)融資渠道狹窄使得企業(yè)融資面臨很大的困難,這大大阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于中小企業(yè)的資金有限,他們的融資大多都是來自于銀行的間接融資,而且中小企業(yè)的融資渠道受各種條件的限制,融資渠道相對來說更少,這對中小企業(yè)的發(fā)展極為不利。此外,融資渠道狹窄導(dǎo)致融資的成本大大增加,企業(yè)不能依據(jù)自身的需要選擇合適的融資方式只能被迫地選擇。
4.過度依賴銀行貸款。開發(fā)商的主要資金來源于銀行貸款,近幾年銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)的資金比重越來越大,這使得企業(yè)資金鏈的循環(huán)存在很大的風(fēng)險(xiǎn),這種過于依賴銀行貸款的現(xiàn)象對企業(yè)的發(fā)展極為不利。
四、化解樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)的建議
1.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行資源整合。目前樓市調(diào)控和融資渠道狹窄導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不景氣,因此企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行資源整合十分必要。而調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要企業(yè)大力擴(kuò)展融資的渠道加快資金鏈的循環(huán)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)抓住并購的機(jī)遇迅速擴(kuò)展企業(yè)規(guī)模,使得房地產(chǎn)企業(yè)在市場化的環(huán)境下迅速壯大。
2.做好市場營銷。房地產(chǎn)的主要利潤就是購房者買房的錢,目前房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢,而如何更好地開拓房地產(chǎn)市場增加銷售量是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題。因此,企業(yè)要有好的銷售策略,提高服務(wù)的質(zhì)量并打入國際市場,從而提高企業(yè)的收入。同時(shí),企業(yè)要針對消費(fèi)者的需求,采取一定的手段激發(fā)他們買房的欲望,從而提高銷售額。
3.控制生產(chǎn)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量的資金投入,而對于項(xiàng)目中生產(chǎn)成本的控制就顯得十分必要,這是為企業(yè)節(jié)約開支的重要方式,在項(xiàng)目開發(fā)過程中包括材料采購、人工費(fèi)用、土地費(fèi)用、建筑材料、銷售費(fèi)用等。而成本的控制需要每個(gè)環(huán)節(jié)都做出努力,企業(yè)可以給每個(gè)環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人分配一定的任務(wù),從而在每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。
4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理。(1)實(shí)行資金集中制。為了實(shí)現(xiàn)資源共享,企業(yè)應(yīng)該實(shí)行資金集中制以增加企業(yè)的利潤。通過建立現(xiàn)金池使企業(yè)的資金都?xì)w于母公司名下,便于母公司了解公司運(yùn)營狀況合理配置資源,從而控制子公司使其持續(xù)經(jīng)營。通過實(shí)行資金集中制是企業(yè)正常運(yùn)行降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以此提高整個(gè)企業(yè)資金循環(huán)的速率。(2)提高流動資產(chǎn)的比例。房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點(diǎn)就是流動資產(chǎn)比重較低,大部分資產(chǎn)都是土地和房產(chǎn)。因此,要想使企業(yè)更好地運(yùn)行就要將固定的土地和房產(chǎn)盡可能地轉(zhuǎn)化為資金,也就是現(xiàn)金為王的政策。只有企業(yè)有足夠的現(xiàn)金可以支配,企業(yè)才能保證資金鏈的不斷運(yùn)轉(zhuǎn),從而降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。因此,企業(yè)提高流動資產(chǎn)的比例十分必要。(3)鞏固企業(yè)資金鏈。資金鏈的正常循環(huán)是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基本保證,因此企業(yè)要不斷地鞏固資金鏈避免資金鏈突然中斷,這就需要企業(yè)擴(kuò)展融資的渠道。但是由于我國政策的限制,許多企業(yè)的融資渠道越來越少,所以企業(yè)可以選擇社會募集、與其他資金雄厚的開發(fā)商共同開發(fā)、開發(fā)買方信貸等方式滿足企業(yè)的資金需求。(4)降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率較高也是這一行業(yè)的一大特色,而企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高對于企業(yè)應(yīng)對資金鏈危機(jī)十分不利,長此以往則會導(dǎo)致企業(yè)的償債能力越來越低。因此,企業(yè)要通過增加資金循環(huán)的速度來降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。許多企業(yè)由于土地積壓使得企業(yè)現(xiàn)金收入不足以支撐企業(yè)的正常運(yùn)營,因此企業(yè)要通過各種方式增加現(xiàn)金流入,從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。
五、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制措施
1.政府角度。我國主要的樓市調(diào)控政策都來源于政府,政府要積極擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)的融資企業(yè),給中小企業(yè)的發(fā)展提供一些政策上的輔助。另一方面,企業(yè)要不斷地健全房地產(chǎn)方面的政策和制度,并規(guī)范交易的政策,從而抵制非法交易,通過政府的幫助降低房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。
2.企業(yè)角度。從企業(yè)角度來看,企業(yè)要根據(jù)自身的情況結(jié)合實(shí)際制定適合自身企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和一定的實(shí)施方案。企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理,避免危機(jī)來臨時(shí)不知所措。其次,企業(yè)要討論可實(shí)行的融資方案以構(gòu)建企業(yè)資金鏈結(jié)構(gòu)。同時(shí),企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)要保證決策的科學(xué)性,避免錯(cuò)誤的決策給企業(yè)帶來危機(jī)。
六、結(jié)語
資金鏈的不斷循環(huán)是房地產(chǎn)正常運(yùn)營的重要保障。由于我國樓市調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性,我國房地產(chǎn)行業(yè)需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識,并在樓市調(diào)控下采取有力的措施化解房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)。此外,房地產(chǎn)行業(yè)要抓住機(jī)遇積極應(yīng)對各種挑戰(zhàn)和困難,從而幫助房地產(chǎn)行業(yè)更上一層樓。
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[責(zé)任編輯 陳麗敏]